Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства: для чего он нужен, его функции и структура

Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства

УДК 347.2

Ковалькова Елена Юрьевна

кандидат юридических наук

Казанский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Казань

ekovalkova@yandex.ru

новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства

В статье рассматриваются некоторые новейшие положения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В статье анализируются новые способы защиты прав участников долевого строительства: требования к организационно-правовой форме застройщика, наличие у него опыта участия в строительстве, отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство, обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве и др. Показывается роль договора участия в долевом строительстве. Выделены основные требования к застройщику в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.

Ключевые слова: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, участники долевого строительства, застройщик, договор участия в долевом строительстве, компенсационный фонд.

Обратите внимание

Институт долевого строительства возник в 90-е годы прошлого столетия в силу различных причин. В России это прекращение бюджетного финансирования строительства жилья, отсутствие доступного государственного программного финансирования и практически отсутствующий рынок недвижимости.

В Аргентине (родоначальница долевого строительства) наличие жесткого экономического кризиса и нестабильная экономическая ситуация в стране привели к созданию в 1985 г. специальной жилищной программы.

В последующем британские финансисты, скорректировав аргентинскую идею долевого строительства, вместо создания специального акционерного общества и продажи акций стали сразу реализовывать квадратные метры.

Данная схема использовалась и хорошо себя зарекомендовала при возведении множества объектов недвижимости в странах Ближнего Востока [1, с. 7-18].

В настоящее время долевое строительство получило достаточно широкое распространение и в России.

Правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее дольщики) объектов недвижимости (многоквартирных домов и иных объектов) и возникновением у дольщиков права собственности на эти объекты и права общей долевой собственности на общее имущество, осуществляется на основании целого ряда специальных законов [3; 4], призванных гарантировать защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Для начала отметим, что действующий закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ неоднократно изменялся и вполне надежно защищает дольщика. Так, уже в ст. 1 ч. 2 закона установлено императивное правило о том, что основаниями привлечения де-

нежных средств дольщиков для строительства может выступать только, во-первых, договор участия в долевом строительстве (далее ДДУ), во-вторых, выпуск эмитентом облигаций особого вида — жилищного сертификата, в-третьих, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами [3].

Важно

С одной стороны, ДДУ в силу жесткого правового регулирования (требования к условиям договора, его обязательная регистрация, требования к застройщику, обеспечительные меры) делают его одним из самых надежных способов приобретения жилья.

С другой стороны, постоянно «совершенствующиеся» мошеннические схемы, появляющиеся новые (как правило, связанные с нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости и с недостаточными правовыми познаниями участников оборота) приводят к ряду проблем.

Долгострой, задержка сдачи в эксплуатацию, приостановление работ и в особенности использование «серых схем» (заключение предварительного договора вместо ДДУ, двойная продажа, наиболее грубый вид мошенничества -заключение договора без разрешительной документации на строительство) требуют активного вмешательства государства в сферу регулирования долевого строительства.

На сегодняшний день следует выделить два таких основных направления: 1) совершенствование нормативного регулирования — установления новых правил, направленных на пресечение нарушений в сфере долевого строительства; 2) субординационное индивидуальное правовое регулирование — контроль и создание условий, позволяющих решить уже возникшие проблемы обманутых дольщиков

Показательным примером совершенствования нормативного регулирования является принятие Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ [3],

250

Вестник КГУ№ 4. 2017

© Ковалькова Е.Ю., 2017

Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства

устанавливающего радикальные изменения в деятельности застройщиков.

В частности, теперь застройщиком может выступать только общество (основное или дочернее), имеющее опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, и которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик» или «некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом РФ «О статусе столицы Российской Федерации»» [5].

