Затратный метод оценки недвижимости: суть, формула, пример

Затратный метод оценки недвижимости

Затратный метод  основан на предположении, что затраты на строительство объекта  (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Соб = Сз +(Св – Сиз)

Соб – стоимость объекта

Сз – стоимость земли

Св – стоимость восстановления

Сиз – стоимость износа

         Основным принципом лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект  больше того, во что обойдется  приобретение равноценного земельного участка  и возведение на нем нужной  ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу строителя и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика.

Обратите внимание

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже  стоимости, определенной затратным методом, и наоборот.

Источники информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

При затратном подходе производят следующие этапы оценки:

Определение стоимости земли

Определение издержек  на воспроизводство улучшений

Определение всех видов износа улучшений

Определение итоговой стоимости улучшений (этап 2 – этап 3)

Итоговая стоимость объекта (улучшения+ земля)

1Этап. Стоимость земли

Существуют следующие основные методы оценки стоимости земельных участков:

         Метод сопоставимых продаж. Метод основан на  сопоставлении данных  по аналогичным участкам, которые были проданы.

Основные элементы сравнения: месторасположение и окружение (желательно чтобы сравниваемые объекты находились в одном районе, а так же удаленность от транспорта, экологически вредных объектов, центра, инфраструктура); условия финансирования сделки (проценты по кредиту); условия продажи (обстоятельства, которыми руководствовались продавец и покупатель в момент сделки); время продажи (должно быть максимально приближено моменту оценки, т.к. цены на недвижимость в России возрастают ежегодно); физические характеристики (форма и размер участка, параметры почвы, наличие дренажа, угол наклона участка);  характеристики дохода с получаемого земельного участка (степень активности земельного рынка, например, чем ближе к городу (к центу города), тем дороже земля, следовательно, аренда будет дороже).

         Эксперт-оценщик сравнивает продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее схожих и близко расположенных к оцениваемому объекту.

Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость  этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству  то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект.

         Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно в какой последовательности они будут вноситься.

Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат.

Так как первая поправка, выраженная в процентах умножается на цену продажи сопоставимого объекта, а последующие на предыдущую скорректированную цену, а не на первоначальную.

Рекомендуют следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав

2.     Условия финансирования

3.     Условия продажи

4.     Время

5.     Месторасположение

6.     Физические характеристики

Пример, внесения поправок  к продажной цене сопоставимого земельного участка стоимостью 100000 долл:

Элемент сравнения Поправка % Откорректированная цена
1. Условия финансированияОткорректированная цена -5 -500095000
2. Особые условия продажиОткорректированная цена +10 +9500104500
3. Время продажи +10 +10450114950
4. МесторасположениеОткорректированная цена +5 +5745120695
5. Физические характеристикаОткорректированная цена -10 -12070108625
Стоимость оцениваемого земельного участка 108625

Метод соотнесения.

Данный метод оценки земельного участка состоит  в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок на две составляющие – цену здания и цену земельного участка.

Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений находящихся на этом участке, а затем  из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земли.

 Пример: Определить стоимость земельного участка если: цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс.руб.; стоимость аналогичного земельного участка в ближайших окрестностях  объекта оценки составляет 90 тыс.руб.; прямые издержки  на строительство типового дома 100 тыс.руб.; косвенные издержки и прибыль предпринимателя – 80 тыс.руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости        90/ (90+100+80) = 1/3

2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка от 67 тыс.руб до 100 тыс руб. (1/3 часть от всего объекта 200 тыс.руб. и 300 тыс.руб.)

Метод развития (освоения) земельного участка. Этот метод применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Он осуществляется по следующей технологии:

1.     Определяется размер и численность индивидуальных участков

2.     Расчет стоимости освоенных участков путем метода сопоставимых продаж

Важно

3.     Расчет издержек освоения  участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков

4.     Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки  от продажи этих участков

5.     Определение ставки дисконта

6.     Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж индивидуальных земельных участков

Пример: Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл.

          Издержки освоения составили 400000 долл., на управление и охрану  — 20000 долл. Издержки по продаже составили  30 000 долл, текущие расходы (страхование, налоги и т.д.) – 20 000 долл, предпринимательская прибыль – 60 000 долл.

         Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 1 индивидуального участка в месяц. Процент по кредиту составляет 12%.

Решение:

1.     Рассчитаем выручку от продажи одного участка TR= 800000/32 = 25000

2.     Дисконтируем выручку в текущую стоимость ( 1 участок в месяц  т.е. 25000 в месяц) по ставке  12% годовых за 32 месячный период.

                1-(1+r/m)-n х m

PV = R         r/m

n – число лет = 32/12 = 2,667

m – 12 месяцев

                      1-(1+0,12/12)-2,667х12

PV = 25000         0,12/12                 = 681812,5 долл

3.     Издержки освоения составят ТС = 400000+20000+30000+20000+60000 = 530000 долл.

4.     Стоимость неосвоенного земельного участка

V = 681812,5-530000=151812,5 долл.

