Какие подводные камни есть в договоре долевого участия в строительстве?

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2019 году – все нюансы и подводные камни

У долевого строительства противоречивая репутация: периодически в прессе выходят материалы об очередных застройщиках-мошенниках, что не добавляет доверия к застройщикам в целом, но вместе с тем граждане продолжают в него вкладываться. Это и понятно, ведь таким образом удаётся купить недвижимость в новостройке по более низким ценам, и многие в условиях её дороговизны на отечественном рынке считают, что такая экономия стоит риска.

Если собирались инвестировать в долевое строительство, обязательно нужно озаботиться снижением возможного риска.

Очень важно все делать правильно, выбрать надёжную компанию и составить с ней подробный договор долевого участия, в котором будут отражены все важные детали и заранее улажены возможные спорные ситуации. О подборе компании уже было рассказано в статье «Как проверить застройщика», а о составлении договора пойдёт речь в этой.

Долевое строительство

Но сначала стоит разобраться, что же вообще собой представляет долевое строительство. По отечественному законодательству, им называют возведение жилья, для проведения которого необходимо заключить специальный договор. Стороны этого будут обозначаться, соответственно, как застройщик и дольщик.

Его особенность в том, что дольщик должен вносить средства ещё до начала и в ходе строительства, и так принимать в нём прямое участие – в отличие от обычной покупки или ипотечного кредита, когда человек приобретает готовую недвижимость.

Застройщик же, согласно договору, должен на передаваемые ему средства организовать строительство, а также оформить объект.

Обратите внимание

В оговорённые сроки он должен быть завершён и зарегистрирован надлежащим образом, после чего передан дольщику во владение.

Финансирование в ходе строительства обуславливает сниженную цену приобретения. Дольщик в данной модели фактически выступает инвестором. Следовательно, договор носит характер, схожий с инвестиционным, но не может с ним смешиваться. Это обусловлено тем, что в отличие от остальных подобных договоров, он регулируется не Гражданским кодексом, а отдельным законом, что привносит свои особенности.

Опишем вкратце процесс:

  • Застройщик должен приобрести участок, на котором затем будет вестись строительство.
  • Застройщиком составляются, а дольщиками подписываются договоры, они совершают взносы.
  • На собранную сумму стартует строительство, затем по мере его продолжения дольщики делают всё новые взносы в порядке, установленном договором.
  • Объект сдаётся и передаётся в собственность выполнивших обязательства дольщиков.

Так процесс должен проходить в идеале, но реальность вносит свои коррективы в виде задержек из-за проблем с материалом, оформлением, неправильным расчётом сроков, нежеланием сотрудничать со стороны государственных органов или лиц, интересы которых задевает строительство. Потому долевое строительство часто проходит нервно для всех участников. Сами дольщики тоже не всегда следуют инструкции и вносят платежи в срок – что, опять-таки, может даже приводить к проблемам с возведением всего объекта.

Законодательные аспекты

Регулирует долевое строительство Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…». В него периодически вносятся изменения, последний раз это произошло в 2017 году. С его помощью регулируются:

  • Отношения между участниками договора долевого строительства (ДДУ), возникающие из-за привлечения средств дольщиков застройщиком.
  • Права собственности дольщиков на недвижимость в возводящемся объекте.

Основания заключения договора

ДДУ обязывает застройщика возвести объект в чётко установленный срок и за определённую плату, и передать его во владение второй стороне, то есть дольщику. Дольщик финансирует строительство в оговоренных в документе значениях. Именно на этих обязательствах основывается договор, и в случае невыполнения он может быть разорван с возвратом средств и взысканием неустойки через суд.

Покупка жилья

То есть важнейшим основанием для заключения соглашения является покупка жилья – именно приобретение недвижимости конечная цель договора. Его текст должен максимально обеспечить соответствие жилья требуемому, а также передачу прав на него.

Выгоды и риски для покупателя

То факт, что приобретается не готовое жильё, а лишь находящееся в проекте, должен чем-то компенсироваться. Этой компенсацией и ключевой выгодой, благодаря которой долевое строительство остаётся популярным, является стоимость: вложившись на ранней стадии, можно получить цену за квадратный метр на 30%, а то и 50% ниже, чем при покупке готового жилья.

Такая выгода заставляет рискнуть, а риски понятны: несмотря на законодательные гарантии, отдавая свои средства до того, как уже есть готовое здание, покупатель всегда должен быть готов к тому, что получит недвижимость не в срок, некачественную, а то и вовсе не получит.

Не все застройщики ведут бизнес добросовестно, есть компании, допускающие нарушения, и даже откровенные мошенники.

Государство с ними борется, но полностью искоренить их сложно: они закрывают прежние конторы, когда об их методах ведения дел становится известно, и тут же открывают новые, зачастую пользуясь подставными лицами.

Если проверять застройщика недостаточно тщательно, можно попасться на удочку подобных аферистов, и остаться без средств и без недвижимости.

