Участие в долевом строительстве: что нужно знать, как оформить договор, закон

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени.

После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком.

Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Обратите внимание

Кроме того, ему следует арендовать участок земли, отведенный под застройку, если у него не имеется его в собственности.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Но если инвестор заявит о том, что договор является незаконным либо весьма обременительным, то нужны будут услуги юриста для осуществления правовой экспертизы, по результатам которой будет принято решение – заключать договор долевого строительства или нет.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Договор долевого участия составляется в одинаковой форме для всех дольщиков, поэтому достаточно трудно внести в него индивидуальные изменения.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним.

Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования.

Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Причины этого заключаются в нецелевом расходовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками договора поставленных перед ними обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении ДДУ с ошибками.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе.

Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ.

Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения.

В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у непосредственной компании-застройщика, а через любую другую подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписать его.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Плюсы ДДУ

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Долевое участие в строительстве достаточно выгодный вариант для множества семей. Оно имеет много преимуществ и различные недостатки. Чтобы избежать всевозможных проблем и получить готовую квартиру в собственности, необходимо внимательно изучить договор, а также предусмотреть всевозможные особенности и нюансы.

Источник: http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/podvodnye-kamni.html

Что важно знать при заключении договора участия в долевом строительстве жилья :: Прокуратура Красноярского края

Многие жители нашего города принимают либо принимали ранее участие в долевом строительстве жилья, зная, что приобретение строящегося жилья у застройщика позволяет, как правило, сэкономить денежные средства.

Между тем, как показывает складывающаяся практика, а также имевшие место в Красноярске банкротства застройщиков («Стройтехника», «Консоль», ныне «Реставрация»), в этом вопросе нужно быть внимательными и знать, как обезопасить себя при заключении сделки.

Так, в первую очередь стоит обратить внимание на наличие у застройщика всех разрешительных документов для начала строительства – оформленного права на земельный участок (аренда, собственность), а также разрешения на строительство. Отсутствие этих основополагающих документов потенциально несет риск для участников долевого строительства при заключении сделки.

Важно

Обращаем внимание, что сделки с землей, недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Застройщик обязан оформить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется создавать объект недвижимости. Это необходимое условие, поскольку именно залогом прав застройщика на земельный участок обеспечиваются его обязательства перед участниками долевого строительства.

Проверить указанные факты не представляется сложным, нужно лишь заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Данная выписка выдается в отношении земельного участка, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве.

Выписка содержит общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, предоставляется по запросам любых лиц. Учитывая новеллы законодательства о защите прав граждан-участников долевого строительства, застройщик обязан на своем официальном сайте также размещать правоустанавливающие документы на земельный участок.

Разрешение на строительство представляет собой официальный документ, который выдается администрацией города Красноярска и дает право застройщику вести строительство на конкретном земельном участке согласно заранее разработанному проекту.

Наличие у застройщика действующего разрешения на строительство возможно проверить посредством обращения в департамент градостроительства администрации города Красноярска, а также в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Действующее законодательство возлагает на застройщика обязанность по обязательному опубликованию на официальном сайте сети Интернет упомянутых выше документов, ознакомившись с которым граждане – потенциальные дольщики, могут убедиться в благонадежности застройщика.

Законодательство о долевом строительстве запрещает заключать договоры займа, предварительные договоры участия в долевом строительстве жилья, приобретать векселя, прикрывающие сделки по участию в долевом строительстве.

Совет

Закон об участии в долевом строительстве прописывает исключительно одну форму оформления договора между участником долевого строительства и застройщиком – договор участия в долевом строительстве жилья, оплата которого должна производиться только после его государственной регистрации в регистрационной палате.

С предельной осторожностью следует заключать сделки по уступке прав требований по договорам подряда с дальнейшей целью подписания договора участия в долевом строительстве жилья. Не следует передавать денежные средства до регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрационной палате.

Читайте также:  Земли запаса: понятие, правовой режим, разрешенное использование, перевод в другую категорию

При приобретении строящегося жилья через подрядчиков следует проверить достоверность предоставляемых продавцом документов о наличии у подрядчика права требования в отношении конкретной квартиры, которая планируется к приобретению.

Сделать это возможно посредством получения сведений Единого государственного реестра недвижимости, о котором говорилось выше, а также убедившись в том, что договор долевого участия продавца ранее проходил процедуру регистрации.

Соблюдение перечисленных правил позволит снизить риски горожан при участии в долевом строительстве жилья.

Источник: http://www.krasproc.ru/explain/18594-chto-vazhno-znat-pri-zaklyuchenii-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve~

Какие документы выдает застройщик при долевом строительстве

ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени. В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:

  • Период действия арендного соглашения (он должен быть от года и более).
  • Наличие штампа, который бы подтверждал госрегистрацию документа (устанавливается прямо в договоре).
  • Подтверждение права застройщика, арендующего земельный участок, возводить на нем жилые постройки.
  • Упоминание, что в роли арендатора выступает непосредственно строительная компания.

Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока.

Какие документы оформляются при долевом участии в строительстве

В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным. Если Вам предлагают заключить Договор участия в долевом строительстве в отсутствие вышеуказанных условий или не регистрировать его, имейте это ввиду.

Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?

  • Несвоевременно завершенное строительство.
  • Расторжение ДДУ по инициативе строительной компании под надуманным предлогом с возвратом денег (когда они уже обесценились из-за инфляции).
  • Выявление дефектов при передаче квартиры и отказ застройщика устранять их.
  • Задержка в передаче недвижимости по вине строительной компании, что не позволяет клиенту своевременно вступить в права на квартиру.

Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика?

Вместе с тем, именно оформление договора долевого участия в строительстве на сегодняшний день является самым популярным механизмом привлечения средств на постройку многоквартирного дома.

Во многом это связано с тем, что такой механизм наиболее широко известен гражданам, а потому они вкладывают деньги в строящиеся дома, оформляя документы таким способом, наиболее охотно, а к другим способам участия в строительстве относятся с определенной степенью настороженности.

Кроме того, дополнительным инструментом защиты сбережений граждан от злоупотребления со стороны застройщика в случае заключения договора участия в долевом строительстве является тот факт, что пункт 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве» содержит требование об обязательной регистрации такого документа в органах юстиции.

Порядок и нюансы оформления права собственности по дду

Строительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение — в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ. Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21.

ВниманиеМожет ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы? Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность. В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей.

Источник: http://02zakon.ru/kakie-dokumenty-vydaet-zastrojshhik-pri-dolevom-stroitelstve/

Какие документы оформляются при долевом участии в строительстве

Оглавление:

  • Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
  • На что нужно обратить внимание
  • Что должен содержать договор?

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Какие документы подтверждают участие в долевом строительстве

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Начало оплаты коммунальных услуг Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана.


Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки. Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком.

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

ВажноВ документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.

Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде.

Такая возможность предусмотрена, если: 1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки; 2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта; 3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.

Порядок и нюансы оформления права собственности по дду

  • проверять наличие судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации Застройщика;
  • периодически запрашивать у Застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию;
  • отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Безусловно, для гражданина, не имеющего юридического образования, разобраться во всем массиве информации по вопросам заключения Договора участия в долевом строительстве весьма непросто. А еще сложнее – сделать верные выводы и правильно определить риски при заключении Договора с конкретным Застройщиком на конкретный объект.

Долевое участие в строительстве: правовые особенности

Учитывая стоимость недвижимости, и тот факт, что покупка недвижимости для обычного человека – крайне серьезный и ответственный шаг, было бы целесообразно потратить определенную сумму денег на то, чтобы обратиться к специалистам.

В сравнении с ценой квартиры, оплата услуг высококвалифицированных юристов не высока, но при этом вы сможете быть уверены, что вкладываете свои деньги правильно.

При оценке рисков заключения Договора участия в долевом строительстве по конкретному объекту специалистами нашей компании разрабатывается мотивированный отчет, где подробно указываются все факторы и риски для потенциального дольщика.

Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве

Все консультации у юристов бесплатны.

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Исчерпывающий перечень способов, которые являются законными инструментами привлечения денежных средств физических лиц для строительства многоквартирных домов, приведены в пункте 2 статьи 1 указанного нормативно-правового акта.

Закон выделяет возможность такого привлечения тремя основными способами. Первый из них — самый распространенный: договор делового участия в строительстве.

Второй применяется несколько реже, поскольку связан с необходимостью прохождения большого количества бюрократических процедур: это выпуск жилищных сертификатов, обладатели которых имеют право на получение квартиры после окончания строительства.

Наконец, право на привлечение денежных средств граждан на указанные цели имеют жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, представляющие собой добровольные объединения физических лиц для постройки многоквартирного дома.

214-фз — на что обратить внимание при подписании документов для дду

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании.

Источник: http://finans-konsalt.ru/kakie-dokumenty-oformlyayutsya-pri-dolevom-uchastii-v-stroitelstve/

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.

Закон о долевом участии ФЗ 214

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве.

До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов.

Читайте также:  Как найти закрепленную поликлинику по адресу своей прописки?

В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.

Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.

Проверяем документы застройщика

Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:

  1. разрешение на строительство;
  2. свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
  3. постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
  4. инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
  5. доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.

Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.

Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.

На что обратить внимание при оформлении ДДУ

Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания.

Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214.

Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.

Обратите внимание

Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:

  1. при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
  2. нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.

Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора.

Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры.

В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода.

Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

Обязательные пункты договора

Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.

В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

  1. дата передачи квартиры дольщику;
  2. точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
  3. срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
  4. стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.

Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.

Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.

Риски ДДУ

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности.

Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков.

Важно

Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.

Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.

Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.

Внимательно читаем мелкий шрифт

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно.

Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика.

Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью.

Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков.

Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

«Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком

Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.

Серые схемы бывают двух основных видов:

1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков.

По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости.

Совет

Данную схему застройщик обычно использует с целью выплаты меньшего количества налогов. Поскольку дольщик получает квартиру сразу, основным риском остается время, за которое будет проведена регистрация права собственности на жилье.

По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.

Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.

2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.

Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.

Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет.

Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику.

Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.

Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.

Порядок расторжения договора долевого участия

Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях:

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

Обратите внимание

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации.

Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет.

Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма.

После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Сроки договора и форс-мажоры

Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.

Еще один важный срок – дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.

Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214.

Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты.

Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.

Государственная регистрация договора долевого участия

Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:

  1. заявление о государственной регистрации договора;
  2. квитанцию об уплате государственной пошлины;
  3. документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
  4. правовые документы;
  5. физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
  6. юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
  7. документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.
Читайте также:  Особенности приватизации квартир после продления 2019 года

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:

  1. срок гарантий на строящийся объект;
  2. стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
  3. сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
  4. характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.

Источник: https://NovoHata.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-kak-ne-dopustit-oshibok

Оформление права собственности по ДДУ: пошаговая инструкция

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

  1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
  2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
  3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
  4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
  5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

  • общегражданский паспорт заявителя;
  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

  1. Принимается заявление и документы.
  2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
  3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
  4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
  5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Признание права собственности по ДДУ через суд

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Шаг 1. Определение предмета иска

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

  • о признании собственности на объект;
  • о признании права собственности на долю в квартире;
  • о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

  • когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
  • когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Иск о признании доли в праве общей собственности подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Шаг 2. Подготовка и подача иска в суд

В иске указываются следующие сведения:

  • наименование судебного органа;
  • наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
  • наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
  • суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
  • обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
  • доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
  • стоимость объекта недвижимости (цена иска);
  • список приложений.

К иску прикладываются:

  • копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
  • копия ДДУ;
  • копии платежных документов по ДДУ;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техническую документацию на объект;
  • иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Важно

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Шаг 3. Рассмотрение дела

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Шаг 4. Получение решения суда

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация права собственности

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

  1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
  2. Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
  3. В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/oformlenie-prava-sobstvennosti-po-ddu/

Ссылка на основную публикацию