Субаренда земельного участка: условия сделки и образец договора на 2019 год

Субаренда части земельного участка (образец, доли) — в 2019 году, сельхозназначение, порядок и права, договор, срок, условия сделки

В соответствии с действующим законодательством каждый гражданин имеет право на то, чтобы получить от государства определенную территорию на правах аренды.

В такой ситуации наиболее оптимальным вариантом будет передать в субаренду часть земельного участка, но для этого нужно ознакомиться со всеми нормами, предусмотренными для проведения данной операции в 2019 году.

Общие понятия

В договоре субаренды должна присутствовать следующая информация:

  • полное наименование документа;
  • место и дата оформления сделки;
  • наименование каждой из сторон с указанием их личной информацией;
  • перечень оснований для передачи территории в субаренду;
  • предмет договора с подробным описанием технических характеристик имущества;
  • порядок, в соответствии с которым должна вноситься арендная плата;
  • обязанности и права каждой из сторон;
  • ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае несоблюдения условий договора;
  • срок, на протяжении которого будет действовать данное соглашение;
  • заключительные положения с указанием точного количества экземпляров, а также порядок разрешения различных спорных ситуаций;
  • подпись каждой из сторон.

В то же время субарендатор берет на себя обязательство по сохранности предоставленного имущества, своевременной оплате аренды, а также проведении необходимых ремонтных работ.

Для того, чтобы не ошибиться в процессе оформления договора, следует разобраться с ключевыми нюансами его оформления.

Отличия от заключения аренды

Так как субаренда представляет собой только одну из разновидностей оформления земельного участка в аренду, в первую очередь, стоит разобраться в последнем понятии.

Под арендой в данном случае подразумевается определенная финансово-коммерческая операция, при которой определенное заинтересованное лицо предоставляет свое имущество во временное использование какому-либо другому лицу за установленную плату.

В качестве объекта аренды может выступать любая недвижимость или движимое имущество.

В соответствии с действующим законодательством аренда может иметь несколько категорий:

  • субаренда;
  • наем;
  • лизинг;
  • поднаем.

Под субарендой предусматривается передача определенного имущества, находящегося во временной собственности арендатора, третьему лицу.

Таким образом, теперь арендатор превращается в арендодателя по отношению к третьему лицу, в то время как оно приобретает статус арендатора.

Другими словами, субаренда представляет собой стандартный договор аренды, оформленный в пределах уже имеющегося договора аренды.

Образец договора субаренды земельного участка:

Отсылка к законодательству

В соответствии с нормами, указанными в статье 615 Гражданского кодекса, арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать имущество на использование в субаренду третьим лицам, получив предварительное согласие со стороны владельца данного имущества.

Главные условия и требования

Перед оформлением договора аренды следует разобраться в условиях, которым должно соответствовать такое соглашение:

  • арендатор имеет право на то, чтобы предоставлять земельный участок в субаренду, не меняя первоначального предназначения, если это предусматривается изначально оформленным договором;
  • продолжительность действия договора субаренды не может превышать тот срок, который прописан в основном договоре;
  • предусматривается использовать земельный участок только в пределах тех условий, которые прописаны в договоре;
  • земельный участок, предоставленный в субаренду, должен пройти процедуру государственной регистрации;
  • не предусматривается возможность передачи участков, на территории которых находятся коммунальные или государственные учреждения.

Главным требованием к оформлению таких соглашений является указание всей необходимой информации, предусмотренной действующим законодательством.

В частности, это касается необходимости указания технических характеристик территории, к которым относится:

  • площадь территории;
  • ее точное месторасположение;
  • габариты;
  • здания и сооружения, которые находятся на участке.

Важные параметры оформления

Для того, чтобы оформленное соглашение не противоречило нормам действующего законодательства, и в дальнейшем ни одна из сторон не столкнулась с различными трудностями, стоит разобраться в наиболее важных параметрах оформления.

Вариации применения

Передача права использования территории, являющейся собственностью государственных органов, осуществляется посредством проведения публичных торгов, причем касается это не только первоначальной аренды, но и субаренды.

В данном случае в качестве субарендатора может выступать любое юридическое лицо или частный предприниматель, одержавший победу на торгах в соответствии с условиями их проведения.

Если в торгах принимает участие только один человек, имеющий на руках все необходимые документы, то в таком случае договор субаренды будет оформлен именно с ним.

В такой ситуации идеальным решением становится оформление аренды или субаренды. При этом получить в субаренду такую территорию можно только при наличии согласия на проведение данной процедуры со стороны владельца недвижимости. Особый порядок оформления договоры субаренды появляется в том случае, если передается не вся территория, а только определенная ее часть.