Что ещё предлагают застройщики

Застройщик может предлагать заключить вместо ДДУ другое соглашение. Следует осветить, какие это могут быть договорённости, и почему их обычно стоит избегать, поскольку, на первый взгляд, они могут показаться достаточно выгодными, но в действительности не обеспечивают соблюдение прав дольщика столь же эффективно.

Первый вариант – инвестиционный договор. Полноценной заменой ДДУ он быть не может, и предлагают его недобросовестные застройщики, однако граждане иногда заключают такие соглашения. Действительно, участие в долевом строительстве является инвестицией, да и само слово «инвестиционный» звучит солидно, и потому может показаться, что в этом нет ничего особенного.

Потому стоит проследить, чтобы подписан был именно ДДУ, а если вместо этого застройщик пытается заключить какой-то иной, следует обратиться к юристу и представить документ на его рассмотрение (вообще, перед заключением любого договора проверка его положений профессионалом совсем не помешает).

Тем более стоит держаться подальше от предварительных договоров купли/продажи и векселей – обычно такие способы используются компаниями для ухода от ответственности. В первом случае застройщик не обязуется передать права на недвижимость, оттягивая момент, когда они должны быть переданы, до заключения полноценного договора – но кто знает, будет ли он в конечном счёте подписан.

Что до векселя, то обладание им, учитывая, что он выписан на всю вложенную сумму, может показаться гарантией возврата средств. Из-за этого граждане иногда даже считают такую схему более привлекательной, чем заключение обычного ДДУ.

Однако прямой связи между недвижимостью и векселем не будет, в результате чего застройщик получит возможность вынудить клиента приобрести жильё по рыночной цене либо просто погасить его вексель – деньги вернутся, но желанной недвижимости клиент так и не приобретёт.

Получится, что он просто кредитовал строительство и потерял время.

Чтобы избежать подобных проблем, нужно заключать именно ДДУ, соответствующий ФЗ № 214 и детально описывающий все нюансы строительства, финансирования и передачи прав. При этом необходима регистрация ДДУ в росреестре.

Важно

 С таким договором при невыполнении обязательств застройщиком будет гораздо проще отстоять свои права в суде. Не стоит ввязываться в ещё большие авантюры. Риска, связанного с долевым строительством, и без того достаточно.

Условия

В ДДУ должны быть зафиксированы все значимые условия. Чем лучше и детальнее он проработан, тем меньше рисков, что при нарушении той стороне, что его допустила, удастся избежать наказания. Основные условия, и их группы:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчётов;
  • сроки сдачи объекта.

Предмет договора

Им является объект, который должен быть передан дольщику в результате исполнения договора. Его необходимо чётко определить с указанием всех важных параметров в проектной документации.

Опираясь на зафиксированные в ней параметры, затем можно судить о том, насколько передаваемый дольщику объект соответствует предмету договора.

Если такого соответствия не наблюдается, он сможет расторгнуть договор через суд и взыскать компенсацию.

Срок завершения строительства

Застройщик несёт обязательство по передаче объекта к дате, отмеченной в тексте договора. Она должна быть единой для каждого дольщика, принимающего участие в строительстве.

Кроме непосредственно даты передачи, важно также и на возможное продление сроков: договор может предусматривать либо подписание отдельного соглашения, либо автоматическое продление при возникновении необходимости.

Перед этим застройщик обязан проинформировать дольщика минимум за два месяца.

Цена и порядок расчётов

Ценой договора называют общий объём средств, который дольщик обязан выплатить для получения жилья.

Устанавливает её застройщик, она может различаться даже для однотипных объектов, находящихся в одном многоквартирном доме.

Определяться будет исходя из различных факторов, таких как применённый способ строительства, расположение недвижимости и тому подобные. Допускается предоставление рассрочки.

Перед тем как делать выплаты по договору, он сначала должен регистрироваться. Именно после внесения его в реестр стороны берут на себя указанные в тексте обязанности.

Часто применяется аккредитивная форма расчётов, она позволяет обеим сторонам обезопасить себя.

Дольщик в таком случае вносит деньги до регистрации, однако застройщик их не получает, и только после предъявления зарегистрированного договора у него появится возможность использовать эти средства.

Если площадь жилья окажется меньше или больше проектной, то это может послужить основанием и для изменения цены договора.

Условие о возможности такого изменения по результатам обмена ПИБ обычно присутствует в ДДУ – это стандартная практика. Как правило, указывается и минимальное отклонение, не позволяющее застройщику требовать доплату.

Права и обязанности сторон

На эти пункты обратите пристальное внимание, как и на ответственность, которую стороны должны понести при невыполнении обязательств. В них подробно перечислены права каждой стороны в рамках договора, а также обязательства, которые она должна будет нести.

В прилагающемся к статье образце договора можно посмотреть, какие из прав и обязанностей являются типовыми.

Если застройщик предлагает договор, где присутствуют специфические пункты в этих частях, либо, наоборот, отсутствуют некоторые из стандартных, необходимо, чтобы перед подписанием текст изучил юрист.

Другие

Помимо перечисленных, есть и иные важные условия: так, обязательно установление гарантийного срока, в течение которого при обнаружении дефектов застройщик будет обязан их устранить. Минимальный гарантийный срок – пять лет, отсчёт начинается с даты подписания акта приёма-передачи.