2 Этап.  Стоимость улучшений

Стоимость улучшений характеризуется двумя категориями:

Полная стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах  здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов (создание объекта-аналога)

Полная стоимость воспроизводства – стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией оценки и построенного с применением такой же технологии строительства (создание точной копии).

Восстановительную стоимость оценивают исходя из стоимости материалов, рабочей силы,  производства земляных, отделочных, монтажных работ на единицу  измерения в сегодняшних ценах (напримр,  фундамент 6400 долл. + двери, окна 4800 долл + покрытие пола 4800 долл + электропроводка 3200 долл и т.д.) или стоимость числа единиц оцениваемого объекта 1м, 1м2 напримар 1м гаража стоит 300 долл., 1м2 здания стоит 1000 долл.

Например:  Объект недвижимости состоит из:

Дача, площадь 120 кв.м. стоимость 1 кв.м =1000 руб.

Гараж, площадь 30 кв.м. стоимость 1 кв.м = 400 руб

Другие постройка на общую стоимость 2000 руб

Найти Восстановительную стоимость объекта недвижимости

Свос дачи = 120 х 1000 = 120000 руб

Свос гаража = 30 х 400 = 12000 руб

Свос.объекта   = 120000 + 12000+2000 = 134000 руб.

3. Этап. Износ

Износ – это уменьшение стоимости объекта  недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном методе износ используется, чтобы учесть различия  в характеристиках нового объекта и  реально оцениваемого объекта недвижимости.

Существует износ:

Физический износ – отражает изменение физических (строительно-эксплуатационных) свойств объекта со временем (напримар, дефект конструктивных элементов здания). Физический износ бывает устранимый когда затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно устранить, но если издержки устранения превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым.

Основные методы расчета физического износа здания:

         — экспертный – основан на создании дефектной ведомости и определении процентов износа  всех конструктивных элементов здания, а также удельного веса конструктивных элементов. Считается в процентах. Это самый точный, но и самый трудоемкий метод.

Иф = (Удельный вес конструктивного элемента  х Процент износа элемента)/100

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам.

— стоимостной – основан на предположении о том, что физический  износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения элемента здания и их восстановительной стоимостью.

Пример: Определить физический износ здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов  и необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундамент – 3200т.руб., 640т.руб; стены – 4000 т.руб, 1200 т.руб.; перекрытия – 800 т.руб., 160 т.руб; прочие – 8000 т.руб., 2800 т.руб.

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, т.руб. Необходимые затраты на ремонт, т.руб. Износ,%
Фундамент 3200 640 20
Стены 4000 1200 20
Перекрытия 800 160 35
Прочие 8000 2800 35
ИТОГО 16000 4800 30

 Физический износ здания составляет 30%

— метод расчета срока жизни здания.

         Срок экономической жизни – время в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

         Срок физической жизни – это срок в течение которого здание существует и в нем можно жить и работать. Заканчивается когда объект сносят

         Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида, технического состояния, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. (если после ремонта 80летний дом выглядит как будто ему 15, то его эффективный возраст 15 лет).

Совет

Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки

Срок оставшейся экономической жизни здания – период от даты оценки до конца экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни, как например, происходит с хрущевскими пятиэтажками.

         Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

И/ВС = ЭВ/ТСэ.ж. или  И = (ЭВ/ТСэ.ж) х 100

И – износ

ВС – восстановительная стоимость

ТСэ.ж. – срок экономической жизни

ЭВ – эффективный возраст

Пример: Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по результатам продаж, если стоимость продажи 75000долл, стоимость участка 17000 долл, а стоимость восстановительная 74000 долл.

Решение:

1.     Найдем величину износа. Согласно затратному методу С об = Сзем + (С вос —  И)  т.е. 75000 = 17000 + 74000 – И, отсюда И = 75000+17000-7400=16000 долл.

2.     Найдем эффективный возраст. Согласно методу расчета срока жизни здания: И/Свос = ЭВ/ТСэ.ж. , отсюда ЭВ = (ТСэ.ж. х И) / Свос =  120 х 16000 / 74000 = 25,9 лет

Функциональный износ – заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (устаревшая планировка, инженерное обеспечение).

Бывает так же:

Устранимым (восстановление встроенных шкафов, сантехники, покрытия пола, кондиционера).

Неустранимый (качественные характеристики, например двухкомнатные квартиры ценятся дороже, чем однокомнатные, плохая планировка, неудобное месторасположение).

Величину данного вида износа рассчитывают как величину  потерь от арендной платы, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы (МВД = стоимость объекта/ годовую арендную плату).