В соответствии с изменениями привлекать денежные средства дольщиков имеет право только застройщик, отвечающий следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

Совет

2) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства;

3) наличие денежных средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

4) отсутствуют обязательства по кредитам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

5) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

6) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков и в пределах одного разрешения на строительство, не превышают 1 % от проектной стоимости строительства;

7) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц или собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

8) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Застройщик теперь не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и, как уже отмечалось, не вправе осуществлять иную деятельность, предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Особо отметим, что законодатель заменил требования к уставному капиталу на размер собственных средств застройщика (не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства), что, на наш взгляд, безусловно, в большей степени защищает права дольщиков.

Обратите внимание

Застройщик обязан составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе.

Также изменения касаются взаимодействия органов государственной власти, фонда, застройщиков, порядка совершения операций по расчетному счету застройщика, вводятся новые положения о единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой является единый институт развития в жилищной сфере, а также порядок вступления в силу положений федерального закона. В частности, обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд выполняется, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации фонда.

В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков, создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — компенсационный фонд) [4].

Органами управления фонда являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор фонда. Председатель и члены наблюдательного совета фонда назначаются правительством Российской Федерации сроком на три года.

В наблюдательный совет фонда, состоящий из семи человек, входит представитель Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации.

К полномочиям фонда относятся, в частности: формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств; выплата за счет средств фонда возмещения гражданам-участникам долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика; финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств фонда; учет поступивших обязательных отчислений застройщиков в фонд и взаимодействие с органом регистрации прав в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанностей по уплате таких отчислений.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Важно

Величина взноса может изменяться только на основании федерального закона не чаще одного раза в год.

При изменении величины взноса изменение размера обязательных отчислений (взносов) производится не ранее чем через три месяца после дня вступления в силу такого федерального закона.

Порядок принятия фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием средств, предоставленных в рамках такого финан-

Вестник КГУ № 4. 2017

251

сирования, устанавливается правительством Российской Федерации. Средства на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предоставляется только юридическому лицу, выбранному путем конкурсного отбора, порядок и условия которого устанавливаются уполномоченным органом.

Фонд вправе выпускать облигации, инвестировать временно свободные средства на принципах возвратности, прибыльности и ликвидности в порядке, установленном правительством РФ, осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение целей, поставленных перед фондом.

При этом направления расходования средств фонда, полученных в том числе в результате деятельности, приносящей доход, а также предельный процент доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением функций фонда и обеспечением его текущей деятельности, устанавливаются правительством РФ.

В законе также определены объекты инвестирования временно свободных средств фонда.

Устанавливается обязанность застройщика представлять фонду проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последний отчетный период в случае отклонения от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев.

Кроме того, бухгалтерская отчетность фонда подлежит ежегодному обязательному аудиту отобранной на конкурсной основе аудиторской организацией, Счетная палата Российской Федерации вправе осуществлять внешний государственный аудит в отношении фонда, компенсационный фонд обособляется от иного имущества фонда, по нему ведется обособленный учет, а на имущество, составляющее компенсационный фонд, не может быть обращено взыскание по обязательствам фонда.

Совет

Вместе с тем компенсационный фонд призван застраховать будущие стройки. Но законодатель не предложил решения нынешним обманутым дольщикам.

Можно ли в этой ситуации что-либо сделать, прибегнув к букве закона? На наш взгляд, во многом решение проблемы зависит от активной гражданской позиции самих дольщиков. Помимо мер, предусмотренных законом 214-ФЗ, согласно распоряжению правительства России от 26.05.

2017 № 1063-р [2] к 1 января 2018 г. должны быть созданы региональные планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер для решения проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков.

Планы-графики должны находиться в открытом доступе, что даёт возможность проанализировать дорожную карту интересующего региона, отдельного жилого комплекса, конкретного дома. Там же представлена исчерпывающая информация

о лицах, ответственных за принятые меры и их реализацию, с контактами для связи и по каждому такому объекту описан алгоритм решения проблемы.