Другой значимый раздел – ответственность сторон. В нём оговаривается, что будет предпринято, если одна из них нарушила условия.

Обычно этот раздел предусматривает ту же ответственность, что заложена в законодательстве, но недобросовестные застройщики могут попытаться использовать формулировки, снимающие часть ответственности.

Совет

Например, при невыполнении сроков сдачи из-за проблем с поставщиками электроэнергии, отопления, водоснабжения. Но законодательство требует, чтобы эти вопросы улаживал застройщик.

Могут встречаться и другие положения, ущемляющие права потребителя – как обязанность заплатить управляющей компании аванс за полгода. Все подобные пункты недействительны и могут быть оспорены в суде.

Государственная регистрация

ДДУ обязательно зарегистрировать в Россреестре – пока он не зарегистрирован, то и заключённым не считается. После прохождения регистрации обе стороны могут считать себя защищёнными, поскольку были даны официальные обязательства.

Пакет документов

Основную часть документов должен предоставить застройщик, на нём же лежит обязанность инициировать процесс. Что до дольщика, то он должен предоставить:

  • паспорт;
  • заявление;
  • копию ДДУ, а также приложений к нему;
  • договор залога права требования – если дольщик привлёк средства под залог;
  • согласие супруга;
  • предоставленные застройщиком документы с описанием жилья;
  • квитанция о выплате пошлины.

Представление в Росреестр

Все бумаги нужно передать в местное отделение Росреестра (определяется исходя из нахождения объекта строительства). Подать документы можно как лично, так и через представителя.

Во втором случае потребуется доверенность, заверенная нотариусом.

Через представителя сделка может быть оформлена на ребёнка, ещё не имеющего паспорт – тогда потребуется вместо него предоставить свидетельство о рождении.

Срок оформления

Для первого участника, оформляющего договор для определённого объекта, он может составить до 10 суток. Для последующих, так как значительная часть работы уже проделана – не более 5 суток. Чтобы забрать документы после оформления потребуется паспорт, а также расписка в получении.

Стоимость

В 2018 году госпошлина за регистрацию ДДУ равняется 350 рублей для физического лица и 6 000 рублей для юридического.

Особенности использования ипотеки

Приобретение квартиры по ДДУ с использованием ипотеки допускается, однако документы оформить сложнее, поскольку это будут два параллельных процесса – оформление самого договора и ипотеки. Хотя некоторые застройщики имеют ипотечных брокеров, что существенно упростит дело, поскольку они помогут с подготовкой документации.

Пошаговое оформление ипотеки по ДДУ выглядит так:

  • выбор застройщика и объекта;
  • оформление договора бронирования на жильё с застройщиком;
  • подсчёт необходимой суммы;
  • оформление и подача заявки в банк;
  • после её одобрения – заключение ДДУ;
  • его регистрация;
  • предъявление зарегистрированного договора банку;
  • заключение с банком договора о залоге имущественного права;
  • оплата страхования;
  • регистрация договора о залоге имущественного права;
  • перечисление средств банком клиенту, а уже им – застройщику.

Как видите, процедура существенно усложнилась. Приобретённая с привлечением ипотечных средств недвижимость будет обременена до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь за неё с банком.

Образцы документов

Договор долевого участия в строительстве

Источник: https://pravo.estate/kvartira/dolevoe/dogovor-ddu/

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Этот отчет позволяет своевременно определить нехватку средств у компании на раннем этапе. И наряду с этим отчетом обязателен бухгалтерский отчет. Законодательством предусмотрены штрафные санкции за нецелевое использование долевых средств в размере:

  • Для физических лиц до 50 тысяч рублей.
  • На юридических лиц до 1 миллиона рублей.

Таким образом, законодательством устанавливается регулирование отношений между участниками такого строительства.

Последовательность действий будет следующая:

  • Первоначально перед строительством компания должна получить разрешительную документацию на строительство конкретного многоквартирного объекта. Без данного документа ввести дом в эксплуатацию невозможно.
Читайте также:  Актуальный образец договора пожизненной ренты на квартиру и его нюансы

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

рублей.

Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению.

В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст.

14.28). Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке. Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре.

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу.

Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

  1. В-третьих, устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
  2. В-четвертых, в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.
  3. Во-первых, в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
  4. Во-вторых, прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;

После подписания договора № 214-ФЗ его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре.

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2019 году

Исключением являются объекты производственного назначения Наличие разрешения На возведение недвижимости Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года) Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров Название юридического лица В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик” Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Основным законодательным актом по праву является . Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с .

Какие существуют подводные камни для участников долевого строительства

Для регистрации застройщик должен подать следующие документы:

  1. разрешительные документы на строительство;
  2. договор поручительства, если обязательства выполняют по поручительству.
  3. договор;
  4. декларацию проекта;
  5. планировку строящегося здания;

Длительность процедуры регистрации составляет месяц.