Обратите внимание

Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Читайте также:  Прописка жильцов в приватизированной квартире собственника, можно ли это сделать и как прописать гражданина рф

Пример:

Месячная арендная плата 2-х комнатной квартиры – 1140 долл

Месячная арендная плата 1 комнатной квартиры – 1060 долл

Разница – 80 долл

Мультипликатор валовой арендной платы на данный вид недвижимости – 130

Неустранимый функциональный износ – 80 х 130 = 10400 долл

         Внешний (экономический износ) – снижение стоимости здания вследствие  негативного изменения его внешней среды, вызванной экономическими, социальными, политическими и другими внешними факторами (плохой район, близость к болотам, железнодорожным станциям, ресторанам, хим.предприятиям и т.д.). Оценивается как капитализация потерь в арендной плате (см. неустранимый функциональный износ).

         Общий совокупный износ объекта определяется путем суммирования физического, функционального и экономического износов.

Источник: https://students-library.com/library/read/91348-zatratnyj-metod-ocenki-nedvizimosti

Что такое затратный подход в оценке недвижимости — основные методы

Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный.

Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

Смысл затратного метода оценки и основные понятия

ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный». При данном способе вычисление цены основывается на расходах, которые необходимо будет понести для воссоздания или воспроизведения объекта в нынешнем состоянии, вместе с ценой (рыночной) участка, где расположен дом.

При использовании этого метода важно понимать разницу между воссозданием и замещением недвижимости:

  • Воссоздание учитывает траты на строительные работы и материалы, которые необходимы для возведения сооружения с аналогичными характеристиками (архитектура, качество монтажа, расстановка и т.д.). Минусы постройки также принимаются во внимание, то есть все износы и недочёты, допущенные при постройке объекта, должны быть повторены точно.
  • Замещение учитывает суммы, которые будут направлены на строительство здания с аналогичной эффективностью, но в ином стилевом исполнении, по изменённым стандартам, с использованием других материалов и с разработкой отличной от имеющейся планировки.

В чём особенности?

Главной особенностью является то, что его применяют для оценки строящегося жилья, но не готового объекта, вложения в который минимальны.

Способ целесообразно применять, когда:

  1. Необходимо решить вопрос относительно создания.
  2. Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
  3. Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
  4. Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
  5. Проводится анализ ренты возведения сооружения.
  6. Решается вопрос о реконструкции здания.
  7. Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
  8. Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
  9. Решается вопрос со страхованием.
  10. Определяется размер налога.

Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения. Поскольку трудно найти для них аналоги, необходимо производить определение затрат на их воссоздание либо замещение.

Плюсом подхода является надёжность при оценке недостроенных или только что построенных объектов.

Минусы затратного способа оценки:

  1. Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
  2. Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
  3. При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
  4. Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
  5. Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
  6. Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.

Как происходят вычисления с использованием затратного подхода?

Рассмотрим применение метода на примере частного жилья, расположенного вне пределов города.

Оценка происходит следующим образом:

  1. Определение стоимости участка с помощью сравнивания предложений на рынке на землю, обладающую аналогичными характеристиками (расположение, инфраструктура, наличие рядом леса и т.д.).
  2. Расчёт размера затрат на строительство здания. С этой целью можно использовать пособия, в которых содержится информация по ценам на строительство.
  3. Из стоимости возведения дома нужно вычесть размер повреждений физического рода, то есть износа.
  4. Сложить стоимость земли и сумму, необходимую для постройки здания, предварительно вычтя из неё процент износа. После этого к полученной сумме следует прибавить прибыль инвестора, которая выражается в процентах и в среднем составляет 25%. Нужно помнить, что 25% актуально для рынка в состоянии стабильности. При нестабильной ситуации доход лица, вложившего средства, может варьироваться.

Применяемые методы

Существуют следующие методы:

  • Сравнительной единицы, при котором рассчитывается стоимость возведения единицы здания, являющегося аналогичным. При этом должны приниматься во внимание расхождения в сооружениях (оборудование, особенности планировки, наличие либо отсутствие права собственности и т.д.).
  • Разбивки по компонентам. В данном случае производится разбивка здания на такие компоненты, как фундамент, перекрытия, стены и т.д. и определяется стоимость каждого компонента.
  • Количественного обследования, при котором детально рассчитываются затраты на монтаж отдельных составляющих, на оборудование и постройку в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты.

Затратный подход применяют для оценки строящегося жилья с минимальными вложениями.

Данный способ включает такие методы, как:

  • Расчёт затрат.
  • Ресурсный, когда, исходя из ныне существующих цен и тарифов, рассчитываются траты на материалы, доставку, оплату коммуникаций, труда наёмных рабочих и т.д.
  • Ресурсно-индексный, который сочетает ресурсный метод и индексы стоимости (показатели, которые определяются соотношением текущих цен и цен на сопоставимые ресурсы).
  • Базисно-индексный — понятие, представляющее собой перерасчёт базовых цен на текущий уровень с использованием индексов.
  • Базисно-компенсационный – расчёт стоимости, исходя из базисных цен, но с учётом изменений цен и тарифов.

В ситуации нестабильности экономики приоритетными являются ресурсно-индексный и ресурсный методы. Однако на практике специалисты предпочитают применять базисно-индексный метод расчёта стоимости по смете.