Компенсационный фонд защиты граждан начнет принимать взносы от застройщиков уже с последних чисел октября 2017 г. В отношении привлечения средств граждан для объектов, строительство которых началось еще до 1 января 2014 г., то они были обеспечены страхованием, или поручительством банка, или залогом прав застройщика на земельный участок и на объект незавершенного строительства.

Читайте также:  Задолженность по коммунальным платежам: методы ее взыскания и способы погашения

Однако не все так гладко, как это представляется на первый взгляд. Следует отметить прежде всего механизм формирования и управления компенсационным фондом.

Есть определенные опасения относительно установления размера обязательных отчислений и порядка расходования средств фонда, а также способов контроля за деятельностью по его управлению. Также следует упомянуть вопросы рисков, возможного банкротства малых и средних строительных компаний.

Обратите внимание

Остается достаточно актуальным вопросы получения разрешения на строительство до начала сбора средств и обеспечения доступности получения жилища для большинства граждан, использования механизмов страхования и перестрахования.

Несмотря на все нюансы, долевое строительство является одним из самых выгодных способов приобретения жилых и нежилых помещений.

Библиографический список

1. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. — 2013. — N° 2. — С. 7-18.

2. Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены: распоряжение Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р // Собрание законодательства РФ. — 2017. — № 23. — Ст. 3420.

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/novye-pravila-zaschity-prav-i-interesov-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva

Фонд долевого строительства

В Российской Федерации порядок участия граждан в долевом строительстве регулируется Федеральным законом №214 от 24.12.2004 года. Обретя юридическую силу, закон жестко устанавливал рамки взаимоотношений между застройщиком и потенциальным дольщиком, а также ответственность обоих за соблюдение условий договора.

Несмотря на новизну и большой потенциал, в законодательстве все же имелись огрехи, связанные с компенсацией рисков дольщикам в случае банкротства строительной компании. Суть в том, что договора долевого участия в строительстве (ДУДС) позволяют гражданам РФ покупать квартиры по более низкой цене.

При этом застройщик обязуется страховать ответственность посредством страховой компании или оформить поручительство в банке. Однако на практике, большинство девелоперов либо игнорировало процедуру, либо соблюдало ее «для галочки».

Ввиду чего многие стройки так и небыли завершены, а потенциальные жильцы не получили ни жилья, ни даже вложенных в строительство средств.

Этапы создания

В 2017 году, по поручению Президента Российской Федерации В.В.Путина, Госдумой была представлена концепция законопроекта, призванного защитить права дольщиков и свести к 0 риски долевого строительства.

Указом Президента, «Фонд обманутых дольщиков» был официально зарегистрирован и объявлен формально существующим в начале 2017 года. Фонд выступал государственной гарантией возмещения средств дольщикам, при несоблюдении условий договора строительными компаниями.

Заключительным этапом, стала разработка необходимой нормативно-правовой базы, за которую отвечала Госдума. Будучи многократно пересмотрен и утвержден 21 июля 2017 года, законопроект «О компенсационном фонде долевого строительства», полностью изменяет порядок взаимоотношений между дольщиком и застройщиком, делая упор на защиту прав первых.

Статус фонда

Фонд защиты прав дольщиков изначально разрабатывался как некоммерческая организация, подотчетная «АИЖК». Основателем являлось Министерство строительства РФ, внесшее несколько важных корректив в статус новой организации. В конечном итоге, фонд был описан как публично-правовая компания, обладающая схожими с государственными органами власти, полномочиями.

Вся организация держит отчет непосредственно перед главой государства, а финансовые вопросы контролируют представители Парламента и Счетной палаты РФ.

Задачи организации

Перед компенсационным фондом стоит 2 основные задачи – завершение строительства проблемных объектов, а также возврат вложений обманутым дольщикам, потерпевшим вследствие банкротства застройщика. Соответственно из задач, вытекают функции организации, в которые входит:

  • компенсация вложений обманутым дольщикам;
  • регистрация и контроль взносов по договорам ДДУ от строительных компаний;
  • организация конкурсного производства и внешнего управления при банкротстве застройщика;
  • выделение средств фонда, компании согласившейся закончить строительство проблемного объекта;
  • размещение свободных финансов в финансовых бумагах, депозитах, активах и облигациях госзайма.

