Договор переуступки права требования по договору долевого участия: образец, составление

Соглашение о переуступки прав и обязанностей по дду

Если же он был собственником более указанного срока, то он имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ. Покупатель также имеет право на такой вычет, в соответствии со ст. 220 НК РФ. Кроме того.

Если он покупал недвижимость в ипотеку, он может получить вычет с уплаченных процентов. Если продавцом является юридическое лицо, то уплата налога зависит от выбранной системы налогообложения.

Обратите внимание

Возможные риски Как и любая другая юридическая сделка, переуступка прав сопровождается определёнными рисками.

Подводные камни при переуступке прав по ДДУ заключаются в следующем: Оплата договора происходит только после подписания договора по предварительному соглашению не нужно вносить никаких средств по предоплате Данная недвижимость может быть несколько раз перепродана нескольким лицам поэтому перед заключением договора необходимо попросить выписку ЕГРП на данный объект.

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания.

Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.


В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

По результатам подписания бумаг, связанных с уступкой обязательств, новоявленный дольщик должен иметь на руках следующие бумаги:

  1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
  2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
  3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
  4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
  5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
  6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Подписанный документ уступки прав, на основании законодательства РФ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Уступка права требования по договору долевого строительства

Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз. Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру.

ВниманиеЕсли сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика.

При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем.
Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег.

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить:

  1. Учредительную документацию.
  2. Документы о регистрации в качестве юрлица.
  3. Документы на участок, на котором происходит строительство.
  4. Разрешение на проведение строительных работ.
  5. Проект будущего дома.
  6. Другие документы, подтверждающие, что девелопер производит строительство на законных основаниях

Теперь необходимо подготовить стороны к сделке для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению.

Переуступка права требования на квартиру по договору долевого участия

Особенности заключения договора переуступки по дду и правила его оформления

Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Как оформить переуступку прав по дду в 2017 году

  • главный договор, в соответствии с которым происходит уступка прав;
  • квитанции, выступающие подтверждением расчетов;
  • письменное соглашение строительной компании (если приобретение недвижимости производилось с взятием ипотеки, то необходимо согласие от банка);
  • передаточный акт;
  • договор переуступки.

Сколько стоит? В соответствии с правилом, стоимость недвижимости на начальных этапах возведения дома сводится к минимуму. Если при заключении соглашения переуступки прав строение находится на стадии строительства или практически возведено, то цена квартиры увеличивается.

Изменение даты Известно, что передать квартиру по ДДУ можно только до момента оформления передаточного акта.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии.

Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку? Что это такое Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо.

ВажноСторонами могут быть как предприятия, так и граждане. Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой.

В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.
Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки – сам кредитор и его должник.

Они заключают между собой соответствующий договор.

Договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия

  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины.
  • Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации. Особенности заключения сделки с организацией Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ.лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами. Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор. Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник.

То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор. Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора.

Такая сделка называется цессией. Она обязательно заключается в письменной форме.
Закон не предусматривает устной передачи прав.

Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Источник: http://buh-nds.ru/soglashenie-o-pereustupki-prav-i-obyazannostej-po-ddu/

Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве

Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться.

Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в один прекрасный день можно отказаться от всего этого.

Кто-то ахнет, а как же квартира? Неужели все вложенные средства пропадут?

В этой статье рассмотрим можно ли продать свой статус дольщика, вернуть вложенные сбережения, а также не попасться в лапы мошенников, оформляя договор цессии.

Что это такое?

Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.

В чем же выгода договора цессия для каждой из сторон:

 Продавец (дольщик) имеет возможность получить определенные денежные средства, не имея жилой недвижимости «в наличии». Также цессии позволяет передавать остаток долга по договору долевого участия новому владельцу с согласия компании. То есть, если вы по тем или иным причинам не имеете возможности продолжить участие в строительстве, всегда можно вернуть свои вложения обратно
 Покупатель по очень выгодной цене может приобрести право на жилую недвижимость. Спустя какое-то время в его полном владении окажется собственная квартире в новостройке

Нюансы сделки

Продажа прав дольщика является уникальной сделкой, поэтому, естественно, здесь не обойтись без соблюдения определенных нюансов:

 Оплата долга по решению застройщика и дольщика, при подписании документов на участие в постройке многоквартирного дома, определяется возможность продажи:

  • только после оплаты всей стоимости будущей квартиры;
  • с переводом остатка долга по квартире на нового владельца.

