Проверка квартиры на чистоту при покупке: как проверить самостоятельно

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Проверяем продавца квартиры

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП).

Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Обратите внимание

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

  • Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ. Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
  • Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
  • Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
  • Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
  • Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

  • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
  • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Проверяем квартиру

  • Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
  • Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы. Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
  • Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
  • Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут: Купили квартиру с долгами по ЖКХ
  • Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно оспорили кадастровую стоимость и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
  • Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов, а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие». Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».

Из судебных решений можно узнать, например:

  1. о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
  2. о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
  3. о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
  4. о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
  5. о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
  6. о вселении и выселении жильцов;
  7. о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность.

Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя.

Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

  • Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.
  • Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

  • Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
  • Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
  • Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
  • Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
  • Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.
Читайте также:  Аренда земли под ижс: можно ли в 2019 году совершить выкуп участка земли из аренды в собственность, как правильно оформить

3 полезных источника информации о покупаемой квартире

  • Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
  • Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
  • Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?

Откажитесь от сделки, если:

  • продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
  • личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
  • продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
  • у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
  • продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.

В тему:
Конституционный суд: честные покупатели квартир имеют право на компенсацию от государства при признании сделки недействительной
Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Статья с сайта «Вести права» — правовые решения и советы юриста

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

Источник: https://vestiprava.com/stati/proverka-kvartiri-pokupka.html

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

источник фото: holmogori.ru

Квартира является дорогостоящим приобретением, а ее покупка — выгодным и простым для мошенников способом обогащения. Чтобы не попасться не удочку недобросовестных продавцов и не понести финансовые потери, до момента сделки необходимо проверить объект недвижимости на предмет юридической чистоты. 

Где и как проверить квартиру?

Проверку недвижимости можно провести, обратившись к специалистам. Правда, в этом случае придется потратить дополнительные средства. Если переплачивать за профессиональное содействие нет желания, в качестве альтернативы можно заказать выписку из ЕГРН на сайте онлайн сервиса Rosreestr.net, переход на который можно осуществить, кликнув по ссылке https://rosreestr.net.

Выписка из ЕГРН, предоставляемая сотрудниками сервиса, является официальным документом, заверенным печатью Росреестра.

Такая бумага содержит данные о регистрации объекта недвижимости, владельце, прописанных жильцах и прочих важных моментах.

Поэтому заказчик, получивший на руки выписку с требуемым объемом информации, обеспечивает процесс сотрудничества с противоположной стороной максимальной прозрачностью и ограждает себя от возможных рисков. 

Выписка из ЕГРН, заказанная здесь https://rosreestr.net/kak-zakazat-vipisku-egrn, может использоваться не только до момента покупки жилья, но и после проведения сделки, при необходимости обращения в суд.

Как заказать выписку?

Чтобы заказать выписку, достаточно проделать несколько несложных действий:

  1. Введите кадастровый номер объекта в пустующее окошко электронной формы (вместо номера допускается введение адреса).
  2. Укажите адрес электронной почты, на который впоследствии будет отправлен готовый цифровой документ.

Помимо этого заказчику также придется выбрать требуемый вид выписки, которая будет подготовлена специалистами. 

Используя электронную форму заявки, клиент сервиса может заказать выписку не только для квартиры, но и для других недвижимых объектов.

Помимо выписки для квартиры клиент может провести проверку других объектов. К примеру, для проверки земельного участка можно воспользоваться электронной формой, представленной на этой странице https://rosreestr.net/proverit-uchastok. 

Как скоро будет готова выписка?

Сервис ценит время клиентов, поэтому проводит рабочие действия с высокой скоростью. Если у конкурентов процесс оформления и выдачи выписки занимает 2-4 дня, то в Rosreestr.net на проведение аналогичного мероприятия уйдет всего лишь 2-3 часа, что очень удобно для имеющих дефицит свободного времени заказчиков. 

Получить больше информации об условиях сотрудничества, стоимости услуги, особенностях оплаты и прочих моментах можно, связавшись с представителем сервиса. 

Новости на Блoкнoт-Таганрог

Источник: http://bloknot-taganrog.ru/news/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-na-yuridiches

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке, как сбить цену при покупке квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

16 просмотров

Снизить цену при покупке квартиры можно, зная некоторые нюансы подготовки к переговорному процессу. В стоимости жилья всегда есть некий «задел», на который продавец может снизить цену.

Важно

Нужно подготовиться к тому, что бороться за снижение цены квартиры придется в одиночку. Ведь это невыгодно и для продавца, и для риелтора.

Успех мероприятия зависит от весомости приведенных аргументов в пользу уменьшения стоимости жилья.

Ревизия кошелька

К моменту поиска квартиры покупатель должен четко знать, какой суммой он сможет оперировать. Средства на жилье формируются из:

  • наличности;
  • банковского займа;
  • частично — маткапитала.

Если планируется взятие квартиры в ипотеку, будет не лишним заранее посетить кредитно-финансовую организацию и удостовериться в том, что кредит выдадут.

Зная бюджет, можно приступать к поиску объекта в объявлениях о продаже квартиры на вторичке. Первая трудность, с которой придется столкнуться — отсутствие предложений от первого лица. По счастливой случайности можно «наткнуться» на собственника, но чаще к сотрудничеству приступает риелтор.

Риелтор действует в угоду продавцу. Он прилагает усилия, чтобы склонить собственника к сотрудничеству, обещая отстаивать его интересы. Цель работы риелтора — получить прибыль путем продажи квартиры подороже.

Если не удается заниматься подбором вариантов самостоятельно, покупатель может поручить это риелтору, действующему в его интересах. Однако не стоит озвучивать, какая конкретно сумма денег может быть потрачена. Информацию нужно дозировать, объявив минимальный предел цены.

Снижение реальной цены или уловка маркетологов?

Передавая бразды правления продажей квартиры риелтору, собственник надеется, что сделка будет проведена максимально быстро.

Для ускорения процесса реализации уже на стадии размещения объявления опытный агент использует методы психологического воздействия на покупателя. Один из них — указание на возможность торга.

Если в объявлении указано «торг» или «торг уместен», это намек на возможность получить «скидку», а уступка в 1-3% при стоимости недвижимости от 5 млн. руб. — весьма существенная сумма.

Совет

Покупатель должен учесть нюанс: если жилье продается с 2014-2016 г., то цена на него непомерно завышена.

Именно в этот период стоимость недвижимости была необоснованно взвинчена, а понизить ее согласно изменившимся условиям рынка собственники не захотели.

Вот и стоят эти квартиры с пометкой «торг», хотя в реальности их цена должна быть на 10-15% ниже. Как правило, введя ценовое ограничение при просмотре объявлений, покупатели даже не видят такие предложения.

Согласно статистическим данным, около 85% сделок по продаже недвижимости в Москве проходят с применением дисконта. В среднем скидки составляют 3-13% в зависимости от региона продажи. Чем ближе к столице, тем ниже скидка.

В некоторых регионах торг идет не в процентах от цены, а в денежной сумме. Такая ситуация наблюдается в городах северо-западной части России. Так, на «однушки» можно получить скидку 50-100 тыс. руб., а на «трешку» — около полумиллиона.

Максимальный размер скидки составляет 20-25% от стоимости квартиры, но это редкость. «Скинуть» цену на квартиру жильцов вынуждают жизненные обстоятельства.

Итак, что нужно уяснить при покупке квартиры: получить скидку удастся, если продавец поставил адекватную цену, но слегка завышенную, предполагая возможность торга. Если же человек давно продает квартиру, изначально им купленную по завышенной цене, он будет упорно реализовывать ее за стоимость, не ниже покупной. Просить его о снижении цены до среднерыночного уровня бессмысленно.

Сбиваем цену квартиры правильно

Снизить цену квартиры на вторички можно только общаясь непосредственно с продавцом. При этом важно найти убедительные аргументы, которые не возымеют обратный эффект.

Аргументы в пользу снижения цены квартиры

Обоснованность каждого слова — залог успешных переговоров. Как показывает практика, продавец снижает цену на квартиру в следующих случаях:

  1. Неузаконенные изменения. Тут главное — проявить внимательность и не стесняться попросить кадастровый паспорт на объект, пройтись по квартире и проверить целостность несущих стен, межкомнатных перегородок. Все неучтенные изменения грозят внесением штрафа или восстановлением первоначального состояния, а это веский повод потребовать скидку. Ведь сумма, которую придется затратить на оформление документов согласно фактическому состоянию квартиры — от 20 тыс. руб., а значительные изменения обойдутся в 50-100 тыс. руб. И это без учета затрат времени и нервов.
  2. Есть предложение аналогичной квартиры за более низкую цену. Если покупатель предоставит сведения о том, что в том же районе продается квартира в аналогичном состоянии, с такой же квадратурой, планировкой и прочими параметрами, но по более низкой цене, шансы на получение дисконта возрастают. На переговоры нужно прийти со списком аналогичных предлагаемых объектов. Так продавец поймет, что покупатель не блефует, и начнет торг.
  3. Указание на несоответствие данных в объявлении реальной картине. Внимательный покупатель должен обратить внимание на квадратуру жилья, планировку. Если, например, в объявлении указано, что жилая площадь 80 м2, а в реальности — 75 м2, реально получить скидку.
  4. Отсутствие или удаленность объектов инфраструктуры. Зачастую в объявлениях указывают: «школа, садик рядом», «до метро 5 минут ходьбы», «рядом парк, магазин». Такие ремарки привлекают внимание покупателя, но нужно все проверить лично. Не поленитесь пройтись по району, посмотреть, действительно ли рядом школа, детский сад, больница, магазин, какова транспортная развязка. Если реальные данные не соответствуют написанному, можно смело говорить о снижении цены на квартиру.
  5. Ненужная меблировка. Если покупатель продает квартиру с мебелью, которая покупателю не по вкусу, можно попросить вывезти неугодное движимое имущество и попросить снизить стоимость квартиры.
  6. Приемлемая альтернатива. Что, если предложить продавцу положить часть вырученной суммы в банк под проценты? Так, вместо долгих поисков покупателя, он сможет сразу распорядиться суммой, и не только окупит скидку, но и приумножит состояние.
  7. Плохое качество ремонта. Порой приятная расцветка обоев, свежее напольное покрытие — ретушь серьезных проблем. Пестрые цвета мешают рассмотреть неровность стен, а яркий кафель в ванной отвлекает внимание от старой сантехники. Будьте внимательнее, не пропустите изъяны.
  8. Удручающий вид из окна, недостаток (избыток) солнечного света.
  9. Негативные реплики, недовольство соседей. Если выяснится, что этажом выше живет мальчик скрипач, за стенкой — многодетная семья, а в 12 ночи стабильно слышно, как самолет идет на посадку, не сомневайтесь — квартира упадет в цене. Но откуда получить такую информацию? Конечно от соседей. А если еще все произойдет в присутствии хозяина, последний будет обескуражен и готов на уступки.
Читайте также:  В чем разница между понятиями "прописка" и "регистрация", чем отличается временная регистрация от постоянной?

Прибегать к обоснованию скидки не стоит, если продавец выражает готовность продать квартиру. Такое бывает, если потенциальный собственник «приглянулся» хозяину, и последний действует интуитивно: сам ускоряет продажу, поддерживает торг.

Что можно предложить продавцу, чтобы он почувствовал выгодность и безопасность сделки:

  • произвести расчеты с использованием банковской ячейки;
  • предоставить помощь с переездом;
  • подождать, пока прежние жильцы смогут оформить перерегистрацию;
  • взять ответственность за оформление документов;
  • оплатить помощь юриста для корректного составления предварительного и основного договора купли-продажи;
  • внести залог.

Для снижения цены квартиры нужно действовать в 2 направлениях: доказать преимущества совершения сделки именно с вами и указать на объективные причины понижения стоимости имущества.

В общении с продавцом квартиры необходимо предварительно анализировать каждую фразу. Не следует говорить:

  • «Квартира плохая, цена завышена». На такую реплику сразу последует ответ «ищите хорошую». Хозяин, продающий жилье, все еще считает его своим, поэтому любая подобная фраза принимается «в штыки».
  • «Дизайн комнат — настоящая безвкусица, снизьте цену». Такой аргумент — прямое оскорбление для покупателя. Добиться скидки уж точно не получится.
  • «В вашем районе много аналогичных дешевых квартир». Такой аргумент должен быть подкреплен информацией. Говорить наобум — значит выставить себя в смешном положении человека, заинтересовавшегося самым невыгодным предложением.
  • Оскорбительные слова в адрес продавца. Увы, есть несдержанные в эмоциях покупатели, проявляющие агрессию в адрес риелтора, продавца. Эмоции нужно держать при себе, причем не только негативные.

Иногда покупатели входят в раж, перечисляя недостатки квартиры и вызывая неприязнь у продавца. Он может отказаться проводить дальнейшие переговоры, и даже самый мудрый риелтор не сможет исправить ситуацию.

Как чуткие психологи, риелторы готовы поделиться своими наблюдениями. Нередко на их глазах сделка срывается из-за импульсивных действий покупателя, хотя, казалось бы, все намерены заключить договор. Итак, топ «стопов» для продавца:

  1. «Дам задаток, давайте побыстрее». Даже если квартира очень понравилась, не стоит афишировать срочность покупки, наличие денег «в кошельке». Скидку можно просить только если продавец не видит явной заинтересованности, иначе он не уступит ни рубля.
  2. «Поговорим, когда снизите цену». Резкость в общении недопустима. Нельзя вынуждать продавца поступаться материальными интересами, если на это не представлены основания.
  3. «Выбираю квартиру не себе». Для продавца (да и риелтора) такой покупатель проблемный. Он может долго ходить, выбирать, а в итоге либо приедет потенциальный владелец и найдет массу недостатков, либо человек, на имя которого будет оформлена недвижимость, предъявит претензии в будущем. Проводить осмотр помещения должен тот, кому там придется жить. Тогда и говорить о скидке будет проще.
  4. «Только без обмана, у меня большие связи». Запугивать покупателя ни к чему, лучше заказать юридическое сопровождение сделки, это и будет доказательством серьезности намерений.

Разговаривая с продавцом уважительно, без эмоциональных перегрузок, можно добиться больше, чем применением силы, угроз, шантажа, напористости.

Сигналы о срыве сделки, меры предосторожности

Казалось бы, имеются договоренности, но продавец избегает общения. Как понять, что сделка не состоится? Следует проверить объявления. Если квартира до сих пор продается, значит владелец передумал реализовывать имущество по прежней цене и занял выжидательную позицию, либо его устраивают не все условия сделки. Чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо:

  • заключить предварительный договор купли-продажи с указанием цены недвижимости;
  • оформить соглашение о задатке, согласно которому при срыве сделки продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере (на практике — просто производится возврат, но договор все же ограничивает стремление нарушить договоренности).

Если хозяин категорически отказывается оформлять какие-либо документы, значит он либо нашел другого покупателя, либо в силу жизненных обстоятельств намерен отказаться от продажи квартиры.

Подыскать квартиру можно самостоятельно, а найти аргументы для снижения стоимости жилья — только с помощью опытного юриста. Чтобы выявить недостатки квартиры, а также обезопасить себя от срыва сделки, уточните, что может повлиять на цену квартиры? Как правильно провести переговоры о снижении стоимости жилья? Что дает заключение предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке? Задайте все вопросы юристу сайта ros-nasledsvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-torgovatsya-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке – дело серьезное и ответственное. Рисков здесь немало: на жилье может быть наложено обременение, продавец может оказаться недееспособным или просто мошенником.

Результатом заключения такой сделки становится судебное разбирательство, а иногда и потеря немалых денег. Чтобы этого избежать, нужно знать, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно и на что стоит обратить внимание.

Такая проверка состоит из нескольких этапов.

Первое, что нужно сделать покупателю – это запросить у продавца правоустанавливающие документы на жилье. Это документы, на основании которых квартира перешла в его собственность. Такими документами могут быть:

  1. Договор дарения либо купли-продажи.
  2. Свидетельство, удостоверяющее, что человек вступил в права наследства.
  3. Договор мены или ренты.
  4. Решение суда, вступившее в силу.

Изучение истории объекта

Второй этап – проверка государственной регистрации договора и истории объекта недвижимости. Для этого придется получить выписку из ЕГРН, в которой содержатся данные о самом объекте, правах на него, а также обременениях и притязаниях. Если жилье находится в ипотеке, это также будет отражено в документе.

Право на заказ расширенной выписки (ЕГРН-4), в которой есть история перехода прав на квартиру, имеет только собственник. Поэтому лучше, если нужный документ предоставит он. Отказ – это серьезный повод насторожиться.

Но покупатель имеет право запросить простую выписку ЕГРН-1 с данными об основных характеристиках и правах на объект самостоятельно. Для этого в Росреестр предоставляется заявление, удостоверение личности и чек об оплате пошлины.

В базе данных ЕГРН есть информация о недвижимости, начиная с 1998 года: это и аресты, и имущественные права, и запреты на совершение сделок. При этом стоит обращать внимание на срок давности. Согласно российским законам операции с жильем могут быть оспорены в течение трех лет.

При наличии сомнений можно попросить у второй стороны судебное решение. Это поможет убедиться в том, что продавец является законным владельцем.

Официальный сайт РосРеестра

Заказ выписки доступен и на официальном сайте Росреестра. Если зайти на этот ресурс, можно по кадастровому номеру или домашнему адресу найти любую квартиру.

Обратите внимание

Правда, бесплатно будет доступна только часть информации: дата постановки на учет, количество владельцев, кадастровая стоимость. Чтобы получить данные о залогах, арестах и обременениях, информацию придется оплатить.

Человек сам может выбрать, что ему нужно узнать, и оплатить соответствующую услугу в онлайн-режиме.

Проверка продавца

Личность продавца тоже нельзя оставлять без внимания. Одним из самых важных моментов является его дееспособность.

Человек может быть как полностью недееспособным, так и ограниченно дееспособным, например, по причине увлечения наркотиками, алкоголем или азартными играми. Здесь на помощь придут соседи.

Бабушки у подъезда обычно хорошо осведомлены о жильцах и могут стать ценным источником информации.

О надежности и добросовестности человека говорит даже наличие долгов. Бесплатно проверить эту информацию онлайн поможет сайт ФССП с данными обо всех исполнительных производствах. Если долг большой, квартира может находиться в залоге или под арестом.

Также нужно знать, что если в отношении продавца рассматривается иск о банкротстве, это накладывает на него определенные ограничения. Например, для заключения договора купли-продажи приходится получать согласие финансового управляющего. Выяснить, не относится ли это к прежнему владельцу, можно в Картотеке арбитражных дел.

Прописанные лица

Еще один важный момент, который стоит выяснить перед покупкой – не осталось ли в квартире прописанных жильцов. Такой сюрприз действительно может поджидать людей, покупающих вторичку. Поэтому желательно попросить у второй стороны справку от паспортистов о том, что в квартире никто не прописан.

Однако данных о людях, которые выписаны временно, в данном документе не будет. К ним относятся лица следующих категорий:

  1. Солдаты-срочники.
  2. Осужденные за совершение преступлений.
  3. Люди, которые находятся в домах престарелых, психиатрических клиниках или проходят продолжительное лечение в медучреждениях.
  4. Дети, содержащиеся в исправительно-воспитательных учреждениях.

В идеале все жильцы должны быть выписаны до заключения сделки. Правда, иногда покупатель идет на уступки. В договоре купли-продажи делается оговорка, что продавец обязуется выписать прописанных в квартире людей в течение такого-то времени. Но создавать себе такие сложности нежелательно, поскольку принудительное выселение людей станет серьезной головной болью.

Законность перепланировки

Жить в комфортных условиях хочется всем. Но нередко жильцы, которые проводят в квартире перепланировку, «забывают» ее узаконить. У новых владельцев могут возникнуть из-за этого проблемы: если нарушения обнаружат, их придется устранять за свой счет.

Притязания и споры с жильем

Недвижимость стоит серьезных денег, и в отношении нее нередко возникают споры. Рассматривает их гражданский суд по месту нахождения жилплощади. Узнать о том, не является ли хозяин участником таких споров, можно как неофициально (у соседей, работников ТСЖ), так и официальным путем.

В последнем случае можно обратиться в канцелярию суда, но не такт, что просьбу удовлетворят. Тогда стоит зайти на сайт районного суда и выяснить, не является ли продавец участником судебного процесса.

Долги за услуги ЖКХ

Долги по коммунальным услугам – тоже не такая уж редкость. Бывают случаи, когда размер задолженности достигает сотен тысяч рублей. Несмотря на то, что оплатить старые долги должны прежние хозяева, претензии будут предъявляться новому владельцу. Кроме того, задолженность за капремонт в любом случае переходит к следующему собственнику.

Чтобы не стать обладателем такого «приданого», нужно запросить у продавца справку об отсутствии долгов.

Кроме того, стоит включить в договор отдельный пункт о том, что бывший владелец оплатил коммуналку и в случае возникновения претензий несет личную ответственность.

Если долги все-таки есть, можно договориться о том, что покупатель рассчитается с коммунальщиками, а продавец снизит цену.

Несколько полезных советов

Покупка жилья – дело, которое не терпит суеты. Не стоит заключать сделку до проверки всех документов, даже если цена очень заманчивая, а продавец торопит. Передавать аванс или задаток можно только после выяснения всех нюансов: состоит ли собственник в браке, есть ли у него несовершеннолетние дети, кто продает недвижимость: сам владелец или его доверенное лицо.

Проверка квартиры на юридическую чистоту – процесс довольно сложный, требующий терпения и предельного внимания. Если не хочется заниматься этим самостоятельно, можно поручить это агентству недвижимости: такие услуги оказывают практически все компании. Но проверить жилье нужно обязательно: слишком много случаев мошенничества встречается на этом рынке.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke

Как проверить квартиру на чистоту при покупке в 2019 году — юридическую, на вторичном рынке, самостоятельно

Зная, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке в 2019 году, можно исключить вероятность попадания на недобросовестных продавцов со всеми вытекающими юридическими последствиями.

Читайте также:  С чего начать продажу квартиры, что нужно сделать для ускорения процедуры, какие документы нужны для оформления

К вопросу приобретения недвижимости стоит подходить максимально серьезно, из-за чего нужно предварительно подготовиться.

Важно

Ключевым этапом перед подписанием договора купли-продажи принято считать проверку квартиры на юридическую чистоту.

Не имеет особого значения. О самостоятельной проверке идет речь либо же путем использования услуг квалифицированных специалистов. Вне зависимости от варианта проверки необходимо подробно знать все имеющиеся нюансы.

Общие аспекты

Терминология юридическая чистота квартиры широко применяется, не беря во внимание тот факт, что оно появилось в сфере предоставления риэлтерских услуг.

Из-за этого крайне важно изначально ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Что нужно знать

При наличии у объекта недвижимости юридической чистоты это может означать только то, что ее невозможно будет истребовать у нового собственника.

Благодаря этому можно с уверенностью говорить о том, что право собственности у прошлого владельца было получено на законных основаниях, а также отсутствуют обременения либо иные отрицательные стороны.

С какой целью проводится проверка

Каждому потенциальному покупателю рекомендуется перед приобретением недвижимости осуществить проверку ее на предмет юридической чистоты.

В процессе покупки жилплощади могут возникать многочисленные спорные вопросы и конфликтные ситуации (к примеру, с обжалованием прав на объект недвижимости), из-за чего нужно избегать проблем, документацию на квартиру и ее историю досконально проверяют участники сделки.

Нередко этот вопрос доверяют квалифицированным специалистам – сотрудникам агентств недвижимости.

Основаниями для возникновения спорных ситуаций, принято считать:

Выявление ранее отсутствующих граждан Которые ранее были зарегистрированными в недвижимости. К примеру, они числились без вести пропавшими либо отбывали наказание в местах лишения свободы
Отмена регистрации несовершеннолетних граждан Зарегистрированных в недвижимости, без предварительного согласия территориального органа опеки и попечительства
Признание судебным органом прошлого собственника недееспособным К примеру, по причине наркомании, алкоголизма, престарелого возраста и так далее
Попытка разделить квартиры После официального развода между супругами
Спорные ситуации Прошлых правопреемников объекта недвижимости
Противозаконная процедура Приватизации недвижимости
Сокрытие данных относительно зарегистрированных жильцов По конкретному адресу

Максимальный срок исковой давности относительно признания сделок ничтожными, которые напрямую относятся к объектам недвижимости, составляет по законодательству РФ 3 года.

По завершению данного периода у граждан, которые приобрели квартиру не может возникать опасений по отношению к обретенным правам собственности.

Законодательная база

Во время приобретения объекта жилой недвижимости необходимо ссылать на такие основные нормативно-правовые документы:

Именно в этих указанных законодательных актах указаны все нюансы по данному вопросу.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Проверка квартиры на чистоту требует изучения таких основных параметров, как:

  • качество;
  • история недвижимости;
  • проверка документации на предмет подлинности и так далее.

Рассмотрим подробней, как самому проверить чистоту квартиры при покупке.

Качество недвижимости

Качество недвижимости – одно из главных, о чем стоит выяснить. Собственник квартиры в обязательном порядке должен иметь в наличии справки из БТИ.

В частности речь идет о кадастровом паспорте, в котором подробно указаны сведения относительно всех без исключения параметрах недвижимости, в том числе и осуществление перепланировки.

https://www.youtube.com/watch?v=W7kHhCxlOmg

Что скрывается под терминологией “качество недвижимости”? Его устанавливают, беря во внимание то, законно ли была проведена перепланировка, есть ли на это соответствующее разрешение от местного органа самоуправления.

Разрешение должны предоставлять должностные лица исполнительной власти, но ключевым условием считается запрет в нарушении качества жилплощади и повреждения несущих конструкций.

При покупке жилья в новостройке, рекомендуется ознакомиться с Положениями договора относительно качества постройки и приложений к нему.

В частности нужно выяснить:

  • из каких материалов велось строительство;
  • наличие коммуникаций;
  • иные технические параметры;
  • предоставление гарантий на выполненные работы и установленное различное оборудование.

В случае подписания с застройщиком договора долевого участия (ДДУ в строительстве), он должен обязательно быть зарегистрированным по правилам российского законодательства.

История жилья

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в данной ситуации? Здесь невозможно обойтись без выписки из ЕГРП.

В таком документе подробно отображены сведения относительно:

  • возможного наложения ареста на недвижимость;
  • сколько раз была перепродана квартира.

Наиболее чистой считается та недвижимость, о которой практически нет сведений в ЕГРП. В случае наложения ареста либо же обременений, следует в обязательном порядке проверить давность.

Необходимо обращать внимание на то, что выписка из домовой книги предоставляет возможность разъяснить нюансы, как:

Основная причина снятия с регистрационного учета граждан в конкретной недвижимости При нахождении прошлых жильцов в местах лишения свободы либо в армии, у них есть законное право вернуться обратно
Кто именно был до начала процедуры приватизации квартиры Нередко встречаются ситуации, при которых родственники могут претендовать на долю наследственной массы в виде квартиры

Данные относительно зарегистрированных граждан и тех, кто был снят с регистрационного учета, должны быть схожими во всей документации, в противном случае такой факт должен насторожить покупателя.

Расширенную выписку относительно зарегистрированных граждан можно получить после оплаты госпошлины.

Достоверность документов

Наиболее популярными разновидностями мошенничества в процессе покупке жилой недвижимости принято считать реализацию по дубликат документации либо же и вовсе с ворованными.

Для минимизации рисков попадания на мошенников крайне важно осуществить процедуру проверки документации, в частности:

  • выписки, которая может быть оформлена в Росреестре на основании Федерального закона № 122, в частности пункта 14;
  • кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающей документации на основании Федерального закона № 122, в частности ст. 17.

Необходимо обращать внимание на то, что свидетельство, которое выдается в ЕГРП относительно регистрации прав собственности на жилье, начиная с 2015 года, может быть оформлено в бумажном виде без какой-либо защиты (к примеру, без нанесения на документ водяного знака) на официально разработанном бланке.

Одновременно с этим не требуется предоставлять свидетельство старого образца. Выписка из территориального представительства Росреестра не должна быть оформлена продолжительное время.

В выписки из территориального представительства Росреестре подробно указаны такие сведения, как:

  • наличие имущественных споров, которые напрямую связаны с приобретаемой недвижимостью;
  • занимаемой площади жилья;
  • полные сведения о собственнике квартиры и так далее.

Перед заключением сделки о приобретении объекта жилой недвижимости необходимо удостовериться в том, что оно на законных правах находится в праве собственности у продавца.

Для этих целей собственник недвижимости в обязательном порядке должен предоставить по первому требованию один из таких договоров, как:

При наличии каких-либо исправлений в правоустанавливающей документации должны обладать персональными подписями всех без исключения граждан, которые принимали участие в сделке, в том числе и заверенные печатью нотариального органа с целью подтверждения подлинности.

Крайне важно проверять факт государственной регистрации договоров и дату заключения правоустанавливающей документации.

Если же новый собственник поспешно реализовывает недвижимость, то является ключевым моментом, чтобы заподозрить его в различных видах мошенничества.

Лица, которые зарегистрированы на объекте

Одним из заключительных этапов проверки недвижимости на юридическую чистоту принято считать ознакомление с выпиской из домовой книги.

С помощью этого документа можно узнать подробные сведения относительно зарегистрированных граждан по конкретному адресу, а также о правах, которые у них имеются на квартиру после заключения сделки о продаже.

В частности это может произойти по причине безвестно отсутствующего лица (к примеру, находится в местах лишения свободы либо же отправлен в продолжительную командировку), который может вернуться спустя даже несколько лет.

Помимо этого, немалая опасность заключается при покупке недвижимости с зарегистрированными несовершеннолетними детьми.

В данной ситуации их невозможно снять с регистрационного учета без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Кроме того, важно обращать внимание на права собственности супругов на интересующий объект недвижимость, который был куплен во время брака. В случае с бракоразводным процессом, договор должен включать в себя согласие второго супруга.

Нюансы на вторичном рынке

В случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке необходимо обращать внимание на некоторые немаловажные особенности и нюансы.

В частности перед заключением сделки нужно уделять особе внимание на такие моменты:

  • конкретное число собственников;
  • каналы, по которым осуществлялось финансирование всех ранее заключенных сделок;
  • при наличии нескольких собственников, необходимо обращать внимание на отсутствие среди них граждан, которые официально признаны недееспособными либо несовершеннолетними;
  • важно исключить вероятность отсутствия одного либо нескольких собственников;
  • нужно ознакомиться с числом зарегистрированных граждан, а также выяснить нюанс со снятием с регистрационным учетом;
  • важно обращать внимание на технические параметры объекта недвижимости, которые подробно указаны в техническом паспорте. В частности важно выявить незаконность перепланировки, если таковая имелась;
  • если недвижимость была получена в качестве наследственной массы, то нужно ознакомиться с основанием.

По завершению проверки всех необходимых сведений рекомендуется снять с них копии и оставить при себе.

Помимо этого рекомендуется удостовериться в том, что было исключено все неясности и есть гарантия в правильности сделанного выбора.

Необходимо обращать внимание на то, что копии документации, которые были сделаны, смогут при возможных судебных разбирательствах в дальнейшем отстоять свои интересы, и как минимум вернуть свои денежные средства.

Видео: как проверить квартиру перед покупкой — какие документы необходимы при покупке

Иными словами, это своего рода доказательная база.

В случае приобретения недвижимости с помощью специализированных учреждений либо же кредитора, то нет необходимости полагать свои надежды на то, что квалифицированные специалисты фирм проведут все необходимые проверки с целью выявления мошенничества.

Крайне важно насторожиться покупателям в случае выявления таких факторов, как:

  • наличие факт огромного числа перепродаж конкретной недвижимости;
  • поведение продавца вызывает подозрение;
  • попытка скрыть персональные сведения;
  • продажа осуществляется не самим владельцем квартиры, а уполномоченным лицом по доверенности. В данной ситуации необходимо проверить подлинность полномочий и период
  • действия документа – нужно обратиться к нотариусу;
  • попытка продать квартиру по цене, которая существенно ниже себестоимости аналогичной недвижимости в том же районе;
  • встречная продажа;
  • нужно проверять период действия удостоверения личности реализатора;
  • внимательно нужно ознакомиться с периодами действия всей документации, в частности о периодах проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Квалифицированные специалисты настоятельно рекомендуют осуществлять визуальный осмотр недвижимости в светлое время суток, для возможности увидеть имеющиеся нюансы.

При желании можно познакомиться с соседями, чтобы выявит недостатки покупки недвижимости в конкретном подъезде.

Нередко встречаются ситуации, когда соседи злоупотребляют алкоголем. В данной ситуации лучше сделать выбор в пользу иной квартиры, поскольку здесь будет очень шумно.

Сколько стоит процедура

Говоря о том, где проверить, то процедура осуществляется практическими всеми без исключения юридическими фирмами за определенную плату лимбо же в комплексе во время сопровождения сделки на всех этапах.

Стоимость услуг напрямую зависит от региона проживания и варьируется в пределах от 5 до 70-тысяч рублей.

Конечная стоимость во многом зависит от объема и сложности проверки необходимых сведений. Не рекомендуется спешить в процессе выбора юридической компании.

Оптимальным вариантом в данной ситуации станет получение консультации в нескольких фирмах.

Совет

В случае самостоятельной проверки стоимость не превышает 2 тысяч рублей, которые будут израсходоваться на оплату госпошлины при оформлении различной документации.

В завершении можно сказать — юридически чистая квартира является гарантией покупателей в том, что ее невозможно будет обжаловать в дальнейшем.

Для минимизации рисков попадания на мошенников рекомендуется использовать все вышерассмотренные этапы проверок.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke/

Ссылка на основную публикацию