Оригинал документа передают дольщику, а копии – застройщику, и оставляют в регистрирующем органе.

Текст договора сегодня застройщики составляют сами.

Но многие условия должны учитываться, чтобы он считался действительным.Перед заключением ДДУ следует внимательно изучить текст. В нем должны содержаться следующие пункты:

  1. условия внесения изменений в договор;
  2. цена и срок оформления в собственность.
  3. сроки на устранение недочетов;
  4. конкретный срок сдачи;
  5. подробное описание объекта;
  6. перечислены методы обеспечения обязательств;
  7. сведения об управлении зданием;
  8. указание количества сдачи госкомиссии;

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности. Если кредиторская задолженность выше балансовой стоимости активов – значит, застройщик завышает эффективность своей деятельности.

В случае отсутствия прибыли – компания может обанкротиться. Документы, подтверждающие право застройщика на строительство Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства. Застройщик обязан опубликовать в установленном законом порядке проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике и об объекте строительства.

Подводные камни долевого участия в строительстве

Этот договор – не простая и не типовая сделка, какие обычно присутствует на вторичном рынке. Договор имеет много нюансов и положений, часто состоит из многих страниц и разделов.

Разобраться со всеми нюансами текста договора поможет опытный юрист, желательно специализирующийся в области недвижимости и имеющий опыт в договорной работе с объектами первичного жилья.

Этому же юристу можно поручить и проверку самого застройщика.

Основные «подводные камни» в договоре лежат в области оплаты. Нередко застройщик требует внесения части денежных средств по договору до момента его регистрации. Соглашаясь на такое нарушение закона, можно оказаться в роли «обманутого дольщика», ведь инвестором в конкретный объект будет тот дольщик, который первый зарегистрировал свой договор.

Такая опасность возникает при двойных продажах квартир.

Договор долевого участия в строительстве – как обойти подводные камни при его заключении (согласно ФЗ 214)

ДДУ заключается с каждым участником персонально. И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи.

Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ. Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу.

Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Источник: http://levconsulting.ru/dogovor-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve-podvodnye-kamni-96761/

Топ-10 «подводных камней» в договоре с застройщиком — Мосдольщик

Пункты ДДУ, которые могут ущемить ваши права, ударить по карману и испортить удовольствие от покупки собственного жилья.

Вычитывать любой сложный юридический договор и ДДУ в частности – дело неблагодарное, если нет всесторонних знаний законодательства.

Поэтому эксперты и рекомендуют всегда прибегать к помощи юристов – чтобы специалист нашел все нестыковки и предупредил о возможных опасностях.

Но независимо от того, будете вы показывать ДДУ юристу или нет, знать “подводные камни”, которые может “подложить” в договор застройщик, перед покупкой квартиры в новостройке вы должны обязательно.

Камень №1: Штраф за расторжение договора

Один из самых распространенных “камней” – пункт о штрафе за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Это может называться “отступное”, “плата за расторжение”, но смысл не меняется – застройщик хочет получить от 10 до 30% от цены квартиры, если вы передумаете ее брать по независящим от него причинам.

Однако этот пункт противоречит закону “О защите прав потребителей” и ущемляет ваши права. Вы, как приобретатель услуги (возведение дома и вашей квартиры в нем) – потребитель, а значит, имеете право в любой момент отказаться от исполнения договора.

Правда, при условии, что оплатите исполнителю (застройщику) фактически понесенные расходы на строительство именно вашей доли в недвижимости. Но пусть это вас не пугает – на практике застройщик практически не может документально подтвердить этих затрат.

К тому же квартиру, от которой вы отказались, он продаст другому дольщику, то есть все равно вернет свои расходы.

Поэтому никаких штрафов и отступных при расторжении ДДУ вы застройщику не должны – наоборот, это он должен вернуть вам деньги, которые вы ему заплатили, причем с процентами за пользование.

Если в договоре значится пункт оплаты за расторжение, просите его убрать.

Если уже подписали ДДУ с таким пунктом и застройщик требует штраф, можете обращаться в суд – тот встанет на вашу сторону, прецеденты были.

Подробнее о расторжении ДДУ читайте в статье “Как расторгнуть ДДУ с застройщиком“.

Камень №2. Согласие застройщика при продаже квартиры по переуступке и плата за это согласие

Переуступка (она же уступка прав требования, она же цессия) – это сделка, при которой одно лицо передает другому лицу свои права требования к третьему лицу. То есть дольщик, который решил отказаться от квартиры в строящемся доме, передает другому человеку свое право требовать у застройщика эту квартиру.

Но в ДДУ застройщик может прописать пункт о том, что дольщик не может уступить свое право требования без письменного согласия застройщика. Это – серьезный подводный камень, который может стоить вам больших денег: чаще всего строительная компания требует за свое согласие определенную сумму. При этом в ДДУ об оплате согласия может не говориться ни слова.

В идеале – лучше, чтобы такого пункта в договоре не было совсем.

Ведь по закону согласие застройщика  необходимо так или иначе, если вы не полностью оплатили ДДУ и передаете право на будущую квартиру вместе с долгом.

