Передача задатка как способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимостью

Как оформить задаток на квартиру: профессиональный взгляд

Егор Алексеевич решил продать свою роскошную «двушку», а Тимофей Аркадьевич готов её приобрести.

50 квадратных метров, раздельный санузел и евроремонт – чего ещё желать душе? Но вот беда: Егор Алексеевич хочет быть уверенным, что Тимофей Аркадьевич точно заберёт его недвижимость, а приобретатель, в свою очередь, желает убедиться в отсутствии других покупателей.

Обратите внимание

Партнёры решают оформить задаток, но, учитывая, высокую стоимость жилья (а это – несколько миллионов рублей), обращаются к юристу: как сделать это правильно?

Задаток – это денежная сумма, передаваемая одной стороной сделки другой в счёт исполнения своих обязательств (в нашем случае – приобретение недвижимости), что закреплено ч.1 ст.380 ГК РФ. Это не залог и не аванс, а самостоятельный способ выражения своих намерений.

Требования к оформлению задатка:

  1. Письменная форма. Данное правило закреплено ч.2 ст.380 ГК РФ и распространяется на все сделки. Договорённость фиксируется в виде соглашения, которое подписывают обе стороны.
  2. Правомочность субъектов.

    Егор Алексеевич действительно должен быть собственником квартиры либо лицом, способным совершить сделку, а Тимофей Аркадьевич – готовым приобрести объект.

  3. Учёт в общей сумме стоимости. Если в будущем договор будет подписан, то объём денежных средств, подлежащих уплате, снижается соразмерно задатку.
  4. Сформировавшиеся намерения. Продавец с момента подписания соглашения должен прекратить дальнейшие поиски покупателей, равно как приобретатель недвижимости – поиски иных объектов.

Какая сумма задатка оптимальна?

Законодательством данный вопрос не урегулирован, однако, учитывая значительный объём сделки, размер платежей должен составлять 1-2% от цены квартиры (в рыночном исчислении речь идёт о десятках тысяч рублей). Кроме того, Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич могут остановиться на любой круглой сумме: к примеру, 50 или 100 тысяч рублей.

Кому переходят деньги, если сделка срывается?

Если реализация квартиры не состоится по вине продавца, то задаток в двойном размере возвращается покупателю на основании ч.2 ст.381 ГК РФ. Разумеется, для этого должна быть соблюдена письменная форма соглашения. В соответствии с той же нормой, если сделка срывается из-за покупателя, то задаток остаётся собственнику объекта.

Как поступить, если покупатель частично исполняет свои обязанности?

В случае если сделка не была доведена до конца по вине приобретателя имущества (к примеру, покупатель выплатил лишь часть стоимости объекта недвижимости), применяются последствия ч.2 ст.381 ГК РФ. Таким образом, сумма задатка не возвращается, а сам договор может быть расторгнут через суд в связи с его ненадлежащим исполнением.

Что лучше – задаток или аванс?

Несмотря на определённые сходства форм обеспечения обязательств, ответ на данный вопрос зависит от того, чью сторону сделки Вы представляете.

Продавцу выгоднее получить задаток, так как при если приобретатель отказывается подписывать договор, собственник не обязан его возвращать.

Для покупателя больше подходит аванс: если по каким-то причинам сделка не состоится, он в полном объёме возвращается к выдавшей стороне.

Как оформить передачу задатка?

Для этого существует несколько способов:

  1. Подписание предварительного договора. В соответствии со ст.429 ГК РФ, такая форма соглашения между субъектами допускается. Однако, согласно позиции ВАС, закреплённой в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа, задаток в этом случае необходимо расценивать как аванс, поэтому при несоблюдении обязательств последствия ч.2 ст.381 ГК РФ не применяются.
  2. Подписание основного договора. В тексте документа должен быть предусмотрен срок исполнения обязательств с обеих сторон, а также отдельное положение о задатке. Тем не менее, учитывая сложность сделки и необходимость сбора значительного объёма документов, этот способ – достаточно сложен.
  3. Подписание предварительного договора и соглашения о задатке. Оба документа помогут не только выразить намерения заключить сделку, но и грамотно оформить передачу денежных средств.
  4. Подписание соглашения о задатке. В этом случае денежные средства передаются под гарантию заключения договора в будущем, поэтому такая форма является наиболее простой и классической.

