Оценка квартиры для продажи: можно ли самостоятельно ценить квартиру и как правильно это сделать

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Обратите внимание

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Важно

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Совет

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

Оценка квартиры для продажи в 2019 — нужна ли, как сделать, сколько стоит, доли

Когда гражданин принимает решение о продаже находящегося в собственности объекта недвижимости, встает, пожалуй, самый главный вопрос – какой начальный продажный ценник выставить? И тут два пути – обратиться к профессиональным оценщикам или сделать все расчеты самостоятельно.

Сегодня мы рассмотрим, нужна ли оценка недвижимости при продаже, кто может сделать и за какую цену.

Когда речь заходит об оценке недвижимости, сразу вспоминается ипотека. Ведь, согласно Закону об ипотеке, оценка является обязательной. Это необходимо, чтобы определить размер ипотечного кредита.

Обратите внимание

Если же говорить об обычных сделках по купле-продаже, то здесь закон не устанавливает каких-либо требований касаемо оценки.

То есть стороны могут ее провести, а могут обойтись и без нее. Привлечение профессионального оценщика для оценки продажной цены – личное желание продавца.

Сделать оценку можно 2-мя способами:

  • привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно 135-ФЗ;
  • определить продажную цену самостоятельно.

Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.

Перед обращением в оценочное агентство собственнику помещения необходимо поинтересоваться – есть ли у компании весь комплекс разрешительной документации на ведение соответствующей деятельности. И только после проверки всех документов подписывать договор на оказание услуг.

Процедура оценки через профессиональную компанию включает в себя следующие этапы:

  • заключение договора, оплата услуг оценочной фирмы;
  • предоставление в компанию документации по квартире;
  • проведение оценки оценщиком по месту нахождения объекта;
  • определение стоимости жилья, составление отчета об оценке;
  • передача отчета заказчику услуг.

Для осуществления процедуры профессиональной оценки заказчик собирает и передает исполнителю следующую документацию:

  • паспорта всех собственников квартиры;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности);

Чтобы не тратить лишние деньги на услуги профессионалов, стоимость недвижимости можно определить и самостоятельно – благо, ничего сложного в этом нет.

Как сделать

Чтобы самостоятельно оценить продаваемый объект, следует произвести комплекс несложных процедур:

  1. Сформировать базу источников о ценах на аналогичные объекты недвижимости.

Необходимо выбрать 2-3 авторитетных печатных или интернет-ресурсов с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Подойдут как местные, так и региональные СМИ (газеты, журналы, интернет-доски объявлений и др.).

  1. Осуществить выборку квартир, аналогичных по параметрам.

Далее нужно составить выборку из квартир с выбранных 2-3 источников. Объекты недвижимости должны иметь схожие параметры – местоположение, тип, количество комнат, внутренняя отделка, этажность и др. Если в каком-либо объявлении цена не указана, можно позвонить продавцу, чтобы узнать ее.

Чем больше квартир будет включено в итоговую выборку, тем лучше. Оценка будет достоверной, если в выборке будет как минимум 10-15 квартир.

Если город маленький, и сделать выборку даже из 10 квартир не представляется возможным, придется добавлять сведения по ценам из соседних городов/муниципальных образований.

Это не страшно – ведь покупатель будет находиться в аналогичном положении (“не из чего выбирать”), так что подобрать правильную цену ему будет также сложно.

  1. Анализ выборки и оценка жилого помещения.

После того, как выборка была сделана, следует рассчитать среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр. Делается это по простой формуле:

  • Цена квартиры / Общая площадь.

Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы.

Приведем примеры дополнительных факторов:

  • вид из окна;
  • площадь кухни (большая или маленькая);
  • наличие балкона или лоджии;
  • улучшенная или простая планировка;
  • наличие дорогого ремонта и др.

Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент.

Коэффициент определяется самостоятельно на основе совокупности дополнительных факторов. К примеру, хороший вид из окон, наличие высоких потолков или улучшенная планировка дадут небольшое прибавление к цене примерно на 10-15 %.

Читайте также:  В чем разница между понятиями "прописка" и "регистрация", чем отличается временная регистрация от постоянной?

