Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает следующие этапы:

1) постановка задачи; 2) сбор, проверка и анализ информации; 3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка; 4) расчет рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов;

5) подготовка отчета об оценке.

Постановка задачи.

На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки: — цель оценки; — назначение оценки; дата оценки (дата, на которую определяется стоимость земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком); — стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость; — правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: — категория земель, в границах которых расположен земельный участок (для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.); — разрешенное использование земельного участка; — форма собственности; — кадастровый номер; — сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;

— наличие застройки.

Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Обратите внимание

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту.

Эти данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие шесть разделов.

1.

Юридическое описание и регистрационные данные: а) договор на передачу титула собственности; б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; в) информация о собственнике или арендаторе; г) характеристика сервитутов; д) правила зонирования и функционального использования; е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные, коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.


Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками/Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности.

Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для района нахождения участка. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования.

Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины.

Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся: а) размер (площадь); б) форма (конфигурация); в) топография (рельеф); г) ландшафт; д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились); е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.д.). 3.

Важно

Описание улучшений: Зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.). 4.

Характеристика местоположения и прилегающей территории: а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.

); б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах; в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог; д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума; е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние); ж) состояние окружающей среды; з) негативное воздействие природных, экологических и социальных

факторов.

5.

Анализ экономических факторов: а) цены соседних участков; б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание; в) данные о продажах аналогичных земельных участков; г) данные о стоимости аренды земельных участков; д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства и его нормальной эксплуатации); е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения земельного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е.

такого использования земельного участка, которое является физически возможным, соответствующим требованиям законодательства, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся улучшений без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Он самостоятельно определяет (выбирает) в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки для их использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Каждый из применяемых подходов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить степень соответствия каждого из использованных методов в рамках трех подходов введенной оценщиком системе критериев и вывести итоговую величину стоимости земли.

Совет

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах: 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 2.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. 3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

Общие требования к отчету об оценке изложены также в федеральных стандартах оценки, в частности в ФСО-3.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/procedura-ocenki-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

  • страхования объекта;
  • его залога;
  • внесения участка в уставный капитал предприятия;
  • приобретения земли;
  • в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

  • полезность участка;
  • рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
  • искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
  • итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
  • рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

  • описание земельного участка;
  • на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
  • фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
  • общее описание рынка земельных участков;
  • определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Обратите внимание

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505285

2.3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов:

Этап 1. Установление важнейших вопросов оценки. На этом этапе оценщик определяет следующие параметры оценки:

— цель оценки;

— стандарты оценки, согласно которым находится стоимость;

— правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка нужно ясно определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

— категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная; инженерной и транспортной инфраструктуры; рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие;

Читайте также:  Как оформить загранпаспорт нового образца через портал "госуслуги" в интернете

— разрешенное использование земельного участка;

— форма собственности;

— кадастровый номер;

— сервитут и ограничение вещных прав на земельный участок;

— присутствие застройки;

— установление даты проведения оценки. Дата установления стоимости земельного участка не должна быть позднее даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, применяемые для оценки, подразделяются на общие и специальные. Сбор общих данных подразумевает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и иные факторы, воздействующие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его месторасположения.

Сбор особых данных предполагает анализ подробной информации, имеющей отношение к оцениваемому объекту.

Обозначенные данные применяются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его месторасположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для избрания методов оценки и тому подобного. При сборе и анализе информации, особое внимание уделяется следующим данным:

— юридическое описание и регистрационные данные;

— физические характеристики земельного участка;

-описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры;

— характеристика местоположения и прилегающей территории;

— анализ экономических факторов;

— особые факторы, следующие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, изображающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации:

— непосредственный осмотр земельного участка и примыкающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. нахождения идентичности между тем, что указано в документах, и тем, что действительно существует.

— получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

— изучение земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается, исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее возможного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, отвечающим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и вследствие которого расчетная величина стоимости земельного участка будет наибольшей.