Резюме

Скачать образец договора задатка

Если Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич решили оформить сделку купли-продажи квартиры и закрепить свои намерения документально, им необходимо подписать соглашение о задатке.

Ни в коем случае не передавайте деньги под «честное слово», расписку, а также под видом долговых обязательств. Данные способы используют мошенники для обмана нерадивых граждан, и успехи просто ошеломительные.

Соглашение о задатке также может сопровождаться предварительным договором либо основным договором, но это необязательно.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источник: https://yakapitalist.ru/finansy/zadatok-za-kvartiru/

Способы обеспечения обязательств по сделке

Когда заключается договор между сторонами, участники договора надеются на обоюдное соблюдение условий договора.

Но на деле, нередко бывает так, что некоторые участники сделки безответственно относятся к своим обязательствам, поэтому, чтобы обезопасить себя и свои интересы нужно применять специальные способы их защиты.

Для этого в Гражданском кодексе РФ предусмотрены: поручительство, задаток, неустойка.

Самый предпочтительный способ, который поможет обеспечить выполнение обязательств — это залог.

В гражданском праве залог используют для гарантированного исполнения обязательств, заключается он в передаче должником кредитору денег или других ценностей, кредитор имеет первостепенное право исполнить своё требование из заложенных средств при неисполнении должником своих обязательств.

Например, ипотека – залог недвижимости, чаще всего используется банками для того, чтобы обеспечить возврат своих кредитных средств. Если заёмщик не выплатит кредит, его собственность, которую он оставил под залог, имеет право быть реализована.

С вырученных денег банк вычтет свои расходы, которые связаны с продажей имущества, высчитает проценты по кредиту, сам кредит, а сумму, которая останется, вернёт залогодателю.

Важно

Обеспечивать обязательства может не только недвижимость, но и любое имущество или право на имущество.

В том случае, если договор не предусматривает иных условий, требования по залогу удовлетворяются в том объёме, который предусмотрен на данный момент (с процентами, возмещением убытков, которые причинили просрочки исполнителя, неустойка и т.п.)

Неустойка (штраф, пеня) определённая законом или договором сумма денег, которую должник должен компенсировать кредитору в случае неисполнения или ненадёжного исполнения обязательств.

Штраф – денежное взыскание, метод материального воздействия на лиц, которые виновны в нарушениях определённых правил, в том числе и правил имущественного договора. Размер штрафа имеет окончательную величину.

Пеня – вид неустойки в гражданском праве. Исчисляется в процентах от размера неисполненного или ненадлежащим способом исполненного обязательства и насчитывается за каждый день просрочки.

Требуя уплатить сумму неустойки, кредитор не должен доказывать то, что ему был причинен убыток, необходим сам факт ненадлежащего исполнения своих обязательств должником.

Договор о неустойке нужно обязательно заключать в письменном виде, независимо от того, в какой форме заключался основной договор.

Договор о неустойке оформляется либо в виде отдельного документа, либо в виде отдельного пункта в договоре.

Не следует забывать о том, что уплата неустойки при ненадлежащем исполнении своих обязательств вовсе не освобождает задолжавшую сторону от исполнения обязательств по договору, если только законом не предусмотрены другие условия.

Следует помнить, что недействительность главного условия договора повлечет за собой аннулирование обеспечивающих его обязательств по сделке.

Это значит, например, что если договор оказывается недействительным, то и договоренность уплаты неустойки за просрочку внесения оплаты потеряет силу.

Договорённость об обеспечении выполнения обязательства никак не повлияет на действительность главного обязательства.

Задаток – денежные средства, которые выдаёт одна из сторон договора другой стороне в счет платежей, которые причитаются первой из сторон. Служит подтверждением того, что договор был заключен (и является средством, которое гарантирует его исполнение).

Совет

Гражданский Кодекс также подразумевает задаток в виде суммы денег, которая выдаётся одной из сторон договора в счёт платежей, которые эта сторона обязана другой, как доказательство того, что стороны заключили договор и доказательство гарантии исполнения обязательств по договору. Такое соглашение оформляется в письменной форме, так же, как и соглашение о неустойке.

Каким образом задаток гарантирует исполнение обязательств? В том случае, если сторона, которая выплатила задаток, в дальнейшем не придерживается условий, обозначенных договором, сумма денег остаётся у потерпевшей стороны.

