Метод капитализации доходов при оценке недвижимости: сфера применения, примеры расчета, как рассчитать ставку капитализации

Ставка капитализации

Какова область применения метода прямой капитализации? Какие существуют методы оценки ставки капитализации в оценке недвижимости?

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:— доход от эксплуатации недвижимости; — доход от перепродажи недвижимости. Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:— величины будущих доходов;

— периода получения доходов; — времени получения доходов.

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R,

где: V — стоимость оцениваемого объекта, I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год; R — ставка капитализации.

Обратите внимание

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения.

Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой.

Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:— метод кумулятивного построения;- метод рыночной выжимки;- метод связанных инвестиций;- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp, где: rrf — безрисковая ставка; rm — рыночная премия за риск; rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка.

Доходный подход оценки недвижимости

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может.

Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

Важно

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства.

В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении.

Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям.

Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна.

Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость.

Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка.

Совет

При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль.

Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива.

Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:— риск управления недвижимостью;- риск низкой ликвидности;- секторный риск;- региональный риск;- риск износа;- экологический риск;- риск инфляции;- законодательный риск;- налоговый риск;- планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую.

Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Обратите внимание

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов.

Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%.

Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода.

Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

⇐ Предыдущая123

Источник: https://fibradecor.ru/stavka-kapitalizacii/

Введение

«Метод капитализации дохода в оценке недвижимости»

План:

Введение

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости

3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости

Читайте также:  Что такое "социальная ипотека", для кого она и как ее могут получить различные категории граждан

Заключение

Список использованной литературы

Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики.

Важно

Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни.

Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода.

Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой.

Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога.

Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества.

По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т.

е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), — возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

Совет

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод.

Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд.

В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара.

Обратите внимание

Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости.

Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости.

В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее.

Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Основные принципы оценки доходного актива − принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих доходов I: V= PV(Il ,…

Ik), где k — период владения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Важно

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость.

А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

· Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

· Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки:

Читайте также:  Страховка квартиры от затопления соседей: сколько стоит, как застраховать

· принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

Источник: http://MirZnanii.com/a/254246/metod-kapitalizatsii-dokhoda-v-otsenke-nedvizhimosti

Как рассчитать стоимость бизнеса методом капитализации

Чтобы понять, стоит ли вкладываться в бизнес (или определить размер будущих инвестиций), необходимо прежде всего произвести его оценку. Это можно сделать различными способами:

  • методом сравнения с аналогичным бизнесом, через мониторинг статистики и секторном рыночном анализе (этот способ чаще всего применяется при оценке недвижимости);
  • методом дисконтирования денежных потоков (используется при нестабильном рынке, инфляции, влиянии сезонных факторов и т. д.);
  • методом капитализации дохода (определении стоимости бизнеса из размера чистой прибыли за год).

Остановимся подробнее на последнем способе.

Метод капитализации дохода: в чем суть и когда применяется

Метод капитализации доходов (МКД) привлекает простотой расчетов, но использовать его можно:

  • при стабильности бизнеса на протяжении длительного периода;
  • устойчивых денежных потоках;
  • отсутствии объектов незавершенного строительства и информационной прозрачности.

Именно недостаток всех этих факторов не позволяет широко использовать МКД в России. На российском рынке проще оперировать методом дисконтирования денежных потоков, однако он детализирован, и при расчетах используются сложные формулы.

Как рассчитать стоимость бизнеса

Чтобы определить стоимость бизнеса, достаточно знать:

  • доход компании I (income): для оценки недвижимости используется чистый операционный доход (ЧОД или по английской аббревиатуре NOI);
  • коэффициент капитализации Rk — отношение прогнозируемого дохода за год к стоимости бизнеса.

Таким образом стоимость бизнеса S (недвижимости) можно определить по формуле:

S = I/Rk.

Виды и расчет дохода в бизнесе

Доход I может быть следующих видов:

  • выручка от продаж или оказываемой услуги: в основном используется в посредническом бизнесе (в агентстве недвижимости, например, это гонорар за поиск варианта для заказчика);
  • чистая прибыль (выручка с вычетом всех расходов и налогов): применяется в крупном бизнесе;
  • прибыль без вычета налогов (таким видом дохода оперируют мелкие фирмы и предприятия, чтобы оценить бизнес без влияния посторонних факторов);
  • прибыль по дивидендам (используется, если компания владеет акциями);
  • денежные потоки (или кэш-флоу): учитываются все денежные поступления, используется в качестве капитализируемой базы в основном на бюджетных предприятиях и при разработке бизнес-плана.

При расчете дохода анализируют доходность существующих компаний и используют следующие статистические данные:

  • ретроспективные (то есть по прошлой статистике);
  • прогнозные;
  • комбинированные (сочетание обоих способов).

После расчета дохода его корректируют, вычитая все разовые доходы (или расходы):

  • вложения при открытии бизнеса (или выручку от его продажи);
  • доходы (расходы), не связанные с реализацией (штрафы по суду, страхование, издержки за простой, срыв договоренностей и пр.);
  • другие доходы, не связанные с уставной деятельностью.

Как рассчитать коэффициент капитализации

Ставка капитализации рассчитывается разными способами. Рассмотрим, как рассчитывается коэффициент капитализации при оценке недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации при оценке недвижимости

При оценке стоимости недвижимости удобно рассчитывать коэффициент капитализации по следующей формуле: Rk = Rn + Nv, где:

Rn — ставка ожидаемой доходности инвестора;

Nv — процентная ставка, по которой производится возврат капитала (вложенных инвестиций).