Отказ от подхода

Возникают ситуации, когда оценщик отказывается применять затратный подход. Происходит это в связи с тем, что эксперт не имеет необходимого количества сведений об объекте. Также способ не применяется, если износ сооружения сведён к минимуму либо не найден в принципе.

При отказе в применении метода оценщик обязан составить письменное обоснование. В документе указывается причина отказа и основания выбора иного подхода. Это может быть доходный метод оценки недвижимости или сравнительный подход в оценке недвижимости, что это узнайте тут.

Сделки с недвижимостью требуют её оценки. Для расчёта стоимости объекта эксперт выбирает из существующих подходов наиболее актуальный. Затратный способ оценки применяется в случае, если речь идёт об устарелом или разрушенном здании, требующем немалых вложений.

Кроме того, способ востребован в отношении объектов специального назначения, у которых мало аналогов, а также в сфере страхования.

Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/zatratnyj-podhod.html

Затратный подход. Пример (Оценка объекта недвижимости затратным подходом) Из стандартов оценки (ФСО-1) — PDF

1 Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

Подробнее

Тестовые задания 1. Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, это А) земельный участок Б) земельный фонд В) земля Г) лесной фонд 2. Вексель это А) именное

Подробнее

приложение 4 к Протоколу внеочередного общего собрания акционеров АО «Досжан темир жолы (ДТЖ)» от 31 октября 2007 года 3 Н.Маханов МЕТОДИКА определения стоимости акций при их выкупе акционерным обществом

Подробнее

7. Материалы по системе промежуточного и итогового тестирования 1. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов? а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность,

Подробнее

Терминология (глоссарий), используемая при подготовке вопросов и задач квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Термин Аддитивная модель внесения относительных

Подробнее

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)» Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.

Подробнее

Требования ОАО «РЖД» к работе оценщиков. Анализ практики. Региональный квалификационный отбор. Москва, сентябрь 2009 г. Ошибки в Отчетах об оценке в рамках описания объекта оценки и анализа рынка 1. Не

Подробнее

ПРОЕКТ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО 11)» В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ

Подробнее

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Подробнее

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирская Государственная Геодезическая Академия»

Подробнее

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 113 от «18» декабря 2014 года Система стандартизации саморегулируемой

Подробнее

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляют 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет. Эффективный возраст

Подробнее

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

Подробнее

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ СТБ 52.0.02-07 РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Оценка земельных участков как объектов недвижимого имущества Издание официальное Госкомимущество Минск

Подробнее

Автор теста: Тубаев Куаныш Ашимакунович Название теста: Национальные стандарты оценки Предназначено для студентов специальности: очное отделение оценка (3 курс 4 г.о.) Количество кредитов: 2 1 Какие из

Подробнее

ВВЕДЕНИЕ В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов

Подробнее

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 22 июня 2015 г. 385 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (ФСО

Подробнее

Приложение 3 Раздел: «Услуги корпоративным клиентам»/ «Аккредитация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»/ Требования ОАО «Россельхозбанк» к содержанию и качеству услуг «Требования к отчетам

Подробнее

ООО «ИРБИС» — ВСЕ ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ! МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П Р И К А З 25 сентября 2014 года N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости

Подробнее

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8

Подробнее

Механизмы формирования цен на объекты загородной недвижимости (дома, земельные участки) Генеральный директор ООО «РМС ОЦЕНКА» Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2013 1 Загородная недвижимость альтернатива

Подробнее

Утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года 124 Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» 1. Общие положения 1. Настоящий стандарт оценки стоимости

Подробнее

АКЦИОНЕРНОЕ OБЩЕСТВО НАРОДНЫЙ БАНК ТУВЫ» АО БАНК «НБТ» Информация о методах оценки недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемой по справедливой стоимости В соответствии с

Подробнее

Лекция 12 Оценка стоимости организации (предприятия) 1. Стоимость предприятия: экономическая сущность, виды, составные элементы. 2. Затратный метод определения стоимости предприятия: экономическая сущность

Подробнее

Задача.1. Задачи к семинару по теме «Оценка недвижимости» Определить рыночную стоимость АО «Весна», для которого АО «Радуга» является аналогом. АО «Радуга» недавно было продано на рынке за 120 000 у.е.

