Доходный подход в оценке недвижимости: пример расчета, отказ от подхода

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.

), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21).

Обратите внимание

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п.

11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Обоснование отказа от доходного подхода при оценке недвижимости

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е.

если: на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т.

В статьях на тему недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Интересное:  Какой доход нужен для получения субсидии

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.

  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.

  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик.

Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).

Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере

Важно

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Интересное:  Устав общественного благотворительного фонда образец

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

Ный подход

Доходный подход не использовался, поскольку объекты оценки не являются обособленными источниками дохода, так как являются лишь отдельным звеном в цепочке финансово хозяйственной деятельности. На основании выше сказанного Оценщик счел некорректным применение доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки, указанное условие выполняется/не выполняется.

Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом).

Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект.

В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см.

раздел — Отчёта об оценке), учитывая специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется/не представляется возможным определить информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего представляется/не представляется возможным применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

От использования доходного подхода при оценке

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.

30 Июл 2018      yslygiur         980      

Источник: http://urist-yslugi.ru/test_category/otkaz-ot-dohodnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti

Отказ от доходного подхода

Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем.

Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход.

Обоснование отказа от применения подхода

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

После анализа результатов, полученных разными методами, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение об итоговой величине рыночной стоимости объектов.

Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е. сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).

Совет

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е.

аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду)

Ный подход

2.4.3.Доходный подход Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется в следующей последовательности: а) установить период прогнозирования.

Читайте также:  Домовая книга в многоквартирном доме: правила оформления, заполнения и хранения

Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.

Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов

Раздел III.

«Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых: Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Обратите внимание

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным.

Обоснование отказа от применения подхода

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.

После анализа результатов, полученных разными методами, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение об итоговой величине рыночной стоимости объектов.

Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е.

сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца). аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду)

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.

с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Ный подход

2.4.3.Доходный подход Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется в следующей последовательности: а) установить период прогнозирования.

Источник: http://pravo-38.ru/otkaz-ot-dohodnogo-podhoda-76633/

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу.

Определённые случаи, касающиеся рентабельности имущественной сделки с недвижимостью, требуют обращения к доходному подходу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Оценка недвижимости доходным подходом

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях:

  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

В этом случае провести мониторинг ценообразования затруднительно из-за отсутствия аналогов.

Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость.

Важно

Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.

Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных.

Только при помощи доходного метода оценки земельного участка и недвижимости допустимо предусмотреть получение прибыли или убытков, приобретая здание или помещение, участок.

Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.

В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять:

  • при освоении рентабельности рынка недвижимости;
  • при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
  • для презентации объектов при имущественных сделках.

Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/dohodnyj-podhod.html

Подход к оценке стоимости (appraisal approach)

Выбор определенного способа оценки стоимости обусловлен факторами, которые свидетельствуют об актуальном финансовом положении компании и ее перспективности. Финансовое положение и перспективность бизнеса влияют на расчет стоимости предприятия. Расчет, в свою очередь, основывается на использовании трех следующих методов: затратного, доходного и сравнительного.

Затратный метод подразумевает анализ стоимости компании с учетом всех затрат. Стоимость бизнеса и активов будет равной. При этом все обязательства должны быть погашены.

Доходный метод является более оптимальным с позиции инвестора. В этом случае за стоимостью компании видят не комплекс средств в виде зданий, техники, инструментария, нематериальных ценностей и другого, а прогноз прибыльности.

Доходный метод подразумевает, что вкладчик не даст за конкретную компанию денег больше, чем актуальная сумма перспективной прибыли от деятельности компании.

При этом имеют место два перспективных способа притока прибыли в виде источников финансирования для своего капитала и для капитала вложений (с учетом своего и занятого капитала).

Сравнительный метод подразумевает, что стоимость компании зависит от того, за какую сумму его можно продать при условии, что рынок довольно-таки сформирован. Иначе говоря, предполагаемая стоимость компании, которая оценивается на данный момент, равна цене за такую же компанию, установленную рынком.

Оценщиком в ходе процедуры анализа должны использоваться (в случае неиспользования должно быть обоснование этого) указанные три метода оценки. Однако специалист может сам в пределах каждого метода оценивания применять другие методики оценки стоимости.

В каждом конкретном случае итоги всех трех методов могут показывать разные результаты. Какой результат выбирать — все исходит от того, для чего предназначена эта оценка, характера сведений и ее точность.

Затратный метод

Затратный метод подразумевает анализ стоимости компании с учетом всех затрат, включая повседневные.

Чтобы это осуществить, для начала оценивается обоснованность рыночной стоимости всех средств, потом оценивается актуальная стоимость обязательств.

