Порядок оценки рыночной стоимости квартир и иной жилой недвижимости

Порядок оценки недвижимости в Крыму

Каким образом в Крыму производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости? Крымский эксперт оценщик дает подробное разъяснение!

Оценка рыночной стоимости недвижимости в Крыму является разновидностью оценочной деятельности, включающей в себя определение стоимости предмета оценки по отношению к оцениваемому объекту.

Проводится оценка в отношении жилых и нежилых помещений, коммерческой недвижимости, комнат, квартир, домов, земельных участков и производственных помещений.

Как проводится оценка жилой недвижимости в Крыму? В каких случаях в Крыму нужна оценка рыночной стоимости недвижимости?

Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях. Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:

  • при совершении каких-либо операций, тем или иным образом связанными с недвижимостью (покупка, продажа, дарение или обмен недвижимости);
  • для определения страховой суммы;
  • в случае оформления кредита под залог недвижимости;
  • при наличии судебных и имущественных споров;
  • для оформления прав наследования;
  • при оценке ущерба в случае стихийных бедствий и в прочих подобных ситуациях.

Отчет об оценке недвижимости в Крыму, составленный независимым оценщиком, имеет силу официального доказательного документа и может быть предъявлен как реальный аргумент, в том числе и в судебные органы для установления размера компенсационной выплаты.

Кто в Крыму проводит оценку?

Сегодня существует немало объединений и фирм, готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья.

Таковым может быть:

  • специализированное оценочное бюро;
  • независимый частный оценщик.

Независимо от того кто занимается оценкой стоимости жилой недвижимости в обязательном порядке он должен обладать разрешением на осуществление оценочной деятельности. Это подтверждает необходимую квалификацию и делает легитимным составленный ими отчет.

Методы оценки недвижимости в Крыму

Специалисты, осуществляющие оценку стоимости недвижимых объектов, используют несколько методов, несколько отличающихся друг от друга, в частности:

Сравнительный способ – предполагает изучение нескольких похожих объектов, стоимость которых уже известна. При этом сравниваются основные параметры предметов сравнения. Чем больше число объектов будет исследовано, тем более точной станет оценка.

Доходный подход – применяется относительно не часто и заключается в оценке рыночной стоимости на основе ожидаемых в будущем доходов.

Затратный метод – состоит из оценки стоимости всех затрат на обустройство объекта. При этом засчитывается стоимость всех расходных материалов.

Как рассчитать рыночную стоимость?

Оценка квартиры или иной жилой недвижимости в Крыму представляет собой частный случай оценки. В таких случаях в большинстве своем применяется рыночный метод оценки.

Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.

О предмете оценки собирается полнейшая и достоверная информация, которая затем подвергается тщательному анализу со стороны оценщика.

При оценке рыночной стоимости недвижимости в Крыму значение имеют следующие характеристики жилья:

  • месторасположение нахождения объекта;
  • отдаленность его от центра;
  • присутствие транспортного обеспечения;
  • основополагающие характеристики района;
  • наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
  • развитость инфраструктурной сети;
  • тип проекта здания;
  • год постройки;
  • этажность;
  • материалы стеновых перегородок и несущих стен;
  • благоустройство прилегающей территории;
  • присутствие мусоропровода и лифта;
  • текущее состояние помещения;
  • площадь помещения, общая и жилая;
  • расположение комнат, планировка; вид из окна и т.д.

На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости. Как итог деятельности оценщика представляется отчет об оценке с подписями и печатями ответственных лиц оценочной организации (ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности»).

В отчете необходимо наличие:

  • задания на оценку;
  • сопроводительного письма;
  • описания использованной методики и расчета определения стоимости;
  • копии лицензии оценщика;
  • копии полиса страхования ответственности;
  • сведений о квалификации задействованных специалистов.

В целом рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Рыночная стоимость жилого объекта недвижимости и его кадастровая стоимость — два совершенно разных понятия, которые отличаются друг от друга также, как различны рыночная и инвентаризационная стоимость недвижимых объектов. Кадастровая оценка проводится государством.

Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект. Разница между рыночной стоимостью и кадастровой может быть очень существенной.

Обусловлено это различием в методах оценки.

Определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.

При этом происходит статистическая обработка информации при использовании минимального перечня ценообразующих факторов. Для определения кадастровой стоимости проводится анализ факторов, способных повлиять на цену определенного объекта.

