Метод ринга в оценке недвижимости: формула, расчет ставки рекапитализации

Норма возврата капитала

Норма возврата капитала представляет собой процентную ставку, что обеспечивает возврат инвестиций, что были вложенные первоначально. Другими словами, этот термин называют еще норма возмещения капитала.

Для чего нужно учитывать норму возмещения капитала?

Чистый доход в стоимости объекта отражает коэффициент капитализации. Его расчет включает в  себя норму возврата капитала и ставку дохода на капитал. Данный показатель используют для определения точной стоимости объекта недвижимости. Это делается путем преобразования годового операционного чистого дохода в текущую стоимость.

Если существуют прогнозы изменения стоимости актива, то возникает необходимость учитывать показатель возврата основной суммы капитала в коэффициенте капитализации. Иногда данный показатель называют еще коэффициентом рекапитализации.

Доля чистого операционного дохода следует откладывать в специальный фонд возмещения с процентной ставкой Ур (ставка процента рекапитализации) для возврата инвестиций, что были вложенные первоначально. Данная ставка разделяет доход на две основные части:

  • получение дохода от владения недвижимостью;
  • возмещение капитальных вложений в объект.

Методы расчета нормы возврата первоначально инвестированных денежных средств

В оценочной практике существуют три основных способы возмещения капитала, что был инвестирован:

  • прямолинейный метод, который был предложен Рингом;
  • аннуитетный способ — возврат капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения (метод Инвульда);
  • возврат денежных вложений по безрисковой ставке процентов и фонду возмещения (способ Хоскольда).

Для расчета нормы возврата первоначально инвестированных денежных средств  нужно точно обладать следующей информацией:

  • безрисковая ставка доходности;
  • ставка доходности недвижимости;
  • остаточный срок службы объекта.

Метод Ринга

Вышеуказанный способ предусматривает возмещение инвестированного капитала равными суммами. Норма возврата денежных средств (годовая) рассчитывается следующим образом: необходимо 100 % стоимость актива разделить на остающийся срок полезной жизни (имеется в виду  величина, обратная сроку службы актива).

     Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) +1/n (оставшийся срок экономической жизни).

Например, срок инвестор вкладывает 10000 дол. в недвижимость  сроком на 5 лет. Ставка доходности капитала составляет 12 %. В таком случае ежегодная норма возврата капитала по прямолинейному методу составляет 20 %. Ведь за 5 лет будет списано 100 % активов (то есть 100:5=20). Каждый год на протяжении 5 лет инвестор будет получать 2000 дол. возвратных средств.

Специалисты отмечают, что вышеуказанный способ используется в большинстве случаев для расчета нормы возмещения капитала при оценке объектов, которые находятся на последней фазе совей экономической жизни.

Метод Инвуда

Вышеуказанный способ применяется для расчета нормы возврата капитала, если сумма возврата реинвестируется согласно ставки доходности инвестиции. В данном случае возмещение инвестированного капитала будет равна фактору фонда размещения по той же процентной ставке, что по инвестициям.

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y (процентная ставка по инвестициям)

Специалисты отмечают, что вышеуказанный способ целесообразно использовать при оценке недвижимости, экономическая жизнь которой еще не исчерпана, а рассчитанная для объекта ставка доходности строго соответствует инвестиционному климату рынка.

Метод Хоскольда

Если ставка дохода первоначальных инвестиций слишком высока и реинвестирование по этой же ставке маловероятно, то расчет нормы возмещения капитала осуществляется по безрисковой ставке.

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y б (безрисковая ставка процента)

Преимущества данного метода капитализации доходов заключаются в том, что он непосредственно отражает полную рыночную конъектуру. Ведь при расчете нормы возвращения капитала с использованием способа Хоскольда анализируются  сточки зрения соотношения стоимости и дохода большее количество сделок с недвижимостью. Кроме того, в процессе расчета составляется гипотетический отчет о доходах.