Если последнее разрешено договором участия в долевом строительстве, то к новому собственнику будущей жилплощади переходит и текущий график платежей, а также сумма платежа по нему. То есть все остается как было, только в договоре меняется имя собственника, который в итоге получит новенькую квартиру, все остальное (сумма, срок сдачи и т.д.) остается неизменным

 Регистрация переуступки прав по договору долевого участия обязательным условием заключения договора цессии является его государственная регистрация в соответствующих органах (Росреестр). Без прохождения этой процедуры, подписанные вами документы, будут считаться недействительными, а переход прав требования не произойдет
 Цессия продавать недостроенное жилье по российскому законодательству можно только лишь по договору цессии. Все остальные схемы, которые могут предложить вам риелторы или другие «специалисты» будут являться незаконными и мошенническими

Видео: что такое переуступка прав по договору долевого участия

Только при выполнении этих условий ваша сделка будет выгодной, законной и свершившейся.

Правовые акты

Основополагающими среди них являются:

 Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет, что при желании продать свое право требования на будущую построенную жилплощадь, дольщик обязан:

  1. Уведомить компанию-застройщика и получить от нее письменное разрешение на подобную сделку.
  2. Если оплата долевого участия производится частями (имеется график погашения задолженности и определенная сумма к оплате), необходимо получить разрешение от строительной фирмы на перевод остатка задолженности на нового владельца жилплощади.

ГК РФ определяет, что договор цессии будет считаться законным и вступившим в силу только после официальной государственной регистрации в органах Росреестра

 ФЗ № 214 «О долевом участии» регулирует процесс проведения перевода долга на нового владельца и саму процедуру уплаты имеющейся задолженности

Переуступка прав по договору долевого участия

Кому-то необходимо срочно переехать, кто-то срочно нуждается в деньгах, а для кого-то участие в долгосрочном строительстве становиться неподъемной финансовой ношей.

Наше государство позаботилось о дольщиках и разрешило продавать свои права на еще недостроенные квартиры.

Продавец получает крупную сумму денег, а покупатель становиться в будущем владельцем квартиры в свежепостроенном доме.

В тот момент, когда вы заключаете договор долевого строительства, внимательно прочитайте договор.

Важно

Никто не застрахован от ситуаций, в которых вдруг придется экстренно продавать свое имущество.

Важно помнить, что при оформлении договора цессии меняется только владелец будущей квартиры.

Если застройщик пытается «накрутить» цену и передвинуть сроки сдачи в связи со сменой собственника, знайте это незаконно.

Предварительное соглашение

В таком документе важно указать:

  Описание передаваемой квартиры стоимость, технические характеристики, площадь и т.д.
 Сумму задатка передаваемого покупателем продавцу
 Дату полной оплаты по договору цессии производиться только после осуществления государственной регистрации сделки
  Ответственность сторон например, если не будет заключен основной договор по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю и т.д.

ДДУ

Якобы застройщик таким образом пытается дисциплинировать дольщиков, удержать их от продажи своих прав требования. На самом деле это выдумка.

После совершения сделки новый владелец будущей жилплощади получает все права и обязанности дольщика.

Если стоимость квартиры оплачивалась частями, то новый хозяин также будет согласно графику платежей выплачивать оставшуюся задолженность.

Обычно в таких документах застройщики прописывают ответственность дольщика за выход из участия, а также применяемые штрафные санкции.

Между родственниками

Зачастую переуступка прав требования происходит между близкими родственниками.

Некоторые думают, что заключение договора цессии между родственниками необязательная процедура. Это не так.

Некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам и переоформляют договор долевого участия на нужного родственника «задним» числом.

Поэтому не пытайтесь сэкономить, оформляйте все правильно и живите спокойно.

Ипотечный кредит

Но для этого кроме согласия владельца, также необходимо письменно согласие от компании-застройщика.

Также важно помнить:

 При покупке строящейся квартиры в кредит процентная ставка всегда выше до момента ввода в эксплуатацию жилого объекта недвижимости
 Проценты по кредиту выплачиваются до регистрации права собственности (подписание приемопередаточного акта)

Трезво оценивайте свои возможности и существующие финансовые риски.