Рекомендуется лично прозвонить некоторые объявления и убедиться, что они действительно реальные, а не “пустышки”, созданные агентствами недвижимости для завлечения клиентов. А наиболее полное представление можно получить, просто посмотрев пару объектов лично.

Итогом этого этапа будет некий диапазон цен, из которого можно выбрать свою цену. Чуть ниже или чуть выше, чем у конкурентов – решает каждый сам.

Исследования маркетологов подтверждают – человек гораздо охотнее купит квартиру, скажем, за 1 млн. рублей, на которую при торге была “скинута” цена на 100 тыс., чем сразу за 900 тыс. без торга.

Таким образом, к высчитанной по приведенному алгоритму цене нужно прибавить еще процентов 5-10, чтобы впоследствии снизить цену на эти проценты в момент торгов.

  1. Контрольная проверка правильности подобранной стоимости.

Чтобы произвести контрольную проверку, нужно выбрать 3-4 агентства недвижимости. Далее звоним в каждое из них и интересуемся у риэлтора – в какую бы цену они оценили квартиру.

Тем не менее, нужно быть готовым, что риэлторы будут идти на сознательное завышение цены, мотивируя клиента обратиться именно в их агентство.

Если продажа квартиры по завышенному ценнику затянется, риэлтор убедит продавца быть более разумным и снизить цену.

Сколько стоит

Если продавец жилья считает, что не сможет достоверно определить стоимость квартиры самостоятельно, он может обратиться к профессиональным оценщикам.

Стороны самостоятельно определяют, на кого будут возложены расходы по проведению оценки недвижимости. Однако по общему правилу платит тот, кто получает доход от проводимой сделки, то есть продавец.

Можно ли бесплатно

Услуги оценочных компаний не оказываются на бесплатной основе, ведь основная цель деятельности оценщиков – извлечение прибыли.

Таким образом, обойтись без расходов можно только, самостоятельно произведя оценку на основе предложенного нами алгоритма.

Оценка доли в квартире для продажи

Оценка доли в жилом помещении является сложной процедурой даже для профессиональных оценщиков, что уж там говорить о простых обывателях.

Если с отдельной квартирой все просто – можно заказать услугу по оценке от профессионалов или просто сравнить цены на аналогичное жилье и, на основе средневзвешенной стоимости, выставить свой ценник, то с долей ситуация выглядит не так просто.

Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):

  • количество сособственников;
  • число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат;
  • наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.

Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю.

К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.

Таким образом, корректировать стоимость доли можно, ориентируясь на следующие факторы:

  • наличие или отсутствие у сособственников определенного порядка пользования жильем (если порядок есть, цена на долю увеличивается);
  • согласны ли остальные собственники на вселение нового жильца (если препятствия не создаются, цена увеличивается);
  • большая площадь квартиры увеличивает цену отдельной доли (вероятность размена большой квартиры выше, чем маленькой, что увеличивает вероятность приобретения отдельного жилья каждым из сособственников);
  • количество комнат соответствует числу сособственников (начальная цена доли при таком обстоятельстве может увеличиться чуть ли не на одну треть).

Риски указания неправдивой цены

Часто в договоре купли-продажи указывается более низкая цена, чем та, по которой квартира действительно продается. Инициатором этого, как правило, выступает продавец, чтобы не платить налог на доходы.

Такая схема, разумеется, нарушает действующее законодательство. Да и покупатель несет определенные риски. В частности, продавец может аннулировать сделку в судебном порядке, и покупатель сможет вернуть себе лишь те деньги, которые указаны в договоре.

Итак, оценка квартиры для целей ее последующей продажи – необязательное мероприятие, могущее проводиться лишь при наличии желания собственника.

Оценку можно произвести как самостоятельно, как и воспользовавшись услугами профессионалов. Расценки на услугу зависят от конкретной компании, однако в целом редко бывают ниже 4000 рублей.

Как правильно продать квартиру через агентство, рассматривается тут.

