Какова рентабельность управляющих компаний в сфере жкж и как ее открыть самому?

Как выгодно зарабатывать, используя бизнес-план управляющей компании ЖКХ?

Обслуживанием многоквартирных домов раньше занималось только государство. На сегодняшний день же такой деятельностью могут заниматься и частные лица. Причем сфера ЖКХ является достаточно выгодным делом.

При этом необходимо понимать специфику работы подобных организаций и знать о нюансах, возникающих в процессе. Именно об особенностях данного бизнеса будет рассказано ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Особенности и выгоды

УК является серьезным делом, и как любой бизнес, она имеет определенные особенности. Любой человек, организовывающий такую компанию, должен хорошо разбираться в жилищном законодательстве. Также человек, который является учредителем обслуживающей организации или членом правления, должен иметь высшее экономическое или техническое образование.

Но перед тем как приступить к организации данного бизнеса, нужно решить, выгоден ли он. Создание УК дает ее владельцу возможность управлять многоквартирными домами.

Такое управление заключается в контроле над всеми ремонтными работами, поиске поставщиков материалов и сотрудников организации, а также в поиске клиентов.

Обратите внимание

За это руководство управляющей компании будет получать от своих клиентов денежную оплату.

Для того чтобы понять, как обстоят дела в этой сфере бизнеса, стоит обратиться к статистике. По имеющимся данным в этой области сосредоточено более 30% всех финансовых фондов. И большинство предприятий подобного рода, при правильном управлении и грамотно составленном бизнес-плане, начинают получать выгоду уже в течение второго года работы.

Скачать пример бизнес-плана управляющей компании

Рентабельность вложений

Окупаемость УК считается средней и составляет около 50%. То есть полностью окупиться этот бизнес может уже в течение 2 лет. Но это зависит от того, сколько домов удастся привлечь к сотрудничеству.

Для того чтобы компания считалась успешной, в первый год ей нужно взять на обслуживание не менее 5 домов и постепенно увеличивать это количество. Причем брать сразу много клиентов нужно осторожно, так как необходимо правильно рассчитывать свои силы.

Внимание! УК не рекомендуется в первые годы работы заключать договора на обслуживание домов старше 15 лет.

Но рентабельность это еще не все, что следует знать об этом бизнесе. Всем кто желает организовать свою УК, необходимо подробно изучить то, чем именно занимается такая организация.

На данном предприятии лежит большая ответственность, так как собственники квартир доверяют им управление своим домом, а значит в какой-то степени и своим имуществом.

Поэтому чтобы избежать жалоб и судебных разбирательств, необходимо знать обязанности УК.

Такая организация должна:

  • грамотно управлять общедомовым имуществом;
  • обеспечивать порядок на общедомовой и придомовой территории;
  • производить капитальные и косметические ремонтные работы подъездных и хозяйственных помещений;
  • заключать соглашения с поставщиками ресурсов;
  • следить за исправностью и состоянием основных коммуникаций;
  • собирать с собственников плату за коммунальные услуги;
  • производить работы по ремонту кровли;
  • обеспечивать исправную работу лифтов;
  • обеспечивать и контролировать бесперебойный вывоз мусора;
  • обеспечивать общую безопасность жильцов.

Какие услуги должна оказывать управляющая компания подробнее рассмотрим в данном видео:

Как правильно выбрать правовую форму?

Перед регистрацией подобного бизнеса следует грамотно подойти к выбору организационно-правовой формы такой организации. УК может являться обществом с ограниченной ответственностью (ООО) или открытым акционерным обществом (ОАО). Для того чтобы определиться, по какой из этой форм регистрировать свою обслуживающую организацию, нужно рассмотреть их особенности.

Самой распространенной правовой формой является ООО. Такой вид организации обладает всеми возможностями юридического лица, но в отличие от него, при объявлении себя банкротом, она не отвечает своим имуществом.

То есть, если один из учредителей компании совершил организационную ошибку, то убытки выплачиваются за его личный счет, а не за счет имущества УК.

Именно поэтому большинство предпринимателей регистрируют УК именно по этой форме, снижая при этом риск потери всего бизнеса.

Важно

ОАО же представляет собой юридическое лицо, которое отвечает всем своим имуществом. То есть, если у УК возникнуть долги перед поставщиками, то для их выплаты суд может прибегнуть к взысканию ее имущества.

Справка! Такая форма может быть выгодна только в том случае, если каждый из учредителей вкладывает в основание фирмы свое имущество. В других случаях лучше всего регистрировать УК как общество с ограниченной ответственностью.

Для работы обслуживающей организации в сфере ЖКХ необходимы определенные документы. Одной из таких важных бумаг является устав компании, в соответствие с пунктами которого, организация осуществляет свою деятельность. Данный документ должен приниматься с учетом всех региональных нормативно-правовых актов, а также ЖК РФ. Принимается устав общим решением всех учредителей УК.

В такой документации содержится информация о деятельности компании, а также об ответственности всех членов УК, в том числе и ее руководителей.

Работа обслуживающей организации не возможна без такого документа, как договор между собственником и компанией. В нем должны содержаться обязанности и права сторон, ответственность собственников и УК, а также срок заключения договора. Также УК должна хранить отчеты, которые составляются каждый квартал.

Что такое акты по охране труда?

Обязательной документацией, которая должна быть в УК, являются и акты по охране труда. Такие документы представлены:

  1. различными приказами по охране труда;
  2. утвержденными программами инструктажей;
  3. инструкциями по технике безопасности;
  4. документацией по медосмотрам сотрудников;
  5. журналами по охране труда.

Как зарабатывают УК?

УК не только обслуживает многоквартирные дома, но и занимается деятельностью финансового характера. Осуществляется она по запросу собственников, направляющих денежные средства на нужды своего дома.