НЭИ анализируется как с позиции «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом возможностей улучшения характеристик уже имеющегося на участке объекта. НЭИ земельного участка находится с учетом допустимого обоснованного его дробления на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на базе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование найденных результатов. Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки применяет (или аргументирует отказ от применения) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно устанавливает в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для применения того или иного метода рыночной информации.

Важно

Любой из этих методов приведет к нахождению различных величин стоимости земельного участка.

Дальнейший сравнительный анализ разрешает взвесить плюсы и минусы каждого из примененных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на базе наиболее оптимальных и достоверных данных.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не учтено другое (к примеру, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Итоги оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Главные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в правовых нормативных документах Российской Федерации:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г.

№ 519; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

При формировании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

— своевременное формирование в письменной форме и предоставление заказчику отчета об оценке земельного участка считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

— отчет не должен допускать разноплановой трактовки или вводить в заблуждение. В отчете в неотъемлемом порядке указаны: дата проведения оценки земельного участка, применяемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся прочие данные, необходимые для полной и недвусмысленной трактовки итогов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

— если при проведении оценки земельного участка находится не рыночная стоимость, а прочие виды стоимости, в отчете должны быть показаны критерии нахождения оценки земельного участка и причины отступления от возможности нахождения рыночной стоимости земельного участка;

— отчет может также включать другие данные, считающиеся, по воззрению оценщика, значительными с точки зрения полноты обоснования использованного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

— для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации предусматриваются специальные формы отчетов (к примеру, по кадастровой оценке земель поселений);

— отчет лично подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итак, имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный. Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеуказанных подходов проводится следующими методами: сравнения, распределения, выделения, разбивки, капитализации, остатка. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов

Источник: http://pravo.bobrodobro.ru/12492

Оценка стоимости земельного участка

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.

Содержание

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Совет

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ.

Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • — о всех характеристиках земли,
  • — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.

  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме.

В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Разбираемся в вопросах оценки рыночной стоимости земельного участка

Рыночная цена объекта является денежной стоимостью, устанавливаемой из-за исследований определенных условий на существующем рынке недвижимости при воздействии свободной конкуренции. Основной фактор оценки рыночной стоимости земельного участка в том, что определенная стоимость обязана одобряться не только покупателем, но и продавцом.

Обычно, проводят оценку таких объектов, как квартиры, земельные участки, частные дома, водные объекты, лесные угодья, транспортные средства.

Как оценить дом с участком

В основной массе ситуаций владельцы собственной недвижимости занимаются оценкой имущества самостоятельно. В большинстве случаев это совершается при продаже частного дома. То есть продавец самостоятельно регулирует стоимость, за которую он желает продать собственную недвижимость с участком.

Однако, существуют и такие варианты, когда оценку обязан осуществлять квалифицированный специалист. К примеру, при обращении в банковское отделение для оформления ипотеки либо ваше имущество будет выступать залогом, то потребуется проводить оценку стоимости. Еще одним вариантом может быть разделение недвижимости между бывшими супругами – в таком случае тоже потребуется оценка стоимости.

Читайте также:  Порядок оформления в собственность земельного участка по "дачной амнистии"

В любых вариантах, где происходит решение вопросов в судебном порядке, с участием страховых компаний и финансовых организаций, оценка обязана осуществляться квалифицированными оценщиками.

Определенные люди не способны определить адекватную стоимость своего владения для того, чтобы продать собственный дом с участком. В этом варианте они обращаются в агентство недвижимости. Сотрудники данных компаний определяют рыночную стоимость участка и дома.

Рыночная (реальная) цена – это адекватная стоимость, по которой недвижимость владельца реально продать за относительно небольшой период.

Обратите внимание

Однако, следует помнить, что оценка стоимости риелторами может быть неточной. Такая цена является относительной и зачастую устанавливается на базе примерных предложений в вашем городе.

По этой причине, даже если компания по недвижимости предоставит для вас документ с оценкой рыночной стоимости вашего владения, то этим документом нельзя будет воспользоваться при судебных разбирательствах, оформлении ипотеки и т.д.

На данный момент недвижимость на земле признается одной из частых договоров о продаже, и поэтому оценка стоимости земельного участка и дома является достаточно востребованной процедурой.

Но, для правильного проведения оценки необходимо учесть совокупность многих условий и применить результативные способы анализа цены.

Провести такую процедуру и оценить рыночную стоимость могут лишь оценщики, которые обладают большим опытом в данной сфере.

Земельный участок собственника обязан быть внесен в кадастровый реестр. При оценке стоимости участка специалист обязан учесть все улучшения на текущий момент. Оценка земли является комплексным мероприятием, которое включает в себя:

  • Оценку цены земельного участка, который принадлежит собственнику.
  • Оценку стоимости жилого дома.
  • Оценку дополнительных построек на участке.

Каким образом происходит оценивание земельного участка?

Производя оценку дома, земельного участка и дополнительных построек на его территории, оценщик обязан принять во внимание характеристики каждого объекта:

  1. Сам участок.
  2. Дом.
  3. Гараж
  4. Баня.
  5. Автомобильный навес и другое имущество на территории.

Алгоритм оценивания:

  • Осуществление анализа рынка этого сегмента.
  • Осуществление анализа уровня износа построек и состояние земли.
  • Осуществление анализа денежных затрат на ремонты и прочие нужды для земли и дома.

По принципам, которые предписаны законами, оценивание рыночной стоимости земельного участка осуществляется при помощи затратного способа. Оценщик обязан произвести описание в отчете процедуры расчета затрат.

Чтобы провести оценку цены определенного объекта недвижимости сперва происходит оценивание площади участка, определяются его ключевые характеристики. Затем оценщик осуществляет анализ цены подобных объектов с учетом рыночной цены. Если аналогичные участки отсутствуют в базе, то возможно оценить жилые постройки, которые предельно близки по характерным чертам.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Часто может появляться вопрос о том, как именно связаны рыночная и кадастровая цена земельного участка. Связь между ними в действительности есть. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, по которым рыночная цена земли примерно превышает на 30% кадастровую стоимость. Данные разновидности ценообразования обладают разным назначением:

  • Кадастровая цена используется для налогообложения.
  • Рыночная цена земли определяется для имущественной сделки.

В первом варианте рассчитывание кадастровой стоимости осуществляется с помощью параметров ЗУ, на основе формул, которые используются уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Их действия определяются на базе норм закона, которые регулирует оценочную деятельности в России.

Ревизия может быть назначена на федеральном уровне либо региональном по статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ее оценка определяет сумму, сохраняющуюся до момента осуществления очередной ревизии, и разрешает исключительные варианты изменения кадастровой цены лишь по судебным решениям.

Важно

Рыночная оценка является стоимостью, которая свободно определяется собственником земельного участка и разрешает неоднократное изменение в течение всей длительности имущественной сделки. Это обосновывается рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении либо риском убытков, которые самостоятельно понесет владелец земельного участка.

Кадастровая стоимость определяется правительством, а рыночная находится в зависимости от наиболее различных условий, множество из которых вообще не учитываются при кадастровой оценке. Это считается основным различием между данными разновидностями цены. Иными отличительными моментами могут стать:

  • При определении кадастровой цены сезон, спрос и общее состояние рынка не обладают никаким значением.
  • Кадастровая стоимость определяется через материальный анализ, а рыночная стоимость – через конкуренцию, разнообразные предложения и спросы.
  • Кадастровая стоимость в некоторых вариантах способна чрезмерно быть завышенной, поскольку условия платежеспособности населения, расположение земельного участка не принимаются во внимание.

В некоторых вариантах может быть такое, что при расположенной рядом инфраструктуре цена будет чрезмерно завышена, хотя, по сути, данные строения никак не оказывают воздействия на увеличение цены.

Различие между данными разновидностями цены играют существенную роль при налогообложении. Но завышенная кадастровая цена в некоторых ситуациях может быть неподъемной для населения, поскольку в основной массе ситуаций она чрезмерно больше рыночной.

Необходимые документы

У многих людей может возникнуть вопрос о том, как сформировать пакет документов и что именно необходимо для проведения оценки земельного участка. Чтобы начать проведение оценочных мероприятий, потребуются следующие документы:

  1. Документы на земельный участок.
  2. План участка.
  3. Документы на возведенные сооружения.
  4. Документы из бюро технической инвентаризации.
  5. Паспорт собственника.
  6. Кадастровый паспорт.

Предъявляются ксерокопии документов. Если нет возможности предоставить вышеприведенный список документов, то провести оценку стоимости земли можно, но учитывая все допущенные ограничения, при этом данные могут быть некорректными и стоимость рассчитана не совсем правильно.

Порядок проведения оценки земельных участков

Чтобы провести оценку рыночной цены земельного участка, используют услуги оценочных компаний, работу которых обязан оплатить нанимающий человек.

Перед тем как вы обратитесь в такую компанию, необходимо проверить качество предоставляемых ими работ, правильнее будет обратиться в проверенные фирмы с хорошими отзывами.

После того как выезд работников будет оформлен, на место прибудет оценщик, проведет изучение всех показателей и сделает выводы о стоимости земельного участка. Оценщик должен учитывать все обстоятельства, которые способны оказать влияние на конечную цену.

Если оценивание необходимо с целью получения ипотеки, то нужно подыскивать фирмы, занимающиеся оценкой, не нужно.

Банк, в котором вы оформляете ипотеку, проведет все оценки самостоятельно, так как банковские организации, как правило, сотрудничают с проверенными компаниями.

Подобное оценивание будет занижено, так как если заемщик не оплатит всю стоимость, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.

Продажа земельного участка предполагает, что владельцу требуется узнать ее рыночную цену. Поскольку с течением времени данная цена изменяется, то оценивание требуется осуществлять по состоянию на определенную дату.

Совет

К примеру, стоимость участка может меняться, если ранее он был на окраине города, а через пару лет город уже разросся и участок больше не считается окраиной города. При проведении оценивания профессиональный специалист проходит такие этапы, как:

  1. Постановка задачи. В данном случае довольно важно принять во внимание дату, когда проводится оценка, а также ключевые параметры, по которым данное оценивание будет осуществляться.
  2. Сбор, проверка и анализ полученных сведений. Происходит сбор всех требуемых документов, проводится анализ полученных сведений, которые принадлежат не только собственному участку, но и соседнему.
  3. Анализ наиболее эффективного пользования земельного участка. Происходит определение как выгоднее использовать землю, причем это обязано быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Данный этап существует, так как рынок имеет заинтересованность в предельно возможном применении ресурсов, что и будет определением предполагаемую стоимость.
  4. Оценка рыночной цены земли с использованием определенных методов. Согласно законам, оценщик обязан использовать 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный. А способы внутри каждого подхода оценщик способен подбирать самостоятельно, учитывая собственный опыт. Три итога, которые получены в результате подобного анализирования, будут базой для расчета конечного числа, которое и станет оценочной стоимостью.
  5. Отчет об оценивании. Подобный отчет должен быть оформлен в письменном виде и обязан излагаться в соответствии с федеральными законами об оценивании и методическими рекомендациями.

Спустя полгода отчет утратит собственную юридическую силу.

К кому обратиться

Если в планах доверить оценивание специалистам, то понадобится обратиться в организации, специализирующиеся на оценивании земельных участков. Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

  1. Оценщик обязан состоять в саморегулируемых организациях. Это некоммерческие объединения, которые регулируются государством.
  2. Обладать аттестацией.
  3. Обладать страховым полисом на сумму 30 000 рублей.
  4. Иметь хорошие отзывы и репутацию.

Если провести оценивание земельного участка необходимо для разрешения вопросов, где принимают участие банковские учреждения, то непосредственно они способны порекомендовать конкретного оценщика, так как банковские отделения сотрудничают с такими компаниями на выгодных условиях.

Цены на услуги

Все оценивающие работы обязаны оплачиваться тем, кто заказывал данную услугу. Каждая организация может установить собственные тарифы на процесс оценки земельного участка самостоятельно. Итоговая стоимость оценки может составляться из следующих критериев:

  • Осмотр земельного объекта.
  • Вознаграждение.
  • Транспортные траты.
  • Другие траты, которые появились в результате оценивания.

После подсчитывания всех затрат выводится цена за предоставление услуг. Как правило, она является разной для различных разновидностей имущества.

При осуществлении оценки земельного участка без выезда цена приблизительно будет составлять 3500-4000 рублей. Если оценивание нуждается в обязательном выезде на земельный участок, то цена составит примерно 6000-6500 рублей. Необходимо принимать во внимание, что оплата за оценку может быть разной в зависимости от субъекта, однако разница в таком случае будет не сильно высокой.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, который подготавливает к продаже собственный земельный участок, может воспользоваться некоторыми вариантами по определению рыночной стоимости его участка:

  1. Воспользоваться услугами организаций по оцениванию земли.
  2. Воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
  3. Сделать оценивание самостоятельно.

Если вы решили самостоятельно проводить оценку земли, то рыночная стоимость определяется некоторыми методиками:

  • Доходный метод.
  • Затратный метод.
  • Метод сравнения продаж.

Доходный метод

Данный способ определения соразмерной суммы, которую нужно затребовать при продаже участка. Данный метод является одним из наиболее трудных с целью самостоятельного вычисления. Применение такого метода целесообразно в том случае, когда продаются высокорентабельные земельные участки.

К примеру, метод применим в городах, где земельные участки обладают довольно высокой ценой. Либо – совершается оценка участка из сельскохозяйственных земель, который подойдет с целью формирования бизнеса. То есть в такой ситуации сделка нуждается в обеспечении земельного участка бизнес-планом.

Затратный метод

Такой метод способен использоваться вместе с доходным. В таком варианте он принимает во внимание затраты для возведения капитального объекта строительства.

К примеру, при планировании предпринимательского дела либо застройки земельного участка многоквартирным домом, предполагаются финансовые вложения. Формула для высчитывания:

Планируемый доход (ПД) – расходы (Р) = потенциальный реальный доход (ПРД).

В сокращенном варианте формула выглядит так: ПД – Р = ПРД.

Метод сравнительного анализа

Основные шаги для самостоятельной оценки собственного земельного участка:

  1. В интернете либо печатных изданиях нужно отыскать 10 домов с идентичными характеристиками с вашим участком.
  2. Обзвоните данных людей и попросите о встрече, чтобы провести осмотр данных домов. Это будет требоваться для того, чтобы исключить из списка объявления-пустышки. Следует ориентироваться лишь на реальные земельные участки.
  3. Для каждого дома необходимо провести следующие расчеты:

Стоимость участка / Общая площадь участка = средняя цена за 1 квадратный метр.

  1. Далее, требуется сравнить все полученные сведения и вычеркнуть из списка наиболее дешевый и самый дорогой земельный участок.
  2. Рассчитываете среднюю цену квадратного метра всех земельных участков.

(Стоимость 1 объекта + стоимость 2 объекта + …) / (Площадь 1 объекта + площадь 2 объекта + …) = средняя стоимость

  1. Определение примерной цены вашего участка.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра * площадь земельного участка = стоимость земли

Это будет средняя ориентировочная цена участка, однако необходимо учесть, что есть и ряд других условий, которые могут повысить либо уменьшить цену вашего участка.

Читайте также:  Документы, которые понадобятся для временной регитрации граждан рф

Видео

Источник: https://aronba.ru/zemlya/otsenka-rynochnoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka.html

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка является необходимым мероприятием для случаев, когда планируется, в первую очередь, реализация конкретного земельного участка. Для того, чтобы получить максимально приближенный к реальности размер стоимости земельного участка, используются различные методы и подходы как во взаимодействии, так и по отдельности.

Кроме того, владелец того или иного земельного участка может установить его стоимость и самостоятельно на основании того, как он сам предполагает эту величину для реализации своего участка либо с ориентиром на имеющиеся сведения о кадастровой стоимости.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость земельного участка – показатель, определяющий то количество денежных средств, которое можно выручить от его реализации.

На основании рыночной стоимости участка рассчитываются сведения о том, каков должен быть размер арендной платы на конкретный участок, а также о том, какую сумму денежных средств придётся заплатить, если в отношении конкретного земельного участка установлен сервитут (плата налагается на того, в интересах кого сервитут был установлен).

Проведение оценки должно происходить на конкретную календарную дату, так как этот показатель может постоянно изменяться.

Рыночная стоимость, как уже говорилось выше, может быть установлена собственником земельного участка по собственному мнению, а также на основании специально проведённых оценочных мероприятий. Проведение последних регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Этот нормативный акт регулирует порядок проведения мероприятий, направленных на установление стоимости конкретного земельного участка, расшифровывает перечень необходимых действий для установления стоимости такого участка и документов, которые должны быть использованы при проведении такой оценки.

Виды подходов и методов оценки

Для определения размера рыночной стоимости того или иного земельного участка существуют следующие методы:

  • Сравнительный, в рамках которого определяются все факторы, влияющие на итоговое образование цены участка, и сравниваются итоговые значения с теми, которые влияют на стоимость конкретного земельного надела.
  • Доходный, на основании которого можно получить информацию о том, какой объем прибыли может принести тот или иной участок при различных формах эксплуатации.
  • Затратный, который позволяет определить общий размер затрат на эксплуатацию того или иного земельного участка.

В рамках каждого конкретного подхода есть также и свои внутренние методы, характерные для каждого из них.

Сравнительный подход

Данный подход используется в тех случаях, когда у специалистов-оценщиков есть информация о том, каким образом происходили продажи тех или иных земельных участков, а также сведения о средних ценах на такие участки.

При использовании такого подхода происходит анализ не только факторов, влияющих на ценообразование того или иного участка, но также и учитывается информация о ценах на аналогичные участки, в том числе имеющие различные по своим характеристикам постройки на территории таких участков.

При использовании сравнительного подхода оказывают существенное влияние на образование цены следующие факторы:

  • площадь участка, в том числе полезная, которую можно задействовать по прямому назначению (другое название – фактическая);
  • форма целевого назначения земельного участка и разрешенный вид использования конкретного участка;
  • развитость инфраструктуры и наличие коммуникаций (если наличие последних оказывает серьезное влияние на состояние земельного участка);
  • геологические и природные особенности участка.

Исходя из перечисленных особенностей и складывается примерная стоимость участка, которая в последующем корректируется в зависимости от того, какова средняя стоимость участков вокруг оцениваемого.

Доходный подход

Данный метод оценки стоимости конкретного земельного участка относится, в первую очередь, к тем случаям, когда потенциальный покупатель такого участка рассматривает вариант приобретения конкретного надела с целью последующего получения прибыли от его эксплуатации различными способами и методами.

Доходный подход характеризуется обязательным анализом имеющихся экономических и финансовых параметров конкретного объекта недвижимости, что позволяет получить итоговую картину вариантов получения прибыли от такого участка.

В рамках доходного подхода один из вариантов расчетов называется методом предполагаемого использования, на основании которого происходит анализ всех возможных затрат на использование конкретного земельного участка, а также возможных вариантов получения прибыли при условии, что участок будет эксплуатироваться каким-то одним из возможных способов.

Затратный подход

Данный подход нашел свое ключевое использование в тех случаях, когда речь идет об оценке тех вложений, которые придется вложить в тот или иной земельный участок (кроме приобретения) до момента начала получения итоговой прибыли от его эксплуатации.

В рамках затратного метода оценивается не только влияние всех тех экономических факторов, которые были определены в сравнительном подходе, но также и фактическое состояние участка, необходимость проведения восстановительных гидротехнических и мелиорационных работ, а также стоимость таких работ в отношении конкретного земельного надела.

Затратный метод по своей сути является самым сложным, так как при его проведении для подготовки той финансовой базы, которую потребуется проанализировать, сначала придется провести комплекс экспертиз, направленных на установление фактического состояния земельного участка.

Проведение оценки того или иного земельного участка, направленное на установление его рыночной стоимости, является необходимым мероприятием, в рамках которого осуществляется установление тех объемов финансовых средств, которые можно выручить от реализации конкретного участка, а также тех, которые придется потратить на оформление конкретного участка, а также на получение прибыли от его эксплуатации, в том числе, если сначала участок придется подготовить к такой эксплуатации.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/podxodi.html

Рыночная стоимость земельного участка

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности).

Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки.

Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

3 варианта получить бесплатную помощь опытных адвокатов

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Обратите внимание

Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения.

Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Важно

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Возможно вам будет интересно

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Ссылка на основную публикацию