Подробнее

Требования ОАО «Россельхозбанк» к отчетам об оценке имущества, передаваемого в залог 1. Отчет должен соответствовать м федерального законодательства об оценочной деятельности, ми федеральных стандартов

Читайте также:  Виды документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Подробнее

Источник: https://docplayer.ru/31026830-Zatratnyy-podhod-primer-ocenka-obekta-nedvizhimosti-zatratnym-podhodom-iz-standartov-ocenki-fso-1.html

Затратный метод оценки недвижимости: пример

x

Check Also

В России есть большое количество выдающихся людей, которые имеют значительные заслуги перед отечеством, например, олимпийские чемпионы. Для граждан этой категории существует ФЗ, в котором дано …

То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным …

Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку …

Важно

Законодательство РФ предусматривает срок исковой давности по уголовным делам, который является определенным периодом времени, на протяжении которого, лицо, совершившее преступное деяние, может быть привлечено к …

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно …

Для мужчин и женщин северный стаж для пенсии является одним из самых насущных вопросов, ведь не все работают в благоприятных климатических районах. Многие граждане России …

Что такое бракоразводный процесс – понятно, наверное, каждому. Но вот то, как он оформляется и, собственно, осуществляется, далеко не всем. Иногда развод затягивают до неимоверных …

Типичная ситуация: клиент приходит в банк получить деньги, а ему между делом предлагают перевести накопительную часть пенсии в НПФ. Стоит ли соглашаться на такое предложение …

Улучшение жилищных условий – довольно важный процесс, который проходят многие граждане нашего государства. Для его осуществления имеется немалое количество разнообразных путей. Чаще всего люди покупают …

Как известно, возможность получить быстрые деньги всегда привлекает мошенников, именно поэтому в сфере кредитования мошенничество очень развито. О том, какие виды мошенничества существуют в кредитной …

Бюджетная комиссия кабинета министров Российской Федерации в начале октября 2016 года приняла положительное решение относительно заморозки накопительной части пенсии данную информацию сообщил Антон Дроздов, глава …

Совет

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, так и от покупателя жилья. Серьезным препятствием в заключении сделки …

Факторы, влияющие на стоимость: Возраст водителя и его стаж: Стаж до трех лет, возраст до 22, то коэффициент повышения – 1,7. При стаже более трех …

На рынке недвижимости приватизация жилья рассматривается, как первичная сделка. По завершении процедуры квартира полностью принадлежит гражданину РФ. Кроме этого, от того, насколько грамотно осуществлена процедура …

В жизни происходит всякое, и бывают такие случаи, когда женщины находят себе избранника, а в последующем и мужа в местах не столь отдаленных, обнесенных колючей …

Такие споры возникают по разного рода причинам, чаще как следствие нарушения обязательств, притеснения иных гражданских прав, причинения другому лицу вреда. Разберемся, что такое ГС, особенности …

При наличии недвижимости в которой, владелец не нуждается в использовании ее по назначении. Часто принимается решение сдавать в аренду квартиру или дом, людям которые нуждаются …

Выписка из квартиры или иного места жительства – довольно распространённая процедура. Она состоит всего из нескольких шагов. Но при этом существуют нюансы, в которых неискушённая …

Приватизация, то есть передача занимаемого жилья в собственность нанимателей на бесплатной основе началась в нашей стране в 1991 году (согласно Закону № 1541-1 «О приватизации …

За время, прошедшее с момента её введения, программа маткапитала (иначе его называют ещё семейным капиталом) показала себя как эффективная мера воздействия на изменение демографической ситуации …

Содержание Правила присвоения фамилии ребенку Правовое решение вопросов о смене фамилии детей после развода Исключительные случаи правовой практики Можно ли родителям поменять фамилию ребенку после …

Благодаря такому инструменту как материнский капитал многие семейные пары могут позволить себе иметь больше одного ребенка, не думая о материальных последствиях. Указанный сертификат представляет собой …

Обратите внимание

Продажа квартиры родственнику с точки зрения законодательства и процедуры оформления, пакета необходимых документов, не отличается от аналогичной сделки с любыми другими гражданами, не являющимися родственниками. …

Если вы решили подать исковое заявление в суд самостоятельно, то для избежания ошибок вам понадобится образец заполнения искового заявления, который можно использовать в качестве шаблона …

Источник: http://moj-doktor.ru/vash-yurist/zatratnyj-metod-ocenki-nedvizhimosti-primer

Затратный подход к оценке недвижимости. Пример

Выбирая единственно верный способ оценивания недвижимости, мы полагаемся на несколько критериев: доходность и расположение объекта, стоимость аналогичного имущества, спрос на рынке недвижимости – это методы сравнения и подсчета доходов, но в каких же случаях целесообразно использовать затратный подход? При оценке какого имущества следует не учитывать доходы, а считать траты?

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, затратным называют подход, основанный на подсчете расходов на приобретение недвижимости.

Таким методом подсчитывают всю сумму денежных средств, которые понадобятся для приобретения, реконструкции или ремонта, строительства или улучшения имущества, результатом метода является высчитанная на определенный момент точная сумма, которую следует затратить для полноценного функционирования объекта. Эта сумма и будет его конечной стоимостью.

Затратный метод вы можете использовать при решении вопроса о строительстве здания: сложить средства, потраченные на приобретение и обустройство земельного участка, поставку строительных и отделочных материалов, наем стройбригады, проведение в здании коммуникаций и т.д.

Суммирование полученных издержек позволит вам принять решение о судьбе постройки.

Если же капиталовложение слишком велико, то можете ограничить свои потребности, например, вместо специалистов заняться созданием объекта самостоятельно, и вновь этим методом высчитать все траты – и так, до того момента, пока сумма издержек вас не устроит. Обязательное условие: детальная оценка издержек.

Особенности

Особенностью данного метода является то, что он предназначен для оценивания еще не созданного имущества.

Например, применять его при оценке уже построенных помещений нецелесообразно: ведь они требуют минимальных капиталовложений – реконструкции или ремонта, а подсчитывая средства, необходимые для улучшения имущества, вы не оцениваете его, как объект недвижимости, а просто считаете расходы на отделку.

Целесообразно применять затратный подход при:

  • решении вопроса о строительстве;
  • определении варианта использования земельного участка (будете вы его использовать под выращивание овощей либо строительство на нем гаражного комплекса с последующей сдачей в аренду);
  • решении вопроса о сносе здания либо его реконструкции (путем сравнения издержек в каждом варианте);
  • оценивании последствий природных катаклизмов (высчитываются капиталовложения, необходимые для восстановления имущества).

При большой степени надежности данного способа оценки, он имеет и недостатки:

  • невозможность его применения ко всем объектам недвижимости;
  • отсутствие точной информации о стоимости имущества;
  • не всегда удается учесть все капиталовложения.

Пример применения затратного метода

Размышляя о своей жизни, семья И. решила, что места в их двухкомнатной квартире для подрастающих детей становится мало, все больше они стали задумываться о переезде в просторный деревянный дом.

Перед ними стал вопрос – приобрести уже построенное здание путем обмена имеющейся жилплощади либо создать дом своей мечты с нуля. Для решения этого вопроса мы им предложили использовать затратный метод.

Для этого мы учли перечень издержек, необходимых для строительства дома, (затраты указаны на примере Вологодской области), тыс. руб.:

  • приобретение участка – 280;
  • облагораживание территории (расчистка от деревьев и кустарников, подсыпание песком, разравнивание площади) – 70;
  • строительство дома «под ключ» – 900.

Итого: 1 250 тыс. руб. (данные средства у семьи имелись в наличии), к тому же имеется возможность сдавать квартиру за 8-9 тыс. руб. в месяц, к тому же затем не понадобится приобретать жилье одному из детей. Плюсом является создание именно того дома, который устроит всех членов семьи, возможность получения (в следующем за годом строительства) налогового вычета.

Вариант 2: на сайте объявлений мы нашли им дом за полтора миллиона рублей с вариантом обмена. Стоимость квартиры, принадлежащей семье, – 1 200 000 руб., понадобится доплата в 300 тыс. руб., при этом от накопленных денег сохранится 950 тыс. руб.

, которые можно хранить на сберкнижке и получать ежегодно 90-95 тыс. руб. выгоды, а затем потратить на образование детей.

Минусы: семья лишиться источника дохода – квартиры, дом не вполне соответствует ожиданиям, сумма налогового вычета будет высчитана от доплаты и составит всего 39 тыс. руб.

Таким образом, используя затратный метод, семья И. пришла к верному решению – началу строительства дома.

Источник: https://xranitelochaga.ru/ocenka/zatratnyj-podxod.html

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

  • оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
  • учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
  • правило «замещения»;

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

  • Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м  и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
  • Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
    1. Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
    2. Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
    3. Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
  • Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
  • Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
  • Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;

Читайте также — Сравнительный подход в оценке недвижимости

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

  1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
  2. определение прибыли предпринимателя;
  3. определение и калькуляция уровня износа;
  4. определение стоимости земли;
  5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

  • в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
  • определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
  • для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
  • для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
  • расчет стоимости для страхования строения;
  • для ежегодной оценки основных фондов.
  • при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.
Читайте также:  Как правильно купить землю промышленного назначения: порядок и особенности процедуры

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

  • проект сооружения;
  • актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

  • стоимостное выражение строительных операций;
  • монтажные операции;
  • затраты на покупку оборудования;
  • другие затраты.

Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/zatratnyiy-podhod-v-otsenke-nedvizhimosti/

Нелегкий процесс оценки недвижимости: с чего начать?

Оценка недвижимости — это трудоемкий процесс, с которым, тем не менее придется столкнуться каждому домовладельцу. Дело в том, что процесс определения рыночной стоимости практически всегда является обязательным этапом в проведении большинства сделок, связанных с недвижимостью.

Безусловно, наиболее часто необходимость в оценке возникает при проведении сделки купли-продажи. Оценка объектов недвижимости находится в интересах как владельца имущества, так и той стороны, которая собирается провести покупку.

Ценовой фактор в этом сделке играет весомую роль, и процесс оценки объектов недвижимости позволяет сформировать наиболее выгодное предложение. Сделки с недвижимостью – это практически всегда огромные суммы, при которых потеря даже нескольких процентов по причине заниженных цен – это существенная утрата.

Важно

Оценка объектов недвижимого имущества также позволяет выявить преимущества и недостатки имеющегося в распоряжении актива, что позволит владельцу взглянуть на свое имущество совершенно с другой стороны.

Зачастую оценкой объектов недвижимости занимается соответствующий специалист, который в случае сделки с юридическим лицом может быть заменен на штатного сотрудника.

Однако, процесс этот сам по себе сложен лишь количеством взаимосвязанных факторов, влияющих на результат, и, следовательно, провести ориентировочную оценку по силам даже обычному, среднестатистическому человеку.

В проведении оценки объектов недвижимости чаще всего полагаются на несколько методик, которые условно можно сгруппировать в три категории. Первая категория вмещает в себя методы и их производные, которые базируются на уровне дохода, получаемого человеком от объектов недвижимого имущества.

Пример такого дохода – это обычная арендная плата. Вторая категория – это оценка объектов недвижимого имущества на основе затрат на их содержание. Пример таких затрат – это коммунальные услуги, местные сборы, стоимость ремонта и прочее.

Третья категория – это комбинированные методики, а также подход рыночных аналогов. Несколько более детально следует остановиться именно на второй категории. Затратный подход к оценке недвижимости сегодня – это один из наиболее распространенных методов оценки объектов недвижимого имущества в целом и жилплощади в частности.

Затратным подходом к оценке стоимости объектов недвижимости можно назвать практически любой метод, базирующийся на определении фактических затрат владельца на восстановление дома, квартиры, помещения.

Почему затратный подход к оценке стоимости недвижимости сегодня настолько популярен? Ответ прост, большинство предложений на рынке недвижимости – это вторичный сегмент, объекты на котором построены еще в седые времена.

Совет

Практически всегда стоимость такого объекта существенно ниже, в сравнении с аналогичным предложением в новостройке, а потому для покупателя нелишним будет провести оценку покупаемого имущества с целью определить разницу в реальной цене сделки.

Вполне возможно, что затраты покупателя на восстановление и приведение в товарный вид квартиры или дома в итоге перевесят цену уже готового помещения в новостройке.

Принцип и сущность затратного подхода к оценке объектов недвижимого имущества – это разумные приоритеты потребителей на рынке, которые не готовы оплатить стоимость объекта, если строительство аналогичного обойдется дешевле. Затратным подходом к оценке объектов недвижимого имущества активно пользуются как в профессиональных кругах, так и в среде обычных покупателей.

Суть затратного подхода к оценке недвижимости

Помимо вышеописанного принципа, затратный подход к оценке объектов недвижимости формируется на основе простого неравенства. Этот метод определяет общую стоимость квартиры или дома как суммарный показатель ценности земельного участка и затрат на восстановление за вычетом суммы накопленного износа.

Положение стоимости земельного участка, которую этот метод учитывает одной из первых, крайне важно, так как сам фактическая цена непосредственно постройки может равняться если не нулю, то приближенному к нему числу, однако, это вовсе не значит, что стоимость всей сделки будет аналогичной, вовсе нет.

Исключительно благодаря земельному участку сделка может стоить значительно больше. Помимо этого, затратный подход к оценке объектов недвижимого имущества также включает в себя непосредственно совокупность затрат на восстановление помещения.

Этот элемент неравенства направлен на установление точных затрат, необходимым на привод здания в первоначальное состояние. Последний элемент – это накопленный износ, который понес дом на протяжении всего срока использования.

Износ уменьшает стоимость постройки, однако, в итоге этот показатель способен поднять общую стоимость сделки за счет увеличения затрат на восстановление состояния помещения. Собственно говоря, в этом и заключается основной механизм затратного подхода к оценке объектов недвижимости.

Провести его не трудно, естественно, при условии возможности определения износа здания или помещения. Оценка объектов жилплощади посредством затратного подхода – это прозрачный и простой способ определить стоит ли сделка купли-продажи каких-либо затрат или же стоит отдать предпочтение первичному рынку либо же вовсе постройке.

Обратите внимание

Зачастую именно выбор между этими возможностями толкает покупателя на поиск методики оценки стоимости объектов жилищной площади. С учетом повального доминирования вторичного сегмента рынка недвижимости, оценка именно посредством затратного подхода грозится стать наиболее популярной.

Этот метод уже сегодня можно назвать одним из наиболее результативных, несмотря на его консервативность и простоту.

Кратко об этапах проведения

Безусловно, затратный метод оценки объектов жилищного имущества в первую очередь должен быть проанализирован как совокупность этапов. Сущность каждого из этапов существенно зависит от особенностей каждого конкретного здания или помещения, которое стало основой для проведения своеобразной инвентаризации.

Однако, в большинстве случаев все изменения методики основаны на первоначальном варианте, который включает в себя все элементы первоначального неравенства, а именно определение ценовой политики по отношению к земельному участку, стоимости восстановительных работ, видом и степени износа.

Каждый из этапов – это основа к определению итогового результата, а именно фактической стоимости здания или помещения. Чем детальнее и тщательнее будет анализ на каждом из этапов, тем подробнее и выразительнее будет итоговый результат.