Методика работы фонда долевого строительства

Как показала практика, ФЗ №214 не смог в полной мере защитить права дольщиков и гарантировать выполнение застройщиком договорных обязательств.

Страхование и банковское поручительство, как методы денежной компенсации дольщикам, оказались неэффективны.

К тому же, полученных при страховом случае средств не хватало не только на частичное покрытие расходов дольщиков, но и на завершение строительства.

Механизм компенсационного фонда, по сравнению с тем же 214 ФЗ, обладает рядом преимуществ:

  1. Удобство. Строительные компании не обязаны тратить время на поиски страховой компании и страховать каждый договор. Вместо этого, установлена фиксированная сума в размере 1,2% от цены сделки, которую застройщик обязан перечислить в фонд. После оплаты, Росреестр выдает разрешение на регистрацию ДДУ.
  2. Накопления фонда. Обязательный к оплате процент составляет резервные накопления организации, которые в случае банкротства застройщика, пойдут на денежные компенсации дольщикам. При решении закончить объект, накопления уходят на спонсирование компании, взявшейся достроить проблемный объект.
  3. Гарантии. Фонд долевого строительства выступает государственной гарантией того, что граждане непременно получат ключи от квартиры или денежную компенсацию.

При этом деятельность фонда максимально прозрачна. Информация по всем ДДУ размещается на сайте организации. Там же публикуется состояние строительных объектов, этап на котором они находятся, финансовая отчетность, а также панорамные снимки. Дополнительно размещаются данные госслужащих, контролирующих работу строительных компаний.

Взносы и требования к застройщику

Механизм компенсационного фонда предусматривает иные правила заключения договоров долевого строительства с 2017 года.

Одной из особенностей выступает система работы — организация не регулирует ДДУ заключенные до 2017 года и не предусматривает компенсацию вложений гражданам, имеющим подобные договора.

Вторым новшеством являются обязательные взносы застройщиков:

  1. За 3 дня до заключения первого ДДУ, девелоперу необходимо перечислить 1,2% от стоимости сделки в фонд, для получения разрешения на его регистрацию. При отсутствии взноса, договор «замораживается».
  2. Привлечение инвестиций граждан без регистрации ДДУ наказуемо штрафом в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей.
  3. Размер процентной ставки может быть пересмотрен, но не более 1 раза в год.

Стоит отметить, что размер взноса пока не вызывает критики со стороны экспертов рынка недвижимости. По их словам, процентная ставка вполне соотносима с затратами застройщиков на страхование ответственности.

Помимо перечисленных взносов, к строительным компаниям, работающим по ДУДС, также начнут применяться жесткие требования, вступающие в силу с 01.07.2018. В частности:

  1. Компании, привлекающие инвестиции граждан по ДДУ не имеют права вести стороннюю коммерческую деятельность.
  2. Застройщик обязан иметь опыт работы в сфере строительства не менее трех лет, а также за период работы построить более 10 000 кв. м. жилья.
  3. Допускается работа лишь с 1 строительным проектом. Параллельное возведение нескольких объектов отныне запрещено.
  4. У компании не должно быть никаких сторонних долгов, кроме строительных кредитов.
  5. Запрещается расходовать инвестиции граждан на покупку земли под застройку, инженерные работы, проектирование.
  6. Финансы застройщика привлекающего средства дольщиков должны находиться в одном банке, контролирующем расходы организации.