Жильцы могут перечислять деньги на капитальный ремонт дома, для которого открывается отдельный счет, а также на мелкие разовые работы, которые обычно включены в коммунальные услуги. К таким работам относят разовый ремонт, расчистка снега и другие услуги. Также управляющая компания должна получать деньги от жильцов и переводить их на счет поставщиков услуг и ресурсов.

Важно! Все операции, которые УК проводит с перечисленными от собственников на ее счет деньгами, должны иметь отображение в финансовых отчетах организации.

Если таких документов не будет, то у УК могут возникнуть серьезные проблемы с прокуратурой и другими серьезными государственными инстанциями.

Порядок определения выручки

Отдельно нужно разобрать вопрос о том, каким именно образом формируется выручка УК. В этом деле нет особой сложности.

Жильцы дома каждый месяц оплачивают коммунальные платежи, в которые входит текущий и капитальный ремонт, содержание жилья и другие графы расходов.

Управляющая компания производит необходимое обслуживание, а разница между затратами и полученными от собственника деньгами и является ее прибылью.

Также УК может получать прибыль от проведения дополнительных работ, исполнение которых ей могут поручить при победе в тендере.

Поиск клиентов и выбор объектов

Поиск клиентов является важной частью любого бизнеса, и управляющая компания не является исключением. Найти их нелегко, но при правильном подходе довольно реально. Для этого нужно уметь идти на уступки и быть ориентированным на клиента.

Более того, очень важно наладить отношения с застройщиками. Для этого нужно предлагать им выгодные условия приема строящегося дома. Застройщики, в свою очередь, могут рекомендовать жильцам УК, с которой у них есть партнерские отношения.

Но хорошие отношение у УК должны быть не только с застройщиками, но и с самими собственниками. Для этого нужно успешно зарекомендовать себя в работе с другими домами, заключать сделки только с надежными поставщиками строительных материалов, а также не завышать тарифы на услуги.

Лучше и выгоднее всего заниматься обслуживанием новостроек. Такие дома находятся в отличном состоянии, поэтому при правильном обслуживании практически не требуют капитального ремонта. А вот старые дома, возрастом старше 15 лет, лучше всего не брать в обслуживание, хотя бы на первых порах.

Основные трудности и риски

Как и любой другой бизнес, основание УК может иметь определенные риски. Они могут заключаться:

  • в трудностях поиска новых клиентов;
  • в отказе имеющихся клиентов, который может произойти из-за невысокого качества услуг;
  • в возникновении долгов перед поставщиками ресурсов. От такой проблемы никто не застрахован, а возникать она может из-за недобросовестных жильцов, которые не платят за коммунальные услуги.

Реальные перспективы

Многие предприниматели, которые хотят заняться подобным бизнесом в сфере ЖКХ, бояться решиться на такой шаг из-за того, что не видят никаких перспектив в этом деле. Но все же создание УК может быть выгодным.

Если обслуживающую организацию в жилищно-коммунальной сфере развивать и завоевывать доверие своих клиентов, то УК может принимать участие в тендерах и получать выгодные заказы. Кроме того, перспектива этого бизнеса заключается в создании нескольких обслуживающих организаций под единым именем.

Управляющая компания является достаточно перспективным и выгодным видом бизнеса, который перешел в частные руки не так давно. Но для того чтобы он начал приносить доход нужен ответственный подход и грамотно проработанная стратегия.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/kak-upravlyat/kak-biznes.html

Бизнес-план управляющей компании ЖКХ — скачать бесплатно: на чем они зарабатывают, рентабельность, формирование бизнес-процесса

В странах Европы жилыми многоквартирными домами управляют частные компании. Эта практика существует десятилетиями и весьма удобна для жильцов – они сами устанавливают тарифы и в случае, если участников что-то не устраивает, договор попросту разрывается.

У нас в стране практика ведения дома частными организациями только начинает развиваться, конкретного опыта еще нет. Однако многие начинающие частные предприниматели не прочь попробовать себя в новом бизнесе и попытаться положить начало новой эпохи предпринимательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Перед тем как организовать управляющую компанию, необходимо тщательно взвесить все за и против. Данный бизнес потребует существенных материальных вложений, которые со временем должны окупиться.

Мы привыкли, что всем многоквартирным домом управляет государственная организация или же компания, которая давно зарекомендовала себя на рынке услуг ЖКХ.

Но время требует перемен и сегодня частные организации могут оказывать управление многоквартирным домом не хуже, чем государственные организации.

Всерьез задумались о создании своей управляющей компании? Читайте статью наших экспертов, в которой приведена пошаговая инструкция по созданию УК.

Рентабельность инвестиций

Как мы уже сказали, организация управляющей компании требует весомых вложений. На что они нужны в первую очередь?

Первостепенные траты будут связанны со снятием офиса и покупкой инвентаря. Управляющей компании выгодно иметь свой инвентарь, чтобы отдавать его в пользование наемным рабочим по договору подряда. К сожалению, аренда оборудования выходит очень дорогой, а на первых порах такие траты не рентабельны.

Согласно наиболее четко описанным бизнес-планам, если вы собрались обслуживать от 5 до 10 многоквартирных домов, в каждом из которых будет около 100 квартир, необходимо вложить в свое дело от полутора до трех миллионов рублей.

Прибыль вы будете получать в качестве процентов от выполненных работ, а также в виде вознаграждения раз в месяц. Как показывает практика, за первый год вы можете полностью погасить затраченные на устройство бизнеса инвестиции, самое главное – это отсутствие задолженностей.

Обратите внимание! Основной фактор риска в управляющей компании в контексте бизнеса от вас зависеть не будет. Если некоторые жильцы домов не будут систематически оплачивать коммунальные услуги, образуется весомая задолженность перед ресурсопоставляющими организациями.