И, в конце концов, из рыночной стоимости всех средств компании вычитается актуальная стоимость обязательств. В результате получается оценочная стоимость капитала компании, без учета инвестиционного.

Этот подход имеет в своей основе два способа:

  • способ расчета стоимости, включающий чистые активы;
  • способ расчета ликвидационной стоимости.

Способ расчета ликвидационной стоимости используется как крайняя мера при продаже компании. По этой причине для этой статьи производится расчет лишь способом стоимости чистых активов. В расчет включается несколько моментов:

  • дается оценка имуществу компании по актуальным рыночным расценкам;
  • определяется оценка нематериальных средств;
  • дается рыночная оценка долгосрочным и краткосрочным финансовым инвестициям;
  • назначается актуальная цена всем товарно-материальным припасам;
  • делается анализ и дается оценка дебиторской задолженности;
  • прогнозируются затраты на предстоящие сроки;
  • определяется стоимость обязательств компании;
  • рассчитывается стоимость капитала компании, для этого из рыночной стоимости всех средств фирмы вычитается актуальная стоимость обязательств.

Способ расчета стоимости чистых активов используют тогда, когда у компании есть существенные материальные средства, и даются оптимистичные прогнозы, что она будет функционировать длительное время.

Для того чтобы оценивать стоимость компании, используются исходные сведения из документов по бухгалтерской отчетности, а именно: бухгалтерский баланс, сведения о доходах и расходах, о денежном обороте, дополнениях и расшифровках. При этом необходимо заранее откорректировать сведения исходя из текущей инфляции.

Существует также методика поправленных чистых активов и непоправленных.

При поправленных чистых активах корректируются все составляющие баланса, то есть устанавливается рыночная стоимость всех средств компании.

Расчетные итоги по этой методике более точные, чем полученные вторым способом. Потому что из-за недостатка точных сведений корректировать составляющие баланса не представляется возможным.

Под чистыми активами понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Средства, включаемые в расчет, — это имущество компании в денежном выражении и не только. В его состав входят следующие компоненты балансовой стоимости.

  1. Внеоборотные средства, которые отражаются в первой части баланса; исключаются пункты с указанием стоимости собственных акций предприятия, которые выкупили у держателей акций. Когда рассчитывается значение чистых активов, учитываются также указанные в первой части баланса нематериальные средства, которые соответствуют нижеследующим условиям:
  • те, которые используются АО при выполнении основной функции и дают прибыль (право пользоваться землей, природными ресурсами, разрешения, изобретения, орграсходы, логотипы и т. п.);
  • те, которые имеют официальное обоснование расходов и связаны с их покупкой (изготовлением);
  • общество должно иметь права на владение этими нематериальными ценностями, которые должны быть подтверждены документально — лицензией, соглашением и т. д., выданными государственными ведомствами;
  1. По пункту «прочие внеоборотные активы» учитывается задолженность АО по купленному им имуществу.
  2. Припасы и расходы, денежные средства и иные средства, учитываемые во второй части бухгалтерского баланса. Сюда не включается задолженность соучредителей, связанная с их вложениями в капитализацию, и стоимость акций, купленных у совладельцев, по балансу.

Если акционерное общество в конце года располагает оценочными резервами по невыясненным задолженностям и акциям, утратившим свою важность, — расчеты статей, на основании которых они создавались, будут учитываться (имеется в расчетах) по уменьшенной балансовой стоимости ровно на столько, сколько стоят эти резервы.

Пассивы, которые включены в расчет, — это долги АО, состоящие из следующих пунктов:

  • денежное обеспечение, направленное на определенные конкретные цели;
  • обязательства, взятые на длительный срок, перед банками и другими организациями и частными лицами;
  • обязательства, взятые на короткий срок, перед банками и другими организациями и частными лицами; расчеты, различные пассивы, помимо средств, указанных по пунктам «Доходы будущих периодов», «Фонды потребления» и «Резервы предстоящих расходов и платежей».
Читайте также:  Исковое заявление о выселении из жилого помещения: образец и правила оформления иска

Применение методики чистых активов не учитывает перспективность роста предприятия. Из-за этого в конкретной ситуации значительно искажается актуальная стоимость бизнеса.

Вторая методика — методика ликвидационной стоимости — применима для компаний, находящихся в положении разорения либо в ситуации, когда стоимость фирмы при банкротстве окажется больше, чем во время ведения деятельности.

При применении этой методики оценщиком определяется валовая прибыль от ликвидации средств компании, потом она уменьшается на сумму прямых расходов, которые связаны с банкротством компании, и, кроме этого, на сумму всех обязательств фирмы.

Сравнительная методика

Сравнительная методика имеет в своей основе концепцию продуктивно работающего рынка, где вкладчики совершают покупку и продажу средств того же типа, независимо друг от друга. Результаты похожих сделок сопоставляются с анализируемыми. Плюсы и минусы оцениваемых средств в сравнении с отобранными аналогами принимаются во внимание через применение необходимых корректировок.

В зависимости от того, есть ли необходимые сведения, насколько они доступны, описания объекта анализа, объекта и нюансов запланированной сделки с анализируемым предметом в условиях сравнительной методики используются нижеследующие способы:

  • способ предприятия-аналога;
  • способ сделок;
  • способ отраслевых показателей.

Способ предприятия-аналога

Способ предприятия-аналога обычно используется в той ситуации, когда доля анализируемого участия в капитализации не относится к контрольной.

Источником сведений о стоимости таких же операций с похожими объектами оценки будут сведения о стоимости операций с различными ценными бумагами, проводимых в рамках доступных фондовых рынков (например, на биржах, а также в системах доступной торговли вне бирж), в той ситуации, когда предмет подобной операции не уполномочивает его владельца каким-либо правом контроля.

В ситуации, когда предметом оценки выступает контрольная доля, оценщик обязан внести корректировки, соразмерные денежному поощрению за контрольную долю.

Способ сделок

Способ сделок обычно используется в ситуациях, когда величина анализируемой доли в капитализации относится к контрольной.

Информация о стоимости похожих сделок с такими же предметами анализа берутся из следующих сведений:

  • сведения о стоимости операций с различными ценными бумагами, денежным участием в капитализации, в тех ситуациях, когда предмет подобной сделки уполномочивает его владельца всеми или несколькими правами контроля;
  • сведения о стоимости операций в виде слияний, поглощений или покупки компании (бизнеса) целиком.

В тех ситуациях, когда предметом анализа является доля, не относящаяся к контрольной, оценщик обязан внести поправки на скидку, соразмерную такой доле.

Способ отраслевых показателей

Сведения берутся, как обычно, из источников узкоспециальных отраслевых исследовательских работ, которые составляются на базе анализа не меньше 50% от общего количества компаний этой отрасли. При этом они должны быть сопоставимы по масштабу с анализируемым.

Оценщиком проверяются и отражаются в итоговых документах операции, имеющие назначение установить соответствие итогов подобных исследований используемой методике оценки, ее смыслу, особенностям предмета объекта оценки, объекту и требованиям ожидаемой сделки с предметом анализа.

Оценщиком обязательно проверяется и отражается в выводах соответствие показателей, которые получены при использовании указанной методики, показателям, которые получены при применении других способов и методик оценивания.

В итоге показания, которые получились при использования этой методики, будут индикативными и не используются при расчете конечного значения стоимости, либо им дается самый маленький удельный вес.

Доходный способ

Доходный способ используется в тех случаях, если реально составление перспективного плана развития предприятия (составление финансовой схемы). На основе принципа доходного способа применяют методику уставного капитала и методику дисконтирования.

Анализ доходным способом подразумевает составление сценария роста будущих доходов. Какой метод выбрать — зависит от стабильности получения прибыли. Исходя из этого, выбирается методика уставного капитала либо методика дисконтирования.

Если прогнозируемая прибыль будет такая же, как на сегодняшний день, или развитие представляется стабильным, то используют методику уставного капитала. Эта методика тоже подразумевает длительный, но неконкретный период функционирования предприятия.

Совет

Методика дисконтирования используется, когда доходы компании непостоянны, нестабильны. Также в тех ситуациях, когда деятельность компании прерывается (причины этого могут быть самыми разными) в обозримом будущем либо планируется выйти из бизнеса. В анализ по этой методике входит прогнозирование поступления денег на все годы прогнозируемого срока.

На следующем шаге рассчитывается размер стоимости предприятия на то время, когда прогнозируемый период уже закончится.

Рассчитывается примерный размер стоимости предприятия как сумма актуальной цены финансирования за прогнозируемый срок и актуальной величины стоимости в то время, когда закончится прогнозируемый период.

Если нужно, могут вноситься корректировки (например, берется в учет сумма, вычтенная за то, что не относится к контрольной, и сумма, вычтенная из-за маленькой ликвидности), и рассчитывается итоговый размер рыночной стоимости предприятия.

Методика дисконтированного финансирования

Стоимость предприятия по этой методике получается в итоге суммирования имеющихся (дисконтированных) на данный момент перспективных свободных финансовых средств предприятия, иными словами, находится по простой формуле:

PV = S(CFi / (1 + r)i)

Из этого следует, что методика дисконтированных финансов подразумевает:

  • расчет границ прогноза;
  • прогнозирование схемы денежных потоков;
  • определение стоимости предприятия на срок, когда закончится прогнозируемый период;
  • определение нормы дисконтирования;
  • определение ориентировочной стоимости фирмы;
  • внесение корректировок и определение конечной стоимости.