Алгоритм оформления

Если же дольщик только подписал договор участия в строительстве и не внес ни одного платежа за будущую квартиру, продавать свое право требования он не может. Это будет считаться мошенничеством.

Если вы решили выкупить у дольщика его права и обязанности по участию в строительстве многоквартирного дома, действуйте следующим образом:

  Проведите проверку всей лицензионной и разрешительной документации у застройщика
 Проверьте документы дольщика на участие в строительстве сделайте запрос в Росреестр (договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации)
 Оформите у застройщика справку о состоянии текущей задолженности дольщика по договору участия в строительстве
 Получите согласие от строительной компании на совершение сделки по договору цессии
  Если дольщик находится в законном браке ему придется предоставить нотариальное согласие от своей второй половины на совершение подобной сделки

После того, как все необходимые справки и документы будут собраны, достоверность данных и порядочность дольщика и застройщика будет подтверждена, можно подписывать договор цессии.

Пакет официальных бумаг

Как и для любой другой сделки при оформлении договора цессии необходимо собрать и предоставить необходимые документы.

К ним относятся:

 Документы подтверждающие личности продавца и покупателя, участвующих в договоре цессии
 Копия и оригинал ДДУ обязательным условием является государственная регистрация этого документа в органах Росреестра
  Платежные документы подтверждающие расходы дольщика на приобретение будущей жилплощади в строящемся доме
 Выписка из ЕГРП подтверждает наличие госрегистрации договора ДДУ, а также отсутствие каких-либо обременений и закладных на объекте недвижимости
  Если одна из сторон договора цессии состоит в законном браке, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на осуществление сделки

Образец документа

Обычно к составлению договора цессии привлекают специалистов по решению юридических вопросов, но зачастую заполнить такой договор можно и самостоятельно.

Необходимыми составляющими этого договора являются:

 Полные данные строительной компании права и обязанности сторон
 Исчерпывающая информация о первом дольщике и о втором (приобретающем право требования по договору цессии)
 Описание объекта жилой недвижимости технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
 Дата полного финансового расчета по договору цессии и дополнительные данные по желанию одной из сторон

При подписании договора обе стороны ставят свои подписи и дату совершения сделки.

Он должен будет скрепить печатью подписанный договор цессии.

Акт приема-передачи

В определенную дату нового владельца приглашают на осмотр готовой квартиры, и уже он подписывает приемопередаточный акт.

Уплата налога

По российскому законодательству любая прибыль должна облагаться налогом.

Естественно, что продажа своего права требования третьему лицу является получением прибыли.

В основном возникают вопросы, связанные с налогообложением и обязанностью заплатить НДФЛ, когда сделка была совершена между близкими родственниками. Например, матерью и дочерью, бабушкой и внуком.

Это неверное решение, которое может привести к существенным неприятностям (судебное решение, визиты приставов, запрет на выезд из страны и т.д.).

Он поможет вам правильно рассчитать сумму НДФЛ к оплате и подскажет в какие сроки это необходимо сделать.

Вступление в «долгострой» предусматривает неизменность планов и действий на протяжении длительного времени. Но не всегда так бывает в жизни.

Договор цессии дает возможность при определенной необходимости продать еще несуществующую квартиру и получить вложенные денежные средства обратно.

Главное соблюдайте все требования закона и в обязательном порядке регистрируйте все сделки, связанные с недвижимостью в органах Росреестра.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve.html

Шаблон договора уступки права требования по договору долевого участия

Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека.

Он состоит из нескольких этапов: Продавец Покупатель В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь.

По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще.

Совет

В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования. Что это такое? Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на практике.

Внимание

Особенности сделки Главная особенность сделки – передача прав. Несмотря на то, что ДДУ со строительной компанией заключается одним гражданином, через некоторое время его обладателем может стать другое лицо.

Важно

Другая особенность заключается в получении выгоды первоначальным инвестором. Она передает права требования по более высокой цене, нежели он их приобретал.

Договор уступки прав требования на квартиру

Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика. После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру.

Особенности заключения договора переуступки по дду и правила его оформления

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже. Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Без застройщика Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее.

Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации. Налоги Договор цессии в России облагается налогом.

Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 фз дду

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет.Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор.

Образец договора уступки права требования по договору долевого участия

ПДКП При заключении предварительного договора, уступается право требования на подписание главного соглашения купли-продажи жилой площади. Ошибочно мнение, что передается право требования на получение недвижимости! В соответствии с предварительно заключенным договором, участники:

  • не могут приобрести квартиру;
  • они только обсуждают возможность её покупки в будущем.

Уступить права при этом можно в период с подписания предварительного соглашения до заключения главного договора. Договор, заключенный предварительно, не нужно регистрировать в государственных органах.

Обусловлено это тем, что средства, необходимые для покупки недвижимости, передаются по главному соглашению.

По предварительной версии не требуется совершать никаких действий! Тут представлен образец предварительного договора долевого участия.

Форма договора уступки права требования договору долевого участия строительстве

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/05/shablon-dogovora-ustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья

Главная > Недвижимость > Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья

Большие семьи, в которых несколько поколений живут вместе и делят жилую площадь на всех чад и домочадцев, давно стали архаизмом и канули в прошлое. Тенденция к приобретению отдельного, пусть порой и небольшого по размеру, но собственного жилья приобрела в городах массовый характер.

Молодёжь зачастую обращает своё внимание на предложения, в которых относительно невысокая цена квадратных метров обусловлена тем обстоятельством, что вожделенная квартира существует пока ещё только на бумаге, в проекте.

Мы говорим сейчас о таком распространённом явлении, как участие в долевом строительстве.

К сожалению, реальность такова, что в заманчивых рекламных текстах застройщиков не всегда отражается истинное положение дел.

Чтобы разобраться в этом хитросплетении, и при этом не оказаться в числе обманутых дольщиков, проще всего воспользоваться услугами специалистов.

И всё же никто не позаботится о человеке лучше, чем он сам, поэтому необходимо иметь представление об основных подводных камнях в предстоящем деле обретения своей долгожданной квартиры.

Из всего многообразия схем приобретения жилья мы рассмотрим здесь, пожалуй, самую популярную и часто используемую на практике: переуступку прав по договору долевого участия в строительстве. Но для начала следует напомнить, что же такое договор долевого участия, и какие нюансы следует учитывать при его подписании.

Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Редакция Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принятая в июле 2016 года определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно.

Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Обратите внимание

Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме.

Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах.

В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.

Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:

  1. Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа;
  2. Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик;
  3. Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены;
  4. Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты;
  5. Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру;
  6. Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным;
  7. Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.

Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:

  • Банкротство застройщика
  • Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
  • Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
  • Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.

Переуступка права требования по ДДУ, или договор цессии

При заключении договора переуступки по ДДУ количество нюансов, могущих повысить риск покупки квартиры, возрастает.

Однако этот способ приобретения квартиры не у застройщика, а у дольщика, уже заключившего ранее договор долевого участия и получившего право на объект долевого строительства, выбирается покупателем всё чаще.

Ведь стоимость жилья в строящемся доме куда ниже, чем квартира в уже построенном и сданном доме.

Соглашение об уступке своих прав третьему лицу (латинское слово cessio означает «уступка», «передача») может быть заключено покупателем жилья с инвестором строительства либо подрядной организацией, которой заказчик передал часть квартир в качестве оплаты.

Регистрация ДДУ в этом случае согласно законодательству уже была произведена, однако, вновь составленный договор уступки права требования также подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Переуступка права требования по договору долевого участия в такой сделке должна готовиться так же тщательно, как и первичное оформление ДДУ непосредственно с застройщиком.

Как происходит передача права на квартиру?

Процесс оформления договора уступки права требования необходимо начинать с проверки наличия у застройщика необходимой разрешительной и проектной документации на возводимый многоквартирный жилой дом. Следует проверить наличие следующих документов:

  • Лицензия на строительство с регистрацией
  • Учредительные документы организации застройщика
  • Наличие патента на собственность либо аренду участка земли под застройку.
  • Проектная декларация, в которой обозначены способы выполнения договорных обязательств, включая стадии возведения объекта и предполагаемые сроки окончания строительства, должна по закону быть опубликована на сайте застройщика либо в печатных рекламных материалах.