Задолженность будет расти и в конце концов поставщик ресурсов пригласит вас в суд в качестве ответчика, так как договор поставки был заключен именно с управляющей компанией. К сожалению, многие компании на данном этапе становятся банкротами, поэтому в ваших интересах как можно быстрее истребовать задолженность с неплательщиков.

Скачать бесплатно образец бизнес-плана по созданию управляющей компании ЖКХ

Практические рекомендации по составлению бизнес-плана

Для эффективного продвижения управляющей компании необходимо создать бизнес-план, который будет излагать порядок действий и сроки вливания финансовых вложений. Основные рекомендованные шаги по созданию плана:

  1. Определение цели компании ЖКХ. Например, обустройство участков и озеленение.
  2. Стартовый фонд, просчет инвестиционной стоимости. В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.
  3. Затраты на аренду помещений, оборудование, транспорт и расходные материалы, зарплаты сотрудникам компании и оплату налогов, создание и продвижение рекламного сайта компании.
  4. Просчет возможных рисков и способов выхода из них.

Каждый из шагов представляет собой комплекс мер и требует большого вклада знаний и опыта.

Выбор организационно-правовой формы

Регистрируя управляющую компанию, вам необходимо тщательно отнестись к выбору организационно правовой-формы данного предприятия. Дело в том, что от этого выбора будут зависеть последствия для вас в случае негативного развития бизнеса.

ООО

Самый распространенный вид организационно-правовой формы предприятия – это ООО, или общество с ограниченной ответственностью. Чем примечателен такой вид?

Читайте также:  Необходимые документы на загранпаспорт нового образца в 2019 году: список и перечень, оформление через госуслуги и мфц

Такая организация имеет все полномочия юридического лица, но в случае банкротства или возникновения задолженности не отвечает своим имуществом.

Если учредитель ООО совершил организационную ошибку, он возмещает убытки организации из своих личных средств, не задействовав общее имущество организации.

Такая форма наиболее популярна и содержит в себе меньше всего факторов риска, так как в любой момент ООО может признать себя банкротом и не отвечать своим имуществом, сохранив тем самым свое положение.

ОАО

Открытое акционерное общество или ОАО – вид организации, которая отвечает своим имуществом по любым вопросам, возникшим внутри организации. Если собственники жилья не будут оплачивать коммунальные услуги, ресурсообеспечивающая компания запросто может взыскать задолженность с управляющей компании, обратить взыскание на ее имущество.

Форма ОАО хороша в случае, когда каждый из учредителей вкладывает свое имущество в основание общего дела.

При выходе доверительного товарища из состава ОАО, он забирает не свою часть вложенного имущества, а пропорциональную количеству собственников. В зависимости от ситуации такое положение дел может быть невыгодно как одному из членов товарищества, так и организации в целом.

Принимая во внимание недостатки ОАО, можно сделать вывод, что самой приоритетной правовой формой для управляющей компанией является ООО.

ИП

Монополизация рынка энергоресурсов не позволяет индивидуальным предпринимателям заниматься поставкой газа, воды и электричества гражданам, но некоторые услуги ЖКХ можно предоставлять посредством управляющих компаний.

Среди ИП открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ могут лица, располагающие следующими возможностями и оборудованием:

  • организация посреднической функции между жильцами домовладений/квартир и предприятиями услуг ЖКХ. ИП в этом случае координирует работу, обеспечивая связь с поставщиками, но сам ИП не участвует в поставке ресурсов и ремонте;
  • ИП предоставляет услуги ЖКХ самостоятельно, т.е. располагает специальными подразделениями, которые будут заниматься обслуживанием жильцов — ремонтом, уборкой и т.д., но при этом сохраняют позицию посредника при поставке ресурсов;
  • управленческая функция общим имуществом жильцов многоквартирных домов — например, обустройство детских площадок и дворовых участков, охрана гаражей или сдача их в аренду, обслуживание нежилых помещений, организация вывоза мусора.

Управляющая компания является распространенной формой предпринимательской деятельности и имеет ряд преимуществ, если владельцем является ИП:

  1. Простая регистрация.
  2. Нет необходимости документировать всю хозяйственную деятельность, проще по документам открыть филиалы в других городах.
  3. Небольшое налоговое бремя, возможность уменьшить налоги за счет взносов в Пенсионный фонд, меньше налоговых проверок.
  4. По сравнению с ООО, меньше штрафы и ответственность.
  5. Можно использовать патентную систему налогообложения для минимизации расходов.
  6. Относительно легко ликвидировать свое ИП.

Помимо преимуществ оформление деятельности в сфере предоставления услуг ЖКХ несет и свои минусы:

  1. При закрытии ИП с долгами долги все равно остаются.
  2. Предприниматель отвечает всем своим имуществом.
  3. Вести отчетность нужно по месту регистрации ИП.
  4. Если были убытки, это не уменьшит налоги и платежи в Пенсионный фонд.
  5. Невысокая степень доверия со стороны крупных игроков рынка.

ВНИМАНИЕ! Если владелец УК является ИП, то он не располагает возможностью продать, купить либо переоформить ИП.

Итак, если вы всерьез задумались об организации управляющей компании, вам нужно знать ряд нюансов. Первое и самое главное правило — это доверие. Собственники многоквартирного дома должны доверять вам, а это значит, доверять свои деньги и дома. Поэтому постарайтесь зарекомендовать себя с лучшей стороны и максимально правдиво говорить о своих возможностях.

Помимо открытости с собственниками вам будет необходимо выполнять ряд функций и обязанностей. По договору с управляющей компанией собственники вверяют ей в доверительное управление свое имущество, точнее имущество многоквартирного дома. Именно поэтому вы должны грамотно им управлять.