Чтобы рассчитать стоимость предприятия на срок после окончания прогнозируемого периода, можно использовать разные способы:

  • способ вычисления по ликвидационной цене (на тот случай, когда в остаточном периоде планируется продажа (по самым разным причинам) средств предприятия);
  • способ вычисления исходя из стоимости чистых активов (используется для устойчивого предприятия с существенными материальными средствами);
  • способ ожидаемой продажи (используются старые данные по реализации таких же предприятия);
  • модель Гордона.

Метод уставного капитала

Данный способ схож с методикой дисконтирования и базируется на принципе, по которому стоимость предприятия зависит от актуальной стоимости прибыли в перспективе.

Данный метод, как правило, используется в том случае, когда можно предположить, что прибыль предприятия будет постоянной и оно будет работать неопределенно длительное время.

Использование метода включает в себя нижеследующие операции:

  • изучение и составление финансовой отчетности;
  • анализ дохода, включаемого в уставный капитал;
  • определение ставки уставного капитала;
  • определение ориентировочной стоимости предприятия;
  • корректировки при наличии недействующих средств;
  • корректировки по величине доли акционерного капитала;
  • корректировки по ликвидности.

В ходе разбора финансовой отчетности предприятия встречаются единичные и непостоянные доходы и затраты, определяется свободный финансовый поток, а также проводятся иные нужные расчеты.

В ходе оценки доходов в пользу уставного капитала принимается решение о том, что берется за главное: доход либо денежный проток, рассчитывается среднестатистический показатель и вносятся поправки взятого показателя.

Источник: https://kskgroup.ru/press-center/articles/podxod-k-ocenke-stoimosti-appraisal-approach/

Примеры доходного подхода к оценке недвижимости :: SYL.ru

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него.

То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день. Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее.

Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика.

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

  1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
  2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
  3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

  • объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
  • валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
  • действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
  • размер дисконтной ставки;
  • правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

  1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
  2. Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
  3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ.

Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Капитализация выгоды

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными.

Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход.

Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Получение данных для метода

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Дисконтирование денежного потока

Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:

  • при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
  • сезонности прибыли от объекта;
  • если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
  • если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Читайте также:  Закон о наследстве рф 2019 года, обяжут ли наследников продавать свои доли и вышел ли такой закон

Получение данных для метода

Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.

Требуется определить:

  • потенциальный (возможный) валовый доход;
  • чистый операционный доход;
  • действительный (реальный) валовый доход;
  • денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока:

PV=Ci/(1+i)t + M * (1/(1+i)n),

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам.

Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей).

Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Ограничения к использованию

Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества.

То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.

По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.

Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком.

Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится.

Обратите внимание

Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием.

В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность.

Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными.

Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.

В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.

Источник: https://www.syl.ru/article/340848/primeryi-dohodnogo-podhoda-k-otsenke-nedvijimosti

Что это такое — доходный подход в оценке объектов недвижимости, когда используют этот метод, а когда нужен отказ от его применения?

Для нестандартных, уникальных объектов недвижимости, приобретение которых допускает выгодные финансовые вложения, в качество одного из методов оценки недвижимости оценка недвижимости методом капитализации дохода является наиболее оптимальной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.

Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

Плюсы и минусы использования

К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:

  1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
  2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
  3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:

  1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
  2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
  3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

Если собственник промышленного объекта или торговых площадей не предоставил информацию о притоке финансирования, результаты оценки не могут считаться достоверными.

По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.

Здесь доходный подход допускает применения:

  • для точности установления стоимости;
  • для определения перспектив перепродажи объекта.

Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость.

Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей.

Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

Методики расчёта

Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:

  • метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
  • дисконтирование доходов.

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.

Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.

Важно

Валовой доход определяется в качестве чистой прибыли, предусматривающей максимальную эксплуатацию объекта.

После определения максимальной прибыли делаются поправки:

  • на недогрузку в эксплуатации;
  • на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент.

Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды.

Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации.

Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости.

Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг.

В крупных населённых пунктах, такие сведения могут находиться так же – в компаниях по работе с недвижимостью. Лицам, проживающим за пределами областных (краевых) центров, следует обратиться в те же инстанции и определиться с приемлемым для сторон способом выезда на место расположения объекта.

Совет

Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами.

Источник: http://svoe.guru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/metody/dohodnyj.html

Ссылка на основную публикацию