Но если застройщик отказывается исключить этот пункт или договор уже подписан, и теперь строительная компания требует с вас денег за согласие переуступку, можно обратиться в суд. Ведь этот пункт в ДДУ:

  • ущемляет ваши права,
  • фактически является навязыванием услуг.

Весьма вероятно, что суд встанет на вашу сторону. Прецеденты были. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может длиться долго. Если к тому моменту, как будет принято какое-то решение, вы уже получите квартиру от застройщика, передать ее по договору уступки будет невозможно.

Кроме того, если вы полностью выплатили застройщику всю цену, вы можете самостоятельно переуступить свое право на квартиру и зарегистрировать цессию в Росреестре, а застройщика известить об этом факте в письменном виде.

Камень №3. Обязательные доплаты при увеличении общей площади квартиры

Застройщик может включить в ДДУ пункт о том, что вы должны доплатить ему, если после контрольных обмеров метраж квартиры окажется больше, чем оговорено в ДДУ. Это – очередной подводный камень и очередное нарушение закона о защите прав потребителей, что подтверждает и судебная практика.

Ведь застройщик при строительстве может контролировать характеристики квартиры, а вот дольщик никак на это повлиять не может. Оплачивая ДДУ, вы ориентируетесь на определенный метраж и определенную цену. Если бы вы хотели и могли оплатить квартиру побольше, вы бы и взяли квартиру побольше, правда?

В то же время в законе об участии в долевом строительстве сказано, что цена договора может быть изменена после заключения, если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, чтобы не платить лишнего или не доводить дело до суда, лучше всего исключить пункт о доплате из ДДУ еще до подписания.

Камень №4. Сокращение гарантийного срока

По закону об участии в долевом строительстве, гарантийный срок на саму квартиру не может составлять менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в квартире – менее 3 лет.

При этом срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику (на технологическое и инженерное оборудование – со дня подписания первого передаточного акта).

Но это в том случае, если иное не прописано в ДДУ.

Чтобы как-то “скостить” сроки гарантии, некоторые застройщики прописывают в договоре, что гарантийный срок на дом исчисляется с момента его ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание

А между вводом в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам может пройти много времени – от нескольких месяцев до года. Поэтому, подписывая договор с таким пунктом, вы добровольно уменьшаете гарантийный срок.

Фактически такое условие ущемляет ваши права, поэтому смело просите застройщика исключить этот пункт из ДДУ.

Камень №5. Устранять недостатки квартиры можно только с помощью застройщика

В законе об участии в долевом строительстве сказано, что если в квартире обнаружены недостатки и отступления от условий ДДУ, дольщик имеет право:

  • потребовать их устранения у застройщика,
  • устранить их за свой счет, а компенсацию расходов затребовать с застройщика,
  • потребовать у застройщика соразмерного уменьшения цены ДДУ.

Но опять-таки, “если иное не установлено договором”.

Некоторые застройщики пользуются этой оговоркой и включают в ДДУ пункт о том, что недостатки, если таковые будут, устранять может только он сам. Но это – ущемление права потребителя, поэтому будьте внимательны и настаивайте на исключении этого пункта.

Камень № 6. Застройщик может изменять цену ДДУ в одностороннем порядке

Как говорилось выше, закон  об участии в долевом строительстве предусматривает изменение цены после заключения – если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре.

Поэтому, если вы подписываете ДДУ, в котором есть пункт об одностороннем изменении цены со стороны застройщика, то добровольно соглашаетесь на дополнительные непредвиденные расходы.

И сумма их будет зависеть только от аппетитов девелопера.

Чтобы не тратить лишнего или не расторгать договор, не соглашайтесь на этот пункт. Иначе вы подписываетесь платить за то, чего не знаете. Потому что в этом случае застройщик будет сам определять, сколько и за что вы ему должны.

Камень № 7. В ДДУ не в полной мере указаны права и обязанности обеих сторон

Застройщик может указать в договоре, на каких основаниях он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, а про право дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке не упомянуть. Или в разделе “Ответственность сторон” сказать только про ответственность дольщика, а про свои обязанности умолчать.

Читайте также:  Страховка квартиры от затопления соседей: сколько стоит, как застраховать

Но это не значит, что строительная компания таким образом умыла руки. Даже если в ДДУ не в полной мере прописана ответственность сторон, при соответствующих нарушениях застройщик несет ответственность по тем нормам, которые указаны в законе об участии в долевом строительстве.

Камень № 8. Средства дольщика идут не только на строительство дома, но и объекты инфраструктуры

Если в ДДУ есть такой пункт, то он противоречит статье 18 закона об участии в долевом строительстве.

В ней говорится, что “денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов”.

Таким образом, возведение объектов социальной или транспортной инфраструктуры – это нецелевое расходование денег дольщика, за что застройщика могут оштрафовать.