Недостатки метода Хоскольда выражаются  в следующим:

  • способ не рекомендуется применять в том случае, когда объект недвижимости еще не достроен, то есть не вышел на уровень стабильных доходов;
  • когда отсутствуют данные о рыночных сделках, использование вышеуказанного способа является затруднительным.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/8024-norma-vozvrata-kapitala

Коэффициент капитализации: Определение с учетом возмещения капитальных затрат

Коэффициент капитализации /Кк/ применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Учет в Кк возмещения капитала необходимо, когда прогнозируется изменение стоимости актива /уменьшение или рост/.

Методы возмещения капитала, инвестированного в недвижимость:

1. Прямолинейный возврат капитала – Метод Ринга

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции – Метод Инвуда

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента – Метод Хоскольда.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни актива. Другими словами она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример

Обратите внимание

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-ти годам, ставка дохода на инвестицию равна 12%.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5-ть лет возвратиться 100% актива. В данном случае Кк = 32% = 20%+12%

Показатели / Год 1 2 3 4 5
Остаток основной суммы 4000 3200 2400 1600 800
Проценты на капитал (12%) 480 384 288 192 96
Возмещение основной суммы первоначальная (20%) от затрат 800 800 800 800 800
Общая сумма возмещения 1280 1184 1088 992 896

Согласно таблице, выплачиваемые проценты убывают, т.к. они начисляются на убывающий остаток основной суммы.

Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая возврат /возмещение/ капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть Кк равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (берется из шести функций сложного %). Кк при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента.

Кк принимается из таблиц в графе «Взнос на амортизацию единицы».

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-и годам, ставка дохода на инвестиции – 12%.

Решение:

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 1109,64у.е.= 4000у.е.*0,27741 – из графы «Взнос на амортизацию» для 12% на 5-ть лет.

Процент за первый год составит 480у.е. (12% от 4000у.е.)

Возврат основной суммы равен 629,64у.е. = 1109,6-480

Показатели / Год 1 2 3 4 5
Возврат основной суммы с реинвестированием по 12% годовых 629,64 705,2 789,82 884,6 990,75
Остаток основной суммы 4000 3370,36 2665,16 1875,34 1133,91
Проценты на капитал 12% годовых 480 404,44 319,82 225,04 118,89
Равновеликий поток доходов 1109,64 1109,64 1109,64 1109,64 1109,64

Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал /инвестиции/ 0,12 и фактора возмещения 0,15741 (для 12% на 5-ть лет). В результате получается Кк=0,27741, как если бы он был взят из графы «Взнос на амортизацию» для 12% и 5-ти лет.

Метод Хоскольда – используется в ситуациях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями в недвижимость настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестирования средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример

Условие: Покупка недвижимости предполагает ежегодный 24% доход на затраченный капитал в течение 5-ти лет. Возвратные средства могут быть без риска реинвестированы по ставке 12%. Определить общий коэффициент капитализации.

Решение:

Если норма возврата капитала равна 0,15741, что представляет собой фактор фонда возмещения для 12% за 5-ть лет, то Кк=0,39741=0,24+0,15741.

Важно

Если прогнозируется, что недвижимость потеряет стоимость лишь частично, то Кк рассчитывается другим способом.

Пример

Условие: Покупаемый объект недвижимости через 5-ть лет может быть продан за 40% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение:

А. По методу Ринга норма возврата капитала: равна 24%=12%+12%

Кк (норма возврата капитала) = (100% / 5 лет) * 0,6 = 12%

Ставка дохода на инвестиции = 12%

Б. По методу Инвуда норма возврата капитала: определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости: 60%*0,15741=0,0944 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,2144 или 21,44%.

Пример

Условие: Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5-ти лет и составит 40%.

Решение:

Рассчитывается отложенный доход: 0,4*0,15741 (фактор фонда возмещения за 5-ть лет при 12%) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и т.о. определяется Кк=0,12-0,063=0,057 или 5,7%

В случае повышения стоимости инвестируемых средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал, поэтому Кк должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Страница КАРТА сайта содержит список всех записей с ССЫЛКАМИ.

