Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод сравнения продаж

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;

2)  внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);

Обратите внимание

3)  расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с предварительной корректировкой (выравнивающей структуру ценовых характеристик) на разницу между ценой предложения и ценой сделки, устанавливаемой на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость 1 га, 1 м2 земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

— имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

— условия финансирования: нетипичные для рынка формы оплаты (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным; рассрочка платежей; безналичный расчет; наличные; векселя; взаимозачеты и т.п.);

— условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, нетипичные мотивации покупателя и продавца, например их родственные отношения, продажа в условиях банкротства и т.п.;

— время заключения сделки с объектом-аналогом (изменение рыночных условий);

— местоположение и окружение;

— правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

— физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

— экономические характеристики: доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым четырем элементам сравнения осуществляется кумулятивно (на зависимой основе, последовательно), а именно каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

— определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

— данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.

Важно

Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта-аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога.

Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения. Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым.

В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой.

Совет

При наличии (относительно) больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.

Пример 17.1. Рассчитать моду для результатов корректировки цен 16 аналогов, если получены следующие конечные результаты

Итоги расчета моды для результатов корректировки цен 16 аналогов

Номер аналога 1 2 3 4 5 6 7 8
Результат 100 135 108 111 150 139 141 142
Номер аналога 9 10 11 12 13 14 15 16
Результат 90 137 102 140 112 134 140 92

Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значения результатов корректировок, составим числовой ряд

Числовой ряд для анализа таблицы 17.2

Номер числа 1 2 3 4 5 6 7 8
Значение 90 94 98 102 106 110 114 118
Номер числа 9 10 11 12 13 14 15 16
Значение 122 126 130 134 138 142 146 150

Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное количество (8) результатов: 135,137,134,140, 139,141,142,140 — попадает в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее количество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интервале от 134 До 142 денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять либо интервал от 134 до 142, либо его середину — 138.

К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки заключается в разбиении объектов-аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.

Обратите внимание

Пример 17.2. Имеются данные о цене продажи земельного участка-аналога и его характеристиках по сравнению с оцениваемым участком:

— цена — 30 000 ден. ед.;

— условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка;

Читайте также:  Как купить землю под строительство жилого дома (ижс): правила и условия покупки

— дата продажи — 6 месяцев назад;

— местоположение — на 10% лучше оцениваемого;

— удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;

—  топография на 15% лучше, чем у оцениваемого. Определить стоимость оцениваемого участка методом сравнения продаж.

Решение

Номер фактора Корректировки на зависимой основе
1 -6%
30 000(1 -0,06)-28 200
2 +5%
28 200(1 +0,05) = 29 610
Корректировки на независимой основе
3 -10%
4 +5%
5 -15%
Общая корректировка на независимой основе -20%
Цена объекта-аналога, обладающего характеристиками оцениваемого объекта 29 610 (1-0,2) = 23 688

Стоимость оцениваемого участка с учетом округления может быть принята равной 24 000 ден. ед.

Пример 17.3. Оцениваемый земельный участок находится в административно-деловом центре Ставрополя в зоне преимущественной жилой и общественной застройки. На участке расположено здание, предназначенное для использования под помещения торговли. Площадь земельного участка — 10 соток. Площадь здания равна 1500 м2.

Юридические права и ограничения. Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности (копия свидетельства о внесен и в реестр собственности на территории г. Ставрополя серия АГ № 00 — 00313/19.04.95, выданного 19 апреля 1995 г. Комитетом по управлению имуществом г. Ставрополя прилагается).

Решение

1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемого объекта.

На дату оценки были выявлены следующие три объекта-аналога, достаточно близкие по своим характеристикам к объекту оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а также расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.

№ п/п Элемент анализа Земельный участок
№ 1 №2 №3
1 Цена, ден. ед. 1 300 000 1 500 000 1 620 000
2 Поправка на условия финансирования и условия оплаты -101160 -27 000
3 Скорректированная цена, ден. ед. 1 300 000 1 398 840 1 593 000
4 Площадь участка, соток 10 15 18
5 Цена 1 сотки, ден. ед. 130 000 93 256 88 500
6 Поправка на условия сделки + 13%
7 Скорректированная цена, ден. ед. 130 000 93 256 100 005
8 Поправка на время продажи, % +17 + 13 +8
9 Скорректированная цена, ден. ед. 152 100 105 379 108 005
10 Поправка на местоположение,% +20 + 10
11 Поправка на размеры, % +7,5 + 12
12 Суммарная корректировка, % +27,5 +22
13 Скорректированная цена, ден. ед. 152 100 134 358 131 766
14 Количество корректировок, лет 1 4 5
  1. Описание вносимых поправок.

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.

Условия финансирования и оплаты.

В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные 50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц.

Поправка вводится на второй объект в размере -101 160 ден. ед. Кроме того, первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект — по бартеру. Известно, что бартер ведет к удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер минус -27 000 д.е.

Важно

Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Вводится поправка +13%.

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. Первый — чуть больше 8 месяцев назад, второй — чуть больше 6 месяцев назад, третий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — +17%, по второму — +13%, по третьему — +8%.

Местоположение. Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым.

Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны.

Принимая во внимание, что расположение земельного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену на 20%, а в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по второму объекту — +20%, по третьему — +10%.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится поправка на размер участка: по второму участку — +7,5%, по третьему — +12%.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж.

Как было отмечено выше, при правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.

Совет

Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы.

Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить, вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов.

Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок.

При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Предполагается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой.

Следовательно, чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого земельного участка была подвергнута одной корректировке. Цена второго — четырем и цена третьего н пяти. Учитывая, что вес откорректированной цены аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Отсюда стоимость единицы площади оцениваемого земельного участка будет равна

(152 100 х 0,69 + 134 358 х 0,17 + 131  766 х 0,14) = 146 237 (ден. ед./сотка).

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:

146 237 х 10 = 1 462 370 (ден. ед.).

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, составит 1 462 000 (один миллион четыреста шестьдесят две тысячи) денежных единиц.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metod-sravneniya-prodazh/

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Исходные данные

Этажность – 1;

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи земельного участка: образец и правила составления

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это — так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза. Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Обратите внимание

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,

где: ВСэ — восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 — стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К — поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют — К=1

О — строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. — индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак.коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий.

Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития. Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера — фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г.

№ 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза.

Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю.

С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест.

В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе — к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Важно

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс — 32,971.

Общий индекс пересчета — И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года — 18%.

2. Определение износа.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

— нормативный;

— стоимостной;

— метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

Fф = [Σ Fi ´Li] / 100,

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты — трещины, частичное раз­рушение блоков (до ар­матуры).

Стены — отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля — трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Совет

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты — 15%, стены — 21%, покрытия и кровля — 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

№ п/п Конструктивныеэлементы Удельный весэлемента, Li Процент износаэлемента , Fi Fi х Li
1 Фундаменты 15 41 615
2 Стены 21 10 210
3 Покрытия и кровля 18 30 540
4 Остальные 46 35 1610
Σ Fi ´ Li 2975
Fф = [Σ Fi ´ Li] / 100 2975/100 = 29,8

Достаточно объективно износ здания на момент оценки можно выразить отношением затрат на ремонт тех или иных конструктивных элементов здания к их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Недостатком, присущим данной методике, является сложность расчетов. Фактически к осуществлению данного метода нужно привлекать профессиональных инженеров-строителей и сметчиков. Приведем пример расчета физического износа стоимостным методом для нашего здания (табл. 7).

Читайте также:  Оплата коммунальных платежей: сроки и правила расчетов за услуги жкх

Таблица 7

Расчет физического износа стоимостным методом

№ п/п Конструктивныеэлементы Восстановительная стоимость элемента, руб. Необходимые затраты на ремонт, руб. Износ(столбец 4 /столбец 3)х х100%
1 Фундаменты 291 150 119 000 41
2 Стены 407 610 40 700 10
3 Покрытия и кровля 349 380 105 000 30
4 Остальные 892 860 312 500 35
5 Здание целиком 1 941 000 577 200 29,7

Перейдем к третьему способу – определение физического износа зданий методом срока жизни. Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ.

Функция в общем случае не является, конечно, линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации.

Однако для приближенных расчетов оценщики вполне могут использовать следующую формулу:

И,% = ХВ / ТС ´ 100%,

где: И — величина физического износа в процентах,

ХВ – хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах,

ТС – типичный срок жизни объекта, в годах.

С хронологическим возрастом все понятно – его сообщит заказчик работы. Бывает, конечно, когда и владелец объекта точно не знает, когда он был построен, но опытный эксперт определит возраст с точностью до 10-20 лет в зависимости от конструктивных и объемно-планировочных решений здания.

Типичный срок жизни объекта можно определить, воспользовавшись едиными нормами амортизационных отчислений (ЕНАО).

Этими нормами пользовались до 2002 года, определяя процент амортизационных отчислений на восстановление основных средств.

Там же указывается типичный срок службы для различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Наше здание имеет типичный срок службы по ЕНАО – 54 года. Следовательно, износ составит:

И = 28 / 54 ´ 100% = 52%

Обратите внимание

Недостатком последнего способа является то, что он не учитывает реальных условий эксплуатации. Кроме того, при нормальном обслуживании и эксплуатации здания, как правило, имеют гораздо больший срок жизни. Это мы можем увидеть и на примере нашего оцениваемого здания: износ методом нормативного и стоимостного расчета составляет около 30%, а износ методом срока жизни – 52%.

Давайте теперь перейдем к определению морального (функционального) износа.

Еще раз вспомним, что признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам.

Несоответствие включает также отсутствие того или иного вида оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения для целей текущего или предполагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Источник: https://3ys.ru/osnovy-otsenki-sobstvennosti-otsenka-nedvizhimosti/primer-rascheta-stoimosti-ob-ekta-nedvizhimosti-zatratnym-podkhodom.html

Оценка стоимости недвижимости с помощью сравнительного анализа продаж

При оценке недвижимости необходимо знать методы оценки недвижимости. Существуют три метода:

1. Оценка по прямому сравнению продаж. Это сравнительный (рыночный) метод. Основан на сравнении существующего объекта, его цены со своим объектом. Этот метод применяется, если хорошо развит рынок аналогичных товаров.

2. Оценка с помощью затрат (затратный метод). Показывает, какие затраты идут на постройку зданий.

3. Оценка с точки зрения ожидаемого дохода (доходный метод). Оценка не того, сколько затрачено,  а сколько недвижимость в будущем приобретет.

Оценка стоимости недвижимости с помощью подхода  сравнительного анализа продаж. Этот метод может называться: «подходом прямого сравнительного анализа продаж», «методом сравнительных продаж», «рыночным методом», «методом рыночной инфляции».

Рыночный метод — это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления существующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Метод  основан на принципе замещения, т.е. покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение схожего объекта, обладающего той же полезностью. Метод используется если развит рынок купли–продажи, где можно сравнить с аналогичными товарами.

Преимущества метода:

+ наиболее простой подход;

+ статистически обоснованный;

+ предлагаемые методы корректировки;

+ обеспечивает данные для других подходов оценки.

Недостатки:

– необходимость активного рынка;

– сравнительные данные не всегда имеются;

– требования внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

– подход основан на прошлых событиях, не принимаются в расчет будущие ожидания.

Технология метода:

Важно

1. Выявляются  недавние  продажи  сопоставимых объектов на соответствующем рынке (собственное досье оценщика, электронная база данных, Интернет, риэлторские фирмы, строительные компании).

2.   Проверка информации о сделках:

–                    подтверждение сделки одним из участников или агентом;

–                    выявление условий продажи, т.е.  учитывать сделку можно, если: одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах; обе стороны обладали типичной информацией.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правила корректировки.

Корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада, если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

ЗАДАЧА: Оцениваемый объект — десятиквартирный жилой дом, оценщиком выявлены недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями:

1 объект — 15 – квартирный жилой дом продан за 500 тыс.$;

2 объект — 20 – квартирный жилой дом продан за 600 тыс.$;

3 объект — 12 – квартирный жилой дом — 400 тыс.$.

Объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше на 4 тыс.$. У сопоставимого объекта и объектов № 1 и 2 есть плавательные бассейны. Его вклад оценивается в 14 тыс.$. Объект № 3 находится в двух кварталах от метро, тогда как оцениваемый в восьми кварталах.

На рынке считается, что каждый лишний квартал уменьшает стоимость на 3 тыс.$. Объект № 1 продан 4 месяца назад, объект № 2 — 6 месяцев назад, объект № 3 — 2 дня назад. Известно также, что объект № 2 продан на льготных условиях, что оценивается в 12 тыс.$. Темпы роста цен на недвижимость на данном рынке 0,5% в месяц.

Определить продажную цену жилого дома.

Корректировочная таблица:

Характеристика Оцениваемый

объект

№ 1 № 2 № 3
1. Цена 500 тыс.$ 600 тыс.$ 400 тыс.$
2. Финансирование рыночное рыночное +12 тыс.$ рыночное
3. Дата 4мес. назад

2 %

+ 10 тыс.$

6мес. назад

3 %

+ 18 тыс.$

2 дня
4. Местоположение сходное 6 квартал.×3000

– 18 тыс.$

5. Бассейн + + + + 14 тыс.$
6. Ландшафт сопост. – 4000 сопост. сопост.
Итоговая корректировка + 6 тыс.$ + 30 тыс.$ – 4 тыс.$
7.Скорректированная цена объекта 506 630 396
8. Число квартир 10 15 20 12
9. Цена за единицу 33 730 $ 31 500 $ 33 000 $

Среднее значение: 32 744 $.

Методы определения поправок:

Упорядочение ряда: 31 500, 33 000, 33 730.

Среднее значение: 32 744.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся): нет.

Медианное значение (значение на середине ряда): 33 000.

Заключение должно быть аналитическим, а не практическим.

Источник: http://www.economic-s.ru/index.php/theory/economica-nedvizimosti/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti-s-pomo/

Ссылка на основную публикацию