Что считается обременением при продаже квартиры, читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/ocenka-kvartiry-dlja-prodazhi/

Оценка квартиры, дома

   Независимо от целей, оценка стоимости квартиры, жилого дома, коттеджа или любого другого помещения для жилья производится с учетом всех факторов и ценообразущих особенностей объекта. В расчет берутся следующие основные характеристики жилой недвижимости:

  • площадь объекта;
  • этажность здания;
  • год постройки;
  • состояние коммуникаций;
  • внутренняя и внешняя отделка жилого помещения;
  • состояние инфраструктуры;
  • местоположение и престижность района;
  • и др.

   Отчет о стоимости квартиры или дома является официальным документом доказательственного значения и может быть использован в любых учреждениях для подтверждения стоимости, в том числе и суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.

Для проведения оценки квартиры в Екатеринбурге или другого объектов жилой недвижимости заказчику, в большинстве случаев, достаточно представить следующие документы:

  • документы, удостоверяющие права на объект недвижимости;
  • документ, содержащий техническую информацию по жилому помещению.

В отдельных случаях, в зависимости от содержания технического задания на оценку, этот перечень может изменяться и дополняться.

Оценочная компания «Региональный центр правовой безопасности» выполняет работы по проведению оценки жилой недвижимости в следующей последовательности:

  1. Проверка и прием документов необходимых для проведения оценки.
  2. Внешний осмотр квартиры (дома/коттеджа)
  3. Анализ ценообразующих факторов и оценка стоимости объекта недвижимости.
  4. Составление отчета и передача его заказчику.

  «Региональный центр правовой безопасности» осуществляет тесное сотрудничество с банковскими организациями, осуществляющими ипотечное кредитование. При оценке жилой недвижимости для ипотеки мы предлагаем следующие условия:

  • бесплатный выезд и осмотр квартиры или дома для составления технического задания в пределах Екатеринбурга;
  • оплата услуг после проведения всего комплекса оценочных работ и передачи отчета заказчику;
  • возможность отправки документов, необходимых для проведения экспертизы стоимости по электронной почте;
  • стоимость оценки квартиры в Екатеринбурге: от 1800 рублей.

   Клиенту нет необходимости несколько раз посещать наш офис, достаточно оформить заявку на сайте компании, заполнив соответствующую форму, а приехать только один раз для получения готового отчета и оплаты выполненных работ.

   Компания «Региональный центр правовой безопасности» предлагает свои услуги по оценке стоимости квартиры в Екатеринбурге, дома или коттеджа частным лицам, агентствам недвижимости и другим организациям.

Стоимость услуг по оценке жилой недвижимости

Квартира однокомнатная за объект от 1800 руб.
Квартира более 1 комнаты, комната в квартире, комната в общежитии за объект от 2000 руб.
Квартира уникальная за объект квартира более 4х комнат, более 1 уровня от 2500 руб.
Садовое владение за объект земельный участок в садовом объединении с улучшениями или без от 5000 руб.
Частный дом за объект от 5000 руб.
Коттедж за объект частный дом более 100 квадратных метров от 7000 руб.
Гараж за объект гараж, паркинг, парковочное место, и т.д. от 2000 руб.

Наша компания аккредитована в следующих банках: Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, КБ ДельтаКредит, РОСБАНК, ТрансКредитБанк, РосЕвроБанк, АК БАРС БАНК, Первобанк, БИНБАНК, Инвестторгбанк, Банковская Группа ЗЕНИТ, Инвестторгбанк, УИК-БАНК, Тагилбанк, Акционерный коммерческий Промышленно-торговый банк, Юниаструм Банка Екатеринбурга, Кредит Урал Банк.

Срок выполнения оценки: 1 день

Остались вопросы? Звоните или оставляйте заявку!

Источник: http://pravobez.ru/articles/ocenka-kvartiry-doma.html

Самовольная перепланировка квартиры: как ее узаконить самостоятельно в 2019 году

Для чего это нужно

Буква закона

Что делать, если проект согласовать нельзя

Где и как можно узаконить перепланировку квартиры

  • 1 этап
  • 2 этап
  • 3 этап
  • 4 этап

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Заключение

В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум.

До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно.

Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Важно

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок.

 Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон.

Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

  • При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
  • При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
  • Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
  • При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности.

По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала.

Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.

Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта.

Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ.

А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.

В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя.

Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.

Если из перечисленных выше документов становится ясно, что согласование невозможно, следует обратиться в компанию, занимающуюся проектированием. Специалисты разработают план восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций и по возможности вернут им первоначальный вид. 

Не все поврежденные элементы подлежат полному восстановлению. Например, широкий проем в несущей стеновой панели придется усиливать громоздким металлическим каркасом, выходящим за его пределы.

Совет

Были случаи, когда такой каркас приходилось пускать через нижние этажи, чтобы он мог упереться своим основанием в фундамент здания.

Читайте также:  Налог на дарение в 2019 году родственнику и не родственнику: нужно ли платить, какой размер, процедура оплаты

В подобных ситуациях обязательно требуется составление технической документации и ее утверждение в государственных органах.

Если изменения в планировке и инженерных коммуникациях не противоречат законодательству и техническим нормативам, есть шанс их согласовать. Надо заметить, что сделать это постфактум сложнее, чем перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Процедура проходит в несколько этапов. Их количество зависит от того, насколько серьезными были несанкционированные вмешательства в планировку и коммуникации. 

Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования.

Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН.

Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.

В согласованное с жильцами время на дом выезжает сотрудник БТИ. Он должен зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт со штампом о нарушении.

После обследования сотрудник выдает собственнику жилья список организаций и документов, которые понадобятся ему в дальнейшем, а также техническое заключение о целостности несущих стен, если в них не было сделано проемов и проложено глубоких штраб.

Следующий шаг — вызов на дом представителя Роспотребнадзора. После осмотра он выдаст заключение о соответствии санитарным нормам.

На этой стадии составляется эскиз, если в техпаспорт не требуется вносить почти никаких корректив, либо проект, если коррективы необходимы. Эскиз можно выполнить самостоятельно на плане БТИ. Его будет достаточно, например, при возведении дополнительной перегородки. Составлением проекта занимаются организации с соответствующей лицензией.

Когда расчеты и чертеж будут готовы, в жилищную инспекцию или архитектурный отдел в районной администрации нужно подать следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • новый техпаспорт, выданный сотрудником БТИ;
  • заключение из Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
  • проект или эскиз, в котором отображены изменения в результате переустройства;
  • заявление на согласование.

Согласно статье 7.21 КоАП РФ необходимо будет заплатить штраф в размере 2000 —  2500 руб. Квитанцию об оплате следует приложить к общему пакету.

В случае, если комиссия примет положительное решение, в БТИ потребуется заказать новый кадастровый паспорт и внести в ЕГРН все необходимые коррективы.

На изготовление кадастрового паспорта уйдет около месяца. Он представляет собой выписку из госкадастра и включает в себя сведения о жилье и поэтажный план. Для его получения потребуется предоставить в Росреестр:

  • проектную документацию;
  • выписку из ЕГРН;
  • новый техпаспорт;
  • справку из Роспотребнадзора и других организаций при необходимости.

Если изменилась площадь, потребуется оформление в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, придется обратиться в суд по месту жительства. В этом случае собственник подает исковое заявление. Ответчиком выступает жилищная инспекция или другой государственный орган, занимающийся согласованием.

Пакет документов может варьироваться в разных регионах. В Москве в суд нужно будет предоставить:

  • выписку из ЕГРН;
  • заключение проектировщиков с допуском СРО о соответствии изменений техническим нормативам. СРО – это свидетельство, позволяющее организации производить ремонтные работы;
  • заключение Роспотребнадзора;
  • техпаспорт;
  • согласие всех собственников жилья, управляющей компании, а также соседей при необходимости;
  • акты на скрытые работы если были затронуты несущие стены и плиты перекрытий;
  • согласие банка, если недвижимость находится в ипотеке.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу для оценки соответствия квартиры санитарно-техническим нормам. По итогам обследования комиссия составит заключение о наличии нарушений либо об их отсутствии.

Если нарушений нет, комиссия подпишет акт о выполненной перепланировке, в противном случае укажет причины отказа и обяжет привести жилплощадь в надлежащее состояние.

В акте должно быть указано, каким образом следует решить проблему, и какие именно мероприятия для этого потребуются.

Обратите внимание

Обычно решение выносится в течение одного месяца и вступает в силу через 10 дней. При этом учитываются интересы соседей. Разумеется, когда владелец присоединяет к своей территории часть общедомовой собственности без их согласия или забывает постелить гидроизоляцию при устройстве полов в ванной, выносится отрицательное решение. 

Причины отказа в согласовании приведены в статье 27 Жилищного Кодекса.(ст27). Обычно они сводятся к следующим.

  • У собственника жилья отсутствуют необходимые документы. На их сбор дается 15 суток. В противном случае собственнику грозит отказ.
  • Изменения, произошедшие в процессе переустройства, нарушают санитарно-технические нормы и правила.
  • Работы выполнены не по проекту.
  • Состояние здания или его конструкция не рассчитаны на дополнительные нагрузки сверх нормы.

Если дом является памятником архитектуры и находится под защитой государства, запрет на изменения, при которых меняется внешний вид здания и важные элементы интерьера, накладывает департамент культуры.

Чтобы устранить незаконные «переделки», лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно составят проектную документацию и оформят акт на скрытые работы. Кроме того старший сотрудник обязан вести журнал производства ремонтно-технических мероприятий.

Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов.

Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы.

Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:

  • штраф за незаконное переустройство 2000-2500 рублей;
  • госпошлина на рассмотрение судебного иска 300 рублей;
  • новый технический паспорт 900 рублей;
  • новый кадастровый паспорт 200 рублей;

Не исключено, что появятся и другие судебные издержки.

Одна из основных статей расхода — это услуги проектно-строительной организации. Они зависят не только от прейскуранта фирмы, но и от объема работ, степени их сложности. Эскиз можно выполнить самостоятельно. За проект придется заплатить сумму от 10 000 рублей. Верхний предел может составлять шестизначное число. В больших городах цены выше, в маленьких —  ниже.

Сумма может оказаться огромной, если серьезно повреждены несущие стены и перекрытие в новостройке или фасад в старинном доме, охраняемым государством. Если снесена часть перегородки, дело обойдется затратами на металлический каркас и гипсокартонные листы.

Слишком много факторов приходится учитывать в каждом конкретном случае. Чтобы разобраться с частностями самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила. В этой статье мы привели лишь несколько цитат из них.

О том, каким будет окончательный вердикт жилищной инспекции или суда, сможет довольно точно предсказать проектировщик после обследования поврежденных конструкций. С полной определенностью можно сказать лишь одно —  с согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать.

Источник: https://www.ivd.ru/dizajn-i-dekor/kvartira/samovolnaya-pereplanirovka-kvartiry-kak-ee-uzakonit-samostoyatelno-v-2019-godu-40121

Определение стоимости квартиры для продажи: как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста?

Оценка недвижимости – это процедура, которая позволяет определить (рассчитать) среднюю рыночную стоимость недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.д). В основном процесс оценки происходит до момента проведения сделки купли-продажи квартиры.

Цена за квадратный метр – это довольно плавающее рыночное понятие. Бывает очень сложно отследить ее стремительные изменения. Заключая сделки касаемо недвижимого имущества, всем хочется определить «золотую середину», четко установить цену за квадратный метр, чтобы обе стороны не были обделенными. Как этого добиться?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Какие существуют способы?

Согласно действующему законодательству (ФСО № 1), существует три способа, как оценить стоимость жилья.

Затратный

Это – система оценивания, в основу которой взято определение расходов для воспроизводства или замены оцениваемого объекта, учитывая износ. Расходы на воспроизводство – это все расходы, необходимые, чтобы создать аналогичный объект, используя актуальные материалы и технологии на период оценивания.

Затратный способ основывается на определении стоимости строительства недвижимого объекта. Но установить стоимость отдельной квартиры таким образом нельзя, потому как многие части конструкции являются общими. Поэтому затратный способ применяется крайне избирательно.

Сравнительный

Это – система оценивания, которая основывается на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными. Аналоги должны быть схожими по материальным, экономическим и другим показателям. Специалисты сферы оценивания анализируют систему всевозможных факторов, которые могут повлиять на оценку, чтобы не допустить неточностей.

Доходный

Это – система оценивания, в основу которой положен расчет возможных доходов от использования оцениваемого объекта. То есть предполагается, что настоящую стоимость недвижимости можно сопоставить с суммой дальнейшей выгоды от результатов владения объектом.

Доходный способ можно использовать только для проведения оценки коммерческого или нежилого фонда недвижимости. К примеру, сдача в аренду складского помещения или офиса.

Перед самостоятельным оцениванием, важно разобраться, какие факторы влияют на оценку.

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие показатели:

  • месторасположение квартиры (насколько далеко она находится от транспортного узла, центрального р-на, есть ли рядом школы, детсады, магазины);
  • юридическая чистота недвижимости (есть ли долги, прописанные граждане и пр.);
  • техническое состояние (этаж, планировка, возраст постройки);
  • наличие домофона, консьержа, охраняемой парковки и другие показатели.

Переходим к самостоятельному оцениванию в 3 этапа:

  1. Исследование рынка недвижимости. Используйте для этого веб-сайты, журналы и газеты, в которых есть информация о продаже недвижимого имущества. Отберите те предложения, которые больше подходят. Внимательно отнеситесь к датам размещенных объявлений, актуальность играет очень большую роль.
  2. Отберите максимально возможное число схожих на оцениваемый объект предложений. Откорректируйте цены, учитывая возможные скидки. Стоит очень грамотно подойти к этому вопросу, чтобы потом можно было снизить или поднять цену, если рыночный уровень повысится.
  3. Откорректированную стоимость объекта поделите на количество метров и еще раз сравните с предложениями на рынке.

Когда стоит обратиться к специалисту?

Для рядовых договоров купли-продажи, формально оценка квартиры не считается обязательной. Но последствиями такого подхода могут стать значительные материальные потери. Эффективной продажа квартиры будет, если заявленная стоимость соответствует рыночной.

О том, как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно узнать здесь.

Нередко продавцы завышают сумму, потому что неправильно ориентируются в рыночной ценовой политике. Тогда объект продажи рискует надолго «зависнуть» на рынке. А, если сумма занижается, то очевидны материальные потери.

Профессиональный оценщик избавит от данного рода рисков и расширит возможности по управлению сделкой купли-продажи. Оценщик пользуется как открытыми базами предложений, выставленных на рынок, но и собственными каналами информации, сведениями про реальные сделки. Специалисты могут спрогнозировать среднюю ценовую категорию предложения и цену продажи.

Если есть необходимость срочной продажи, то в задании на оценку квартиры можно добавить, что недвижимость должна быть реализована в течение конкретного срока. Оценщик, в свою очередь, определит конкретную цену, при которой найдется покупатель в указанный период.

Оценочные компании помогут и в вопросах, связанных с повышением цены для продажи. Эксперт может дать рекомендации, какие работы провести в квартире, чтобы дороже ее продать. Он составит прогноз, как перепланировка или другое вмешательство отразится на продаже объекта.

Можно ли обойтись без его выезда?

Не существует официально подтвержденных обязательных требований по осмотру объекта оценки. Согласно ФСО, необходимо указывать информацию об осмотре, но можно указать причины в случае, если осмотр не был проведен.

Читайте также:  Как правильно снять данные показаний с различных типов счетчиков электроэнергии?

Но бывает так, что без выезда оценщика нельзя определить значения факторов, серьезно влияющих на цену. К примеру, есть документы на квартиру, по которым можно установить многие параметры. Но без доступа в квартиру нельзя определить наличие и уровень отделки.

В таком случае, проводя оценку без осмотра, в договоре могут указать пункт «оценивание исходя из допущения об отличном, удовлетворительном или другом состоянии отделки». Это позволительно, если допущение одно. Когда их много, достоверность оценивания будет сомнительной.

Описание процедуры

Чтобы провести независимое оценивание, заказчик вызывает экспертов по оценке. Они тщательно анализируют всю информацию по квартире и дают максимально точную оценку жилья и его стоимости.