Порядок использования

Арендатор имеет право на то, чтобы использовать арендованную землю на свое усмотрение, но при этом нужно принимать во внимание определенные ограничения, устанавливаемые условиями достигнутого соглашения.

Ограничение может действовать на протяжении определенного промежутка времени или оставаться бессрочным. Если лицо, которое берет землю в субаренду, не согласно с различными запретами, то в таком случае их можно будет обжаловать в судебном порядке.

В обязательном порядке за аренду должна вноситься соответствующая оплата. Если собственником территории выступает какой-либо государственный орган, то в таком случае определение стоимости аренды будет осуществляться уполномоченными органами. Если же владелец – физическое лицо, то именно он должен будет определиться с ценовой политикой по договору субаренды.

Основные пункты договора

В начале документа указывается описание предмета договора, которым выступает земельный участок.

При этом в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  • характеристики участка, указанные в соответствии с данными из кадастрового паспорта;
  • указание того, какая недвижимость находится на территории;
  • номер и дата оформления основного арендного договора;
  • ключевое предназначение данного участка;
  • права на указанную территорию каких-либо третьих лиц.

Ключевым пунктом являются права и обязанности каждой из сторон, а также определение суммы оплаты за использование территории и порядок ее возврата основному арендатору.

Документы и содержание субаренды части земельного участка

Для того, чтобы оформить договор субаренды, нужно получить следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие право на то, чтобы распоряжаться указанной территорией;
  • кадастровый номер, присвоенный рассматриваемому земельному участку с указанием его границ, площади, схемы, адреса и другой информации;
  • документы, подтверждающие предназначение земельного участка;
  • данные о каждой из сторон, которые заключают договор субаренды;
  • разрешение уполномоченных государственных органов, если данная земля имеет особый статус;
  • свидетельство, подтверждающее прохождение процедуры регистрации в специализированном государственном органе;
  • согласие собственника земельного участка, оформленное соответствующим образом.

Для того, чтобы после оформления договор субаренды имел юридическую силу, нужно в обязательном порядке действовать в полном соответствии с правилами, установленными для его составления. Если государственные служащие не получат какие-либо документы из указанного перечня, в конечном итоге договор не будет считаться действительным.

Уточнения по срокам

Оформление договора субаренды может осуществляться на любой промежуток времени, начиная от 1 дня и заканчивая 99 годами.

Ключевое условие заключается в том, чтобы данное соглашение не противоречило условиям, прописанным в первичном договоре и, в первую очередь, это касается именно сроков договора.

Обратите внимание

Таким образом, к примеру, если основной договор действует на протяжении пяти лет, то и срок субаренды не может составлять более пяти лет.

При этом превышение срока субаренды не является условием для того, чтобы оформленное соглашение было признано недействительным. Если будет установлено, что недобросовестный арендатор нарушает условия договора, собственник может вместе с субарендатором заключить новое соглашение, обходя указанное лицо.

Оплата, границы и риски

Договор субаренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственной деятельности, не может предусматривать норм строительства всевозможных объектов до того момента, пока целевое назначение земли не будет изменено.

При этом, если земля предоставляется для реализации определенных задач, то невыполнение работ в установленные сроки в конечном итоге может стать основанием для предварительного расторжения договора.

В связи с этим, чтобы обезопасить себя, лучше всего сразу внести подобные моменты в текст соглашения.

Не стоит забывать о том, что сумма арендной оплаты, а также условия и порядок ее начисления изначально должны указываться в договоре аренды, и в преимущественном большинстве случаев под это выделяется целый раздел.

Источник: https://1kvartirka.ru/subarenda-chasti-zemelnogo-uchastka/

Договор субаренды земельного участка в 2019 году: понятие, образец

Договор субаренды земельного участка надо заключать в письменной форме, поскольку к нему применимы стандартные законодательные нормы ГК РФ и ЗК РФ. Документом описывается общий порядок передачи надела во временное владение и пользование. Такой документ заключают для земель садового некоммерческого товарищества (СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д.

Стороны договора

Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ). По желанию может быть составлен трехсторонний договор с прямым участием собственника объекта.

Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ).

Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход.

Важно

В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.

Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).

Права и обязанности участников

Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды.

Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды.

Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.

Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство. Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:

  • систематическое нарушение ГК РФ;
  • стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
  • нарушение установленного целевого вида использования земли;
  • изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.
Читайте также:  Основания для признания договора дарения квартиры недействительным и судебная практика по таким делам

Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

  • площадь сдаваемого участка;
  • точный адрес месторасположения (по карте);
  • кадастровый номер;
  • перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
  • лесные дороги;
  • склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
  • биоэнергетические объекты какого-либо производства;
  • противопожарные минерализованные участки;
  • индивидуальные жилые дома с гаражами;
  • объекты незавершенного строительства;
  • питомники животных;
  • лодочные станции;
  • автостоянки;
  • здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
  • физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
  • гидротехнические постройки;
  • пожарные наблюдательные вышки;
  • посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
  • жилые индивидуальные дома (редко);
  • ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Роль собственника надела

Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления.

Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта. В случае длительной аренды участок может перейти в собственность нанимателя, если он до этого принадлежал государству, т. к.

относится к вещам, которые не ограничены в обороте.

Порядок заключения договора

В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.

Необходимость оформления

Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.

Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.

Важные условия типового договора

Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.

Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.

В интересах субарендатора надо включить в договор ссылки на главу 55 ГК РФ и дополнительные пункты о том, что обе стороны собираются объединить усилия (в том числе в экономическом плане) ради достижения общей цели.

Совет

Эта часть документа защитит в случае недобросовестности ключевого нанимателя по отношению к государственным структурам.

Однако, тот может просто не пойти на такое оформление, поскольку оно обяжет его больше, чем обычные субарендные взаимоотношения.

Документы, необходимые для заключения договора

При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:

  • основной договор, заключенный с собственником надела;
  • разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
    • специальный пункт в соглашении;
    • официальное письмо;
    • протокол комиссии и т. д.
  • удостоверение личности;
  • выписка ЕГРН;
  • нотариальное согласие супруги или супруга;
  • протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
  • свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.

Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).

Пошаговая инструкция заключения договора

Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.

Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.

Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.

Как правило, через 5—10 дней (срок устанавливается в договоре) после госрегистрации прав субарендатор может пользоваться наделом. Предоставление земельного надела сопровождается составлением передаточного акта в двух экземплярах. Если наниматель не смог передать объект в оговоренные сроки, он выплачивает субарендатору штраф, размер которого определяется путем согласования сторон.

Срок оформления

Договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше периода, указанного в основном соглашении. Если наниматель снял надел у государства на 10 лет, то и в поднаем он может сдать его только на это время или меньше (несколько месяцев).

Требования к оформлению

Договор заключается в простой письменной форме, он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

Структура документа

В договоре субаренды должны содержаться такие сведения:

  • необходимо указать время и место оформления документа (написание города нужно, чтобы в случае судебных разбирательств процесс шел в населенном пункте, где фактически расположен объект, а не там, где находится юридический адрес одной из сторон);
  • в начале документа должно стоять наименование договора субаренды;
  • на бумаге следует точно написать реквизиты обеих сторон, а также однозначно определить их роли, при этом не важно, названы они «наниматель», «субарендатор» или по-другому;
  • нужно прописать данные из документа, который стал основанием для его оформления (основной договор аренды с реквизитами заключения);
  • в конце стороны подписывают договор (если бумагу визирует уполномоченное лицо компании, то необходимо указать основания для этого).

Расходы при оформлении договора

При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:

  • 2 тысячи рублей — для физлиц;
  • 22 тысячи рублей — для компаний.

Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми. Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.

Оплачивать надо:

  • через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
  • в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.

Возможные спорные ситуации

Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки. Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор.

Судебная практика субаренды участков довольно обширна. Это связано с тем, что в ГК РФ не дано точного определения субаренды, а потому участники подписывают соглашения, которые можно трактовать двояко. Малейшее отступление от ключевых параметров основного договора аренды грозит расторжением сделки.

Вопрос №1. Что делать, если договор субаренды заключен, но не определены границы надела?

Ответ. Необходимо разработать проект освоения участка и пройти межевание. Это все должен делать ключевой наниматель участка, ведь именно с ним заключен договор у муниципального образования.

Субарендатор может только частично материально поучаствовать в решении вопроса для ускорения процесса, но самостоятельно проводить межевание ему нельзя.

Обратите внимание

Если даже он и разработает проект освоения территории, эта бумага никого не заинтересует в администрации, поскольку у государственной организации нет письменно оформленных договоренностей с нанимателем второго уровня.

Вопрос №2. Как заставить главного нанимателя зарегистрировать договор?

Ответ. Если не были предоставлены все необходимые документы для госрегистрации, то сделка считается незавершенной, а потому субарендатор вправе не платить по соглашению. При этом фактическая передача надела и подписанный акт не являются основанием для выплат.

Вопрос №3. Субарендатор покинул объект раньше окончания срока в договоре и отказывается платить. Правомерно ли это?