Источник: http://allegri.org.ua/poten-l/469/

Методы расчета ставки капитализации

Метод анализа рыночных аналогов. Ставки капитализации сравниваемых объектов умножаются на весовые коэффициенты, отражающие степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам. Затем определяется средневзвешенное значение ставки. При использовании данного метода должны соблюдаться важные условия:

  • наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
  • условия финансирования типичные;
  • качество управления соответствует требуемому;
  • коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;
  • местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Метод коэффициента покрытия долга (DCR). Базовая формула:

где DS — ежегодное обслуживание долга;

NOI чистый операционный годовой доход.

По этому методу коэффициент капитализации

Rо = m Rт DCR ,

где m = Vm / V,

m – коэффициент ипотечной задолженности;

Vm — стоимость заемных средств;

V — стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

=DS/Vт — ипотечная постоянная или ставка капитализации для заемных средств.

Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам (метод инвестиционной группы) также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Общая ставка капитализации определяется по формуле

Ro = m Rm + (1 m)Re ,

где Re ставка капитализации для собственных средств.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Общая ставка капитализации определяется по формуле

Ro = L Rl + (1 — L) Rb ,

где L — доля стоимости земли в стоимости недвижимости;

Rl — ставка капитализации для земли;

Rb — ставка капитализации для улучшения.

Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала.

Читайте также:  Форма и виды завещаний, как оформить завещание в чрезвычайных обстоятельствах,

Капитализация равномерно изменяющихся доходов. Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать

, где

Кк = корректирующий коэффициент.

В случае, если доход изменяется по экспоненте корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле

где t – ежегодный темп роста дохода, % от предыдущего года;

(N-n) – оставшийся срок экономической жизни объекта, или период прогнозирования, лет;

i – ставка дисконтирования;

an((N-n),i) – текущая стоимость единичного аннуитета.

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает конечная норма отдачи. Функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

Ro = Yo — D * (sff, i, n),

где D = FV/V -1 — долевое изменение стоимости;

D * (sff, i, n) — член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

Определение Ro зависит от условий формирования фонда возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. R = Y + (sff, i, n).

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок (по «безрисковой» ставке).

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Совет

Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна 1/n , где п — время амортизации, исчисляемое в годах.

Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит: R = Y + 1/n .

Источник: https://students-library.com/library/read/91226-metody-rasceta-stavki-kapitalizacii

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки

23.1. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, заключается в определении дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации.

В данном случае чистый операционный доход рассматривается в качестве земельной ренты. 23.2.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда. 1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга.

По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала. Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n, где YON — процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF — норма возврата капитала.

Метод капитализации доходов

• потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид: Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

• потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид: Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

Оценка недвижимости: метод Ринга

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Существует три способа или три метода рекапитализации, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения: 1) метод Ринга (прямолинейная рекапитализация); предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. Характерным для этого метода является то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной стоимости:

Существует три способа или три метода рекапитализации, которые отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения: 1) метод Ринга (прямолинейная рекапитализация); предполагает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями.

Характерным для этого метода является то, что ставка возврата определяется относительно первоначальной стоимости:

Определение стоимости аренды на рынке

  1. Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
  2. Цены реализации вторичного продукта.
  3. Последующей реализации;

Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации.

Метод отнесен к сравнительному подходу, поскольку основан на сведениях о «розничных» ценах на рынке, которые используются для расчета оптовой цены на рынке путем внесения поправок на рентабельность перепродавца в розничные цены.

Источник: http://yuriskom.ru/metod-rekapitalizacii-pri-ocenke-rynochnoj-arendnoj-stavki-61593/

Метод ринга в оценке недвижимости формула

Потенциальный валовой доход (ПВД):

♦минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

♦плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

♦минус текущие операционные расходы (ТОР);

♦минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР — операционные расходы).

3.

Метод рыночной экстракции — инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков инвестиций

Но метод прямой капитализации (ПК) предполагает капитализацию прогнозной величины ЧОД на один будущий период ([1] и др.):

гдеY — ставка доходности (дисконтирования);f — фактор фонда возмещения (норма возврата капитала);tч — годовой темп роста ЧОД; индекс «1» соответствует прогнозному значению на 1 период (год) вперед.

Итак, налицо несоответствие между зависимостями (1) и (2).

При использовании метода дисконтированных денежных пото-

ков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитыва-

ется на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи

объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при-

меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не ста-

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании

чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для при-

ведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш

взгляд данное определение дает понимание математической сущности

данного показателя.

Норма возврата капитала

В данном случае возмещение инвестированного капитала будет равна фактору фонда размещения по той же процентной ставке, что по инвестициям.

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y (процентная ставка по инвестициям)

Специалисты отмечают, что вышеуказанный способ целесообразно использовать при оценке недвижимости, экономическая жизнь которой еще не исчерпана, а рассчитанная для объекта ставка доходности строго соответствует инвестиционному климату рынка.

Метод Хоскольда

Если ставка дохода первоначальных инвестиций слишком высока и реинвестирование по этой же ставке маловероятно, то расчет нормы возмещения капитала осуществляется по безрисковой ставке.

Обратите внимание

Rk (норма возврата капитала) = Ry (ставка доходности инвестиций) + SFF (фактор фонда размещения) * (n (оставшийся срок экономической жизни) * Y б (безрисковая ставка процента)

Преимущества данного метода капитализации доходов заключаются в том, что он непосредственно отражает полную рыночную конъектуру.

Метод капитализации по норме отдачи

Общая структура построения имеет следующий вид:

где YRF – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; YR – премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; YL – премии за риск низкой ликвидности; YFM – премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать его за 4500 тыс.

Репетитор оценщика

Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) . т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к.

Источник: http://ins-help.ru/metod-ringa-v-ocenke-nedvizhimosti-formula-70271/

Расчет коэффициента капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: + Безрисковая ставка дохода + + Премии за риск + + Вложения в недвижимость + + Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Читайте также:  Как заказать и получить выписку из егрн онлайн на сайте росреестра и других сервисах

Безрисковая ставка доходности— ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

; где

Rн – номинальная ставка; Rр – реальная ставка;

Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

;

; где

Dr, Dv — рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность.При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за рисквложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент.Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Важно

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты;

К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала; PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;

Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации).

Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации.

Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Совет

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования: • срок — 5 лет;

R — ставка доходности инвестиций 12%;

• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение.Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п Остаток капиталовложении на начало периода Возмещение капиталовложении Доход на инвестированный капитал (12%) Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвудаиспользуется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок — 5 лет;

• доход на инвестиции — 12%.

Решение.Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

(долл.)

№ п/п Остаток основной суммы капитала на начало года, долл. Общая сумма возмещения В том числе
% на капитал возмещение основной суммы
2774,10 1574,10
8425,90 2774,10 1011,11 1762,99
6662,91 2774,10 799,55 1974,55
4688,36 2774,10 562,60 2211,50
2476,86 2774,10 297,22 2476,88

Метод Хоскольда.Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где Уб — безрисковая ставка процента.

Пример.Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение.Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.

Преимуществаметода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостаткиметода капитализации доходов состоят в том, что: • применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Дата добавления: 2016-05-31; просмотров: 1695;

Источник: https://poznayka.org/s4595t1.html

Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета :

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски.

Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования.

Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения.

Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив.

Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами.

Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников.

Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.
Читайте также:  Что такое одпу: расшифровка, необходимость их установки, расчет тарифов?

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания.

Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты.

И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Обратите внимание

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей.

После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26.

Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации.

Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением.

Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций.

Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы.

При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы.

Важно

Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа.

Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины.

При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции.

Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Источник: https://BusinessMan.ru/chto-takoe-stavka-kapitalizatsii-opredelenie-metodyi-rascheta.html

Расчет (обоснование) ставки капитализации

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен:

методом рыночной экстракции;

методом кумулятивного построения.

Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости, как правило, применяется метод рыночной экстракции. Использование другого метода (кумулятивного построения) должно быть обосновано.