Перед проведением процедуры между заказчиком и оценщиком составляется договор, в котором прописывают такие моменты:

  • Объект оценивания.
  • Для чего проводится оценивание.
  • Тип определяемой стоимости объекта.
  • Наличие сведений, требуемых для оценки.
  • Сколько стоят услуги оценивания.
  • Порядок проведения взаиморасчетов.

Обсудив ключевые моменты и подписав договор, проводится само оценивание квартиры.

Этапы

  1. Осмотр и фотографирование объекта.
  2. Составляется акт осмотра, в нем указывают все факторы, которые влияют на стоимость оцениваемой квартиры.

  3. Оценщик получает весь список документов, при необходимости собираются недостающие сведения.
  4. Проводится анализ и подбирается подходящий способ оценивания, рассчитывается стоимость квартиры.

  5. Заключительный этап – составляется оценочный акт по результатам выполненных работ.

Скачать бланк акта осмотра квартиры

Перечень необходимых документов

Предоставляются ксерокопии всех необходимых документов, но может понадобиться подтверждение, поэтому оригиналы следует иметь при себе. Список документов, нужных для оценки может отличаться в зависимости от цели ее проведения.

Вам понадобится:

  1. паспорт гражданина;
  2. паспорт или другой, подтверждающий личность собственника документ (если вы им не являетесь);
  3. технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  4. документ, на основании которого была получена квартира (дарение, наследство, договор купли-продажи и др.);
  5. документ о регистрации права собственности на объект недвижимости;
  6. справка о регистрации и характеристика помещения (формы №9 и №7);
  7. если собственников несколько, понадобятся документы, подтверждающие личность каждого и их документы на право собственности);
  8. выписка из ЕГРН (в случаях, когда в разных документах информация отличается).

Составление акта

Акт должен быть составлен согласно всем нормам законодательства РФ. Помимо всех использованных источников информации, основных положений, акт описывает сведения, требуемые для достижения конкретных целей оценивания. Обязательно прописывают подробную характеристику объекта (почтовый адрес, год постройки, этажность, площадь, планировку, состояние и пр.).

Если акт составляют на квартиру, пострадавшую от пожара, затопления или незаконных действий третьей стороны, оценщик особенное внимание уделяет всем показателям, которые указывают на состояние жилья. Для судебных споров акт оценки – неоспоримое официальное доказательство.

Акт также содержит информацию о заказчике и оценщике. Документ нумеруют, прошивают, подписывают и ставят печать организации, проводившей оценивание.

  • Скачать бланк акта оценки квартиры
  • Скачать образец акта оценки квартиры

Стоимость

На то, сколько стоит оценить жилье для реализации влияет несколько показателей:

  • характеристика квартиры (цена может варьироваться, в зависимости от объемов работы);
  • позиция оценочной компании на рынке услуг;
  • региональная принадлежность.

Минимальная стоимость услуг оценщиков по Москве 2000 рублей, за эту сумму выполняется оценка типового жилья до 70 квадратных метров. Компании с аккредитацией в банке и, работающие в данной сфере достаточно долго, берут за такую работу 4-5 тысяч рублей. Оценка коттеджей и элитных домов будет стоить дороже – от 7 тыс. рублей. Отчет составляется в течение двух-трех дней.

Обязательно ли делать?

Отчет об оценке квартиры играет важную роль в спорах с налоговой службой, как доказательство полного и правильного исчисления налогов (о том, какие налоги нужно оплачивать при продаже и покупке квартиры мы рассказывали тут).

В дальнейшем этот документ может использоваться в суде. Чаще всего оценку заказывают при покупке или продаже квартир, хотя стороны могут и самостоятельно назначить цену.

Но именно оценка экспертов позволяет определить реальную стоимость объекта.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/protsedura-otsenki.html

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки. 

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. 
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. 

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Важно

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. 

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры.

Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Совет

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Источник: https://nsovetnik.ru/ipoteka/kak_delaetsya_ocenka_nedvizhimosti_kvartiry_dlya_ipoteki/

Ссылка на основную публикацию