В число обязанностей созданной УК будет входить:

  • управление общедомовым имуществом;
  • поддержание в чистоте и порядке общедомовой и дворовой территории;
  • своевременный капитальный ремонт подъездов и хозяйственных помещений;
  • своевременный косметический ремонт подъездных и хозяйственных помещений;
  • заключение договоров с поставщиками ресурсов;
  • контроль за состоянием проводки и важнейших коммуникаций;
  • сбор с собственников жилья денежных средств на оплату коммунальных услуг;
  • обеспечение бесперебойной работы лифтов;
  • поддержание чистоты в подъездах и хозяйственных помещениях;
  • своевременный вывоз мусора с территории;
  • обеспечение общей безопасности жильцов;
  • ремонт кровли.

Эти и многие другие функции тяжким бременем ложатся на плечи работников управляющей компании.

Совет! Необходимо понимать, что это основные требования, которые нужно выполнять, чтобы удовлетворять интересы собственников, а также получать какую-никакую прибыль и не только покрывать свои расходы, но и оставаться в плюсе.

Бизнес-процесс в УК состоит из следующих блоков:

  • управление — планирование и анализ;
  • исследовательская деятельность — изучение положения на рынке, продажи, управление домами;
  • обеспечение ресурсами — сюда относится финансовое управление, экономические расчеты, работа бухгалтерии, управление оборудованием, инфраструктурой и персоналом.

Для оптимизации и модернизации данных процессов рекомендуется придерживаться следующих правил:

  • провести ранжирование целей УК и выявить из них основные и текущие, требующие немедленных вложений;
  • организация моментальной связи с владельцами домов — эффективная обработка заявок и обращений от граждан является способом повышения их лояльности;
  • своевременное оказание услуг УК для граждан.

Сопроводительная документация

Документы, которые необходимы при создании УК:

Необходимо помнить о важности документов, которые свидетельствуют о постановке на учет в государственные фонды, где собственно и будут храниться денежные средства компании.

Деятельность управляющей компании должна четко регламентироваться законодательством. Важнейшим законодательным актом является Жилищный Кодекс, который регулирует как права управляющих компаний, так и права собственников жилья многоквартирного дома.

Но помимо этого существует еще ряд нормативных актов, о которых нужно знать, если вы собираетесь строить бизнес на управляющей компании:

  • Так как вы будете работать с людьми, которые по большей своей части будут осуществлять действия по облагораживанию территории и самого дома, то в обязательном порядке вы должны ознакомиться с Трудовым Кодексом РФ, который регламентирует охрану труда граждан. Вы должны понимать, как должен быть нормирован рабочий день, как максимально обезопасить работников и что делать в непредвиденных ситуациях.
  • Не лишним будет познакомиться с положениями Гражданского Кодекса, в котором говорится о конкретно вашей организационно правовой форме управляющей компании.

На чем зарабатывают, как рассчитывается выручка?

Выручка управляющих компаний складывается из предоставляемых услуг, например:

  • установление счетчиков;
  • ремонтные работы:
  • озеленение участков;
  • сезонные расчистки участков;

Также заработать компания может при найме собственных рабочих при проведении ремонта, сэкономить при закупке стройматериалов.

Выручка компании рассчитывается из следующих позиций — собственники ежемесячно оплачивают коммунальные платежи, к которым относят капитальный ремонт, текущий ремонт, содержание жилья и другие расходы.

Управляющая компания производит ремонт или оказывает требуемые услуги за счет данных средств, прибылью будет являться разница между затратами (на материал или работы) и полученными средствами.

Совет

Прибыль — это сэкономленные деньги (например, на материале, когда в заявке указывается одна стоимость закупки, а покупается намного дешевле). Также получить прибыль компания может при оказании дополнительных услуг после победы в тендере.

Деятельность работников управляющей компании оплачивается, но при этом носит нефиксированный характер. Чем чаще управляющая компания осуществляет действия по облагораживанию дома и территории, тем чаще сотрудники получают так называемое поощрение, то есть процент от проделанных работ.

Таким образом, чем чаще производятся работы по многоквартирному дому, тем чаще сотрудники управляющей компании получают благодарность в денежном эквиваленте.

Управляющая компания имеет свой расчетный счет, на который поступают деньги, сданные жильцами на капитальный ремонт и другие нужды. Из этого расчетного счета также выделяются деньги на оплату труда сотрудников, съем офиса, покупку нового оборудования и так далее.

Важно! Если жильцы захотят узнать, куда расходуются их средства, они могут запросить у управляющей компании расчет по тратам. Сотрудники управляющей компании просто обязаны выдать его по первому требованию.

Самый первый шаг после оформления компании — это поиск домов, которые попадают под обслуживание УК и становятся её клиентами. Эффективнее будет взять под опеку новостройку, старое строение будет постоянно тянуть деньги на ремонт труб или проводки, косметические работы и т.п.

Также будущему владельцу компании рекомендуется переговорить с застройщиками и собственниками об открытии УК и подписать договор с владельцами.

Вы можете предложить выгодные условия застройщикам, дома которых находятся в стадии строительства.

Застройщики, получив от вас выгодные предложения о лояльности в приемке дома, могут порекомендовать вас жильцам как хорошего партнера.

Кроме того, чтобы завоевать доверие жильцов придется немного снизить свои тарифы, а также работать на совесть. Только так вы получите своих первых клиентов.

Особую роль в поиске клиентов играет реклама. Это могут быть объявления, сайт или собственные предложения совету домовладельцев. Выбор объектов обслуживания можно заполучить при победе в тендере среди управляющих компаний.

Основные риски

Создание управляющей компании связано с вложением больших денежных средств, при этом возникают риски разного характера:

  • пониженная рентабельность данных компаний в сфере ЖКХ — большинство владельцев предпочитают сотрудничать с государственными компаниями;
  • постоянная необходимость вложения средств;
  • трудность в поиске квалифицированных сотрудников;
  • давление и конкуренция со стороны администрации;
  • шаткое положение на рынке данных услуг.

Последний пункт отмечен постоянными изменениями в положениях и указах законодательства, которые касаются порядка обслуживания домовладений и многоквартирных домов. Например, обслуживанием занимались ТСЖ или жилищные кооперативы, а изменения в сфере законодательства могут привести к появлению других организаций по реализации услуг ЖКХ, и УК окажется не востребованной.

Самый большой риск, с которым может столкнуться управляющая компания – это низкая рентабельность инвестиций.

При систематических задолженностях жильцов, покупке слишком большого количества оборудования или же неправильном расходе средств, вы рискуете стать банкротами или же спровоцировать жильцов на расторжение договора.

В этом случае расчетный счет с деньгами жильцов перейдет новой управляющей компании.

Перспективы бизнеса

В ближайшем будущем частные управляющие компании начнут вытеснять государственные, поскольку они обладают большими плюсами.

Частные управляющие компании более лояльны, с ними можно договориться. Новые компании делают все возможное, чтобы завоевать доверие клиентов, да и намного больше внимания уделяют пожеланиям собственников. Это достаточно перспективный бизнес, который еще не получил широкого распространения.

Открытие собственной управляющей компании – это отличный способ не только заработать, но и своими руками создать идеально благоустроенное жилье и получить уважение других собственников. Дерзайте, пытайтесь, развивайтесь и у вас обязательно все получится.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-biznes.html

Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ

Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.

Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД).

Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн. рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается.

Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:

  • что представляет собой УК, ее деятельность;
  • как можно получить в управление МКД;
  • порядок открытия УК и нужные документы;
  • что требуется для получения лицензии;
  • рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.

Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА Рейтинг»), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.

Что такое УК, чем она занимается

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию.

Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества.

Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

Обратите внимание

За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

  1. Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.

    Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время.

    Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета.

    Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.

  2. Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории, текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.
Читайте также:  Процедура проверки счетчиков воды на дому без снятия в 2019 году

С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

Рисунок 1. Централизованная схема утилизации ТБО в Новосибирске.

Документы:

Как выбирается управляющая компания

Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:

  1. напрямую договориться с жильцами МКД.
  2. выиграть лот на торгах или в конкурсе.

Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.

В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади).

Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме.

Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.

Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно.

Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2).

Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.

Рисунок 2. Официальный сайт для публикации извещений об отборе управляющих компаний

Важно

По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.

Документы:

Пошаговый порядок открытия компании

  1. Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
  2. Создать предприятие в форме ИП или ООО, если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.

  3. Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
  4. Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
  5. Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.

  6. Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
  7. Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
  8. Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.

Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.

По данным Минстроя 15 – 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний

Получение лицензии, условия и требования

Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

Условия получения лицензии:

  1. соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
  2. руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
  3. отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
  4. соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

Если организация уже работает:

  1. заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 – 6 ст. 162 ЖК РФ);
  2. информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области.

Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа.

Экзамен сдается бесплатно.

Документы:

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта.

Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять.

Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.

Дополнительные источники заработка УК:

  1. экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
  2. сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
  3. оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
  4. проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
  5. внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.

Расходы складываются из затрат:

  1. на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
  2. содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
  3. формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
  4. уплаты налогов на прибыль и НДС;

Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно.

Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав.

Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.

Выводы

Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями.

Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде.

Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги, обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора.

Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.

Источник: https://moneymakerfactory.ru/biznes-idei/otkryitie-upravlyayuschey-kompanii/

«Управляющая компания — это достаточно прибыльный бизнес | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Однажды мне позвонил знакомый предприниматель и спросил: «Слушай, у тебя есть лишние 9 миллионов рублей?». «Нет, конечно, а зачем тебе?», — несколько опешил я.

«Я бы добавил еще 9-ть миллионов, мы бы с тобой открыли управляющую компанию за полтора года вернули вложения и озолотились», — полушутя-полусерьезно ответил знакомый и посоветовал заглянуть на сайт Инвестиционного агентства «Череповец». 

Я воспользовался советом и заглянул. Действительно на сайте среди прочих предложений для потенциальных инвесторов есть и предложение по созданию управляющей компании в городе Череповце.

С, действительно, привлекательными параметрами: вложив 18,5 млн, создав 21 рабочее место, можно окупить проект за 19 месяцев и каждый год получать чистую прибыль 1 млн рублей. 
Захотелось подробностей – я позвонил в Инвестиционное агентство.

Начальник отдела маркетинга Ирина Сергеевна Асонкова любезно пояснила, что проект УК появился в общем перечне других «перспективных рыночных ниш», главным образом, благодаря желанию руководства города видеть на местном рынке компании, «способные оказывать качественные услуги».

«Ведь, — вздохнула моя собеседница, — несмотря на то, что управляющих компаний в городе много, общий уровень качества оказываемых ими услуг оценивается, как невысокий». Но, вообще-то, само предложение готовили в Агентстве городского развития, заметила Ирина Сергеевна поэтому за остальными подробностями следует обратиться туда. 

«Управляющая компания — это достаточно прибыльный бизнес, — заявила руководитель финансово-экономического отдела АГР Наталья Петрова. — Тем более, что сейчас при действующем жилищном законодательстве управляющую компанию может создавать кто угодно — хоть каждый подъезд.

Соответственно это стало интересным. И, как предложение, мы рассчитали усредненный бизнес-план на усредненных цифрах. Естественно, если у кого-то возникнет желание для более глубокой проработки, мы сядем вместе.

Совет

И уже на реальных цифрах, которые предоставит сам заказчик, которые будут ему интересны, с тем объемом инвестирования, которым он располагает или рассчитывает получить, — мы уже более детально и тщательно все просчитаем».

Наталья Юрьевна уверила меня, что контрольные цифры для расчетов были взяты из практики УК, реально работающих («и успешно!» — подчеркнула Петрова), правда, назвать их категорически отказалась. 