Если сторона, получившая задаток не выполнила свои обязательства по договору, она обязуется вернуть сумму в двукратном размере. Виновная в убытке сторона обязана возместить его (убыток) в том случае, если договором не обусловлено других вариантов.

В том случае, если обязательства по договору не были выполнены по обоюдной договорённости сторон из-за возникших трудностей, которые сделали договор невозможным для исполнения, задаток возвращается предоставившей его стороне.

В отличие от задатка, аванс исполняет платёжную функцию, и если сделка расторгнута, он возвращается. Если возникают сомнения касательно того, является ли денежная сумма задатком (если не были составлены соответствующие бумаги), эта сумма считается авансом.

Поручительство – один из вариантов гарантирования исполнения обязательств. Сторона-поручитель берёт на себя обязательство перед стороной кредитором за выполнение должником своих обязательств (полностью или частично).

Поручительство часто используют для гарантированного исполнения обязательств. Поручительство часто используется банками, когда те предоставляют кредит под залог недвижимости или транспортного средства.

В соответствии с условиями договора по поручительству, поручитель возлагает на себя ответственность перед стороной, предоставляющей кредит, за надлежащее исполнение лицом, берущим кредит, своих обязательств. Иными словами, поручитель выступает в роли гаранта выполнения обязательств.

Если поручитель и должник не исполняют свои обязательства перед кредитором, то они несут обоюдную ответственность, кредитор может предъявить требования по погашению задолженности как к обеим сторонам (поручителю и должнику)одновременно, так и к каждой стороне отдельно.

Закон или договор могут предусматривать дополнительную ответственность со стороны поручителя. В том случае, если должник отказывается от исполнения возложенных на него обязательств, кредитор имеет возможность обеспечить исполнение своих требований за счет стороны поручителя.

Сторона поручителя ответственна перед кредитором в той же мере, что и сам должник. Учитывается и уплата процентов, и возмещение убытка.

Поручитель, со своей стороны, имеет право выдвигать возражения против требований кредитора, которые мог бы выдвинуть должник, даже если тот отказывается защищать свои интересы и признаёт долг.

Источник: https://legallib.ru/civillaw/sposoby-obespecheniya-obyazatelstv-po-sdelke.html

Задаток в сделках с недвижимостью

Обычной практикой при осуществлении сделок с недвижимостью является внесение покупателем некой денежной суммы, как подтверждения действительности намерения в дальнейшем купить понравившийся объект. Одной из возможных предоплат в сделках выступает задаток.

Законом задаток определен как денежная сумма, вносимая одной стороной (покупателем) другой стороне (продавцу) в счет частичного погашения будущего необходимого платежа, как доказательство намерения заключить соглашение и в целях обеспечения его практического исполнения. Отсюда следуют две полезные функции задатка: предоплаты и обеспечительной меры к принимаемому обязательству. Иными словами, внесенный покупателем задаток дает определенную гарантию, что будет намеченный результат сделки.
[toc]

Соглашение

Соглашение о задатке безотносительно его суммы всегда должно выражаться в письменной форме. Пренебрегать этим требованием не стоит. Закон гласит, что если письменность соглашения, обуславливающего передачу задатка, отсутствует, или есть иные сомнения относительно того, являются ли переданные деньги задатком, указанную сумму необходимо считать авансом.

Читайте также:  Налог на дарение в 2019 году родственнику и не родственнику: нужно ли платить, какой размер, процедура оплаты

В соглашении отражается сумма, передаваемая как задаток, данные паспорта лиц, задаток дающего и задаток принимающего, описание объекта, за который она передается, с указанием адреса, площади, этажа, количества комнат.

Указывается также цена недвижимого объекта в целом и срок, до которого стороны договорились заключить основной договор для купли-продажи.

Практика

На практике же необходимо написание продавцом (лучше собственноручно) еще и расписки, что от покупателя он принял как задаток деньги за продаваемую по такому-то адресу квартиру (иную недвижимость). Удостоверять нотариально или иным образом подписанное соглашение, обуславливающее задаток, не нужно.

Аванс и задаток — в чём разница

Если причины для срыва сделки возникли из-за вины покупателя, то задаточная сумма остается у продавца. Когда виновной за срыв сделки становится сторона-продавец, то покупателю ему придется вернуть удвоенный размер задатка. По этому принципу задаток отличен от аванса.

Форс мажор

Авансовый платеж подлежит возврату его внесшему лицу (покупателю) в ситуации срыва сделки, вне зависимости от виновности в этом конкретной стороны. Однако в соглашении, обосновывающем передачу задатка, не запрещено фиксировать и иные условия, о которых стороны сами договорятся.

Так, если стороны взаимно договорились, что сделку они заключать не будут, то задаток возвращается лицу, его внесшему. Это положение закреплено и в законе и трактовать его следует еще и так, что если купля-продажа сорвалась по объективным причинам, на которые ни одна конкретная сторона повлиять была не в силах, то задаток также возвращается покупателю.

Нюансы

Задаток, не смотря на казалось бы исчерпывающее его определение законом, обусловлен рядом нюансов.

В этой связи продажа недвижимости все чаще сопровождается обеспечительной мерой в виде аванса, но с дополнением его штрафными санкциями.

Ведь продавец, виновный в недостижении окончательного итога по сделке, может отказаться выплачивать двойной размер, и соответственно, это чревато долгим судебным разбирательством и тратой времени.

Но и с покупателем не все просто. Да, закон предполагает по общему правилу невозможность покупателя вернуть внесенный задаток, если на нем лежит вина за срыв запланированной сделки. Но есть судебные прецеденты, когда задаток все-таки подлежал возврату и объяснялось это следующей трактовкой норм закона…

Если предварительный платеж сделан, но по вине покупателя произошел срыв сделки еще до того, как стороны успели заключить основное соглашение (не предварительное) о купле-продаже, то переданная сумма служить обеспечением выполнения обязательства не может, так как если нет основного обязательства (или оно недействительно), то нет и его обеспечивающего обязательства. Соответственно, переданные деньги правильно считать авансом, но не задатком, и их нужно вернуть покупателю.

Обратите внимание

Задаток может быть подписан и удалённо, посредством электронной подписи. Это может быть удобно при временном отсутствии продавца по месту нахождения недвижимости. Например, если он переехал на ПМЖ в другой город и даже страну, а квартиру продать не успел и передал информацию об объекте риэлтерам.

Таким образом, хотя задаток и является довольно распространенным вариантом подтверждения намерений покупателя, относиться к нему следует с долей осторожности.

Видео

Источник: https://www.federalniy-zakon.ru/zadatok-v-sdelkax-s-nedvizhimostyu/

1.2 Проблемы использования задатка в современном гражданском праве

Как показывает практика, задаток активно применялся лишь при проведении публичных торгов, в том числе и в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. Но сегодня задаток стал чаще использоваться в самых различных вариантах. И здесь с сожалением приходится констатировать, что практическое востребование задатка тормозится его консервативной юридической конструкцией.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Сегодня эта конструкция не может отвечать потребностям современного гражданского оборота. На основании этого определения еще в советские годы были выделены функции задатка: платежная, доказательственная и обеспечительная.

Их анализ позволяет сделать несколько выводов.

1. Широко распространенное мнение о том, что с моментом выдачи задатка договор вступает в юридическую силу, противоречит ст. 448 ГК РФ и существенно сужает сферу применения задатка.

Известно, что задаток упоминается не только в параграфе 7 гл. 23 ГК РФ, но и в ст. 448 ГК РФ, которая предусматривает порядок организации и проведения публичных торгов. В соответствии с ее п. 4 участники торгов обязаны внести задаток предварительно перед проведением публичных торгов в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Доказательственная функция задатка здесь сводится лишь к процессуальному аспекту и никаким образом не связана с моментом заключения договора. То есть субъект, внесший задаток, вправе ссылаться на сей факт, если его вдруг не допустят к участию в проведении публичных торгов.

А вступление в юридическую силу договора, являющегося предметом торгов, обусловлено совершенно другими действиями. В первую очередь — это подписание участником, выигравшим торги, протокола о результатах торгов с их организатором. Более того, если объектом договора является недвижимое имущество, то договор вступит в силу с момента его государственной регистрации.

Важно

Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 2008. С. 188.

То же самое можно сказать в отношении задатка, используемого в предварительных договорах.

Доказательственная функция в этих случаях должна сводиться лишь к тому, чтобы использовать фактическое действие (акт передачи задатка) как одно из доказательств существования обязательства.

Сам законодатель предусматривает применение задатка (ст. 448 ГК), который, по сути, имеет аналогичную конструкцию, что и задаток, обеспечивающий предварительный договор.

2. Задаток как средство обеспечения обязательства не может считаться одновременно средством платежа.

Если проанализировать соотношение обеспечительной и платежной функций в динамике развития правоотношения, обеспеченного задатком, то выясняется, что эти функции являются потенциальными, а в реальном взаимодействии задатка и договора оказывается, что одна функция практически исключает другую. Сторона договора, виновная в его неисполнении, теряет сумму задатка, следовательно, нельзя рассматривать задаток как часть платежа, он уже трансформировался в штраф. И, наоборот, при исполнении обязательства задаток утрачивает обеспечительную функцию и трансформируется в авансовый платеж. Но это не значит, что у задатка отсутствует та или иная функция, просто одна из них оказалась невостребованной.

Практическое значение данного вывода связано с вопросом: когда реализуется платежная функция задатка и, соответственно, прекращается обеспечительная? Задаток как обеспечение может быть реализован только в случаях, когда контрагент воспользовался правом расторгнуть договор.

Это может произойти только в случаях существенного нарушения обязательства либо в случаях, прямо предусмотренных законом. Например, п. 2 ст.

328 ГК РФ предусматривает, что в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства в установленный срок сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Совет

То есть, если обязательство обеспечено задатком, то при отсутствии встречного исполнения контрагент имеет право привлечь нарушителя договора к ответственности, а именно: удержать задаток либо взыскать двойную сумму задатка, если нарушитель не сможет доказать отсутствие своей вины в неисполнении встречного обязательства.

Существуют и другие нормы, дающие право на односторонний отказ от договора, а, следовательно, на использование задатка в качестве формы гражданско-правовой ответственности. Например, п. 2 ст. 405 ГК РФ «если вследствие просрочки должника исполнение обязательства утратило интерес для кредитора»; п. 2 ст.

475 ГК РФ «в случае существенного нарушения требований к качеству товара»; п. 2 ст. 489 ГК РФ «при оплате товара в рассрочку». Последняя норма интересна тем, что законодатель проводит четкую грань (50% оплаченного товара), за которой задаток уже не может рассматриваться в качестве обеспечения, так как продавец не вправе расторгнуть договор, если, конечно, в самом договоре не предусмотрена такая возможность. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 2008. С. 191.

Во всех остальных случаях обеспечительная функция задатка может быть реализована, если виновная сторона договора вообще не совершила предусмотренного в договоре действия по исполнению обязательства либо допустила такие нарушения, что дает другой стороне право требования в судебном порядке расторгнуть договор и возместить свои убытки с учетом суммы задатка. Таким образом, в большинстве случаев задаток призван обеспечивать обязательство, если оно не исполнено в полном объеме.

Платежная функция задатка реализуется позже, когда стороны уже не могут расторгнуть договор, даже если он исполняется ненадлежащим образом. Добросовестный контрагент в этом случае также может потребовать возмещения убытков, но сумма задатка уже будет считаться частью платежа и ее нельзя будет востребовать в качестве штрафа.

3. Задаток, предусмотренный ст. 381 ГК РФ, не может в равной мере обеспечить обе стороны договора. Данный тезис касается, прежде всего, длящихся обязательств (подряд, поставка, аренда и т.д.).

Задаток не может обеспечить стороны в равной мере, если нарушение обязательства имело место, после того как стороны уже произвели частичное исполнение друг другу.

Здесь выясняется, что тот, кто получает задаток, обеспечен задатком в меньшей степени, нежели противоположная сторона, поскольку последний теряет лишь сумму задатка, а первый в случае аналогичного нарушения должен будет заплатить двойную сумму.

Обратите внимание

Таким образом, нарушается принцип экономического равенства сторон, который, без сомнения, заложен в механизме задатка. Универсальное свойство обеспечительной функции задатка состоит лишь в том, что «задаток, прежде всего, имеет целью предотвратить неисполнение договора». Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М.

, 2008. С. 203. Поэтому в длящихся обязательствах есть смысл применять так называемый односторонний задаток, который будет обеспечивать лишь одну сторону договора либо использовать «классический» задаток только при полном неисполнении обязательства со стороны контрагента. Если же обязательство было нарушено в процессе исполнения, то разумнее использовать иные меры, предусмотренные законодательством. А задаток при этом должен считаться авансом.

задаток удержание обязательство право

Источник: http://pravo.bobrodobro.ru/24573

Задаток как способ обеспечения исполнения предварительных договоров

(Волкова М. А.) («Юрист», 2011, N 22)

ЗАДАТОК КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ

М. А. ВОЛКОВА

Волкова Мария Александровна, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук, доцент.

Использование задатка как инструмента обеспечения исполнения обязательств является цивилизованным способом снижения предпринимательских рисков, использовать который возможно лишь при наличии высокой правовой культуры предпринимательского сообщества. В статье анализируются правовые вопросы использования задатка в качестве обеспечения исполнения предварительных договоров. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Читайте также:  Проверка квартиры на чистоту при покупке: как проверить самостоятельно

Ключевые слова: договор, задаток, обязательство, арбитражный суд, Гражданский кодекс.

Deposit as a means of security of execution of preliminary contracts M. A. Volkova

Use of deposit as an instrument of security of execution of obligations is a civilized means of reduction of entrepreneurial risks which can be used only in case of presence of high legal culture of entrepreneurial community. The article analyses legal issues of use of downpayment as a security of execution of preliminary contracts. The conclusions made in the article can be used in law-application practice.

Key words: contract, deposit, obligation, arbitrazh court, Civil Code.

Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств был известен еще римскому праву. Он рассматривался как денежная сумма или иная ценность, передаваемая одной стороной другой стороне в момент заключения договора. Уже в этот период ему были присущи функции, отмеченные впоследствии советской и российской гражданско-правовой доктриной.

Так, он выступал наглядным доказательством факта заключения договора, а также выполнял штрафную функцию, побуждая должника исполнить обязательство (arra poenalis).

Последняя выражалась в определенных негативных последствиях для сторон, нарушивших обязательство, обеспеченное задатком: должник, не исполнивший обязательство, терял задаток, а кредитор, отказавшийся исполнить договор, должен был возвратить задаток в двойном размере.

В последние годы в литературе развернулась широкая дискуссия о возможности применять задаток для обеспечения предварительных договоров. Так, ряд авторов считают, что включение задатка в качестве способа обеспечения в предварительный договор противоречит самой правовой природе задатка.

Причем в обоснование своей позиции они приводят одинаковые доводы, подчеркивая платежную функцию задатка, из которой вытекает, что им могут обеспечиваться только денежные обязательства. Так, А. Мазавина делает вывод о том, что «предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор.

Важно

Гражданский кодекс не предусматривает обязательств платежа по предварительному договору. Это говорит о том, что соглашение сторон о задатке на этапе предварительного договора не отвечает требованиям параграфа 7 главы 23 Гражданского кодекса, а уплаченная сумма задатком не является» . Схожая аргументация у Е. И. Мелихова и П. М.

Пермяковой: «…предварительный договор не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может.

Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен» . ——————————— Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2004; Мазавина А. Обеспечение предварительных договоренностей // Юридический справочник руководителя. 2007. N 11; Мелихов Е. И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4; Пермякова П. М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору // Российское право в Интернете. 2005. N 3. Мазавина А. Указ. соч. С. 37. Мелихов Е. И. Указ. соч. С. 55.

Такая позиция частично подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 12 марта 2010 г. N КГ-А40/14547-09 пояснил, что применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно.

При этом ФАС указал, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Похожие доводы привел в своем Постановлении от 21 ноября 2006 г.

по делу N Ф04-6926/2006(27635-А70-9) ФАС Западно-Сибирского округа. Суд указал, что в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне, выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах. В соответствии со ст.

429 ГК РФ предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор в будущем и не порождает имущественных (денежных) обязательств.

Совет

Исходя из соответствующего пункта предварительного договора, предусматривающего обязанность покупателя произвести оплату в счет причитающихся будущих платежей, суд признал наличие платежной функции, но не обеспечительной. Однако и в научной литературе, и в правоприменительной практике существует противоположная точка зрения. Так, М. Ф.

Ермошкина допускает применение задатка для обеспечения предварительных договоров. Правда, приведенная ею аргументация, на наш взгляд, представляется спорной — фактически она строится на отрицании существования у задатка доказательственной функции. Давая грамматическое толкование п. 1 ст. 380 ГК РФ, автор делает вывод о том, что задаток выдается: а) в счет причитающихся платежей по договору; б) в обеспечение исполнения договора . ——————————— Ермошкина М. Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды и сфера применения. М.: Статут, 2008. С. 142.

В то же время в данной норме указывается и на то, что задаток выдается в доказательство заключения договора.

Далее вышеприведенный автор задается вопросом: могут ли причитаться какие-либо платежи по договору, если заключение данного конкретного договора еще нужно доказать? По мнению М. Ф. Ермошкиной, ответ должен быть отрицательным.

На наш взгляд, заслуживает внимания аргументация, приведенная в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5 .

В резолютивной части было указано, что сторона соглашения, отказавшаяся от исполнения обязательства по заключению договора о передаче имущества, предусмотренного предварительным договором, обеспеченным задатком, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. ——————————— Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 1.

При этом суд пояснил, что доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца и покупателя, заключить основной договор — договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию. Такая позиция представляется нам более обоснованной. Действительно, п. 1 ст. 380 ГК РФ говорит о том, что задаток выдается в доказательство заключения договора и в счет причитающихся по договору платежей. Однако утверждать, что законодатель имел в виду лишь основные договоры, было бы неверным. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор является таким же соглашением, как и основной договор, к нему применяются все основные правила, установленные для гражданско-правовых договоров (за исключением специальных, установленных непосредственно в ст. 429 ГК РФ). Как справедливо указывает Е. А. Суханов, «предварительные договоры порождают конкретные гражданско-правовые обязательства и с этой точки зрения являются вполне «завершенными» и «окончательными» . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право» (том 3) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 143.

Нельзя согласиться с П. М. Пермяковой в том, что «сущность обязательств, порождаемых предварительным договором, заключается в их организационном характере» .

Обратите внимание

Предварительный договор порождает не просто обязанность заключить основной, но заключить его именно на таких условиях, которые указаны сторонами в предварительном соглашении.

Фактически само его существование (независимо от включения условия о задатке) выполняет доказательственную функцию, являясь доказательством заключения будущего основного договора.

Таким образом, стороны, включая в предварительный договор условие о будущих производимых платежах, указывают срок их возникновения либо осуществления. ——————————— Пермякова П. М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору // Российское право в Интернете. 2005. N 3. С. 33.

Неизбежность возникновения основных обязательств подтверждается возможностью применить п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении от заключения основного договора (а именно право в судебном порядке требовать заключения договора).

Косвенным подтверждением нашей позиции может служить и аргументация, положенная в основу Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2010 г. по делу N А41-8892/09.

Суд указал, что требования о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены, поскольку основной договор между истцом и ответчиком заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, следовательно, при прекращении обязательства вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Таким образом, не оспаривая саму возможность применения задатка к предварительному договору, арбитражный суд определял его сумму, руководствуясь ст. 416 ГК РФ. Представляется, что такая ссылка будет обоснована лишь в том случае, если обязательства действительно исполнить невозможно. Если же такая возможность сохранилась, правильнее будет говорить о применении п. 4 ст. 445 либо взыскании двойной суммы задатка вследствие неисполнения договора (в данном случае — предварительного).

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/b4563.html

Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы

Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы

2011-05-04 | 11:05:27

Задаток в сделках с недвижимостью: как защитить свои интересы

   Заключая любую сделку, стороны хотят иметь какую-то гарантию того, что обязательства будут исполнены в полном объеме. Самыми распространенными гарантиями являются неустойка, поручительство, залог и задаток. Все они относятся к способам обеспечения исполнения обязательств. Сегодня мы поговорим о задатке.

Что такое задаток

Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Условие о задатке должно быть выражено только в письменной форме. Это может быть отдельный документ, например соглашение о задатке. Наряду с этим допускается прописать условие о задатке и в тексте договора.

Особенно распространен задаток в сделках купли-продажи недвижимости.

Покупателя устраивает приобретаемое имущество, а продавца — сумма денег, которую хочет заплатить покупатель. Но купить недвижимость — не то же самое, что купить хлеб в магазине. Сделка не одномоментная и требует времени на оформление.