Обратите внимание

Далее оценивается степень их влияния на данный объект и выводится средняя стоимость за квадратный метр недвижимого имущества определенной группы. Путем умножения этой цены на количество метров выводится кадастровая стоимость.

При этом к одной группе объектов могут быть отнесены как скромная «хрущевка», так и квартира класса «люкс».

Как определить стоимость жилья в Крыму самостоятельно?

Можно оценить рыночную стоимость квартиры в Крыму и самостоятельно. Самый простой метод — это собрать информацию о схожих объектах, расположенную в СМИ и на Интернет-ресурсах. Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов.

Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.

Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.

Можно оценить минимальную и максимальную стоимость квадратного метра аналогичной недвижимости и все тем же способ умножения ее на количество метров объекта оценки определить диапазон рыночной стоимости квартиры или иной жилой недвижимости. 

Источник: http://xn--80adzit0cxa.xn--p1ai/poryadok-otsenki

Порядок проведения оценки недвижимости, оценка рыночной и ликвидационной стоимости, методы и подходы, особенности проведения, образец договора | Жилищный консультант

1699

Содержание статьи:

Оценка недвижимости

Когда перед собственником жилья встает вопрос о необходимости проведения оценки своей недвижимости, следует заведомо определиться, какой вид стоимости берется за основу. Существует несколько вариантов:

При проведении оценки недвижимости чаще всего практикуется определение рыночного показателя, поскольку он является наиболее вероятной ценой объекта на момент совершения какой-либо сделки с имуществом.

Выбор вида оценки происходит при наличии определенных оснований для ее проведения. К таковым можно отнести:

Оценка стоимости недвижимости — это определение его текущей рыночной стоимости на основании имеющейся документации, состояния помещения и месторасположения. Процедуре подлежат отдельные квартиры, помещения коммунального типа, долевая собственность.

Важно

Законом допускается самостоятельное проведение оценки имущества, однако существует опасность отсутствия беспристрастной оценки. Чаще всего владельцы недвижимости непроизвольно завышают или занижают стоимость имущества, в результате чего оценка не является точной и вызывает недоверие со стороны других участников сделки.

Чтобы избежать подобной проблемы и получить независимую оценку, собственнику лучше всего обратиться к профессионалам. В настоящее время очень много специализированных компаний, занимающихся подобной деятельностью. Метод работы у всех одинаковый, поэтому единственное, на что следует обратить внимание при обращении, — это наличие лицензии и отзывы других клиентов.

Договор на проведение оценки недвижимости

Оценка недвижимости проводится на договорной основе. Собственник обращается к исполнителю за услугой и между ними заключается соглашение. Законом предусмотрена только письменная форма документа с указанием следующих обязательных пунктов:

  1. Цель оценивания.
  2. Объект оценки, его полное описание и классифицирование по типу.
  3. Вид стоимости, относительно которого и будет проводиться оценка.
  4. Данные заказчика и исполнителя, а также их права и обязанности.
  5. Оценочные стандарты.
  6. Дата выполнения оценки.

Срок действия договора ограничивается временем проведения работ.

Для оценки потребуется определенный перечень документов:

  • техническая документация из БТИ, где обозначены все технические параметры жилплощади;
  • паспорт владельца;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь;
  • другие личные документы при необходимости (свидетельство о рождении (смерти), акт о заключении брака (о разводе));
  • информация о наличии обременения, если такие имеются.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора на проведение оценки недвижимости].

Порядок проведения оценки

Методы определяют порядок проведения оценки недвижимости. Различаются такие этапы работ:

  1. Собственник жилья выбирает исполнителя работ и заключает с ним соглашение.
  2. Владелец подготавливает список необходимых документов, включая техпаспорт из БТИ, и приглашает оценщика осмотреть квартиры.
  3. Получив все необходимые данные, специалист производит мониторинг рынка и определяет предварительную стоимость похожей недвижимости.
  4. После этого учитываются все преимущества и недостатки имущества, отчего и варьируется цена квартиры.
  5. В заключение оценщик составляет отчет, где указывает рыночную цену жилплощади и передает ее заказчику.

Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке недвижимости – это письменный документ, который является результатом деятельности оценочной компании. В отчете должны содержаться все первоначальные данные о помещении, описание процесса анализа, используемые методы и результат оценки в виде конкретной стоимости.

К отчету прикладываются фотографии, зарисовки, карты, документация на квартиру и другие документы, имеющие отношение к помещению. Иногда в конце имеется словарь употребляемых терминов.

На усмотрение оценщика в отчете могут иметься некоторые допущения, не имеющие под собой фактических оснований, однако оказывающие существенное влияние на итоговую стоимость жилья. Законом предусмотрена только письменная форма документа.

Помимо указанной информации в отчете должны присутствовать следующие моменты:

  • Дата составления.
  • Основание для проведения оценки.
  • Данные об оценщике: адрес, наличие лицензии, ее реквизиты.
  • Описание объекта недвижимости.
  • Стандарты оценки.
  • Перечень документации, использованной для проведения оценки.

Документ подписывается оценщиком, прошивается и заверяется печатью организации. Дополнительно прикладывается сопроводительное письмо, где указываются все данные об оценщике: квалификация сотрудников, сертификация оценки.

Если относительно содержания отчета у заявителя имеются претензии, то решить вопрос корректировки можно в досудебном порядке, либо путем обращения в суд.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец отчета об оценке квартиры].

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку оценки недвижимости

Пример по порядку оценки недвижимости

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд выводов:

  1. Экспертная оценка имущества требуется при наличии особых причин.
  2. Собственник имущества может заказать такую услугу у профессионалов, а может провести самостоятельно.
  3. Особенность проведения самостоятельной оценки заключается в вероятности личного влияния собственника имущества на результат.
  4. Сотрудничество собственника с оценочной компанией происходит на договорной основе. В документе прописываются все важные моменты проведения процедуры.
  5. Законодательством предусматриваются определенные этапы проведения работ.
  6. В результате владелец квартиры получает итоговый отчет с указанием рыночной стоимости имущества.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/poryadok-provedeniya-ocenki-nedvizhimosti/

Оценка объектов недвижимости в 2019 году: что нужно знать

Время чтения: 12 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене.

Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.

Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Читайте также:  Аренда земельного пая: порядок аренды, договор (образец), как расторгнуть договор

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti.html

    Что влияет на стоимость и цену услуг по оценке объектов недвижимости? Сколько стоит оценка квартиры?

    Ситуации, когда необходимо оценить стоимость недвижимого имущества, возникают чаще всего независимо от воли владельцев.

    Вступление в наследство, оформление ипотеки, получение кредита в банке, разрешение имущественных споров – вот неполный перечень случаев, когда приходится искать экспертов.

    Совет

    О примерных расценках и возможности сэкономить на экспертизе пойдет речь в статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

    Какие объекты подлежат оценке

    К независимой экспертизе чаще всего прибегают при оценке следующих категорий объектов:

    1. Жилая недвижимость: квартиры, частные дома, коттеджи, загородные домовладения. При решении споров о наследовании эксперт установит реальную рыночную стоимость долей в квартире. Прибегают к процедуре также при необходимости покупки-продажи, сдачи помещения в аренду, оформлении в качестве залога.
    2. Объекты незавершенного строительства: жилые и офисные здания, спортивные объекты, мосты и тоннели. Оценивают такого рода недвижимость в случаях оформления залога, страхового полиса, постановки на баланс предприятия, приватизации владений.
    3. Коммерческая недвижимость: складские помещения и ангары, офисы и производственные корпуса, автозаправочные станции. К этой категории относится недвижимость, способная выступать в качестве инструмента для зарабатывания денег.

    Из чего складывается цена

    Итак, цена услуги по оценке недвижимости зависит от нескольких параметров:

    • региона и населенного пункта, где производится процедура, удаленности объекта от места нахождения эксперта;
    • площади земельного участка и величины строений расположенных на ней;
    • вида разрешения на использование земли;
    • инстанции, для которой необходим документ;
    • квалификации оценщика. Чем выше категория специалиста, тем дороже стоимость его услуг.

    Совет эксперта: Прежде чем обращаться к специалисту, определите тип необходимой услуги, а потом примеряйтесь к стоимости услуг по оценке квартир или другой недвижимости.

    1. Оценка рыночной стоимости недвижимости.
    2. Оценка недвижимости по кадастровой стоимости.

    В первом случае обращайтесь к эксперту из СРО (саморегулирующейся организации), за отчетом о кадастровой стоимости придется обращаться в ЦТИ (Центр технической инвентаризации).

    Сколько стоит оценка недвижимости?

    Цена услуги по оценке квартиры или других объектов жилья у независимых экспертов отличаются ненамного, в среднем по стране варьируются в диапазоне от 2 500 до 25 тысяч рублей.

    В каждом регионе возможны отклонения по отдельным позициям.

    Цены по отдельным городам и регионам России представим в таблицах.

    Москва

    Вид работы по оцениванию рыночной стоимости (объект, особенности) Стоимость, рубли
    Квартира, комната, для нотариуса, органов опеки (без осмотра) От 2 000
    Квартира (с осмотром) От 3 000
    Элитное жилье От 4 000
    Земельный участок, для наследства От 3 000
    Дом с участком От 4 000
    Некоммерческая недвижимость Менее 100 кв м – от 6 000Менее 200 кв м – от 8 000Менее 500 кв м – от 12 000Более 500 кв м – по договоренностис исполнителем
    Доставка отчета 300 рублей

    Санкт-Петербург

    Вид работы по оцениванию рыночной стоимости (вид, особенности) Стоимость, рубли
    Квартира, комната, доля в квартире ( без выезда) 3 000
    Квартира, комната, доля в квартире ( с выездом эксперта) 4 500
    Нетиповое жилье 5 000
    Земельный участок (без выезда) 3 000
    Земельный участок (с выездом) 5 000 – 10 000
    Коммерческие (нежилые помещения, с выездом) 12 000

    Обратите внимание, вся процедура обычно занимает 2-3 рабочих дня.

    В случае необходимости срочного оформления документов, заказчику придется найти оценщика, предоставляющего услуги ускоренной оценки. Доплата при получении отчета в течение одного рабочего дня составит 30-50% от суммы стоимости работы.

    Регионы РФ

    В регионах стоимость услуг по оценке недвижимости уменьшается, частично зависит от платежеспособности населения и востребованности процедуры. Начинаются расценки, как правило, с суммы 2 000 рублей.

    Каковы этапы проведения процедуры

    1. Подготовка пакета документов.
    2. Обсуждение стоимости услуги, определение времени, удобного для осмотра объекта оценщиком.
    3. Подписание договора на выполнение работы и сдача ксерокопий документов.

    4. Выезд эксперта с целью осмотра состояния объекта.
    5. Подготовка отчета в течение обговоренного срока.
    6. Оплата услуги, подписание акта выполненных работ, получение отчета об экспертной оценке рыночной стоимости.

    Квартира

    Независимая экспертиза стоимости квартира квартиры может проводиться тремя способами. Но в реальности сводится к простому алгоритму: вы собираете пакет документов, оценщик приезжает по адресу, фотографирует помещение.

    Сколько стоит оценка квартиры? Через несколько дней вы получаете отчет, затратив при этом сумму от 2 00 до 4 00 рублей. Большую сумму придется платить только владельцам элитного жилья.

    Дом

    Оценка частных домовладений, в отличие от отдельных квартир, предполагает определенную специфику. Заключается она в необходимости проводить экспертизу стоимости земли под домом.

    На стоимость услуги напрямую будет влиять удаленность участка от СРО, площади земельного участка, необходимости его дополнительной оценки. Сколько стоит оценка дома? Диапазон стоимости услуги большой: от 2 000 (за частный домик в городской черте, без учета стоимости земли) до 8 000 рублей (за дачный участок на удалении 100 км от города, вместе с землей).

    Земля

    Оценивать стоимость земли наиболее сложно. Эксперту необходимо учесть большое количество факторов:

    • категория земли, ее целевое назначение, вероятность изменения параметров;
    • площадь, расположение, удаленность от населенных пунктов, рельеф;
    • наличие коммуникаций, развитости инфраструктуры;
    • экологическое благополучие местности.

    Поэтому стоимость услуги по оценке земельного участка стоит дороже и начинается от суммы в 4 000 рублей.

    Коммерческая недвижимость

    Видовое разнообразие объектов коммерческой недвижимости велико, поэтому в каждом отдельном случае обращайтесь к эксперту, он назовет конкретную сумму.

    Проведение бесплатной процедуры по оценке недвижимости

    Если возникла необходимость продажи квартиры, то прикинуть ее стоимость вы можете самостоятельно и бесплатно.

    Для этого вы можете воспользоваться Интернет-ресурсами, которые предоставляют услуги онлайн-калькуляторов.

    В основу программы заложены поправочные коэффициенты, используемые специалистами по оцениванию недвижимости.

    Вам придется указать следующие сведения:

    • количество комнат, общую площадь;
    • район, удаленность от остановок транспорта;
    • тип дома, этажность;
    • состояние жилья.

    Учитывайте, что погрешность расчетов может состоять до 10% в сторону увеличения или уменьшения цены объекта.

    Лайфхак: приобретая квартиру по ипотечному кредиту, уточните у банковского служащего, за чей счет проводится независимая экспертиза стоимости недвижимого имущества. Чаще всего банки проводят процедуру оценки за свой счет.

    Оценка жилья недорогая и доступная услуга, поэтому в случае возникновения необходимости проведения обязательно обращайтесь к независимому эксперту из СРО. Он быстро, грамотно и качественно проведет процедуру.

    Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/stoimost-uslug.html

    Оценка рыночной стоимости недвижимости: зачем и кому это нужно?

    Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.

    Оценочная деятельность, регулирование

    Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским, Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

    Оценка недвижимости

    Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.

    Какие объекты оценивают

    Оценить можно:

    • земельные участки;
    • жилые и нежилые здания;
    • сооружения;
    • жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
    • частные дома;
    • имущественные комплексы;
    • и т.д.

    Кто может оценить недвижимость

    Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».

    Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.

    Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.

    Для чего нужна оценка

    Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:

    • если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
    • если надо знать реальную цену объекта;
    • если нужна стоимость подаренной недвижимости;
    • для определения стоимости при банкротстве;
    • для оспаривания кадастровой стоимости;
    • и в иных ситуациях.

    В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.

    Оценка квартиры

    Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.

    Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.

    Процедура оценки

    Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

    Условия предоставления услуг

    При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

    • цель установления стоимости;
    • требующиеся от заказчика документы;
    • если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
    • дата осмотра квартиры;
    • срок выполнения работ;
    • стоимость и порядок расчетов.

    Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.

    При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.

    Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.

    К ним относятся:

    • правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
    • техническая документация на квартиру (техплан);
    • разрешение на перепланировку (если она выполнена).

    Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.

    Осмотр

    Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

    • уточняет тип планировки, площади всех помещений;
    • сверяет фактическую планировку с проектной;
    • проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
    • определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
    • наличие балкона/лоджии;
    • наличие лифта;
    • иное.

    Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

    Камеральные работы

    Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

    Подходы оценки

    Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:

    • затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
    • подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
    • сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.

    Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.

    В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.

    В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.

    Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

    Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.

    Отчет об установлении рыночной стоимости

    Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.

    Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.

    Титульный лист отчета

    Лицевая сторона отчета содержит:

    • наименование отчета, его номер (при наличии);
    • указание исполнителя и заказчика;
    • дату и место оценки;
    • дату составления отчета.

    Оглавление

    В оглавлении по порядку перечислены разделы и параграфы, вошедшие в отчет.

    Сопроводительное письмо заказчику

    Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:

    • о завершении работ по договору на оказание услуг;
    • о выводах о стоимости квартиры;
    • об условиях использования частей отчета;
    • о примененных подходах;
    • об исходных данных, которые не перепроверялись.

    Основные факты и выводы

    В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.

    Задание на оценку

    Раздел содержит:

    • основание для проведения оценки (договор);
    • вид права на квартиру (собственность);
    • данные об обременениях права;
    • цель (определение рыночной стоимости);
    • назначение (например, оценка предмета залога);
    • предположительное использование результатов;
    • вид определяемой стоимости (рыночная);
    • дата оценки;
    • срок оказания услуги;
    • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

    Заявление о соответствии

    Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.

    Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.

    Содержание и объем работ, использованных при оценивании

    Дается краткое описание этапов проведения оценки.

    Сведения о заказчике и об оценщике

    О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.

    Об оценщике указывается:

    • ФИО, ИНН, категория оценщика;
    • реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
    • реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
    • сведения о страховании профессиональной ответственности;
    • стаж работы в оценочной деятельности.

    Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.

    Применяемые стандарты

    В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.

    Процесс

    В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.

    Анализ объекта и его окружения

    Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:

    • итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
    • обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
    • анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
    • краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
    • фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.

    Выбор и обоснование подходов оценки

    Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.

    Сравнительный подход

    Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:

    • местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
    • типу дома;
    • планировке;
    • состоянию;
    • и т.д.

    Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.

    Заключение о стоимости

    После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

    В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

    Приложения

    Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.

    Состав прилагаемых документов:

    • правоустанавливающие документы заказчика;
    • технические документы на квартиру;
    • документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
    • документ о членстве в саморегулируемой организации;
    • страховой полис;
    • прочие, которые стороны посчитают обязательными.

    Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.

    Расчеты

    Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.

    После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.

    Использование отчета

    При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

    Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.

    Источник: http://novostroyki.guru/stati/nedvizhimost-opredelyaem-rynochnuyu-stoimost/

    Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости

    В статье рассматриваются применение трех подходов к оценке стоимости недвижимости для целей продажи жилой недвижимости. Данная деятельность применяется, когда имущество вовлекается в гражданский оборот. Иначе говоря, когда недвижимость продается, покупается, дарится, наследуется, вносится в залог.

    Регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки.

    Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    Согласно ст.

    Обратите внимание

    3 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

    Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • платеж за объект оценки выражен в денежной форме [2].

    В соответствии с ГК РФ ст.130 к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

    Согласно ст.

    4 настоящей статьи, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).

    Согласно ст.

    5 настоящего закона к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты и их совокупность, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имуществаправа требования, обязательства (долги), работы, услуги, инфорация, иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [1].

    Из Федерального Стандарта Оценки № 1 выделим следующее: к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

    При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

    Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    Важно

    Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    Также выделим из данного ФСО подходы к оценке стоимости недвижимости:

    Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

    Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

    Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [3].

    Из Федерального Стандарта Оценки № 2:

    При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

    • рыночная стоимость;
    • инвестиционная стоимость;
    • ликвидационная стоимость;
    • кадастровая стоимость [4].

    Для изучаемого нами объекта мы будем определять «рыночную стоимость» всеми тремя подходами оценки, но основным будет «сравнительный подход» с применением подборки аналогов данной недвижимости.

    Изучаемый объект: дом 148 м2 на участке 3,5 сот.

    Используя сайт Avito.ru приведем несколько примеров аналогичных объектов:

    • Аналог №1: Дом 146 м2 на участке 5 сот. — 4 500 000 руб. (30821,18 руб. за м2);
    • Аналог №2 : Дом 122 м2 на участке 5 сот. — 3290 000 руб. (26967,21 руб. за м2);
    • Аналог №3: Дом 110 м2 на участке 5 сот. — 4 095 000 руб. (37227,27 руб. за м2) [6].

    Итог: средняя рыночная стоимость 1 м2 дома (коттеджа) площадью от 110 до 146 м2 равна 31671,89 руб.

    Источник: https://novainfo.ru/article/14886

    Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

    Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

    Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

    И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

    Что такое рыночная стоимость недвижимости?

    Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

    На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

    Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

    Сравнительный метод

    Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

    Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

    По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

    Плюсы метода:

    • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
    • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
    • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

    К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

    Затратный метод

    Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

    Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

    И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

    Совет

    К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

    Плюсы метода:

    • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
    • Отлично подходит для:
      • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
      • технико-экономического обоснования нового строительства.

    Методика расчета:

    1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
    2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
    3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
    4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
    5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

    Доходный метод

    Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

    Методика расчета:

    1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
    2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
    3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
    4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
    5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

    Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

    • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
    • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
    • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

    Факторы, влияющие на рыночную стоимость

    Местоположение

    Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

    Качество инфраструктуры

    Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

    Транспортная доступность

    Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

    Размеры объекта

    Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

    Состояние недвижимости

    Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

    Общая конъюнктура рынка

    Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

    Процедура оценки

    Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

    Например:

    • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
    • Хотите застраховать объект недвижимости.
    • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
    • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
    • Вступаете в права пользования или наследства.

    Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

    Пять этапов оценки недвижимости

    1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
    2. Подписание договора.

      На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

    3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

      Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

    4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

    5. Составление и сдача отчета заказчику.

    Какие документы понадобятся для оценки?

    1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
    2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
    3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

    Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

    Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

    Кадастровая стоимость

    Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

    КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

    Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

    Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

    По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

    Ликвидационная стоимость

    Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

    Методы оценки ликвидационной стоимости:

    1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
    2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

    Инвентаризационная стоимость

    Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

    Восстановительная стоимость

    ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
    Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

    Балансовая стоимость

    Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

    Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

    Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

    Инвестиционная стоимость

    Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

    В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

    Вместо вывода

    Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

    Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

    А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

    Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Ссылка на основную публикацию