Учесть каждый фактор влияния на конкретный этап необходимо хотя бы потому, чтобы результаты анализа были достоверными и корректными. Стоит ли напоминать, что в ином случае каждая из сторон вполне может потерять реальные деньги?

Земельный участок: основа расчета

Как это ни удивительно, в большинстве своем оценка стоимости земельного участка – это львиная доля цены большинства сделок с объектами категории «недвижимость». вовсе не редки случаи, когда оценка стоимости постройки или здания вообще не проводится, а основа сделки – это фактическая цена земли, на котором оно находится.

В основе своей метод оценки земельного участка базируется на альтернативных затратах, понесенных владельцем надела с моментом постройки на нем здания. То есть, метод определяет итоговую стоимость надела земли на основе того максимального размера дохода, который он мог бы принести в случае использования по назначению, а не под застройку.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом сами по себе формируют приоритет расчетов, однако, стоимость надела земли в этом случае явно превалирует, в особенности если речь идет о потенциально прибыльном участке. Пример подобного участка – это надел неподалеку от транспортной развязки ли магистрали.

Важно

Любая сделка с этим наделом будет несоразмерно дороже в сравнении с большинством аналогов, даже если здание на нем ничем не отличается.

Важно в точности определить факторы влияния на итоговый показатель цены надела земли, ведь в случае недооценки потенциала участка вполне реальной становиться возможность конкретных денежных потерь со стороны владельца.

Если речь идет о масштабной сделке нелишним будет привлечь к процессу оценки непосредственно надела земли соответствующего специалиста, который способен оценить размер природных ресурсов, потенциал участка, возможные источники дохода и их размер.

В целом существует несколько наиболее распространенных методик, которые пригодятся при выявлении рыночной стоимости подпадающих под собственность земельных ресурсов. В первую очередь – это, безусловно, метод сравнения продажи.

При прочих равных этот метод наиболее эффективен, так как позволяет в кратчайшие сроки получить вполне конкретный результат. В его основе находится процесс поиска аналогичного или схожего надела земли, который и будет сравним с уже имеющимся. Помимо этого, стоит упомянуть также метод распределения и выделения.

Как определить стоимость восстановления?

Стоимость восстановления подпадает под влияния прямых и косвенных факторов, которые и формируют итоговый результат. Затратный подход оценки объектов недвижимого имущества сформирован именно на показателе восстановительных затрат, что делает расчет этого элемента неравенства не просто важным, а ключевым.

В первую очередь подход сконцентрирован на прямых факторах влияния на результат, а именно стоимости строительных материалов, заработной плате работников, эксплуатационных затратах в ходе использования машин и оборудования и прочем.

Все эти элементы формируют первичный показатель восстановительных затрат, однако, помимо этого, есть также косвенные факторы влияния на результат. В первую очередь – это затраты на подготовку участка, ликвидацию существующей постройки или отдельных ее элементов, выплаты на проектные работы и составление дизайна.

Кроме этого, повлиять на стоимость восстановления постройки ли здания способны также внешние факторы. Пример подобного рода влияния – это географическая удаленность площадки. Естественно, в таком случае подход к оценке вторичного показателя будет включать в себя также и затраты на доставку к месту работ материалов и рабочих групп.

Этапы, которые использует затратный подход в ходе оценки, взаимосвязаны и комплексная оценка восстановительных затрат подразумевает охват как первичных, так и косвенных факторов влияния.

Все, что необходимо знать об износе объектов недвижимости

Третий элемент формирования итоговой стоимости здания на основе затратного подхода – это уровень износа. Оценка уровня износа формируется на основе нескольких факторов, которые в сумме уменьшают уровень потребительской полезности здания или постройки.

Подход к оценке в этом случае формируется на основе инвестиционного потенциала объекта, то есть его привлекательности с точки зрения человека, желающего вложить в развитие и функционирование постройки свои деньги. Износ формируется в ходе эксплуатации здания, и чем дольше оно пребывает в функционировании, тем выше итоговый показатель этого элемента.

Также необходимо учитывать действия, направленные на уменьшение уровня физического износа со стороны бывшего владельца. Пример подобного рода действий – это один из видов ремонта.

Совет

Затратный подход в основе своей практически всегда неотступно придерживается трех ключевых компонентов, что делает его несколько консервативным, но также простым и понятным. Возможно, ему недостает гибкости, однако, это с лихвой компенсируется прозрачностью и легкостью подсчетов.

Кроме того, поисковый запрос «пример затратный подход к оценке недвижимости» способен по-настоящему удивить богатством выбора, что не оставляет шанса на ошибку даже если в исполнении принимает участие человек невероятно далекий от вопросов, связанных с недвижимостью.

В нескольких случаях помощь в оценке может оказать технический паспорт объекта недвижимости.

В целом такое понятие, как «оценка недвижимости затратный подход» — это один из наиболее простых в исполнении способов формирования цены сделки купли-продажи жилплощади, что делает его невероятно актуальным сегодня.

Источник: http://economyz.ru/zatratnyi-podkhod-k-otsenke-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию