Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него.

Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации.

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Обратите внимание

Всего при оценке используется три подхода:

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. Оценка квартир при продаже может быть выполнена самостоятельно.

Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально.

Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

Основные постулаты

СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.

Отправная точка для решения оценщика использовать СП – текущая активность того сегмента рынка недвижимости, частью которого является предмет оценки (ПО).

Основные принципы СП:

  • Спрос и предложение;
  • Замещение;
  • Вклад.

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Методы

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта:

  1. Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
  2. Анализ достоверности информации;
  3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
  4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Согласование результатов сопоставления — один из важных моментов данного метода. Не допускается простое арифметическое усреднение полученных данных. Необходимо изучить каждый результат аналитическим путём и составить обоснованное заключение.

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки:

  • 2-х комнатная квартира;
  • спальный район;
  • общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
  • тип планировки – распашонка;
  • 1-й этаж;
  • косметический ремонт;
  • 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
  • 2 лифта (пассажирский и грузовой);
  • свободна юридически и физически;
  • остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
  • наличие парковки во дворе;
  • д/сад, школа – в пешей доступности;
  • поликлиника – рядом;
  • супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки:

  • Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
  • Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
  • Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
  • Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
  • Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

Посчитаем стоимость оцениваемого объекта:

1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта:

  1. Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
  2. Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
  3. Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта:

  1. Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
  2. Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
  3. Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
  4. Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
  5. Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
  6. Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Рассмотрим пример.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах:

  • аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
  • аналог : ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
  • аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.

Рассчитаем ОКК для предмета оценки:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов.

В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.

Дополнительная информация о сравнительном подходе к оценке недвижимых объектов в этом видео:

Для оценки рыночной стоимости недвижимости следует обращаться только к высококлассным специалистам. Их опыт, эрудиция и профессионализм позволяют использовать максимально достоверные источники информации, грамотно проводить её анализ. Сравнительный подход к оценке не терпит невнимания к деталям, и неверных предположений.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/sravnitelnyj-podhod.html

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно! Оглавление:

  • Определение понятия
  • Когда используются методы сравнительного подхода к оценке недвижимости
  • Когда применение невозможно
  • Единицы сравнения
  • Этапы оценки
  • Анализ полученных расчётов
  • Оформление заказа проведения

Определение понятия Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

ВажноОценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком.
Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

ВниманиеВажно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов. Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги.
Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Сравнительный метод оценки недвижимости

  • Экспертиза ремонтных работ в квартире — Оценка качества выполненных монтажных и ремонтно-отделочных работ в квартире на предмет соответствия действующей нормативно-технической документации.
  • Обследование канализации и системы отопления жилого дома — Экспертно-диагностическое обследование дома, для определения возможности круглогодичного проживания в нем.
  • Определение причин возгорания — Определение причин возгорания люминесцентных светильников в серверных помещениях административного здания.
  • Протечка труб: экспертиза спорных ситуаций — Протечка труб — дело наиболее тривиальное, встречающееся чаще всего в ходе аварий с затоплением квартир, однако не самое безопасное.
Читайте также:  Как купить квартиру дешевле: как сэкономить при покупке жилья, правила выбора, торга, льготы

Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия ООО «Стройэкспертиза» Верхняя Первомайская, д.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь · Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. · Физические характеристики.

Важно

Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом.

Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке

Анализ полученных расчётов Анализ целесообразно проводить, используя метод парных продаж. Для этого требуется наличие большого числа вариантов, которые допустимо компоновать попарно для сравнения.

Собирая проданные объекты парами, можно выделить преимущества ценообразования, приводящие к реализации имущественной сделки. После чего следует адаптировать полученную стоимость к той, которая выявилась при мониторинге парных продаж, получив максимальную достоверность. Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости. Если стоимость объекта определяет заинтересованное лицо, не являющееся профессиональным оценщиком, анализ расчётов допускает приблизительность. Без специальных навыков оценки недвижимости, корректировку единиц сравнения по совокупности элементов здания, проводить не рекомендуется.

Позволяет установить соразмерную цену для планирования имущественной сделки самостоятельно или при обращении к независимому эксперту по оценке недвижимости. Состоит в сравнении аналогичных объектов, выставленных для продажи и уже проданных за соответствующую стоимость, что позволяет адаптировать собственное недвижимое имущество к условиям рынка.

Когда используются методы сравнительного подхода к оценке недвижимости Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами. В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта.

Проведение оценочных работ состоит из соответствующего алгоритма, который делит работу на этапы:

  1. Мониторинг того сегмента рынка недвижимости, к которому относится оценивающийся объект. Особое внимание уделяется стоимости недавно проданных объектов.
  2. Собранная информация по сходным объектам выверяется и сортируется, оставляя максимальное число вариантов со сходными характеристиками.
  3. Вносятся поправки с учётом единиц сравнения, путём компенсации отсутствующих полезных свойств за счёт снижения стоимости или повышения цены, при обнаружении преимуществ.
  4. Полученная предварительная стоимость вновь выносится в сравнение с аналоговыми объектами, проводятся дополнительные корректировки стоимости.

СПРАВКА: Сегмент рынка определяет ту его часть, которая интересует оценщика совокупностью сходных характеристик, выявляющихся в различных единицах сравнения.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов.

Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом: Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к.

в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле.

Совет

В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации.

  • При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
  • Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.(в ред.Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)(см.

Источник: http://yuridicheskaya-praktika.ru/otkaz-ot-sravnitelnogo-podhoda-pri-otsenke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ.

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Случаи, когда может быть применен затратный подход:

  • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • для оценки объектов незавершенного строительства;
  • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  • для оценки в целях страхования;
  • для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

  1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
  2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
  3. расчет величины износа;
  4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
  5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки  сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки  сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ.

К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Обратите внимание

Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом.

Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

  • метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
  • метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
  • метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

  • сравнения продаж;
  • эффективного возраста;
  • разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Читайте также:  Получение выписки из домовой книги: где ее взять и что для этого нужно?

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Важно

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.

Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • потребностями в замене или модернизации элементов;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • метод капитализации потерь в арендной плате  сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
  • метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред.

Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004).

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568р от 07.03.2002г.).

  1. Метод капитализации земельной ренты.
  2. Метод соотнесения (переноса).
  3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).
  4. Техника остатка для земли.
  5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
  6. Метод распределения.
  7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты(доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.

Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотноше ния между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улуч шений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость зе мельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточно сти сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли   универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

Совет

В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода.

Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.

В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Обратите внимание

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости).

Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Источник: http://pro100ocenka.ru/zatratniy-metod-ocenki-nedvizhimosti/

Обоснование затратного подхода при оценке недвижимости с помощью нормативных методов

ОбЩетехнические и социальные проблемы

УДК 347.214.2:656

С. В. Коланьков

ОБОСНОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ НОРМАТИВНЫХ МЕТОДОВ

Рассмотрены виды оцениваемой стоимости объектов недвижимости, состав затратного подхода и нормативные методы оценки, дана область применения кадастровой стоимости.

затратный подход к оценке недвижимости, виды оцениваемой стоимости, нормативные методы, балансовая стоимость, амортизация, инвентарная стоимость, кадастровая стоимость, таможенная стоимость, налоговая стоимость.

Введение

В федеральном стандарте оценки № 1 [1] введено понятие трех возможных подходов при определении стоимости объектов: доходного, сравнительного и затратного. Подход определяет критерий оценки: для затратного подхода им является остаточная стоимость затрат инвестора.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Важно

Под методом оценки понимается конкретный способ расчета стоимости объекта в рамках того критерия, который установлен соответствующим подходом.

Затратный подход применяется и при реализации двух других подходов к оценке недвижимости — доходного и сравнительного. Так, в доходном подходе затратный подход используется при расчете резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов строения, операционных расходов и налогов при оценке величины чистого операционного дохода; в сравнительном подходе — для расчета некоторых корректировок.

1 Общие положения

Достоинством затратного подхода является его хорошая информационная обеспеченность, возможность применения для оценки всех типов объектов в любых рыночных условиях. Недостатками подхода

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

191

являются отражение в большей степени точки зрения продавца, сложность и субъективизм определения величины предпринимательской прибыли и стоимости земельного участка и, как следствие, недостаточный учет спроса и предложения на рынке. Кроме того, затратным подходом, как правило, оценивается только стоимость имущества и он не применяется для оценки стоимости прав собственности.

Процедура применения затратного подхода зависит от вида оцениваемой стоимости. В соответствии с нормативными документами

[1] -[11] и практикой оценочной деятельности выделяются следующие виды оцениваемой стоимости:

1) балансовая стоимость (первоначальная, восстановительная, остаточная);

2) рыночная стоимость;

3) сметная стоимость;

Читайте также:  Как бесплатно заказать выписку из егрн: через онлайн ресурсы росреестра, госуслуги и др

4) стоимость замещения;

5) стоимость восстановления;

6) инвестиционная стоимость;

7) инвентарная стоимость (восстановительно-оценочная,

действительная (остаточно-оценочная));

8) ликвидационная стоимость;

9) утилизационная стоимость;

10) стоимость с ограниченным рынком (стоимость специализированного имущества);

11) потребительская стоимость (в терминологии гражданского кодекса

[2] — выкупная цена);

12) залоговая стоимость;

13) страховая стоимость;

14) таможенная стоимость;

15) кадастровая стоимость;

16) стоимость объекта оценки при существующем использовании;

17) стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

18) альтернативная стоимость имущества;

19) специальная стоимость объекта оценки.

Трактовка данных видов стоимостей недвижимости приводится в указанных нормативных документах и в работе [12].

При оценке балансовой, сметной, инвентарной, утилизационной стоимости и стоимости для целей налогообложения используется исключительно затратный подход.

К методам затратного подхода относятся:

1) нормативные методы оценки;

2) метод сметного ценообразования;

3) затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости;

4) метод дисконтирования сметной стоимости.

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Обцетехнические и социальные проблемы

2 Нормативные методы оценки

Под нормативными методами оценки стоимости недвижимости понимаются методы, утвержденные органами государственного

управления:

• метод балансовой (бухгалтерской) оценки;

• метод инвентарной оценки;

• методы налоговых оценок.

Совет

Метод балансовой (бухгалтерской) оценки позволяет оценить первоначальную, восстановительную и остаточную стоимость недвижимости по данным бухгалтерского учета (рис. 1).

Балансовая стоимость недвижимости определяется на основании Положения о бухгалтерском учете (ПБУ).

Балансовая стоимость объекта не соответствует значению его рыночной стоимости из-за особенностей бухгалтерского учета: отсутствие учета предпринимательской прибыли, функционального и внешнего износа, использование в основном индексного метода переоценки основных фондов, который в отличие от метода прямой оценки недостаточно отражает соотношение спроса и предложения на рынке, и ряда других.

—— — первоначальная стоимость, руб.; ■ — восстановительная стоимость, руб.;

— остаточная стоимость, руб., д _ сумма накопленной амортизации, руб.

Метод инвентарной оценки используется органами технической инвентаризации: бюро технической инвентаризации (БТИ), проектно-инвентаризационными бюро (ПИБ) — при составлении технических паспортов на объекты недвижимости. Основными задачами

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

193

государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Обратите внимание

д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Минэкономразвития РФ.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (в результате перепланировки, реконструкции, переоборудования, возведения, разрушения, изменения уровня инженерного благоустройства, сноса), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона [13].

Важно

Технические паспорта объектов недвижимости содержат таблицу 9 «Исчисление восстановительной и действительной стоимости (экономические характеристики) здания (сооружения)», которая определяется на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) [8]. Таким образом, инвентарная стоимость недвижимости — это стоимость недвижимости, определенная органами

ISSN 1815-588 Х. Известия ПГУПС

2010/2

Общетехнические и социальные проблемы

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/obosnovanie-zatratnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti-s-pomoschyu-normativnyh-metodov

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.

ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.

м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

ВажноУсловия и время продажи Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).

Место продажи Часто цена зависит от региона продажи.

Физические характеристики Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Сравнительный метод оценки недвижимости

Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

ООО «Стройэкспертиза» 12 лет на рынке строительной экспертизы[email protected], +7(495)965-66-69 , +7(926)527-72-74Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206Мы работаем с 9:30 до 18:30 Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке

Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере. Элементы сравнения При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения.

В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения: Элементы сравнения Пояснение Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.

Условия финансирования Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.

Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

ВниманиеЭто обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.
Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

  • Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
  • Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
  • Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
  • Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту. № докум.

К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же – об отсутствии или наличии обременений и залога.

После проведения оценочной деятельности в отношении объекта, собственник недвижимости получает акт, с установленной стоимостью помещения или участка земли. Акт имеет вид официального документа, допускающего использования при обосновании установленной стоимости, для имущественной сделки и иного юридического прецедента.

Сравнительный подход не отражает перспектив от приобретения объекта. Он использует для сравнения только сведения о проведённых ранее успешных сделках.
В каждом из случаев, обязательна:

  • перепроверка проведённых расчётов;
  • определение среднестатистической величины.

ВАЖНО: Определение среднестатистической величины проводится из числа объектов, с максимально схожими характеристиками. Оформление заказа проведения Если собственнику важно провести детальный анализ, при использовании специфических методов, утверждённых нормативами законодательства, требуется обратиться:

  • в компанию по работе с недвижимостью;
  • в Росреестр;
  • к независимому оценщику.

Специализация оценщика требует экспертного уровня подготовки и специального лицензирования, соответствующего нормам Федерального закона «об оценке недвижимости», принятым 27.07.98 г., под № 135-ФЗ. При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника.

Источник: http://law-uradres.ru/otkaz-ot-sravnitelnogo-podhoda-pri-otsenke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию