Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости: пример, расчет

Метод дисконтирования денежных потоков предприятия

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Обратите внимание

Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.

Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем.

Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков.

Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени.

Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть.

Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

Целесообразно применять метод ДДП, если:

  • есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
  • информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
  • на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
  • предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
  • оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

Практическое применение метода ДДП

Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

  • доходность (сами денежные потоки);
  • сроки расчетов;
  • ставка дисконтирования.

Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

  • инфляционный коэффициент;
  • доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
  • прибыль за счет риска;
  • ставка рефинансирования;
  • процент по кредитным вкладам;
  • средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

Кд = 1 / (1 + Сд)Nt

где:

  • Кд – коэффициент дисконта;
  • Сд – ставка дисконтирования;
  • Nt – номер временного периода.

Порядок применения метода ДДП

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

  1. Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
  2. Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
    • действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
    • возможный валовой доход;
    • чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
    • денежные потоки до и после уплаты налогов.
  3. Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

    СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.

  4. Расчет реверсии – остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
    • изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
    • прогноза рыночной ситуации;
    • самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
  5. Вычисление ставки дисконтирования. Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
    • сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
    • выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
    • мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
  6. Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют формулу:
  7. ДДП = ∑ Nt=1ДП / (1+ Сд)t

    где:

    • ДДП – дисконтированные денежные потоки;
    • ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
    • Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
    • t – временной прогнозный период;
    • N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.

Источник: https://assistentus.ru/buhuchet/diskontirovaniye-denezhnyh-potokov/

Оценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков

Клыбанская Е. Ю., Сидорин А. А. Оценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков // Молодой ученый. — 2016. — №12.5. — С. 34-37. — URL https://moluch.ru/archive/116/31646/ (дата обращения: 21.03.2019).



Оценка стоимости любого объекта собственности – это упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объектов с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени и в условиях конкретного рынка [2].

Актуальность данной темы заключается в том, что предприятия, как и товар, имеют возможность участвовать в процессе купли-продажи. И для более выгодной сделки требуется правильная его оценка одним из подходов: доходным, затратным и сравнительным.

В своей работе я буду использовать доходный подход, который включает в себя метод дисконтирования денежных потоков.

Оценка бизнеса с применением доходного подхода – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате функционирования бизнеса и (возможной) дальнейшей его продажи [2].

Доходный метод — метод, основанный на процедуре оценки стоимости, которая исходит из принципа непосредственной связи стоимости предприятия с текущей стоимостью его будущих доходов. Доходный подход применяется в случае, когда после продажи предприятие не планирую ликвидировать.

Важно

Данных подход включает в себя два метода: метод дисконтирования будущих денежных потоков и метод прямой капитализации прибыли.

Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков основана на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данный бизнес сумму, большую чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник, скорее всего, не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов [1].

Длительность прогнозного периода в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 – 10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 – 5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста бизнеса не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп роста).

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года может производиться двумя методами – косвенным и прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности оцениваемого бизнеса. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

Определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы.

Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период производится суммированием текущих стоимостей доходов, которые приносит бизнес в прогнозный период и текущей стоимости бизнеса в постпрогнозный период.

Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия.

Рассчитаем денежный поток в ОАО «Звягинки» на период с 2016 по 2018 года. При этом будем увеличивать выручку от реализации на 30%, исходя из среднего увеличения выручки в период с 2013 по 2015 года. [3] Данные занесем в таблицу 1.

Таблица 1

Денежные поток в ОАО «Звягинки» в 2016-2018 годах.

Наименование показателя 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Факт Факт Факт Прогноз Прогноз Прогноз
Выручка от реализации, тыс. руб. 70306 82 511 118 128 153 566 199 636 259 527
Изменение, % 117,36 143,17 130,00 130,00 130,00
Себестоимость реализации, тыс. руб. 53199 67 098 76 262 99 141 128 883 167 548
Изменение, % 126,13 113,66 130,00 130,00 130,00
Коммерческие расходы, тыс. руб.
Прибыль (убыток) от реализации 17107 15 413 41 866 54 426 70 754 91 980
Изменение, % 90,10 271,63 130,00 130,00 130,00
Прочие доходы, тыс. руб. 1781 2310 3701 3701 3701 3701
Прибыль (убыток) до налогообложения, тыс. руб. 18888 17 723 45 567 58 127 74 455 95 681
Изменение, % 93,83 257,11 127,56 128,09 128,51
Налоги (ЕСХН), тыс. руб. 1166 874 2 266 3 488 4 467 5 741
Чистая прибыль(убыток) отчетного периода, тыс. руб. 17722 16 849 43 301 54 639 69 987 89 940
Изменение, % 95 257 126 128 129
Амортизационные отчисления, тыс. руб. 47079 48073 48086 49047,7 50028,67 51029,25
Уменьшение (увеличение) собственного оборотного капитала, тыс. руб. 4136 33519 36870,9 40558 44613,79
Увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности, тыс. руб. -1627 406 385,70 366,42 348,09
Денежный поток, тыс. руб. 67 431 125 312 140 944 160 940 185 931
Ожидаемый темп роста % 185,84 112,47 114,19 115,53
Читайте также:  Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

По данным таблицы можно сказать следующее. При увеличении выручки на 30% в прогнозируемый период выручка от реализации будет равна 153566 тыс. руб., 199636 тыс. руб. и 259527 тыс. руб. в 2016 – 2018 годах соответственно.

При изменении выручки увеличим прямо пропорционально себестоимость, таким образом, в 2016 году она будет равна 99141 тыс. руб., в 2017 – 128883 тыс. руб., в 2018 – 167548 тыс. руб. Следовательно, прибыль от реализации так же увеличится на 30%.

Совет

Если предположить, что прочие доходы останутся на прежнем уровне, то прибыль до налогообложения увеличится на 27,56%, 28,09% и 28,51% в 2016-2018 годах и составит 58127 тыс. руб., 74455 тыс. руб. и 95681 тыс. руб. соответственно. При вычитании налога получим чистую прибыль.

В 2016 по прогнозным данным она увеличится на 26% и станет равна 54639 тыс. руб., в 2017 году – увеличится на 28% и станет равна 69987 тыс. руб., в 2018 году чистая прибыль будет равна 89940 тыс. руб., что на 29% больше, чем в 2017 году.

Рассчитаем денежный поток предприятия. Он складывается из чистой прибыли, амортизационных отчислений, уменьшения (увеличения) собственного оборотного капитала и увеличения (уменьшения) долгосрочной задолженности.

На данном предприятии имеется тенденция увеличения собственного оборотного капитала в отчетном периоде, и исходя из этого мы предположили, что в 2016-2018 годах он так же будет увеличиваться, на 10%.

Долгосрочная задолженность уменьшается в 2013-2015 годах, а, значит, можно предположить, что в 2016-2018 годах будет аналогичная ситуация, поэтому мы уменьшили ее на 5%. Таким образом, денежный поток предприятия в 2016 году составит 140944 тыс. руб.

, что на 12,47% больше, чем в 2015 году. В 2017 году он будет равен 160940 тыс. руб., что на 14,19% больше. В 2018 году ожидается увеличение денежного потока на 15,53%, он составит 185931 тыс. руб.

Для того чтобы рассчитать стоимость предприятия необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Так как на предприятии отсутствуют заемный средства, данная ставка будет рассчитываться по формуле:

Ставка дисконтирования = Стоимость собственного капитала,(1)

Стоимость собственного капитала представим как отношение выплаченных дивидендов к размеру уставного капитала. Следовательно, ставка дисконтирования будет равна:

Ставка дисконтирования = 4780 тыс. руб. /80306 тыс. руб. = 0,08. (2)

Ставка дисконтирования равна 8%.

Для расчета стоимости предприятия необходимо продисконтировать денежные потоки в прогнозном периоде.

, (3)

где,– приведенная к текущему периоду стоимость предприятия,

– денежный поток за прогнозируемые года,

– ставка

Таким образом, продисконтированная прогнозная стоимость предприятия равна:

(4)

Обратите внимание

Так же мы должны рассчитать стоимость предприятия в постпрогнозный период по формуле Гордона:

, (5)

где,– стоимость предприятия в постпрогнозный период,

CF – денежный поток за последний год прогнозного периода,

r – ставка дисконтирования,

g – предполагаемый темп роста.

Модель Гордона – используется для оценки стоимости собственного капитала и денежных потоков. Модель Гордона является вариацией модели дисконтирования денежных потоков.

Цель оценки модели Гордона — оценка доходности собственного капитала, оценка стоимости собственного капитала компании, оценка ставки дисконтирования.

Остаточная стоимость в ОАО «Звягинки» равна:

V = 185931 тыс. руб. / 0,08-0,02 = 3098850 тыс. руб. (6)

Приведем данную стоимость к настоящему времени.

V = 3098850 тыс. руб. /1,08 = 2869305,55 тыс. руб. (7)

Рассчитаем общую стоимость предприятия данным методом. Она будет складываться из приведенной к настоящему моменту времени стоимости предприятия в прогнозный и постпрогнозный периоды.

C = 416081,83 тыс. руб. + 2869305,55 тыс. руб. = 3285387,38 тыс. руб. (8)

Таким образом, ОАО «Звягинки» оценивается в 3285387,38 тыс. руб.

Литература:

  1. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2013. – 464 с.
  2. Сидорин А.А. Модернизация механизмов финансового обеспечения устойчивого развития сельских территорий. – Вестник Орел ГАУ. — 2011. — №. – С.
  3. Отчетность о финансово-экономическом состоянии товаропроизводителей агропромышленного комплекса за 2013-2015 года.

Основные термины (генерируются автоматически): денежный поток, ставок дисконтирования, собственный капитал, постпрогнозный период, прогнозный период, стоимость предприятия, текущая стоимость, доходный подход, собственный оборотный капитал, долгосрочная задолженность.

Источник: https://moluch.ru/archive/116/31646/

Метод дисконтирования денежных потоков: особенности, принципы и требования к расчетам :

Метод дисконтированных денежных потоков непрост и сложен в расчете. Он оценивает анализируемый объект при получении от него разноплановых денежных потоков, моделируя черты их получения.

Сколько стоят будущие деньги?

Метод дисконтирования денежных потоков это приведение стоимости денежных платежей в будущем к настоящему временному отрезку. Дисконтирование основывается на понятии уменьшающейся со временем стоимости денег, действующему в экономики. С течением времени деньги теряют свою ценность по сравнению с текущей.

За начало отсчета нужно взять настоящий момент расчета и все последующие финансовые поступления привести к текущему периоду. Для этого применяют коэффициент, используемый в методе дисконтирования денежных потоков. Пример расчета его следующий: k = 1/(1+r)i.

В формуле r обозначает ставку дисконтирования, i символизирует номер периода времени.

Где применять метод?

Метод дисконтирования денежных потоков применяется повсеместно. Он позволяет определить, сколько стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки финансов могут быть переменчивыми, доходы сменяться убытками. Динамику изменений не всегда можно предугадать. Всегда можно оценить собственность с точки зрения приобретаемых преимуществ в текущий момент, которые она может принести завтра.

Целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков, если:

  • есть аргументы считать, что потоки финансов существенно уменьшатся или увеличатся со временем;
  • объект оценки достаточен для расчета будущих доходов (положительных или отрицательных);
  • на потоки финансов оказывает серьезное влияние сезонность;
  • предмет оценки представляет собой объект с расширенным набором возможных функций;
  • оцениваемая собственность только что построена или введена в эксплуатацию.

Какие данные нужны для расчета?

Для расчета методом дисконтирования денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

  • Доходность (сами денежные потоки).
  • Сроки расчетов.
  • Ставка дисконтирования.

Действия по алгоритму

Рассмотрим алгоритм расчета стоимости методом дисконтирования денежных потоков.

Базой для расчетов является доходность. Это есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности при доходном подходе. Метод дисконтирования денежных потоков учитывает чистый свободный поток, то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Определение расчетного периода зависит от объема данных о недвижимости. Если их достаточно и необходимо, чтобы делать прогнозы на продолжительный срок, можно выбрать более объемный временной период или повысить точность прогноза.

В России средний период для прогнозов составляет тридцать пять лет.

Этот показатель приводит величину доходов к настоящему времени относительно стоимости. Для этого потоки финансов нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в стоимость предприятия.

Методом дисконтирования денежных потоков и факторы влияния

При расчете ставки учитываются следующие факторы влияния:

  • коэффициент инфляции;
  • доходность по объектам;
  • прибыль с учетом всех рисков;
  • ставка Центробанка;
  • процент коммерческих банков по заимствованию средств;
  • средняя стоимость капитала.

Порядок применения метода

Для адекватного использования метода дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса необходимо действовать по следующему алгоритму:

  • Выбор периода для оценки. В России он не может превышать тридцать пять лет. В мире используют более длинные периоды оценки.
  • Определение типа денежного потока, который исследуют. К примеру, можно описывать величины финансовых уменьшающихся и увеличивающихся потоков (доходов и потерь) путем описания финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и актуальной ситуации на современном рынке с учетом погрешностей. Учитываются несколько видов доходов: совокупный доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов); прогнозируемый суммарный доход; чистый операционный доход (за вычетом вложений в основной капитал и платежей по оплате кредитов и займов); финансовые потоки до и после уплаты фискальных сборов.
  • Расчет реверсии или остаточной стоимости оцениваемого объекта после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью изучения стоимости подобных объектов на российском рынке или прогноза ситуации на рынке. Возможен расчет ставки капитализации или годового дохода, следующего после окончания прогнозного временного отрезка.
  • Вычисление ставки дисконтирования. Непростой момент в этом расчете – правильное прогнозирование нормы будущего дохода. Для этого существует более десяти способов в методе дисконтирования денежных потоков. Примеры экономических способов расчета: кумулятивный метод или сложение рисков, методы сравнения инвестиций, способ выделения (вычисление процента от сделок относительно аналогичных объектов), мониторинг, основанный на отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, при котором ставка выводится путем сравнения сводных показателей.
  • Применение метода дисконтирования денежных потоков по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют следующую формулу: ДДП = ∑Nt=1ДП / (1+ Сд)t, где ДДП – дисконтированные денежные потоки; ДП – денежный поток в выбранный временной отрезок (t); Сд – норма будущего дохода; t – временной прогнозный период; N – количество прогнозных периодов проявления будущих денежных потоков.

Методы вычисления ставки дисконтирования

В реалиях специалисты для расчета нормы доходов применяют такие методы:

  • кумулятивное построение;
  • сравнение альтернативных инвестиций;
  • выделение процента;
  • мониторинг рынка.

Самый популярный способ в России

Кумулятивный метод построения строится на том, что ставка дисконтирования является рискованной функцией. Она берется как совокупность всех имеющихся рисков, возможных каждому объекту недвижимости в отдельности. Ставка равна сумме безрисковой ставки и премии за риск. Последняя составляющая рассчитывается суммированием значений имеющихся факторов по анализируемому объекту недвижимости.

Специалисты в России ставку дисконта, как правило, рассчитывают кумулятивным построением. Это объясняется несложностью вычисления нормы дохода по данному методу в текущих условиях рынка отечественной недвижимости.

Читайте также:  Как правильно и выгодно купить квартиру без риэлтора, как выбрать, оформить, оплатить

Сравнить и сделать вывод

Метод разноплановых инвестиций, а точнее их сравнения, используется, как правило, при расчете будущей стоимости недвижимости. В качестве нормы дохода могут быть взяты либо заявленная инвестором доходность, тогда ставка задается спонсором, или ожидаемая доходность других подобных проектов или инструментов, понятных людям, вкладывающим денежные средства.

Выделить основное

Метод выделения используется, когда норма дохода рассчитывается как ставка процента. Она считается на основе информации о проведенных аналогичных сделках с объектами на недвижимом рынке. Этот метод трудоемок и сложен. Механизм расчета заключается:

  • в построении гипотез о величине будущих доходов;
  • в сравнении будущих потоков финансов с начальными капиталовложениями (стоимостью приобретения).

При этом формула будет рассчитываться в зависимости от объема исходной информации и величины заявленных прав покупателя. Норма дохода, в отличие от коэффициента начальных вложений, прямо из данных о продаже не может быть выделена. Нет возможности ее рассчитать без выделения и анализа предположений покупателя относительно будущих финансовых возможностей.

Самый удобный вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения при условии, что происходит опрос инвестора (спонсора) и выяснение:

  • какой процент был использован при определении начальной продажной стоимости;
  • как прогнозировались будущие финансы.

Если оценщиком получены все необходимые ему данные, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли аналогичного объекта. На полученную цифру он будет опираться при определении нормы доходов по другим сделкам. Стоит помнить, что каждый объект уникален, неповторим и имеет свои финансовые особенности.

Хотя при определенных отклонениях (погрешностях) можно получить значение ставки дисконтирования методом выделения, которое будут соответствовать общему предполагаемому развитию в будущем времени.

Однако необходимо знать, что в качестве подобных сделок должны подбираться таковые по реализации объектов, похожих на первоначальный, существующее использование которых является самым эффективным.

Ход расчета по методу выделения по шагам:

  • моделирование для аналогичного объекта в течение заданного временного отрезка по сценарию самого эффективного использования всех имеющихся финансовых потоков;
  • расчет нормы доходности инвестиций по объекту расчета;
  • анализ полученных результатов любым статистическим или экспертным методом с целью приведения имеющихся характеристик анализа к оцениваемому объекту недвижимости.

Оценить рынок

Метод мониторинга основан на следующих данных:

  • постоянном анализе рыночной ситуации;
  • отслеживании по сделкам показателей инвестиций в недвижимые объекты.

Анализируемую информацию обобщать нужно по различным участкам рынка и регулярно освещать. Данные служат ориентиром для специалистов по оценкам. Они позволяют проводить сравнительный анализ расчетных показателей с действующими, проверять правдивость различных корректировочных отклонений.

Если нужно учесть влияние риска на ставку дисконта, в норму дохода при оценке недвижимых объектов следует вносить моментальные поправки.

Если доход складывается из двух и более источников, один из которых можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а иные источники дисконтируются по более высокой ставке.

Например, размер надбавок в виде процентов устанавливается от объема бизнеса арендатора и является величиной, меняющейся во времени, зависящей от сезонных факторов. Данный прием помогает учесть степень риска при получении прибыли от объекта недвижимости в единственном виде. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по временным отрезкам.

Источник: https://BusinessMan.ru/metod-diskontirovaniya-denejnyih-potokov-osobennosti-printsipyi-i-trebovaniya-k-raschetam.html

Детальный расчет стоимости компании методом дисконтирования

После того, как мы обрисовали общие принципы работы модели дисконтированных денежных потоков (DCF), давайте рассмотрим немного глубже проблему определения истинной стоимости акций.

В этом разделе мы шаг за шагом разберем пример использования модели DCF, использующей метод «свободный денежный поток к акционерному капиталу».

Ниже приведены главные этапы, которые нам предстоит преодолеть для того, чтобы произвести расчет стоимости компании:

  • Шаг 1. Прогнозирование свободного денежного потока на выбранном временном горизонте.
  • Шаг 2. Определение ставки дисконтирования.
  • Шаг 3. Дисконтирование прогнозного свободного денежного потока и его суммирование.
  • Шаг 4. Вычисление бессрочной стоимости и её дисконтирование.
  • Шаг 5. Суммирование результатов по шагу 3 и шагу 4 и деление итога на число акций в обращении.

Шаг 1. Прогнозирование свободного денежного потока

Первая задача в прогнозировании будущих денежных потоков состоит в понимании прошлого. Это означает, что вы должны внимательно изучить исторические данные из отчетов о прибылях и убытках компании, её балансов и отчетов о движении денежных средств за последние четыре или пять лет.

После того, как вы рассмотрели исторические данные и, возможно, перенесли их в электронные таблицы, самое время заняться прогнозированием свободного денежного потока компании на ближайшую пару лет. Эти прогнозы — самое главное в модели DCF.

Они должны основываться на ваших знаниях о компании и её конкурентных преимуществах, и на ваших предположениях о том, как эти показатели изменятся в будущем.

Если вы полагаете, что рентабельность компании вырастет, или рост продаж сильно замедлится, или компании придётся радикально увеличивать капитальные затраты для поддержания своих заводов в надлежащем состоянии − все эти допущения должны найти свое отражение в этих прогнозах.

Следующей задачей будет определение «бессрочного года», то есть года, после которого мы не в состоянии объективно прогнозировать будущие денежные потоки компании. Последним нашим прогнозом будет прогноз денежного потока в этот последний, «бессрочный», год.

Для начала давайте предположим, что вымышленная фирма «Велосипеды Чарли» имела в прошлом году 500 миллионов долларов свободного денежного потока. Давайте также предположим, что текущая линейка велосипедов продаётся чрезвычайно хорошо, и компания  ожидает роста свободного денежного потока на 15% в год в течение следующих 5 лет.

По истечении этих пяти лет, согласно нашим ожиданиям, конкуренты начнут копировать успешные модели велосипедов Чарли, уменьшая рост компании. Поэтому после пяти лет, темп роста свободного денежного потока компании снизится до 5% в год.

Соответственно, наш прогноз свободного денежного потока будет выглядеть следующим образом:

Прошлый год: $500 млн.

Год 1: $575 млн.

Год 2: $661,25 млн.

Год 3: $760,44 млн.

Год 4: $874,50 млн.

Год 5: $1006,68 млн.

Год 6: $1055,96 млн.

Год 7: $1108,76 млн.

Год 8: $1164,20 млн.

Год 9: $1222,41 млн.

Год 10: $1283,53 млн.

Шаг 2. Определение ставки дисконтирования

Поскольку в своей модели DFC мы используем метод «свободный денежный поток к акционерному капиталу», мы можем игнорировать стоимость долга компании и её WACC. Вместо этого мы сфокусируем свое внимание на предполагаемой стоимости акционерного капитала, используя подход, определенный в предыдущем разделе.

«Велосипеды Чарли» существуют уже более 60 лет и уже много десятилетий не имели ни одного неприбыльного года.

Их брэнд хорошо известен на рынке и эта известность выражается в весьма хороших показателях возврата на инвестированный капитал.

С учетом этого, а также вполне стабильного прогноза по прибыли, мы можем установить стоимость акционерного капитала в размере 9%, что в нашем примере будет являться стоимостью, ниже среднерыночной.

Шаг 3. Дисконтирование прогнозного свободного денежного потока

Наша следующая задача — дисконтирование денежного потока за каждый год для того, чтобы выразить каждый из них в терминах сегодняшних долларов.

Мы используем приведенную ниже формулу, в которой «фактор дисконтирования» представляет собой лишь иначе выраженный знаменатель оригинальной формулы.

Мы сможем умножить денежный поток каждого года на фактор дисконтирования и получить их текущую стоимость.

Текущая стоимость денежного потока года N = (CF в год N) / (1 + R) ^ N

CF − денежный поток

R − требуемая доходность (ставка дисконтирования), в нашем примере 9%.

N − порядковый номер года в будущем

Прошлый Год: $500,00

Год 1: 575,00 x (1 / 1,09^1) = 528

Год 2: 661,25 x (1 / 1,09^2) = 557

Год 3: 760,44 x (1 / 1,09^3) = 587

Год 4: 874,50 x (1 / 1,09^4) = 620

Год 5: 1005,68 x (1 / 1,09^5) = 654

Год 6: 1055,96 x (1 / 1,09^6) = 630

Год 7: 1108,76 x (1 / 1,09^7) = 607

Год 8: 1164,20 x (1 / 1,09^8) = 584

Год 9: 1222,41 x (1 / 1,09^9) = 563

Важно

Год 10: 1283,53 x (1 / 1,09^10) = 542

Теперь просуммируем все продисконтированные денежные потоки с первого по десятый год и получим значение, равное 5,87 миллиардам долларов.

Шаг 4. Вычисление дисконтированной бессрочной стоимости

На этом шаге мы используем формулу из прошлого раздела:

Бессрочная стоимость = (CFn * (1+ g) ) / (R — g)

CFn — денежный поток в «бессрочный год», в нашем случае — Год 10.

g — ставка долгосрочного роста

R — ставка дисконтирования, или цена капитала; в нашем случае — стоимость акционерного капитала.

Обычно для прогноза долгосрочного роста используется ставка в 3%, поскольку она наиболее близка ставке долгосрочного роста американской экономики. Мы предполагаем, что через десять лет темп роста «Велосипедов Чарли» составит 3% в год. Подставив числа в формулу, мы получим:

($1284 миллиона * (1 + 0,03) ) / (0,09 — 0,03) = $22 042 миллиона

Обратите внимание, что для этого вычисления мы использовали прогнозное значение денежного потока в десятом году, равное 1 284 миллионам долларов, а не дисконтированное значение в 542 миллиона. Но поскольку мы использовали недисконтированное значение, нам всё еще нужно привести полученный результат к текущей стоимости, что мы и сделаем с помощью уже проверенной формулы:

Текущая стоимость денежного потока года N = (CF в год N) / (1 + R) ^ N

Таким образом, текущая стоимость рассчитанной бессрочной стоимости составляет:

$22 042 миллиона / (1 + 0,09) ^ 10 = $9 311 миллионов

Шаг 5. Подбиваем итоги

Теперь, когда у нас есть стоимость всех денежных потоков с первого по десятый год, а также с одиннадцатого года и до бесконечности, надо сложить эти две величины:

Дисконтированный свободный денежный поток с 1-го по 10-й года: $5870 миллионов

+

Дисконтированный свободный денежный поток с 11-го года и до бесконечности: 9311 миллионов

=

$15 181 миллион

Ну вот, наконец, мы и получили то, что так долго искали. Наша оценочная стоимость компании «Велосипеды Чарли» составляет 15,2 миллиарда долларов.

Последний простой шаг заключается в том, чтобы разделить эти 15,2 миллиарда на количество акций компании в обращении.

Если допустить, что таких акций у «Велосипедов Чарли» обращается 100 миллионов штук, то наша оценка внутренней стоимости одной акции составит 152 доллара за акцию.

Если акции компании торгуются за 100 долларов за акцию, вы можете подумать о покупке этих акций.

Мы можем не обращать никакого внимания на то, каков у Чарли коэффициент Р/Е в соотношении с его конкурентами, нам будет все равно, что говорят по поводу Чарли аналитики с Уолл-Стрит. Ключевой момент в том, что акция торгуется ниже своей внутренней стоимости.

Читайте также:  Оплата квартплаты и услуг жкх: правила осуществления по лицевому счету, без комиссии, через интернет или банк

Если вы уверены в своих прогнозах относительно свободного денежного потока компании, вы должны быть так же уверены в том, что эти акции — выгодная покупка.

Подводя итоги

Вы можете сказать, что это крайне упрощенный пример использования модели DCF. Но на самом деле, на так уж он и прост.

Крайне малое число индивидуальных инвесторов затрачивают даже такое количество усилий перед тем, как принять инвестиционное решение.

Поэтому если вы будете готовы пройти через всю процедуру создания модели DCF для интересующей вас компании, вы будете гораздо более информированы и уверены в своем решении,  нежели подавляющее большинство остальных инвесторов.

Совет

Есть ряд небольших нюансов, касающихся использования второго метода модели DCF («общий денежный поток ко всей фирме»), но итоговый результат должен быть примерно одинаковым вне зависимости от того, какой метод оценки использовать.

Обратите также внимание, что модель вовсе не должна быть суперсложной для того, чтобы помочь вам прояснить свое мнение насчет той или иной компании.

Помните, что использование модели DCF — весьма долгое и трудоемкое занятие, но только оно позволит вам находить отличные компании, торгующиеся ниже своей внутренней стоимости, что является ключевым моментом для прибыльного долгосрочного инвестирования.

Извините комментарии закрыты

Источник: http://putevoditelinvestora.ru/making-dcf-work/

Как рассчитать дисконтированный денежный поток

В основу метода дисконтирования положен экономический закон, отражающий суть метода и описывающий убывающую стоимость денег. Согласно этому закону, с течением времени деньги постепенно обесцениваются (теряют свою стоимость) по сравнению с их текущей стоимостью. Со стоимостью денег могут происходить и другие изменения.

Чтобы в вычислениях (например, при расчётах потенциальной экономической эффективности инвестирования) учесть процесс такого изменения, нужно принять за точку отсчёта текущий момент оценки, а затем размер будущих денежных потоков (приток и отток средств) привести к настоящему моменту, определив величину изменения стоимости денег.

Дисконтирование денежных потоков (Discounted Cash Flow) как раз и представляет собой вычисление, которое позволяет это осуществить с помощью коэффициента дисконтирования. Как рассчитать дисконтированный денежный поток будет показано в статье.

Английское словосочетание Discounted Cash Flow, означающее дисконтирование денежных потоков, обычно представлено в формулах в виде аббревиатуры DCF или, в русском варианте, – ДДП.

Инвестор, принимающий решение о наиболее выгодных вложениях, использует этот результат в целом ряде других методов, представляющих доходный подход, для более точного прогнозирования будущей ситуации и выбора экономической и финансовой стратегий. Среди них:

  • NPV – метод чистого дисконтированного дохода (ЧДД). Формула его расчёта, похожая на формулу DCF, отличается тем, что в NPV включены ещё и первоначальные инвестиционные затраты.
  • IRR – внутренняя норма прибыли.
  • NUS – эквивалент ежегодной ренты.
  • PI – индекс прибыльности.
  • NFV – чистая будущая стоимость.
  • NRR – чистая норма доходности.
  • DPP – дисконтированный срок окупаемости.

Так, например, введение параметра DCF в формулы расчётов срока окупаемости (DPP) делают результаты вычислений практически более достоверными, поскольку именно изменение стоимости денег во времени позволяет оценить общие перспективы проекта в движении. Благодаря учёту фактора движения в оценке эффективности инвестиционных проектов такие методы ещё принято называть динамическими.

Методы дисконтирования включены как составляющие в доходный подход, и в этом качестве помогают вычислить общую цену бизнеса и его потенциал.

Даже при нестабильности финансовых потоков метод дисконтированных денежных потоков оправданно применим, поскольку демонстрирует высокую точность.

Обратите внимание

Для повышения точности расчёт проводят с учётом специфических характеристик и способов поступления денежных средств.

Однако метод дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow Method) имеет и недостатки. Среди основных, чаще всего, называют два:

  • Изменение экономической, политической, социальной среды влияет на ставку дисконтирования, но спрогнозировать изменения этой ставки на сколько-нибудь продолжительный период всегда довольно сложно.
  • Так же сложно спрогнозировать изменение размеров будущих денежных потоков с учетом всех внешних и внутренних обстоятельств.

Тем не менее, метод активно применяется, если есть вероятность того, что прибыльность будущих финансовых потоков начнёт отличаться от прибыльности в настоящий момент, если потоки зависят от сезонности, если строительный проект находится на стадии реализации, и в ряде других случаев. Для того чтобы привести к текущему моменту чистый денежный поток (ЧДП) используют коэффициент дисконтирования.

Формула дисконтированного денежного потока

Коэффициент необходим для приведения потенциальной доходности к текущей стоимости. Для этого значение коэффициента перемножается на значение потоков. Сам же коэффициент рассчитывается по следующей формуле, где литерой «r» обозначена ставка дисконта (её ещё называют «норма дохода»), а литерой «i» в значении степени – временной период.

Далее можно рассчитать непосредственно DCF – дисконтированный денежный поток по формуле:

где, помимо предыдущих обозначений, «CF» – означает денежные потоки во временные периоды «i», а «n» – число периодов, в которых поступают финансовые потоки.

Под денежными потоками – Cash Flow (CF) в оценочной практике понимают:

  • облагаемую налогом прибыль,
  • чистый операционный доход,
  • чистый поток «нала» (исключая затраты на реконструкцию объекта, на эксплуатацию и земельный налог).

Алгоритм расчёта предполагает прохождение нескольких этапов, включающих анализ дисконтированного денежного потока.

  1. Определение периода для прогнозирования. Как правило, прогнозируется предсказуемый отрезок времени со стабильными темпами роста экономики. В государствах с хорошо развитой рыночной экономикой он составляет 5-10 лет. В отечественной практике традиционно рассматривается период в 3-5 лет.
  2. Прогнозирование входящих и выходящих денежных платежей. Это делается с помощью ретроспективного анализа на основе финансовой отчётности (если есть), изучения состояния отрасли, рыночных характеристик и т.д.
  3. Расчёт ставки дисконтирования.
  4. Расчёт денежного потока по каждому периоду времени.
  5. Приведение полученных потоков к первоначальному периоду путём умножения их на показатель коэффициента дисконтирования.
  6. Определение суммарного значения – этап, на котором высчитывается суммарный накопленный дисконтированный денежный поток.

Ключевым параметром в формуле становится величина ставки. Она определяет норму прибыли, которую следует ожидать инвестору, вкладывающему деньги в проект. Величина ставки зависит от целого ряда факторов:

  • средневзвешенной стоимости капитала,
  • инфляционной составляющей,
  • дополнительной нормы прибыли за риск,
  • доходности по безрисковым активам,
  • процентов по банковским вкладам,
  • ставки рефинансирования и др.

Для её оценки в инвестиционном анализе существует несколько методов. Наиболее популярные методы расчета ставки дисконтирования приведены ниже.

Ставка дисконтирования

Методы определения ставки дисконтирования отличаются различными подходами, каждый из которых характеризуется специфическими достоинствами и недостатками.

  • CAPM-модель оценки капитальных активов, введённая в 70-х годах У. Шарпом для определения доходности акций. Сильной стороной модели считается учёт связи рыночного риска и доходности акции. В первоначальной модели этот фактор был единственным учётным. Во внимание не принимались трансакционные затраты, непрозрачность фондового рынка, налоги и другие факторы. Позднее, для увеличения точности, Ю.Фама и К. Френч применили дополнительные параметры.
  • Модель Гордона. Её другое название – модель дивидендов постоянного роста. «Минус» метода в том, что он применим лишь в том случае, если компания имеет обыкновенные акции с постоянными дивидендными выплатами, а «плюс» в относительной простоте расчёта.
  • Модель WACC – средневзвешенной стоимости капитала. Один из самых популярных методов для демонстрации нормы дохода, которую нужно выплатить за инвестиционную часть капитала. Экономический смысл метода – в вычислении минимально допустимой величины рентабельности (уровня прибыльности). Этот результат можно применить к оценке вложений в уже существующий проект.
  • Метод оценки рисковых премий. В методе используются дополнительные критерии риска, не предусмотренные другими моделями. Однако эта оценка субъективна, что относится к недостаткам метода.
  • Метод экспертной оценки. Среди достоинств – возможность учитывать нестандартные факторы риска и тонкая индивидуальная настройка анализа. В числе недостатков – субъективное восприятие ситуации. Эксперт оценивает мезо- макро и микрофакторы, которые, по его мнению, повлияют на нормы прибыли. Для каждого проекта будет свой специфический набор значимых рисков.

Есть целый ряд других простых и сложных методов, но в следующем ниже примере ставка дисконтирования будет рассчитываться для наглядности и прозрачности основной формулы как сумма «безрисковой ставки» и «премии за риск».

Первая составляющая уравнения – безрисковая ставка – в примере расчёта равна 15% – ключевой ставке Центрального банка РФ. Это часть доходности по безрисковому активу.

Вторая составляющая – премия за риск – устанавливается экспертным путём в размере 8% на основе условной оценки производственных, инновационных, социальных, технологических и других рисков. Это – норма прибыли на существующие риски. В сумме ставку дисконтирования будем считать равной 23%.

Пример расчёта

Наш пример расчета будет соответствовать отечественной традиции выбора периода прогнозирования в диапазоне от 3-5 лет. Возьмём средний показатель в 4 года для условного проекта со ставкой дисконтирования 23%.

  1. Выпишем для каждого года прогнозируемую сумму дохода в рублях (CI) и сумму денежного расхода (CO). Здесь мы выбираем для анализа годовой интервал и будем высчитывать дисконтирование денежных потоков сначала за каждый отдельный год, а затем – приведенный поток в сумме за все 4 года. Прогнозируемый расход будет стабильным, а доход – меняться по годам.
    • Первый год: + 95 тыс. и -30 тыс.
    • Второй год: + 47 тыс. и -30 тыс.
    • Третий год: + 54 тыс. и -30 тыс.
    • Четвёртый год: + 41 тыс. и -30 тыс.
  2. Высчитываем для каждого года разницу между доходом и расходом. Получится, что суммы таких разниц для 1-4 периодов составят 65, 17, 24 и 11 тысяч рублей соответственно.
  3. Приводим финансовые потоки к первоначальному периоду. Используем для вычисления коэффициенты 1/(1+0,23)i , которые дисконтируют каждый поток. Здесь на месте делимого будет разница между доходами и расходами для каждого года, которую мы посчитали на предыдущем этапе. На месте делителя – коэффициент, а котором значение 0,23 – это ставка дисконтирования в 23%, а «i» в степени соответствует числу года, для которого мы производим подсчёт.
    • 65000/(1+0,23) = 52845
    • 17000/(1+0,23)2 = 11237
    • 24000/(1+0,23)3 = 12897
    • 11000/(1+0,23)4 = 4806
      (*Результаты записаны в рублях с округлением до целых чисел).
  4. Полученные суммы мы складываем между собой, что даёт DCF = 81785 рублей.

Поскольку показатель в итоге имеет положительное значение, можно говорить о дальнейшем анализе перспектив проекта. Инвестиционный анализ требует использовать метод дисконтированных денежных потоков и сопоставление итоговых значений по нескольким альтернативным проектам, чтобы можно было ранжировать их по привлекательности.

Отзывы, комментарии и обсуждения

Источник: https://finswin.com/projects/ekonomika/diskontirovanie-denezhnyh-potokov.html

Ссылка на основную публикацию