Особое внимание надо обратить на уведомление строительной организации о предполагаемой смене обладателя права на квартиру. Следует письменно известить застройщика и запросить письменное разрешение на сделку, в противном случае договор переуступки может быть признан незаконным. Застройщик обычно берёт оплату за выдачу такого разрешения.

Кроме того, понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение квартиры и разрешение банка при наличии ипотеки. Обязательно наличие подтверждающего документа от застройщика о выплате ему первым дольщиком всей суммы, указанной в договоре долевого участия. Нужна будет также квитанция об оплате госпошлины и удостоверение личности.

Из чего состоит договор цессии

Договор уступки должен содержать все сведения о сделке: предмет соглашения, номер ДДУ и описание объекта, условия передачи права требования, сумму, порядок и условия оплаты, ответственность сторон, их обязанности и меры по обеспечиванию договорных обязательств. Необходимо очень внимательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических наименований, а также наличие регистрации на оригиналах всех приложений и дополнений к договору уступки, указанных в нём.

Квартира или проблемы?

Процедура переуступки права требования выполнения обязательств застройщика по ДДУ регулируется Федеральным законом об участии в долевом строительстве, поэтому является в достаточной мере безопасной сделкой. Однако предусмотрительный покупатель всегда стремится минимизировать любой риск и тщательно проверить всё, что только можно, чтобы впоследствии избежать проблем.

Риск банкротства компании застройщика наряду с риском нарушения сроков строительства, вероятность натолкнуться на несвоевременный ввод дома в эксплуатацию или несоответствие квартиры заявленному плану проблемы с оформлением собственности на жильё, — нюансов много. Именно поэтому нужно внимательнейшим образом проверять наличие у продавца полного пакета документов от застройщика, не пренебрегать консультациями юристов, и, возможно, даже заверить уже подписанный договор цессии у нотариуса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-zhilya.html

Переуступка права требования на квартиру по договору долевого участия

Переуступка права требования, или цессия – распространенный способ приобретения жилья в строящемся доме либо в новостройке.

Уступка права требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве осуществляется в соответствии со статьей 11 Закона под номером 214-ФЗ, а также 388-390 ГК РФ.

Цессия в долевом строительстве несет с собой некоторые юридические риски, поэтому следует четко знать, что из себя представляет процедура переуступки, и заранее оценить предстоящие риски и выгоды.

Суть переуступки (цессии)

Уступка прав требования оформляется соответствующим договором. По ней продавец недвижимости в новостройке (дольщик, цедент) заключает договор с цессионарием (покупателем), передавая тому права и обязанности, вытекающие из первоначально оформленного ДДУ.

Таким образом, цессионарий приобретает права и ряд обязанностей. Например, если в сделке между цедентом и застройщиком были оговорены определенные условия рассрочки, то цессионарий сможет осуществлять выплаты только по ранее оговоренному порядку.

Индивидуальные условия не могут быть внесены в договор с фирмой, осуществляющей строительство.

При этом цедент несет ответственность в случае недействительности переданных ему прав. Однако отвечать за действия застройщика (замораживание строительства, банкротство) цедент не будет. «Переуступку» можно оформить лишь до того момента, пока права цедента на жилье не реализованы. После подписания акта о передаче жилья «переуступку» осуществить невозможно.

Выгоды цессии

Сделки по «переуступке» чрезвычайно популярны у инвесторов, специализирующихся на недвижимости.

Они покупают жилье у застройщика на самых первых этапах строительства, когда цены на недвижимость минимальны, а перепродают их по более высокой стоимости при окончании строительства. Некоторые продавцы желают вернуть вложенные деньги.

«Уступка» дает им возможность избежать штрафных санкций вследствие расторжения ДДУ. При этом цедент может даже получить прибыль, так как стоимость жилья в новостройках по мере приближения к сдаче растет.

Цессия, в большинстве случаев, является единственной возможностью приобрести жилье уже перед сдачей дома. Ведь на последних этапах строительства жилья почти большинство квартир продано.

Даже если застройщик не распродал всех квартир, цены на заключительном этапе стройки уже достаточно высокие, поэтому нередко бывает выгоднее приобрести жилье у цедента.

Разница в цене от застройщика и от цедента может сильно разниться (от 3 до 25%).

Условия переуступки ДДУ

Заключить договор на переуступку цедент может при условии:

  1. Если он полностью расплатился за квартиру с застройщиком.

В первом случае покупатель должен достоверно убедиться, что продавец (цедент) действительно полностью расплатился с застройщиком.

Чтобы это сделать, цессионарию необходимо взять у застройщика официальную справку об оплате по ДДУ за конкретную квартиру, на которую покупаются права, с указанием ее номера (ведь нередко встречается ситуация, когда цедент по ДДУ приобрел несколько квартир, но оплатил не все), на момент (указывается дата) заключения цессии. В справке должно быть отражено, что цедент имеет право на «уступку».

Если такая справка отсутствует либо оформлена неверно, без указания всей необходимой информации, то в случае возникновения проблем с компанией-застройщиком, последний сможет заявить, что в момент цессии договор не был оплачен и, следовательно, «переуступка» могла иметь место лишь с переводом суммы долга. На проведение такой сделки не требуется получать согласия от застройщика, если иное не будет содержаться в договоре ДДУ.

2. В случае если нет – с одновременным переводом долга на цессионария

Важно

Во втором случае, когда стоимость жилья не оплачена полностью, то проведение цессии возможно лишь после получения разрешения на то застройщика. Разрешение нужно получить письменное. Одновременно переводится долг на покупателя. Процедура перевода долга регламентируется статьями 391-392.3 ГК РФ.

Перед заключением соглашения цессии следует внимательно ознакомиться с ДДУ и изучить ее условия. В нем не должно содержаться запрета на уступку.

При наличии запрета необходимо заключить соглашение о цессии в трехстороннем порядке. Третьей стороной должен выступать застройщик.

Либо можно получить его официальное согласие на совершение «переуступки» за подписью руководителя (с печатью). Иначе соглашение может быть признано недействительным.

Заключить соглашение о цессии можно с момента гос. регистрации ДДУ до подписания акта прямой передачи квартиры либо аналогичного документа. Крайне важно удостовериться в наличии на ДДУ регистрационного штампа Росреестра за подписью регистратора. Можно запросить соответствующие сведения в Росреестре.

Подводные камни договора переуступки

Основные риски при заключении соглашения цессии:

  • Долгострой
  • Некачественное жилье
  • Банкротство застройщика
  • Двойная переуступка

Их можно избежать при учете всех нюансов сделки.

  1. Наибольший риск – признание «переуступки» юридически недействительной. В приведенной ситуации покупатель сможет предъявить претензии к продавцу-цеденту, но не к застройщику. Чтобы договор цессии считался юридически действительным, следует проконтролировать соблюдение сторонами всех необходимых условий. К ним относятся:
    1. полная оплата цедентом всей стоимости жилья, обозначенной в ДДУ. Выплаты должны подтверждаться соответствующими документами;
    2. если в ДДУ требуется согласие застройщика на уступку прав, данное согласие необходимо получить, непременно в письменной форме;
    3. если жилье приобреталось цедентом на условиях ипотечного финансирования, необходимо иметь разрешение кредитующего банка.
  2. Если же при совершении «уступки» не все требования были соблюдены, то ответственность перед покупателем несет цедент, в соответствии со статьей 390 ГК РФ. Цессионарий может потребовать от цедента вернуть затраченные им деньги, компенсировать убытки с процентами, однако на практике это очень непросто.
  3. Банкротство строительной компании. Подобный риск присутствует и при первоначальном долевом участии. Следует насторожиться при распродаже застройщиком квартир в строящемся объекте по низким ценам в массовом порядке. Это может свидетельствовать о его предстоящем банкротстве, затягивании сроков проведения строительства либо иными нарушениями. Цедент не ответственен за действия застройщика перед цессионарием, в любом случае: знал он о предстоящих проблемах или не знал. После оформления цессии новый владелец прав на квартиру претензий предъявить продавцу уже не сможет. Ответственность перед цессионарием несет теперь исключительно компания-застройщик.
  4. Двойная переуступка прав по ДДУ, когда жилье продается два раза и возникают споры по поводу того, кто имеет право на жилье. Суды в таких случаях принимают решение в пользу первого цедента, оформившего соответствующий договор и зарегистрировавшего его.

Важно понимать сделка по переуступке прав на квартиру требует регистрации. Если же застройщик предлагает приобрести недвижимость по другой схеме, то вероятность убытков покупателей значительно повышается. Бывает, что используются следующие договоры вместо ДДУ:

  • предварительные соглашения долевого участия;
  • инвестиционные договоры;
  • вексельные схемы;
  • предварительные соглашения купли-продажи.

В случае уступки по предварительному договору купли-продажи, продавец уступает право требования заключать договор купли-продажи жилья в будущем на определенных условиях. В рамках этого договора покупатель не может потребовать передачи жилья.

То есть данный договор подразумевает всего лишь возможность совершить договор купли-продажи в будущем. При расторжении (прекращении) предварительного договора покупатель имеет право требовать возврата денег, но рассчитывать на жилье не сможет, даже в случае уплаты всей суммы.

Совет

Уступка права по данному договору возможна с момента его подписания до даты подписания основного договора купли-продажи.

Предложение о заключении подобных договоров не обязательно свидетельствует о мошеннических намерениях или о недобросовестности компании-застройщика, но все же покупателю следует избегать рисков и схем продажи, которые не подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Советы и рекомендации при заключении договора

Перед тем как заключать договор по переуступке, покупателю следует внимательно изучить документы застройщика на строительный объект, чтобы определить, как двигается ход строительства и т.д.

Необходимо изучить документы на землю, разрешение и проект на строительство, проектную декларацию, а также бухгалтерскую отчетность за несколько месяцев до сделки (как минимум за три месяца).

Следует оценить репутацию и деловую активность компании-застройщика, проследить судьбу их прошлых и настоящих проектов. Добросовестные застройщики, как правило, размещают информацию о ходе строительных работ на своих официальных сайтах.

Если «переуступка» по ДДУ осуществляется юридическим лицом (подрядчиком, дочерней фирмой застройщика либо у инвестора, купившего недвижимость, чтобы выгодно перепродать), важно проверить юридическую чистоту цепочки (застройщик — продавец). Заключая договор с юридическим лицом следует ознакомиться со всеми данными о его организации. Эти документы можно запросить либо ознакомиться с ними на сайте ФНС. Соглашение о цессии с физическим лицом заключать лучше и безопаснее.

При приобретении прав на квартиру следует обратить внимание, не является ли цедент наследником лица, первоначально заключившего ДДУ для того, чтобы убедиться в отсутствии других наследников, которые могут впоследствии оспорить данную сделку и, соответственно, ваше право на жилье.

Цена и срок, прошедший после заключения ДДУ, должны быть внимательно изучены. Если цена по ДДУ (первоначальному договору) не отличается от цены по договору цессии или даже ниже ее, при этом времени от момента ДДУ до «переуступки» прошло более полугода, то, возможно, данный строительный объект является долгостроем.

Вероятно, существуют какие-то проблемы с вводом объекта в эксплуатацию, его оформлением, коммуникациями, судебные дела и т.д. В случае массовых продаж по «переуступке» квартир в новостройке (независимо от того, есть ли у застройщика непроданные квартиры) также следует насторожиться.

При неоднократной «переуступке» недвижимости по цессионным соглашениям также следует насторожиться: вероятно, с квартирой существуют определенные проблемы.

Главным способом избежать рисков при заключении цессии является соответствие следующим моментам:

  • приобретаемое жилье продано первоначальному покупателю по ДДУ;
  • предпочтительно производить выплату по цессионному соглашению после гос.регистрации.

Процедура оформления купли продажи квартиры по переуступке в строящемся доме

  1. Если требуется разрешение застройщика на уступку, необходимо получить его в письменной форме.
  2. Получить документ у застройщика, подтверждающий оплату жилья.
  3. Если жилье обременено ипотекой, нужно согласовать вопрос переуступки с банком: долг либо следует погасить, либо перевести его на цессионария.

    Для проверки наличия обременения на квартиру необходимо заказать выписку из ЕГРП. Ее можно получить бесплатно любому человеку в Росреестре или МФЦ. Подробнее:

  4. Получить согласие супруга(и) продавца (цедента). Оно должно быть заверено нотариально.
  5. Текст соглашения должен быть проанализирован юристом (в обязательном порядке).

    Особенно это важно, если противоположная сторона навязывает вам свой текст. Чаще составляется договор трехсторонний, в нем ставят свою подпись застройщик, цедент и цессионарий.

    В ситуации, когда право на «переуступку» ограничивается ДДУ либо сопровождается переводом долга, трехсторонний договор цессии станет гарантией осведомленности застройщика о «переуступке» и его согласия на нее.

Содержание соглашения

В договоре «уступки» непременно должны быть обозначены следующие данные:

  1. Личная информация о сторонах: ФИО участников соглашения, паспортные данные и адреса прописки. Если же одной из сторон выступает юридическое лицо, то должно быть указано его наименование в соответствии с учредительной документацией, ИНН, ОГРН, ФИО директора и со ссылкой на документ, подтверждающий его полномочия.
  2. В договоре должно содержаться описание передаваемого права, то есть по договору ДДУ, номер и дата ДДУ, адрес строящегося дома, номер и максимально полное описание приобретаемой квартиры, а также наименование компании-застройщика.
  3. Если стоимость жилья уплачена застройщику, указать данный факт.
  4. Если вместе с «уступкой» необходим перевод долга, в соглашении следует отразить сумму, недоплаченную застройщику, и указать, что с соглашением цессии цессионарий приобретает как права, так и обязанности по ДДУ. Если цессионное соглашение осуществляется без подписи застройщика, то требуется предварительно взять его письменное разрешение на перевод суммы долга.
  5. Указать, что согласие на «переуступку» от застройщика имеется.
  6. В цессионном соглашении следует прописать обязанность цедента передать цессионарию все необходимые документы (оригиналы и копии). Сюда относятся ДДУ, документы об оплате и пр. Эти документы можно перечислить. Передача документов должна осуществляться в соответствии с актом приема-передачи, который необходимо приложить к соглашению.
  7. Указать в соглашении цессии, кто будет проводить гос.регистрацию и нести по ней расходы.
  8. Отразить цену «переуступки», а также порядок внесения оплаты. Стоимость обозначается цифрами и прописью, прописываются сроки внесения денежных средств, отражается форма расчетов: безналичная либо наличная. Если оплата будет происходить поэтапно, может быть составлен акт о взаиморасчетах.
  9. В соглашении может содержаться графа об ответственности сторон. В ней могут быть отражены дополнительные требования (к примеру, выплата неустойки за просрочку оплаты «переуступки»). В случае отсутствия дополнительных условий, стороны несут ответственность в соответствии с законом.
  10. В соглашении проставляется дата его заключения, ставятся подписи сторон. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то ставится печать.
  11. Оплату «уступки» рекомендуется производить после гос.регистрации. Хотя возможно сделать это и до регистрации.
  12. Гос. регистрация договора является обязательной, что регламентирует статья 17 Закона «О ДДУ». Без регистрации договор считается недействительным. Для проведения регистрации необходимо через МФЦ обратиться в Росреестр, это должны сделать все участники сделки. Для проведения процедуры государственной регистрации требуется представить паспорта, нотариально оформленную доверенность и все вышеперечисленные документы. Кроме того, следует уплатить госпошлину (в 350 рублей) и предоставить чек.

Скачать образец трехстороннего договора уступки долевого участия строительстве.

Зная об основных правовых нормах, законах, регламентирующих «переуступку» и нюансах, сопровождающих оформление соглашения цессии, вы сможете избежать «подводных камней», которые могут возникнуть во время проведения данной сделки.

Налог при продаже квартиры по переуступке

Переуступка прав на квартиру облагается налогом НДФЛ по ставке 13% для граждан РФ и 30% иностранным.

Есть два законным способа снизить налог:

  1. Воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Размер вычета — в сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 1 млн рублей.
  2. Заплатить налог только с фактически полученной прибыли от продажи. Если сумма продажи была равна сумме покупки у застройщика, то прибыль равна 0 и платить налог с нее не надо. Но нужно обязательно указать ее в декларации (подается до 15 июля следующего после продажи года). Иначе вам придет уведомление об оплате налога со всей суммы или штраф.

Источник: https://oformi.su/pereustupka-prava-trebovaniya/

Ссылка на основную публикацию