Ответ. Досрочное прекращение землепользования не считается основанием для расторжения субарендного соглашения и дальнейшего невнесения платы.

Вопрос №4. Что делать, если ключевой наниматель не справляется с обслуживанием территории и ежеквартально поднимает сумму найма?

Ответ. Обращаться в суд и выходить на собственника надела напрямую. При досрочном расторжении по инициативе хозяина участка наниматель второго уровня не имеет прав даже при полном соблюдении законодательства. Лучше регулировать все вопросы сразу с владельцем.

Вопрос №5. Что делать, если собственник надела дал разрешения на перенаем участка, не указав при этом период?

Ответ. Арендатор вправе установить его самостоятельно и перезаключать новые договоры субаренды, не получая предварительного разрешения у владельца объекта. Если же оно не получено, любой договор поднайма недействителен, а фальсификация сведений преследуется по закону.

Законодательные акты

Субаренда земли регулируется различными правовыми актами:

  • статья 615 ГК, где дается разрешение ключевому нанимателю на сдачу участка в субаренду;
  • статья 619 ГК о досрочном расторжении, применима для договоров аренды;
  • статья 46З ГК о целевом назначении надела;
  • некоторые федеральные законы — например, 136-ФЗ «О возможной передаче арендных прав».

При рассмотрении правовых норм придется учитывать региональное законотворчество.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/dogovor-subarendy-uchastka

Образец договора аренды земельного участка 2019 | Скачать форму, бланк

Договор аренды земельного участка — это основной документ, который устанавливает ключевые правила передачи земельного участка в пользование арендатору. В статье расскажем, как правильно составить документ. Приведем актуальные образцы для скачивания.

Общие положения об аренде земель

Порядок предоставления земель в аренду устанавливается в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, а именно Земельным и Гражданским кодексами России (разными ст.).

Помимо актов федерального уровня, власти субъекта, а также представительные органы муниципальных образований вправе установить дополнительные/новые правила использования земель, а также порядок передачи их в аренду.

Действующие нормы определяют, что договор аренды земельного участка — это соглашение, заключенное между двумя лицами, а именно: арендодателем (владельцем земли) и арендатором (получающим участок во временное пользование). В договоре должны быть оговорены ключевые условия, а именно:

  • предмет соглашения;
  • срок действия;
  • размер арендной платы.

Иными словами, договор аренды земельного участка имеет исключительно временный и возмездный характер и любое изменение в нем должно соответствовать закону.

Читайте также:  Задолженность по коммунальным платежам: методы ее взыскания и способы погашения

То есть юридические условия такого соглашения всегда предусматривают взимание платы за пользование объектом. Причем арендуемый актив передается на ограниченный период времени.

Если одно из условий не соблюдено, то такой документ нельзя считать договором аренды. Например, при безвозмездной передаче земли в пользование следует оформлять договор ссуды.

Правила заключения договора

Порядок оформления и заключения договора существенно отличается в зависимости от категории собственника арендуемого актива. Так, например, если владелец земли — простой гражданин, то для оформления договора потребуется лишь составить простое соглашение в письменной форме.

Указанный документ должен быть составлен в нескольких экземплярах, по одному для каждого из участников сделки. Причем в каждом экземпляре следует предусмотреть подписи сторон, то есть всех участников. Такой порядок наиболее удобен при оформлении аренды земли, так как позволяет исключить спорные и конфликтные ситуации, четко отражает границы задействованной территории.

Если же земельным участком владеет муниципалитет либо он оформлен в публичную собственность, то, скорее всего, арендовать его придется через проведение специальных торгов.

Однако законодательство допускает ряд ситуаций, в которых позволительно оформить договор аренды участка без проведения торгов.

Условия предоставления земли в аренду определяются комиссией, которая создана специально, чтобы осуществлять организацию и проведение торгов.

Обязательные и общие условия договора аренды земельного участка

Как мы отметили выше, существенными или обязательными условиями такого договора являются предмет, срок и плата. То есть если не указать эти условия в соглашении, документ будет считаться ничтожным. Однако при составлении договора аренды рекомендуем максимально подробно описать в нем следующие сведения:

  • какой участок является предметом соглашения;
  • характеристику качества и состояния земельного участка на момент заключения договора аренды;
  • объект передается во временное пользование и(или) распоряжение, владение;
  • срок действия аренды;
  • какая плата установлена за арендуемый объект и периодичность ее взимания;
  • порядок возврата земельного участка по истечению срока договора;
  • порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Дополнительно можно оговорить в соглашении и иные условия, в зависимости от категории и вида арендуемой земли, срока действия, категории арендодателя и прочих обстоятельств.