Особенности системы

Нюанс фонда состоит в размере компенсации дольщикам, в случае банкротства строительной компании. Сумма выплат зависит от метража приобретенного жилья и определяется посредством умножения 1 кв.м. квартиры на ее площадь. Рассматривая вопрос более детально, можно выделить два основных момента:

  1. Жилье, попадающее под юрисдикцию фонда долевого строительства, не должно по площади превышать 120 кв. м. Аргументируется это тем, что организация создана для поддержки малоимущих или среднего достатка семей, вкладывающих в строительство последние сбережения. Граждане же приобретающие жилье премиум или люкс класса, имеют возможность самостоятельно решить проблемы с застройщиком.
  2. Размер выплат зависит не от фактической, а от рыночной стоимости жилья, которую определяет Министерство строительства. За основу взята минимальная рыночная стоимость, которая на 30-40% ниже реальной цены квартиры. При получении компенсации с учетом данных параметров, дольщики теряют часть вложенных средств.

Застройщики высказывают предположения о повышении стоимости жилья в связи с необходимостью отчислять процент от каждой заключенной сделки.

Также аналитики рынка предполагают, что жесткие требования проредят ряды строительных компаний, ввиду чего на рынке останутся только крупные застройщики.

Однако, несмотря на некоторые недочеты, фонд долевого строительства обладает необходимым механизмом для защиты прав дольщиков.

Источник: http://xn--80aaeej2cdcww.xn--p1ai/znaniya/fond-dolevogo-stroitelstva-

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» начал свою работу

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября и начал свою работу.

Государственный фонд долевого строительства пришёл на смену механизму страхования ответственности застройщиков и призван защитить права дольщиков по новым объектам жилищного строительства.

В отличие от системы страхования ДДУ (договоров долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта.

Минстрой России выступил учредителем Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, генеральным директором назначен глава АИЖК Александр Плутник.

В случае банкротства застройщика, за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Важно

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливается от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа предоставления документов на государственную регистрацию.

Читайте также:  Исковое заявление об установлении факта принятия наследства: образец, составление

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети «Интернет» по адресу www.фонд214.рф. Вопросы по работе Фонда и прочие обращения, просьба, направлять по электронной почте: service@fond214.ru. Телефон специализированного контактного центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Оплату обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд необходимо осуществлять по реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».

Напомним, закон о Фонде долевого строительства — 218-ФЗ — Президент России Владимир Путин подписал 31 июля 2017 года.

К середине октября было принято постановление Правительства России о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Теперь при регистрации договоров долевого участия в проектах жилищного строительства по вновь выданным разрешениям от застройщика требуется внесение взноса в компенсационный фонд.

Источник: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/news/122785/

На базе АИЖК создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

09.12.2016, 09:00 просмотров: 1148

На базе АИЖК по поручению Правительства Российской Федерации создана унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Об этом сообщил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на IX практическом семинаре «Диалог с инвестором».

Постановление Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 года №1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства», которое определяет порядок работы Фонда и управления денежными средствами, внесенными в Фонд застройщиками, подписано Председателем Правительства Российской Федерации Дмитрием Медведевым.

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень напомнил, что Фонд защиты прав граждан создан для разработки прозрачного механизма защиты прав и интересов дольщиков в случае банкротства застройщиков, в том числе путем финансирования завершения строительства, в соответствии с поручением Президента Российской Федерации В.В. Путина по итогам заседания Государственного совета 17 мая 2016 года.

«Нынешнее страхование не защищает участников долевого строительства. С 1 января 2017 года в отношении новых объектов строительства застройщики будут делать взносы в Фонд защиты прав граждан. Работа Фонда повысит инвестиционную привлекательность принципа ДДУ. Это гарантия минимизации рисков, в отличие от нынешней системы, где страхование не работает», — отметил Михаил Мень.

Совет

С 1 января 2017 года застройщики по всем новым объектам будут отчислять взносы в Фонд в размере 1% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве либо суммарно от всех договоров в доме. При этом, если ранее часть договоров уже была застрахована в страховой компании, взносы в Фонд не вносятся.

«Средства фонда не будут тратиться на проблемы прошлых лет. Он позволит в будущем гражданам чувствовать себя более защищёнными и позволит больше инвестировать в жилье на стадии строительства», — сказал Александр Плутник.