Определение коэффициента капитализации методом рыночной экстракциипроизводится путем деления чистого операционного дохода, приносимого сходным объектом, на его рыночную стоимость.

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, как правило, производится по следующей формуле:

,

где К − коэффициент (ставка) капитализации, %; ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый сходным объектом недвижимости, руб./год; V – рыночная стоимость сходного объекта, руб.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее трех-пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка.

По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка потери от недозагрузки и потери при сборе арендной платы, а также ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (она должна содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Совет

Требования к обоснованию всех используемых показателей аналогичны требованиям, изложенным в гл. 7, 8 учебного пособия.

Результаты определения коэффициента капитализации методом рыночной экстракции должны быть представлены в виде табл. 8.4.

Таблица 8.4

№ п/п Наименование сходного объекта Цена, руб. Чистый операционный доход, руб./год Коэффициент капитализации (гр.4/гр.3) Весовой коэффициент[26] Значение
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса, 10) 1 423 000 213 480 15% 0,300
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева) 2 181 000 305 280 14% 0,400
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55) 1 049 000 167 904 16% 0,300
ИТОГО, средневзвешенное значение коэффициента капитализации 1,000 15%

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построенияпроизводится путем суммирования различных факторов риска, связанных с инвестициями в оцениваемый объект недвижимости (норма дохода), и нормы возврата, означающей погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью.

Расчет ставки капитализации (К, %) методом кумулятивного построения, как правило, производится по формуле

К = БС + Р + Л + ИМ + НВ,

где БС – безрисковая ставка, %; Р – компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости, %; Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %; ИМ – компенсация за инвестиционный менеджмент, %; НВ – норма возврата капитала, %.

Под безрисковой ставкой (БС) отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Безрисковая ставка может быть определена по:

данным анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска (источник информации: информационный еженедельник «Дело, раздел «Вклады»);

данным анализа годовой эффективной доходности к погашению государственных валютных облигаций РФ со сроком погашения, сопоставимым с оставшимся эффективным сроком службы оцениваемого объекта недвижимости (например: Россия-2030-11т (FED-30); дата погашения: 31.03.2030 г.), по данным Интернет-проекта «Рынок облигаций – RUSBonds»[27] информационного агентства «Финмаркет»[28].

Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка может быть определена как средняя (средневзвешенная) доходность по депозитам банков и доходность к погашению по государственным ценным бумагам.

Валюта вклада должна соответствовать выбранному типу реальных/номинальных денежных потоков.

Принятая величина безрисковой ставки должна быть обоснована.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р). Риски вложения в объект недвижимости определяются возможными видами риска и факторами, связанными с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в оцениваемый объект недвижимости, влияющими на уровень риска.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.5.

Принятая величина компенсации за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости должна быть обоснована.

Таблица 8.5

Шкала определения величины риска вложения в актив (Р)
в зависимости от характера риска

Характер, степень риска Надбавка за риск (Р), % Описание риска применительно к объекту оценки
Низкий 0 − 1,5 Постоянная полная загрузка объекта (нахождение в центре города), гарантированное отсутствие стихийных и аварийных ситуаций, быстрая скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, отличное состояние
Средний 1,5 – 3,5 Загруженность объекта на уровне «выше среднего» (нахождение в черте города), отсутствие форс-мажорных обстоятельств, средняя скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, хорошее, удовлетворительное состояние
Высокий 3,5 – 5,0 Низкая степень загруженности объекта (удаленность от населенных пунктов), высокая вероятность возникновения аварийных ситуаций, повлекших за собой низкую скорость устранения их последствий для объекта, неудовлетворительное или аварийное состояние

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность (Л, %) рассчитывается по формуле

,

где БС– безрисковая ставка, %; n– типичный срок экспозиции, мес.; 12 общее количество месяцев в году.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в рассматриваемом районе, в наибольшей степени сходных с объектом оценки (n), определяется на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Результаты определения компенсации за низкую ликвидность объекта недвижимости должны быть представлены в виде табл. 8.6.

Таблица 8.6

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/a26457.html

Ссылка на основную публикацию