Важное о регистрации договоров

Если договор аренды заключается на длительный срок, более одного года, то такой документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Причем при оформлении во временное пользование только части участка сроком на один год и более также придется пройти процедуру регистрации в госорганах.

Чтобы внести запись в кадастровый учет о заключенном договоре, необходимо обратиться с заявлением в Росреестр. Придется заплатить государственную пошлину.

Важно

Помимо заявления и квитанции об уплате госпошлины (2000 рублей), подготовьте сам договор, а также иные документы по запросу специалистов Росреестра.

Например, копию свидетельства о регистрации права собственности, результаты проведенных торгов и прочие документы.

Субаренда: что нужно знать

Арендованный объект можно передать в субаренду по общим правилам. Причем в данном случае получать письменное согласие владельца земли не обязательно. Достаточно лишь уведомить его соответствующим образом.

Важно! Для государственных и муниципальных земель действуют исключения. Так, не все публичные земельные участки можно передать в субаренду, для большинства объектов это запрещено. Уточнить, есть ли возможность новой передачи земли в субаренду, можно в Росреестре либо в представительных органах муниципалитета.

При составлении соглашения на субаренду указывайте в документе те же условия, что обязательны для договора аренды (их мы рассмотрели чуть выше). Существенные условия пропишите обязательно, общий порядок пользования конкретизируйте по мере необходимости.

Если срок субаренды равен или более одного года, то такое соглашение нужно также зарегистрировать в Росреестре. Алгоритм регистрации земельного участка, переданного по субаренде, не отличается от порядка общей регистрации. Все время аренды соответствующий документ будет находиться в Росреестре.

Порядок расторжения договора аренды земли

Отдельным пунктом соглашения необходимо раскрыть порядок расторжения соглашения. Если в документе такая информация отсутствует, то расторгнуть действие можно следующими способами:

  1. По соглашению сторон. В таком случае заключается допсоглашение о расторжении действующего документа. В допсоглашении прописываются все условия и причины, по которым договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
  2. В одностороннем внесудебном порядке. Однако расторгнуть договор таким образом можно не всегда. Способ применим только в том случае, если такое право закреплено в действующих нормативно-правовых актах.
  3. В судебном порядке. Для расторжения через суд потребуется составить исковое заявление и обратиться в судебную инстанцию. Такой способ применяется в основном при существенных нарушениях условий договора аренды.

Отметим, что в некоторых случаях арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если арендатор будет использовать землю с нарушением требований действующего законодательства.

Актуальные образцы договоров

Предлагаем скачать актуальные образцы договоров аренды участков в формате редактируемых файлов (под статьей).

Источник: https://how2get.ru/dogovor/soglashenie/kak-sostavit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

Образец составления договора субаренды помещения ✍ в 2019 году

При передаче недвижимости в аренду между двумя сторонами сделки заключается договор найма. При определенных обстоятельствах наниматель может передоверить свое право пользования еще одному лицу. Тогда ему необходимо составить договор субаренды. Подобное соглашение имеет юридическую силу лишь в случае, если его одобрит собственник недвижимости.

Что такое субаренда

Понятие отражено в Гражданском кодексе РФ (ст. 615). Субаренда – это предоставление какого-либо имущества во временное пользование. В качестве передающей стороны выступает лицо, которое ранее взяло недвижимость в аренду у ее собственника. Такой факт должен быть подтвержден письменным соглашением. То есть, фактическим арендодателем выступает наниматель первой очереди.

В чем разница между арендой и субарендой? В первом случае собственник имущества заключает соглашение на тех условиях, которые посчитает приемлемыми. В свою очередь вторичный договор не может выходить за рамки соглашения аренды. Это касается периода действия и особенностей использования имущества.

Условия предоставления помещения в субаренду

Соглашение заключается при участии 3 сторон: собственника недвижимости, нанимателя первой очереди и субарендатора (поднанимателя). Владельцу имущества необходимо представить разрешение на заключение сделки. Без такового согласия она не будет считаться действительной. Разрешение может быть предусмотрено в договоре первой очереди либо представлено отдельным актом.

Субарендодатель – это лицо, которое ранее взяло имущество во временное пользование, и предоставляет его поднанимателю. Важно понимать, что по умолчанию наниматель не может распоряжаться недвижимостью, а только пользоваться ею. Право распоряжения предоставляется собственником.

Субарендатор – это лицо, получающее имущество по вторичному договору. Наниматель второй очереди обладает теми же правами, что и арендодатель, за исключением некоторых особенностей (см. ниже).