Камень № 9. Застройщик требует денег на страхование своей ответственности

Если в ДДУ застройщик возлагает на дольщика расходы по страхованию своей ответственности, то это тоже нецелевое расходование средств. Обязанность по выбору способа страховки и ее оплате лежит на самом застройщике

Если строитель решил переложить ее на вас, это достаточное основание для того, чтобы не подписывать такой ДДУ. А если договор уже подписан, то можно обратиться с жалобой в контролирующий орган или Роспотребнадзор.

Камень № 10. Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменять проект дома

Такой пункт в ДДУ означает, что застройщик без согласования со своими дольщиками может изменять проект строящегося дома. И даже если будущую квартиру вы покупали в пятиэтажке, то можете получить ключи от квартиры, скажем, в высотке.

Фактически это нарушение закона о защите прав потребителей, а именно 10-й его статьи, где говорится, что “Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора”.

К тому же существенное изменение проектной документации – это основание для расторжения ДДУ в судебном порядке (пункт 1.1 статьи 9 ФЗ-214).

Что делать с подводными камнями?

Если вы (или юрист, которого вы привлекли на помощь) нашли какие-то из них до подписания ДДУ, стоит задуматься – а надо ли вам связываться с застройщиком, который заведомо планирует ущемлять ваши права? Вы можете попросить строительную фирму внести изменения в договор – это вполне нормально, особенно если вы аргументируете свои требования пунктами законов.

Если ДДУ уже подписан и вы столкнулись с ситуацией, когда его пункты обернулись против вас, то можете обратиться в суд с требованием признать их недействительными.

И если суд удовлетворит ваш иск, вы сможете получить гарантию на квартиру с момента подписания акта приема-передачи, продать квартиру по переуступке без согласия застройщика, расторгнуть ДДУ без уплаты штрафа и так далее.

При этом сам договор останется в силе и будет действовать, как прежде, если вы не решите отказаться от его исполнения.

Подробнее о ДДУ читайте в статье “Всё что вы хотели знать о ДДУ“.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/top-10-podvodnyh-kamnej-v-dogovore-s-zas/

Договор долевого участия в строительстве — подводные камни

Покупка готового жилья выливается в копеечку.

Варианты же снижения затрат – даже самые благонадёжные! – таят в себе финансовые риски, предусмотреть и минимизировать которые вполне возможно.

При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома подводные камни должны быть рассмотрены и учтены изначально, иначе может оказаться, что пайщик вложился не в постройку вожделенного жилья, а отдал свои собственные деньги «неизвестному дяде», складно говорящему и щедрому на обещания, «под честное слово».

Законодательство

Основным законодательным актом, пытающимся охватить процедуру долевого строительства и рассмотреть её со всех сторон, обезопасив пайщиков в той или иной степени, уже больше 10 лет остаётся ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» 2004/30/12 редакция 2016.

Порядок заключения договоров и оформления документации, включая очерчивание и страхование ответственности, освещены в ФЗ №122 («О государственной регистрации…» 1997/21/07 редакция 2016 стт.25, 25.1), ФЗ №286 (о страховании 2007/29/11 редакция 2016/03/07 ст.23.1) и ГпК ст.55.

Конституция (ст.8), признавая собственность как таковую, гарантирует защиту её в любом виде и форме существования.

Все махинации в сфере долевого строительства, мошеннические схемы и откровенное вымогательство денег расцениваются как преступление против собственности, что влечёт за собой наказание (КоАП ст.14.28; УК стт.158—160).

Важно

Дольщик, будучи потребителем услуг на строительном рынке, может также апеллировать к следующим правительственным документам:

Обезопасить себя на 100% даже идеально составленным договором не удастся. Но грамотно составленный документ поможет отстоять свои права в судебном порядке.

Указание информации о застройщике

В проектной декларации, которая находится в свободном доступе на любых информационных носителях и предоставляется любому интересующемуся по его просьбе, освещают два параграфа (ФЗ №214 стт.19-22):

  • исчерпывающие сведения о застройщике;
  • информация о действующем строительном проекте.

Проверка строительной организации – это первый шаг, который должен быть предпринят гражданином, вознамерившимся вложить свои деньги в «квартирное дело» на перспективу.

Практический опыт, ответственность и солидное партнёрство говорят в пользу застройщика и формируют градус доверия к нему.

Документы, обязательные к предъявлению застройщиком:

  • учредительная документация (ГК ст.52);
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о налоговой регистрации;
  • годовые отчёты и бухгалтерия за 3 года;
  • заключение аудиторской проверки (за год).

Сведения, которые должны быть освещены:

  • полное официальное наименование компании/организации с указанием территориальных координат и графика работы;
  • госрегистрация;
  • учредители и/или участники;
  • послужной список за последние три года: наименования самостоятельных и партнёрских проектов, где и когда они осуществлялись, сроки выполнения обязательств де-юре и де-факто;
  • лицензия на строительство (номер и срок действия, орган выдачи, наименование лицензированной деятельности);
  • финансовое состояние компании на базе сведений за истекший год на момент обнародования декларации: дебет и кредит.

Просматривая послужной список застройщика, не следует слепо верить словам: лучше выехать на место по указанным адресам и убедиться в правдивости сведений воочию.

Документы, подтверждающие право застройщика на строительство

Договор долевого участия в строительстве — образец 2016

Самопрезентация застройщика должна сопровождаться обоснованием его прав на возведение жилого объекта, в подтверждение чего у него есть в наличии (ФЗ №214 стт.19, 21):

Земля, на которой действительно разрешено возводить жилой дом, имеет категорию «земли населённых пунктов». В разрешении на использование указывают «жилая застройка» (допустима конкретизация: средне- или многоэтажная застройка).

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Привлекать сторонние (гражданские) деньги допустимо только в трёх случаях:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • ЖСК и ЖНК.

Все другие «упрощённые» схемы застройщика и предлагаемые «оптимальные» договорённости не законны и говорят о юридической несостоятельности и возможной финансовой нечистоплотности девелопера.

Стандартный ДДУ носит индивидуальный характер, заключается в письменном виде на основании ФЗ 214 и подлежит регистрации в госреестре. Приложения и последующие изменения также подлежат реестровому закреплению. Подобный шаг исключает дублирование продаж квартир. Договор становится актуальным только после госрегистрации, именно тогда и вносятся деньги.

ДДУ заключается с застройщиком. Ни генподрядчик, ни инвестор и пр. не уполномочены заключать и подписывать договор.

Существенные условия договора

ДДУ описывает права и обязательства сторон (один строит и сдаёт в срок в надлежащем качестве, а второй финансирует работы). Непреложное требование к договору – детальное описание условий сделки. В противном случае договор не может быть подписан и зарегистрирован в Росреестре вследствие отсутствия предмета договорённости (ФЗ 214 ст.4 п.5).

Обязательные пункты ДДУ:

  • подробнейшее описание жилья (адрес, этаж, расположение, площадь, количество комнат, отделка и пр.);
  • сроки передачи готового жилища;
  • цена сделки и алгоритм оплаты;
  • действие гарантии (5 лет на дом и 3 года на коммуникации – Закон «О защите прав потребителей).

Условия договора будут считаться выполненными (ФЗ 214 ст.12) при обоюдном подписании акта приёма-передачи объекта (или другого аналогичного документа).

Разумным будет оговорить в ДДУ порядок оплаты «излишков» метража, которые могут всплыть по завершении строительства. Если пункт окажется не затронутым в договоре, то доплачивать, вероятно, придётся по рыночным ценам.

Сроки строительства и сдачи объекта

Дата передачи жилья дольщику в пользование не может быть приблизительной.

Малейшее отклонение от указанного срока является поводом для выплаты неустойки по договору долевого участия в строительстве, размер которой рассчитывают по установленной законом ставке рефинансирования ЦБ (ФЗ 214 ст.6; Постановление Правительства №1340 2015/08/12).

Неустойка выплачивается за каждый день просрочки.

Если же задержка обусловлена объективными причинами, застройщик за 2 месяца информирует дольщика о возникших обстоятельствах с объяснением причин. Он же становится инициатором пересмотра договора и заключения нового (ГК стт.451—453). Если достичь компромисса не удастся, то ДДУ расторгается.

Ответственность сторон договора

Невыполнение обязательств одной из сторон влечёт за собой выплату неустойки другой стороне, исчисляемой по схеме рефинансирования Центробанка, плюс компенсацию потерь, напрямую связанных с нарушением (ФЗ 214 ст.10).

Кроме того, ущемлённый дольщик может в судебном порядке потребовать возмещения моральных убытков (Закон «О защите прав потребителей» ст.15; ГК ст.151).

В защиту дольщика говорит и наличие у застройщика в обязательном порядке банковского поручительства или страхования ответственности (ФЗ №214 стт.12.1, 15.1, 15.2; ФЗ №236 2015/13/07). Наличие страховки должно быть отмечено в тексте ДДУ.

Дольщик вправе потребовать не только устранения недостатков сданного жилья, но и расторгнуть договор. В последнем случае сумма погашения претензий на круг может значительно превысить его изначальные вложения в строительство.

Порядок разрешения разногласий по договору

Претензии дольщика (в досудебном разбирательстве) могут быть адресованы застройщику, который, в свою очередь, переадресовывает претензии вышестоящим инстанциям, если в том есть необходимость. В претензии, составленной по типовой форме, указывают:

  • детали исходного ДДУ;
  • указание нарушенного пункта обязательств;
  • ссылка на законы, обязующие уплатить неустойку (214 и защита потребителя);
  • выкладка расчётов неустойки;
  • требования дольщика (уплата неустойки + выполнение основного обязательства по ДДУ + назначение срока на ответ);
  • перспектива обращения в суд.

Если срок «полюбовного» разрешения разногласий не указан, то он принимается равным 1 месяцу по умолчанию.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Застройщик вправе односторонне расторгнуть договор в случае непоступления оплаты свыше 3 месяцев. Письменное уведомление о необходимости погасить задолженность направляется дольщику за месяц.