Важно

За это время как одна, так и другая сторона теоретически могут передумать участвовать в сделке. Стороны решаются прибегнуть к задатку: покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

 Задаток связывает стороны и гарантирует им определенные неудобства, которые они могут понести, если откажутся от сделки.

Что будет с задатком, если стороны передумают заключать сделку

Итак, продавец и покупатель договорились о продаже и даже составили договор, в котором упомянуто условие о задатке.

Если все пойдет по первоначальному плану, покупатель должен будет доплатить продавцу оставшуюся часть денег, а продавец — передать продаваемое имущество.

А вот если одна из сторон откажется от сделки, будут иметь место следующие последствия:

Читайте также:  Как правильно снять данные показаний с различных типов счетчиков электроэнергии?

— если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны.

То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток;
— если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В нашем случае, если продавец передумал расставаться с недвижимостью, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Совет

В этом и заключается обеспечительная функция задатка: стороны под страхом потерять деньги не должны отказываться от своих обязательств.

Если же стороны договора полюбовно договорились прекратить договорные отношения, то задаток возвращается покупателю.

На практике все происходит, как и написано выше.

Но, соглашаясь на задаток, стороны договора должны помнить о моменте заключения договора с недвижимым имуществом: в некоторых случаях, несмотря на соглашение о задатке, денежная сумма не может расцениваться как задаток.

Договор и задаток на примерах

Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если договор, в счет которого был внесен задаток, является заключенным.

Не все договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это право собственности на недвижимое имущество регистрируют во всех случаях, а договоры, предметом которых является недвижимое имущество, регистрируют лишь в ряде предусмотренных законом случаев.

Сделки (договоры), НЕ подлежащие регистрации:

 договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю;

— договоры мены объектов нежилого назначения; — договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года; — предварительные договоры; — брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению);

— договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).

Государственной регистрации подлежат следующие виды договоров:

— договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (в общем, купля-продажа жилых помещений);
— договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
— договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта);
— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
 договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года;
— договоры участия в долевом строительстве.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (согласия на заключение договора). Как правило, это выражается в подписании договора сторонами. Хотя в некоторых случаях в тексте договора может быть обозначен конкретный срок, когда договор вступает в силу и считается заключенным.

Ситуация с задатком на примерах

Допустим, продается гараж.

Продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что покупатель в счет исполнения своих обязательств по договору вносит продавцу задаток в размере 10% от стоимости гаража. До момента регистрации права собственности гаража покупатель решил отказаться от сделки, о чем известил продавца.

Гараж относится к недвижимому имуществу нежилого назначения, а это означает, что договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Такой договор считается заключенным и вступившим в силу с момента его подписания продавцом и покупателем. Таким образом, продавец имеет полное право не возвращать задаток.

А вот если продавец передумает продавать гараж, то покупатель имеет право потребовать задаток в двойном размере.

Рассмотрим другой пример. Продается квартира. Продавец и покупатель составляют и подписывают договор, в котором предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Деньги (задаток) переданы, но покупатель находит лучший вариант и отказывается от договора. Имеет ли право продавец оставить задаток себе?

Обратите внимание

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В рассматриваемом случае договор не был зарегистрирован, стороны только подписали его.

Это значит, что договор не является заключенным. И это говорит о том, что продавец не вправе оставлять задаток себе, у него попросту нет законных оснований для этого.

Если продавец откажется возвращать деньги добровольно, то покупателю следует обращаться в суд с исковым заявлением к продавцу.

Точно так же, если продавец передумывает продавать квартиру, а договор еще не зарегистрирован, то покупатель не вправе рассчитывать на двойную сумму задатка.

Использование материалов с сайта разрешено только с письменного разрешения администрации сайта «Breal»

Источник: http://RealBase.com.ua/articles/87.html

Задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

Важно

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства.

Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю.

Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Основная схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

  • Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
  • Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
  • Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

Совет

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.

Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ.

Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Путаница в законах или пробелы в праве

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

Обратите внимание

Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».

Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.

В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/zadatok_po_predvaritelnomu_dogovoru_kupliprodazhi_nedvizhimosti/12877

Ссылка на основную публикацию