Как заключить договор

Стандартная сделка между двумя физлицами не требует заверки бумаг нотариусом. Соглашение составляется так же, как и типовой договор аренды, за исключением отдельных особенностей. Например, сделка может быть заключена только на период действия аренды первой очереди.

Субаренда квартиры

Скачать договор субаренды жилого помещения

При составлении соглашения необходимо руководствоваться положениями главы 35 ГК РФ. Так, статья 674 сообщает, что не допускается устное заключение договора. В самом соглашении необходимо указать сумму платы и порядок ее взимания.

Отдельно прописываются обязанности обеих сторон. Например, субарендатору запрещается вселять в квартиру иных жильцов без ведома второй стороны сделки.

Для большего понимания рекомендуется просмотреть типовой образец договора субаренды помещения.

Нужна ли регистрация договора

Пункт 2 статьи 674 определил, что договор субаренды жилого помещения между двумя физическими лицами подлежит регистрации только в случае, если он оформлен на срок 1 год и более.

Соглашение, период действия которого не превышает 11 месяцев, в этом не нуждается.

Регистрация договора аренды (первичного и вторичного) производится в Росреестре по заявлению лица, к которому перешло право пользования недвижимостью (нанимателя).

Порядок разрешения споров

Статья 687 ГК РФ указывает, что арендодатель может обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях:

  • при отсутствии оплаты со стороны нанимателя в течение 6 месяцев и более, если заключено соглашение на срок от одного года;
  • при просрочке платежей не менее 2 раз, когда сделка заключена на период до 11 месяцев;
  • при порче имущества, находившегося в квартире.

Договором могут быть установлены иные причины для расторжения соглашения. Во всех случаях предусматривается досудебный порядок решения разногласий, при котором субарендодатель должен в письменной форме высказать требования к нанимателю и предоставить разумный срок для решения проблемы.

Если дом стал непригодным для жилья (признан аварийным), субарендатор также может расторгнуть договор. В суд стоит обращаться, только если контрагент не идет на контакт. Чаще субаренда квартир прекращается по обоюдному согласию.

Нежилого помещения

Основные особенности соглашения совпадают с вторичной сделкой на квартиру, но есть и определенные отличия.

Договор субаренды части нежилого помещения или целого здания регламентируется положениями параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Кроме прочего, здесь указан порядок предоставления прав на прилегающую землю.

Для большего понимания вопроса можно на нашем портале бесплатно скачать образец договора субаренды нежилого помещения.

Скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения

Условия

Если в соглашении не прописана конкретная сумма, оно считается ничтожным. Согласно статье 654 ГК РФ типовой договор субаренды нежилого помещения должен содержать условия оплаты.

Следовательно, без них договор не имеет юридической силы.

Субаренда целого нежилого помещения подразумевает, что вместе со зданием наниматель получает землю, где находится строение и которая необходима для полноценного использования недвижимости.

Как и в вышеуказанных случаях, для заключения сделки нужно согласие собственника на субаренду нежилого помещения. Разрешение требуется именно от владельца здания. Собственник земли, где находится помещение, не участвует в заключении договора.

Земельного участка

Здесь существует целый ряд особенностей. Так, в договор субаренды земельного участка нужно включить условия эксплуатации конкретно взятого надела, которые зависят от вида возможного использования, установленного по отношению к нему. Например, на земле, выделенной под сельхознужды, нельзя возводить капитальные объекты (строения с заглубленным фундаментом).

В муниципальной собственности

Следует учитывать положения статьи 39.6 ЗК РФ. Здесь указано, что аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможна только при условии проведения торгов. При этом ответственное лицо устанавливает начальную цену надела и шаг повышения. Потенциальные арендаторы подают заявку на аукцион и пошагово увеличивают цену.

Побеждает тот, кто заявит наибольшую сумму. Если участник всего один, ему достаточно предложить минимальную стоимость аренды, установленную муниципалитетом. Такой же порядок используется и при заключении вторичной сделки. Наниматель первой очереди устраивает аукцион и передает землю тому, кто предложит наивысшую сумму.

Читайте также:  Как оформить землю под гаражом в собственность: приватизация данных объектов недвижимости в 2019 году

Сельскохозяйственного назначения

Здесь применяются общие правила предоставления наделов в пользование. Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен содержать в себе условия эксплуатации надела в соответствии с установленным видом использования. Но следует учесть, что сельхозземлям может быть присвоено сразу несколько ВРИ.

В этом случае в поднаем нередко переводится только часть надела. Тогда при заключении договора нужно представить общий кадастровый план участка с указанием границ той доли, которая передается в пользование. Также необходим акт замера ее площади.

Под строительство

Если наниматель возводит на взятой внаем земле капитальные объекты, то впоследствии он может выкупить участок у муниципалитета (государства) за 3% от его кадастровой стоимости.

К субарендатору это правило не применяется, поскольку он является нанимателем второй очереди.

Исходя из этого, субаренда земли под строительство имеет смысл, если она заключена на долгий срок (несколько десятилетий).

Необходимые документы

При составлении соглашения нужно представить бумаги, перечисленные в таблице ниже.

Общие документы
1. Свидетельство, подтверждающее право распоряжения землей Без разрешения от фактического собственника передача имущества в субаренду невозможна
2. Документы на сооружения, присутствующие на участке Подтверждают наличие зданий и их законную регистрацию
Для юрлиц
1. Реквизиты сторон Справка утверждается директором и главбухом. Необходима для верного отображения информации в составляемом соглашении
2. Выписка из ЕГРЮЛ Подтверждает, что предприятие не находится в стадии банкротства и/или ликвидации
3. Доверенность на право заключения сделки или учредительные документы Подтверждает, что обладающий ею гражданин может подписать соглашение от имени организации
Для физических лиц
1. Гражданский паспорт
При субаренде муниципальной земли
1. Документы об аукционе Подтверждают законность проведения торгов
При субаренде доли ЗУ
1. Акт площади части надела Устанавливают точные границы доли участка, предлагаемой нанимателю
2. Кадастровый план с указанием части, передаваемой в пользование

Двойная субаренда

Второй пункт ст. 615 ГК РФ определил, что наниматель вправе передать имущество в субаренду, если арендодатель даст разрешение на это. Поскольку здесь не указано, что речь идет только о первичном договоре, значит, Закон не запрещает двойную субаренду. Но при этом нужно получить согласие не только собственника недвижимости, но и первичного нанимателя.

Какие существуют риски

При заключении сделки возможны следующие опасности:

  1. Неполучение разрешения от фактического собственника недвижимости. Наниматель должен настоять на подтверждении наличия согласия от владельца имущества, в ином случае договор могут в любой момент признать недействительным.
  2. Досрочное расторжение соглашения между собственником и нанимателем первой очереди. В таком случае автоматически прекращает свое действие и вторичная сделка.

Возможен также риск заключения соглашения с недобросовестными субарендаторами, которые не будут оплачивать аренду и ЖКУ. Вопрос необходимо решать в суде.

Вывод

Итак, что такое субаренда? Это передача какой-либо недвижимости от нанимателя первой очереди – субарендатору. Особенности составления сделки регламентируются 34 и 35 главами ГК РФ. Договор о поднайме должен основываться на положениях соглашения первой очереди. Единственный важный момент: субарендодатель может установить свой размер платы за пользование недвижимостью.

Источник: http://zpponline.ru/arenda/kak-oformit-dogovor-subarendy

Договор аренды земельного участка. Образец и бланк 2019 года

Договор аренды земельного участка является подвидом договоров об аренде недвижимости. Некоторые отличия имеются в сроках действия договора, в его субъектах и в требованиях закона по целевому использованию земли.

Как оформить договор

Сложностей в самостоятельном оформлении договора об аренде земельного участка быть не должно. Главное – правильно отразить в тексте документа:

  1. Дату и место заключения договора;
  2. наименование сторон договора;
  3. права и обязанности участников сделки;
  4. срок, на который заключается договор;
  5. условия, способ и периодичность арендной платы;
  6. наличие права собственности арендодателя на сдаваемый в аренду земельный участок;
  7. размер и другие характеристики земельного участка (расположение, целевое назначение, кадастровый номер и т.д.);
  8. дополнительные условия;
  9. основания расторжения договора;
  10. способ рассмотрения возникших споров;
  11. возможная материальная ответственность сторон за несоблюдение обязательств по договору;
  12. подписи сторон.

Статья 609 ГК РФ устанавливает для подобной категории договоров простую письменную форму. Это значит, что закон не требует от сторон договора обращения к нотариусу с целью нотариального удостоверения сделки. Однако это не является директивным указанием, и при желании, стороны могут нотариально удостоверить договор.

Эта же статья гражданского кодекса предусматривает обязательную регистрацию договора аренды земельного участка в ЕГРН в тех случаях, когда договор заключен на срок более одного года и во всех случаях, когда стороной договора выступает юридическое лицо.

Целевое использование земельного участка

Под целевым использованием подразумеваются направления человеческой деятельности, которые могут быть осуществлены на конкретном земельном участке. И именно целевое назначение накладывает ограничения на деятельность арендатора. Например, будет запрещено осуществлять на участке сельхозугодий производственную деятельность, связанную с выпуском промышленных товаров.

Помимо этого, целевое использование земли влияет на срок договора аренды. Например, для земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, максимальный срок аренды установлен в 20 лет.

По договорам аренды сельхозугодий максимальный срок аренды составляет 50 лет.

По договорам аренды земельных участков, предназначенных для выпаса скота, максимальный срок аренды составит 36 месяцев.

Исполнения договора аренды земельного участка

Как было сказано выше, для некоторых видов договоров по аренде земельных участков предусмотрена обязательная регистрация. Нарушение этого условия является основанием для признания договора недействительным, даже если стороны договорились об ином.

Для проведения процедуры регистрации в ЕГРН сторонам потребуется предоставить соответствующим органам:

  1. документы, удостоверяющие личность сторон;
  2. кадастровый паспорт земельного участка;
  3. техническую документацию на все строения, имеющиеся на участке, кроме тех, для которых законом регистрация не предусмотрена. Это могут быть любые некапитальные строения – дворовые туалеты, летние кухни и т.д.;
  4. сам договор в количестве трех экземпляров;
  5. квитанцию об уплате госпошлины. Размер госпошлины довольно часто меняется, поэтому перед обращением лучше уточнить, сколько будет стоить регистрация.

Фактическая передача права пользования земельным участком происходит в момент подписания сторонами акта о приеме-передаче арендованной земли. По своей юридической сути, акт приема-передачи земельного участка является исполнением условий договора в части передачи арендованного имущества арендатору.

Содержание акта не регламентируется законодательно и оформляется в произвольной форме. Как правило, акт содержит сведения об участниках договора и сведения, касающиеся состояния земельного участка. Подписывая акт, арендатор удостоверяет, что состояние земельного участка и расположенных на нем строений соответствует договору.

Подписывается акт арендодателем и арендатором. Дата составления акта является датой начала действия условий договора.

Особенности договора, заключенного на длительный срок

Договор аренды земельного участка, заключенный, к примеру, на 50 лет, обязательно должен содержать нотификации о возможном изменении его условий. Это вполне объяснимо. 50 лет – долгий срок. За это время меняются правительства, модифицируются границы, вводятся новые законы, и девальвируется валюта. Поэтому внесение модификаций в договор может быть необходимым.

Дополнительные условия, вносимые в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Соглашение, в свою очередь, должно быть зарегистрировано в ЕГРН и приобщено к основному договору.

Условия расторжения договора

Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.

Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.

Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:

  • использование земельного участка не по назначению;
  • порча (вред), наносимый земельному участку;
  • неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
  • изменение целевого назначения земельного участка;
  • неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.

Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.

Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.

Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.

Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то сведения о расторжении договора также подлежат направлению в ЕГРН.

Вопросы субаренды

К дополнительным соглашениям по договору аренды, особенно при длительных сроках аренды земельных участком, могут относиться и права арендатора на переуступку права пользования землей, или субаренду.

Под субарендой понимаются правоотношения между арендатором и третьим лицом, в ходе которых арендатор производит уступку своих арендаторских прав другому лицу.

Право на субаренду может возникнуть у арендатора и в том случае, если договор не содержит запрета на переуступку аренды.

Совет

При заключении договора субаренды арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. Само соглашение о субаренде практически повторяет договор аренды, но с измененным составом участников.

Арендодателем становится арендатор, а субарендатором – третье лицо. С момента подписания соглашения арендная плата собственнику земли выплачивается субарендатором. Она не может быть выше, чем установленная в первоначальном договоре.

Это обозначает, что арендатор не сможет получать какую-либо прибыль от субаренды.

Соглашение о переуступке также подлежит регистрации в ЕГРН.

Договор о намерениях

При достижении согласия по основным вопросам аренды земельного участка, стороны могут подписать предварительный договор о намерении, который будет являться предшественником собственно договора аренды земельного участка.

Необходимость в договоре о намерениях может появиться в случаях, когда имеются некоторые препятствия для немедленного заключения основного договора, например:

  • требуется время для определения границ земельного участка;
  • требуется присвоение земельному участку кадастрового номера;
  • арендатору необходимо время для аккумуляции средств по оплате аренды и т.д.

Форму договора о намерениях регламентирует статья 429 ГК РФ. В соответствии со статьей, форма предварительного соглашения ничем не отличается от формы договора аренды. Единственное отличие состоит в том, что договор о намерениях устанавливает срок подписания основного договора.

Договор о намерениях можно классифицировать как договор задатка, поскольку условие оплаты задатка является составной частью договора о намерениях.

Бланк договора аренды земельного участкаОбразец договора аренды земельного участка

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka

Ссылка на основную публикацию