Дольщик вправе требовать расторжения договора в следующих случаях:

  • сроки нарушены, строительство грозит превратиться в долгострой;
  • игнорирование застройщиком сроков, отведённых на устранение недочётов/недоделок, оговоренных в письменной претензии;
  • серьёзное несоответствие качеству;
  • приостановление банковского поручительства по тем или иным причинам, отказ от инициирования нового поручительства, отсутствие поручительства и страховки одновременно от 15 дней.

Разрыв договора с выплатой полного пакета компенсаций возможен и через суд.

Основаниями для обращения в суд на застройщика считают:

  • замораживание строительства;
  • игнорирование претензий, предъявленных ранее;
  • изменение проекта и общего назначения строительного объекта полностью или частично.

Подписывая договор долевого участи в строительстве, следует внимательно с ним ознакомиться и убедиться в полномочиях лица, намеренного поставить на документе подпись от имени застройщика.

Договор, составленный в отличной от ФЗ 214 форме, многократно увеличивает риски и не может гарантировать дольщику защиту его прав и вложенных средств.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва , Санкт-Петербург или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-podvodnye-kamni.html

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную.

Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками.

Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально. 

Предварительная проверка застройщика

Поскольку немалые средства передаются строительной организации задолго до передачи готовой квартиры в руки покупателю, то лучше заранее навести справки относительно выбранного застройщика. На просторах сети можно найти немало форумов дольщиков, которые уже работали с конкретной компанией.

Важно проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, в том числе:

  • Справки, подтверждающей право собственности на земельный участок, в рамках которого возводится жилой дом,
  • Разрешительной документации на проведение строительных работ;
  • Проектно-сметной документации, в которой содержатся сведения о сроках введения объекта в эксплуатацию, количестве квартир.

Все эти документы строительная организация обязана предоставить по требованию будущего дольщика ещё до заключения договора. Целесообразно также поинтересоваться и готовыми проектами новостроек и точными адресами их расположения.

Граждане, которые не проверяют своих застройщиков должным образом, могут столкнуться с проблемой банкротства СК, заморозки строительства и даже банального мошенничества. В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.

Нюансы составления договора

Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу. Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

  • Во-первых, в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
  • Во-вторых, прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;
  • В-третьих, устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
  • В-четвертых, в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.

Дело в том, что отдельные компании, желая застраховать себя от риска неплатежа потенциальных покупателей, продают одну и ту же квартиру не в одни руки, а сразу двум дольщикам. Это позволяет им получить больше средств на начальном этапе строительства.

Читайте также:  Метод капитализации доходов при оценке недвижимости: сфера применения, примеры расчета, как рассчитать ставку капитализации

Зарегистрировав договор, дольщик освобождает себя от такого рода риска, но лишь частично. Бывают случаи, когда двойную сделку строительной организации все же удается осуществить, а выясняется этот факт уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Документарные доказательства

Расчет с застройщиком следует осуществлять строго в соответствии с установленным в договоре порядком. При этом на каждом этапе важно оформление платежных документов в бухгалтерии строительной компании или в банке, если оплата осуществлялась безналичным путем.

Квитанции, чеки и иные платежные документы помогут дольщику доказать свою правоту в суде, если до него дойдет дело. Произойти это может в следующих случаях:

  • Застройщик заморозил строительство и не уложился в указанные в документах сроки;
  • Строящийся объект оказался в залоге у банка и перешел в собственность финансово-кредитного учреждения в счет непогашенных долгов;
  • Готовая квартира оказалась более низкого качества или меньшей площади, чем это было заявлено в проектной документации.

Имея на руках зарегистрированный ДДУ и платежные документы, можно смело следовать в суд и требовать восстановления своих прав. Дело в том, что небольшие лазейки в нем все-таки имеются, и ими не забывают воспользоваться мошенники и нечистые на руку застройщики.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – весьма привлекательная возможность приобретения собственного жилья. Тем не менее, такая сделка чревата значительными рисками. В этом свете потенциальному дольщику целесообразно заранее проверить своего застройщика, подойти крайне скрупулезно к вопросу составления договора и сохранять все платежные документы.

Источник: http://www.Law-Education.ru/consumer/dogovor-214-fz/

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2019 году — на что обратить внимание, подводные камни по ФЗ-214

Содержание статьи

Для множества граждан участие в долевом строительстве является одним из наиболее доступных вариантов приобретения жилья. Условия ДДУ и процедура его исполнения контролируются нормами действующего законодательства, поэтому этот способ покупки квартиры считается достаточно надежным.

Однако данная схема имеет свои риски и «подводные камни». Поэтому дольщику необходимо знать обо всех нюансах инвестирования средств в строительство многоквартирного дома.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее — Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

Совет

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

  • информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
  • данные о государственной регистрации застройщика;
  • сведения о реализуемом проекте строительства;
  • информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
  • данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН
  • утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

  • получения разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
  • публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Обратите внимание

Еще одно возможное препятствие — это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

  • невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
  • какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме. Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд.

Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей.

Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Источник: https://most26.ru/dogovora/dogovor-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve-ddu-v-2019-godu-na-chto-obratit-vnimanie-podvodnye-kamni-po-fz-214.html

Ссылка на основную публикацию