В течение первого полугодия 2017 года будет разработана система оценки надежности застройщиков жилья, которая позволит ввести дифференцированные тарифы для застройщиков. «Многие застройщики обращаются с просьбой установить дифференцированные тарифы в зависимости от надежности той или иной строительной компании.

Мы с этим подходом согласны», — отметил Плутник.На момент регистрации договора участия в долевом строительстве в органе регистрации прав у застройщика должно быть положительное заключение контролирующего органа и осуществлен взнос в Фонд, что подтверждается путем электронного взаимодействия органа регистрации прав с Фондом.

При этом не будет требования внесения взноса сразу за весь дом. У застройщиков будет возможность делать взносы с каждого договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, перечисление денежных средств в Фонд может быть не привязано к конкретному договору, а вноситься застройщиком в виде авансового платежа, из которого будут резервироваться средства в отношении каждого договора по конкретному застройщику при поступлении запроса из органа регистрации прав.

Фонд защиты прав дольщиков будет выступать арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщиков. Средства фонда в случае банкротства застройщика будут использоваться на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства или на мероприятия по финансированию завершения строительства объекта. Как отметил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, это может быть финансовая помощь либо заем новому застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства.

Источник: http://gkh64.ru/news/18573-na-baze-aizhk-sozdan-fond-zaschity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva.html

Создан Фонд защиты прав граждан-дольщиков

оздан Фонд защиты прав граждан-дольщиков.
            В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310, в целях защиты прав дольщиков принято решение о создании некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

            Главная задача Фонда — защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, перед которыми застройщики не исполняют своих обязательств.

            В интересах дольщиков за счет обязательных взносов застройщиков будет сформирован компенсационный фонд, за счет которого будут производиться выплаты пострадавшим дольщикам.   

            Обязательные отчисления в фонд

            С 01 января 2017 года застройщики обязаны осуществлять обязательные отчисления в указанный фонд, размер которых установлен одному проценту от указанной в проектной декларации застройщика планируемой стоимости строительства объекта долевого строительства.

            Дольщики, имеющие претензии к застройщику-банкроту, не исполняющему свои обязательства, договор по которому зарегистрирован до 01 января 2017 года, не подпадают под действие данного закона, и не вправе претендовать на компенсационные выплаты.

            Как будут происходить выплаты

            Выплата из компенсационного фонда будет осуществляются гражданину-дольщику в размере цены договора, или в виде финансовой помощи для завершения строительства жилищно-строительному или иному специализированному кооперативу, созданным для завершения строительства в интересах дольщиков, либо застройщику-приобретателю, которому будут возмездно переданы обязательства застройщика-банкрота (согласно ст. 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве).                                 

            В случае принятия решения о выплатах гражданам-дольщикам компенсаций по конкретному объекту, Фонд в течение 14 дней размещает информацию на своем официальном сайте. Граждане в установленный срок обязаны подать в банки-агенты заявление по утвержденный Фондом форме с приложением документа, удостоверяющего личность, и выписки из реестра кредиторов.   

            Срок выплат

            Выплата производится в течение рабочих 10 дней с момента подачи заявления в уполномоченную организацию.               

            Граждане, пропустившие срок обращения с соответствующим заявлением, лишаются возможности получить компенсацию.         

            Исключение составляю случаи, когда гражданин проходил военную службу по призыву или находился в рядах вооруженных сил в составе подразделений, переведенных на военное положение, на период такой службы, а также если причина пропуска срока связана с личностью гражданина (болезнь, беспомощное состояние) или если гражданин не обратился с заявлением в связи с чрезвычайными обстоятельствами (неопреодолимой силой).                                  

Обратите внимание

            Кроме того, на основании Федерального закона от 03.07.2016г. N 304-ФЗ, на застройщиков возложена обязанность ведения сайта в сети «Интернет», на котором раскрывается информация в отношении каждого строящегося с привлечением средств дольщиков многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.                          

            Установлена возможность привлечения средств дольщиков только тем застройщиком, уставный (складочный) капитал которого полностью оплачен, и зависимость минимального размера уставного капитала застройщика от площади всех возводимых им объектов долевого строительства;      

            Заключение

            Законодательство о долевом участии в долевом строительстве постоянно совершенствуется с целью установления гарантий для наименее защищенной стороны — «дольщика».                     

            Принятие данного закона позволит защитить интересы участников рынка долевого строительства. Однако, дольщики» по-прежнему должны хорошо ориентироваться в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» и проявлять предельную бдительность при вступлении в долевое строительство.                              

            Нужна помощь адвоката, приходите к нам, и наши специалисты помогут Вам разобраться даже в самых сложных правовых вопросах.      

            м. Новые Черемушки, ул. Архитектора Власова, д.18.            

            тел.8-925-999-25-00.                           

            С уважением, команда «Центра Правовых Экспертиз».

Источник: https://lawex.ru/articles/301/

Компенсационный фонд долевого строительства

Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.

В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости.

Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства.

До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г.

о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.

Фoнд защиты прав дoльщиков

Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.

История фонда

  1. Инициатива создания фонда долевого строительства обнародована летом 2016 г. (закон №304-ФЗ, ст.23.2).
  2. В начале 2017 г. указом Президента РФ государственный фонд помощи дольщикам был объявлен формально существующим, Госдуме было поручено разработать все связанные с ним правовые вопросы.
  3. С февраля по июль 2017 г.

    положения готовящегося законодательного акта трижды обсуждался в парламенте, проект претерпел радикальные перемены и был утвержден, наконец, парламентом 21.07.2017 г.

    Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Правовой статус

Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.

Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

Основные функции

Фонд долевого строительства имеет две главные задачи — помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.

  1. Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
  2. Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
  3. Возмещение убытков дольщикам.
  4. Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
  5. Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Механизм работы компенсационного фонда

Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами.

При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

  • Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков. Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
  • Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании. Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
  • Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.

Официальный сайт фонда долевого строительства

Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:

  • состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
  • данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
  • факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т. п.

Взносы в компенсационный фонд

С 1 января 2017 г. действует новый порядок заключения договора долевого участия.

  • Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
  • Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
  • Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
  • Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
  • Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков . Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.

 Требования к застройщику

Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.

  1. Организации, ведущие долевое строительство не имеют права заниматься другой коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный застройщик».
  2. К привлечению средств дольщиков допускаются компании с опытом возведения жилых домов не меньше трех лет, и построившие не менее 10 тыс. кв. м жилья.
  3. На счету компании в течение всего строительства должно лежать не меньше 10% средств, составляющих себестоимость объекта; у неё не должно быть в этот период долгов, кроме строительных кредитов на данный объект.
  4. Застройщики будут получать разрешение на возведение одновременно лишь одного объекта.
  5. Средства дольщиков запрещено тратить на приобретение земли для стойки, создание проектов , инженерные работы. Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
  6. Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
  7. Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:
  • судимость за экономические преступления;
  • быть банкротами;
  • подвергаться дисквалификации.

 Возмещение убытков

Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

  • Сначала арбитражным судом устанавливается факт банкротства.
  • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
  • Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
  • Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
  • Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
  • На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.

Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.

Нюансы

Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

  1. Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м2. Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
  2. Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической. Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств.

Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.

Источник: https://bankrotstvoved.ru/dolzhnik/kompensatsionnyj-fond-dolschikov

Как работает новый механизм защиты дольщиков :: Мнения :: РБК Недвижимость

В 2017 году на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан по аналогии с существующей около 15 лет на финансовом рынке системы страхования банковских вкладов.

Сегодня в России около 80% возводимого жилья финансируется за счет средств населения.

По самым скромным оценкам существующий объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 трлн руб.

20 октября 2017 года начал работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании.

Он призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него.

Форма публично-правовой организации означает полную прозрачность работы Фонда: соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности и т. д.

Задача, которую решает Фонд, — минимизация рисков для граждан — участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет.

Важно

Деятельность Фонда поможет снизить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие граждан к рынку строительства жилья в целом. Это подтверждают исследования по отношению граждан к изменениям в сфере долевого строительства.

Так, по результатам опроса АИЖК и ВЦИОМ, каждый шестой покупатель квартиры на первичном рынке готов вкладывать деньги в возведение дома на стадии котлована при наличии государственных гарантий в лице Фонда дольщиков.

Сейчас только 6% оформляющих ипотеку покупают недвижимость на этапе котлована, а при наличии государственной гарантии завершения строительства их число может вырасти почти в три раза — до 16%.

С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых механизма защиты граждан — участников долевого строительства.

В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда.

При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.

Начиная со следующего дня после государственной регистрации Фонда все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора. Неуплата взноса является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Работа с Фондом для застройщиков максимально проста и прозрачна. Застройщику не нужно ехать в офис Фонда, чтобы заключить какой-либо договор или уплатить взнос. Все происходит по электронным каналам взаимодействия.

Совет

Счет Фонда открыт в банке «Российский капитал». Перевести взнос на номинальный счет Фонда можно через любой банк в регионе, где находится строительная компания.

Реквизиты для осуществления взноса (в том числе назначение платежа) опубликованы на сайте фонд214.рф.

Бенефициарами этого счета являются сами застройщики. Фонд не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на номинальном счете, до момента регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.

После уплаты взноса застройщик передает договор на регистрацию в Росреестр.

Если ранее застройщик должен был предоставить при этом документы, подтверждающие страхование договора, то сейчас этого не требуется — Росреестр автоматически получает от Фонда подтверждение уплаты застройщиком обязательного отчисления.

Как происходит проверка взноса? К примеру, если сумма по договору участия в долевом строительстве составляет 1 млн руб., от нее высчитывается 1,2% и по реквизитам застройщика проверяется, переведены ли средства на номинальный счет Фонда. Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве.

Если средства отсутствуют или их недостаточно, Росреестр вправе приостановить регистрацию договора до тех пор, пока застройщик не уплатит взнос полностью.

После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства, если застройщик обанкротился.

Регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником в объекте, не превышает семи рабочих дней. Все последующие договоры в объекте регистрируются не более пяти рабочих дней.

Обратите внимание

Застройщик может перечислять взносы как по каждому договору отдельно, так и по пулу договоров. При этом на номинальный счет фонда можно внести аванс.

Эти деньги в дальнейшем допускается использовать на обеспечение обязательств застройщика при регистрации последующих ДДУ.

Для возврата средств с номинального счета Фонда застройщику необходимо подать заявление в письменной форме (направляется Почтой России).

Сейчас ведется много обсуждений по размеру взноса застройщиков в Фонд — посилен ли он застройщикам? Размер взноса установлен законом и может пересматриваться не чаще одного раза в год путем внесения изменений в закон после проведения актуарной оценки Фонда.

Ряд девелоперов высказываются о том, что размер взноса слишком велик и не все компании могут его уплатить. Также существует мнение, что обязанность застройщиков переводить в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве приведет к росту стоимости жилья из-за дополнительной финансовой нагрузки.

Но давайте вернемся к ситуации, когда Фонд еще не работал и застройщики страховали свою ответственность в страховых компаниях. Страховой тариф в среднем был сопоставим с размером нынешнего взноса в Фонд. При этом система страхования на рынке долевого строительства полностью показала свою неэффективность.

За все время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.

Сейчас уже 271 застройщик из 65 регионов страны взаимодействуют с Фондом. На номинальный счет Фонда переведено 135 млн руб., 42,5 млн руб. из этой суммы поступило на компенсационный счет. На сегодня Росреестр зарегистрировал 1235 договоров долевого участия в строительстве. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a3913169a79472f0fd081b7

Ссылка на основную публикацию