У меня тоже оказались знакомые управляющие компании. И, естественно, я попросил их руководителей прокомментировать инвестиционное предложение. 

Первой откликнулась директор группы УК «Жилремстрой» Галина Маврина: «Такие интересные цифры, такие интересные факты! Я в сфере ЖКХ с 1995 года, руководителем компании работаю не первый год, но не могу сказать, откуда взялись эти цифры. Прибыль, пусть и валовая по 2 млн каждый месяц? Окупаемость 19 месяцев? Это нереально.

Наверное, авторы забыли, что существует большая разница между начислением на бумаге и реальными платежами населения. Я думаю, нужно не новые компании создавать, а наводить порядок с теми, которые уже есть. Их очень много. Я понимаю, что должна быть конкуренция, но, когда она уже в таком масштабе, что рынок в городе перенасыщен».

 

Руководитель группы УК «Альянс» Александр Сметанин, как и Галина Маврина, полагает, что в предложении речь идет об обслуживании примерно 200 тыс. кв. метров жилой площади – это примерно 40-50 домов.

«Это будет нерентабельная компания по простой причине – слишком большие управленческие затраты на такой объем обслуживаемой площади», — говорит Александр Николаевич. – 21 человек управленцев слишком много, а если речь идет обо всех работниках УК – слишком мало. Говорят о конкуренции. Но конкуренция бывает разная.

Можно просто демпинговать. Сложно было конкурировать с компанией «Металлург», у которой тариф был 10 рублей на квадратный метр.

Хотя и глава Департамента ЖКХ г-н Буслаев и руководитель «Водоканала» г-н Ильин, забиравший у того же «Металлурга» дома доведенные до ручки, говорят в один голос, что с таким тарифом нормально обслуживать жилье невозможно. Но можно конкурировать по-другому, оказывая более качественные услуги, дополнительные, внедряя какие-то сервисы и пр.

Когда тариф экономически обоснованный, тогда при хорошей организации работы можно получить прибыль — при капвложениях, работе над издержками, повышая производительность труда, мотивацию персонала, применяя новые методы труда. На все это нужен капитал.

Но сегодня инвесторам вложения не интересны при этом тарифе – не окупится, не будет возврата средств.

Нормальная конкуренция – это возможность получать прибыль при легальной – во всех смыслах – работе. При такой работе маленькие УК, обслуживающие 2-3 дома всегда будут убыточны.

Но сегодня они в городе почему-то чувствуют себя прекрасно? Возможно, есть расчет на внешнего инвестора? Но мы уже видели такой результат в лице г-жи Охнич и тех, кто за ней стоит. А ведь она заявляла, что хочет еще прикупить в Череповце управляющих компаний.

Мы будем получать таких инвесторов, пока не будут созданы нормальные условия для инвестирования. Это, во-первых, обоснованные тариф на обслуживание. Во-вторых, — разделение рисков неплатежей с РСО. Этого не сделано.

Какой инвестор в здравом уме пойдет инвестировать компанию, у которой неплатежи, накапливается задолженность, а потом ее обанкротят и все имущество, все инвестиции заберут в счет долгов, которые она взыскать не сможет? Пока что мы можем получить инвесторов, как в Металлурге. Это самая главная первая проблема – ее надо решить.

Обратите внимание

Я начал работать в этой сфере с 2000 года и до 2010 года все прогрессировало. Имело смысл вкладываться. Не с неба же упали у нас и техника, и коллектив, который создавался 15 лет. Создание с нуля предприятия — не быстрый процесс. Кажется, что все легко, а занимает годы. Я бы, например, сегодня в эту сферу, как инвестор, не пошел».

Читайте также:  Кредит под материнский капитал: на что можно получить, можно ли взять наличными, условия в сбербанке

 

По словам Ирины Асонковой, пока инвестпроект по созданию УК не вызвал большого интереса у инвесторов…

Источник: http://maxpark.com/community/4701/content/3329355

Как самостоятельно открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ и какова их рентабельность?

Если посмотреть с точки зрения экономики, то управляющие компании собирают денежные средства от собственников, отвечают за их полноту и сохранность, и передают компаниям – поставщикам ресурсов.

С технической стороны – следят за состоянием, за степенью износа и амортизации дома, осуществляют действия по ремонту и восстановлению объекта.

Все управляющие компании можно разделить на виды, характеристика которых представлена ниже:

  • управляющие (в деятельности этих организации просматривается только управление многоквартирными жилыми домами, и не направлены на то, чтобы оказывать самостоятельно услуги);
  • гибридные (оказывают непосредственно ряд услуг: управление, поставляют технические услуги и коммунальные услуги без необходимости привлечения других организаций);
  • эксплуатационные (в ходе работы осуществляют только эксплуатацию здания по техническим и санитарным нормам).

Если говорить в общем, то эти компании являются посредниками между жильцами многоквартирного дома и организациями, которые являются поставщиками ресурсов, предоставляемых данным людям для комфортной жизни.

Как регламентируется деятельность УК законом?

В 2006 году вышло постановление, в котором определено, что собственники жилья могут сами выбирать форму управления домом, тем самым создав благоприятные условия для открытия новых частных управляющих компаний.

Виды организаций могут быть различные, это и товарищество собственников жилья, и управляющие компании.

Тем более в данный момент этот рынок не имеет большой конкуренции, поэтому открыть данную компанию не составит особого труда.

Все виды предоставляемых управляющей компанией услуг, а также требования к ним, прописаны в российском законодательстве, направленном на жилищно-коммунальную сторону.

Основные направления деятельности УК

У любой управляющей компании имеются обязательства перед жильцами многоквартирного дома, которые она должна беспрекословно соблюдать на основе гражданских правоотношений.

Обязательно следует проводить следующие виды работ:

  • следить за состоянием дома по всем имеющимся техническим нормам, тем самым создавая безопасность для жильцов;
  • проверять состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации. Если появятся какие-то отклонения от нормы, то должно быть все записано в документах, после чего отремонтировано в разумные сроки;
  • проводить мелкий и текущий ремонт, получив на это согласие собственников, без их согласия никакие виды данных работ производить не имеет права;
  • подготовка дома к зимнему и летнему сезонам, подготовив все необходимое оборудование и наладить поставку различных ресурсов;
  • контролировать пожарную безопасность по всем нормам;
  • оказывать коммунальные услуги, создав для этого комфортные условия для жизни жильцов контролируемого дома.

Неоспоримой обязанностью всех управляющих компаний является поддержание чистоты на территории, контроль за которой они ведут. Следить за чистотой подъездов, лестничных клеток, лифтов, придворовых территорий, их озеленение и соблюдением всех санитарных условий.

На них возложена обязанность вывоза мусора и бытовых отходов жильцов, установки при этом специальных контейнеров для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Управляющие компании осуществляют установку общедомовых приборов учета, следят за их исправностью и правильной эксплуатацией, в случае их порчи или сбоя незамедлительно отправить специалиста для исправления данных неполадок.

Другой стороной работы данных организаций является:

  • регистрация граждан в квартирах, выписка жильцов из квартиры;
  • проведение собраний, на которых ставятся различного рода задачи, касаемо прилегающей территории или самого объекта;
  • извещение о проблемах, возникших в доме;
  • оповещение о смене тарифов, и на основании чего они провели повышение или понижение на них.

Подведя итоги, можно сказать, что управляющие компании должны следить за всем тем, что происходит в доме и вокруг него на прилегающей территории.

Документы для создания

При создании управляющей компании в сфере ЖКХ с нуля самым важным является то, что первым делом, необходимо определится, какой юридический статус у нее будет (ООО или АО).

Для официальной регистрации компании необходимо собрать следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации, которое пишется по форме Р11001;
  • решение о создании (протокол собрания, решение единственного участника);
  • Устав (для ООО);
  • учредительный договор, если не один собственник;
  • приказ о вступлении в должность директора.

Также потребуется подготовить учетную политику, которую ведет управляющая компания в сфере ЖКХ, список работ и услуг по содержанию общего имущества.

Заранее стоит рассмотреть предложения которые определяют размер денежного вознаграждения за содержание и ремонт жилого помещения.

Процедура лицензирования

Для каждого вида общества существуют определенные правила оформления документов, свои индивидуальные виды лицензии.

Создаваемая управляющая компания обязательно проходит процедуру лицензирования, т.е. получить разрешение на управление инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, и негосударственными пенсионными фондами.

Получить ее можно в органе государственного жилищного надзора (Госжилнадзор). Но действие полученной лицензии распространяется лишь на ту территорию, где была выдана.

Лицензия не имеет срока действия, т.е. она бессрочна.

Чтобы получить лицензию необходимо:

  • иметь нежилое помещение с соблюдением всех норм и требований;
  • иметь законно приобретенное оборудования для работы;
  • наличие сотрудников;
  • должны быть у руководителей документы о повышении квалификации;
  • должны соблюдаться стандарты раскрытия информации.

Технические моменты при открытии УК

Кроме вопросов регистрации нельзя упускать из вида и фактическую подготовку к работе.

Универсальную пошаговую инструкцию к открытию дать сложно, но в общем подготовительную работу по созданию управляющей компании в сфере ЖКХ можно условно разделить на несколько направлений.

Во-первых, необходимо продумать, где будет располагаться офис будущей компании.

Самым оптимальным решением является размещение его в одном из домов, за которым планируется осуществлять контроль.

В помещении нужно:

  • провести телефонную линию, подключить несколько номеров или сделать телефонную станцию для того, чтобы гражданам было удобно звонить на те участки, вопросы к которым они имеют;
  • создать диспетчерскую;
  • оборудовать специальное помещение для различного инвентаря таких работников, как дворники, сантехники, электрики, плотники.

Лучше бы организовать отдельно диспетчерскую от кабинетов директора и бухгалтерии, и организовать ее круглосуточную работу.

Во-вторых, необходимо пригласить на работу ведущих специалистов в области инженерно-технических наук.

Обязательно чтобы был принят на работу главный инженер, который без труда разбирается в правилах технической эксплуатации здания.

В штате потребуются специалисты в области экономических наук, для правильного ведения бухгалтерского учета и распределения всех доходов и расходов, диспетчеры, и простые рабочие, которые будут заниматься уборкой и ремонтными направлениями деятельности.

Важно

Немаловажное значение играет то, как сотрудники умеют находить общий язык с клиентами и грамотно, а главное понятно изложить суть проблемы и способы ее решения, найдя индивидуальный подход к каждому.

Наконец, огромную роль в развитии компании составит реклама, лучший вариант которой будет добросовестная работа компании.

Осуществлять деятельность компании надо на основе договоров с собственниками жилья дома, который принимается на обслуживание.

При создании управляющей компании очень важным является то, в пользу каких организаций – поставщиков ресурсов сделать выбор. Главное, чтобы это были добросовестные компании, с которыми не возникнет проблем при сотрудничестве.

Что такое УК?

За свои услуги, согласно договору, УК взимает определенную плату, которая складывается из двух частей:

Домоуправление

  • Средства за пользование коммунальными услугами. Деньги перечисляются поставщикам, а тарифы за пользование определяются на государственном уровне.
  • Средства на содержание и ремонт. Эти деньги уходят на поддержание в нормальном состоянии мест общего пользования. Полный перечень работ, охватываемых этим понятием, прописан в нормативных актах.

Принято выделять несколько видов компаний:

  • Управляющие. Эти организации не занимаются непосредственно оказанием услуг по ремонту, содержанию и т.д., а только выступают в роли посредников.
  • Эксплуатационные. Такие компании работают на основании заключения договора об управлении общим имуществом, но без предоставления пользователям коммунальных услуг.
  • Гибридные. Этот тип компаний самостоятельно занимается предоставлением услуг различных типов необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.

Кто может открыть управляющую компанию

Согласно российскому законодательству, открыть управляющую компанию может субъект предпринимательской деятельности, зарегистрированный как:

Организационная форма

  • Юридическое лицо
  • ЗАО
  • ООО
  • АО
  • ФОП
  • МУП

Кроме того, руководящую должность в компании должно занимать лицо:

  • Имеющее квалификационный аттестат на право управления МКД
  • Без непогашенных судимостей за преступления экономического характера
  • Не занесенное в реестр дисквалифицированных лиц

Дополнительное требование, выдвигающееся к соискателю – гражданство России. Обусловлено это тем, что иностранные компании не допускаются к управлению многоквартирными строениями.

Документация для открытия

Перечень бумаг для открытия зависит от типа предприятия. Так, для регистрации компании нужно подготовить:

  • Регистрационное заявление установленной формы № Р11001
  • Устав компании

    Требуемый пакет документов

  • Протокол о проведении собрания о создании субъекта хозяйствования
  • Учредительный договор
  • Приказ о назначении руководителя
  • Гарантийное письмо от владельца помещения или договор аренды
  • Квитанция об оплате государственной пошлины

При проведении перерегистрации требуется следующий пакет:

  • Обновленный Устав
  • Заявление о внесении регистрационных изменений по форме № Р13001
  • Протокол собрания о внесении изменений

На основании поданных документов регистраторы внесут изменения в учредительные документы организации.

Что нужно кроме документации?

Помимо бумаг, для начала работы в сфере ЖКХ потребуется начальный капитал, управленческая стратегия. При разработке политики работы учитывается формат услуг, которые будут предоставляться. В роли начального капитала выступают денежные средства или имущество эквивалентное сумме не менее чем в 20 000 рублей.

Также организации нужен обслуживающий персонал. В основе штата выделяют:

Найм диспетчеров

  • Руководителя
  • Главного инженера
  • Аттестованных специалистов
  • Техперсонал
  • Диспетчеров

Создание диспетчерской – основное требование. Операторы должны отвечать на звонки в круглосуточном режиме для быстрого реагирования на факты поломок и выхода из строя основных коммуникационных систем.

Аренда офисного помещения также выступает основным фактором. Оптимальное решение — размещение предприятия в одном из обслуживающихся зданий. Офис укомплектовывается расходными материалами и оргтехникой, обязательно проводится телефонная линия и оборудуется диспетчерская комната. Отдельно организовывается склад для инвентаря и иных расходных материалов.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

Создание управляющей компании с нуля требует обстоятельного подхода. Оптимальное решение разделить весь процесс на отдельные этапы:

  1. Составление бизнес-плана. Детальная проработка бизнес-плана нужна для выбора формы предприятия и отдельных видов деятельности, позволяющих избежать убытков.
  2. Регистрация предприятия или дополнение ОКВЭД уже существующей компании. Для создания управляющей компании нужно зарегистрироваться в одной из предусмотренных в законе форм существования хозяйствующих субъектов. Для регистрации подготавливаются документы и передаются в налоговую службу, а также Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, орган статистики.
  3. Сдача квалификационного экзамена. В ходе экзамена проверяются знания ЖК РФ и ряда нормативных актов, регулирующих деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ. Среди которых: Постановление № 290, № 491 и другие.

    Управляющая компания

  4. Получение лицензии на право открытия. С 2015 года лицензирование считается обязательным для ЖКХ. Оформляется бумага в отделении Госжилнадзора на основании принятого решения комиссии субъекта РФ. Лицензия носит бессрочный характер, но имеет территориальное ограничение. Она действует только в том муниципальном образовании, где была получена. Дополнительно предусмотрено правило: один дом – одно разрешение. Эта мера необходима для предотвращения нечестной конкуренции.
  5. Оборудование офиса, формирование штата, приобретение расходных материалов. Штат должен быть сформирован, а оборудование приобретено еще на подготовительном этапе. После определения количества домов, с которыми будет работать управляющая компания, закупаются расходные материалы и оборудование.
  6. Заключение договора с жильцами. Вопросы, касающиеся выбора или смены управляющей компании, решаются на общем собрании жильцов дома. При принятии жильцами положительного решения устанавливается порядок управления домом, а также проведения собраний (в очной или заочной форме). На основании норм, закрепленных в ЖК РФ, с каждым владельцем квартиры компания заключает договор, на основании которого возникают взаимные права и обязанности. Соответствующие положения закреплены в статье 162. Заключение такого договора согласно статье 445 ГК РФ признается обязательным. Кроме основных данных, в договоре об оказании услуг оформляется приложение. Оно включает в себя: данные об общем имуществе дома, перечне обязательных работ и услуг, плата за содержание жилого сооружения и проведение ремонтных работ, порядок определения ежемесячной платы.
  7. Оформление договорных отношений с поставщиками услуг. После заключения договора с жильцами и принятия технической документации, компания заключает договор с водоканалом, энергонадзором, предприятиями, утилизирующими мусор и другими поставщиками услуг.
  8. Создание сайта компании, внесение данных в ГИС ЖКХ. Это заключительный этап, носящий информационный характер. На сайте размещается основная информация об организации, а также отчеты о ее деятельности, новости и текущие изменения в работе.

Источник: https://pozakonu.site/nedvizhimost/kak-samostoyatelno-otkryt-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-sfere-zhkh-i-kakova-ih-rentabelnost.html

Ссылка на основную публикацию