Три способа расчета нормы возврата капитала

Метод Ринга:

  • Используется при планируемом 100% возврате денежных средств, вложенных в бизнес, равными частями.
  • Ставка возврата капитала равна сумме ежегодных отчислений в беспроцентный фонд.

Пример расчета коэффициента капитализации:

  • срок инвестиций — 5 лет;
  • ставка ожидаемой доходности для инвестора Rn: 15%;
  • ставка возврата: 100%/5 = 20%;
  • коэф. капитализации Rk = 15% + 20% = 35%.

Метод Инвуда:

  • Ставка реинвестиции (возврата инвестиций) равна ставке доходности.
  • При ставке Rn, равной 15%, Rk будет равна 30% (15% + 15%).

Метод Хоскольда:

  • Например, ставка инвестиционной доходности была первоначально установлена в 25%.
  • Компания сочла, что возврат капитала по формуле Ринга или Инвуда для нее будет убыточным: в первом случае ставка возврата будет 45%, во втором — 50%.
  • Бизнесмены принимают решение производить возврат инвестиций по безрисковой ставке 8.5% (ставке доходности гособлигаций) по методу Хоскольда.
  • Коэффициент капитализации составит 33.5% (25% + 8.5%).

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Суть расчета такова:

  • производится анализ сделок определенного количества фирм-аналогов;
  • рассчитывается усредненное значение коэффициента капитализации Rk по формуле:

Rk = (Rk1 + Rk2… + Rkn)/n, где:

Rk1 — коэф. капитализации первой фирмы;

Rkn — коэф. капитализации последней фирмы;

n — количество анализируемых фирм.

Подобный расчет трудно делать при недостатке данных, ведь понятно, что отнюдь не каждая фирма рвется предоставлять достоверную информацию о своей доходности.

Расчет ставки капитализации по ставке дисконтирования

Она учитывает, например, такие риски:

  • качество управления компанией;
  • размер предприятия и влияние конкурирующих фирм;
  • финансовую ситуацию (соотношение собственных и заемных средств);
  • инфляцию;
  • товарный ассортимент и возможности сбыта;
  • уровень рыночного спроса и количество возможных клиентов;
  • стабильность прибыли и т. д.

Ставка дисконтирования представляет собой сумму безрисковой ставки с процентными значениями возможных рисков. Таким образом она позволяет рассчитать более достоверный коэффициент капитализации Rk, чем метод капитализации доходов. В формулы расчета Rk также входит средний темп роста, который вычитается из ставки дисконтирования.

Первый способ расчета

Rk = Rd — g, где:

Rd — ставка дисконтирования;

g — темпы роста по прогнозу (с учетом прогнозируемого дохода).

Способ расчета по модели Гордона

Rk = (Rd — g)/ (1 + g).

Здесь g — прогнозируемые темпы роста (с учетом исторических данных по доходности).

Пример расчета стоимости агентства недвижимости

В качестве примера возьмем прибыльное агентство недвижимости с положительным темпом роста. Расчет проведем по средним квартальным показателям доходности.

  • Средняя выручка за квартал: 780 000 руб.
  • Ставка дисконтирования: 18%.
  • Средние темпы роста: 5%.
  • Ставка капитализации: 18% — 5% = 13%.
  • Стоимость агентства: 780 000/0.13 = 6 000 000 руб.

Метод капитализации доходов, учитывающий чистый доход за год и инвестиционные вложения, дает другие цифры:

  • Чистая прибыль за год той же компании за год: 3 107 000 руб.
  • Коэффициент капитализации (по методу Ринга): 35%.
  • Стоимость агентства: 3 107 000/0.35 = 8 877 142.

Завышенная цена агентства получилась из-за следующих факторов:

  • доля ивестиций в общей капитализации довольно высока;
  • в расчете не учтено дисконтирование денежных потоков на непредсказуемом рынке.

Это доказывает постулат, приведенный в начале статьи о том, что метод капитализации можно использовать для расчета стоимости стабильного, а значит, более дорогого по оценке бизнеса.

(Пока оценок нет)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/raznoe/metod-kapitalizacii-dohoda.html

Репетитор оценщика — Оценка недвижимости методом капитализации

[Теория «Оценка»]→ [Теория «Оценка недвижимости»]→ [Основы оценки недвижимости методом капитализации]

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Метод капитализации дохода используют, если потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину, возрастающую устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость, путем деления его на коэффициент капитализации. Результат состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. являются стоимостью всего объекта недвижимости в целом.

В результате исследования были выявлены проблемы, связанные с применением метода капитализации дохода. Его не следует использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е.

в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Совет

В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации становятся очень сложной задачей.

Процедура оценки недвижимости методом капитализации проходит в следующей последовательности:

  1. определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

  2. расчет ставки капитализации;

  3. определение стоимости объекта недвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

На первом этапе оценщик работает со следующими уровнями дохода: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежные поступления до платы налогов.

Коэффициент капитализации можно рассчитать тремя способами: с учетом возмещения капитальных затрат; метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы, метод прямой капитализации.

Рассмотрим определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Безрисковая ставка дохода – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата.

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще всего берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Читайте также:  Доверенность на продажу квартиры - что это за документ, как его составить, можно ли оформить генеральную доверенность

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается как отношение ежегодной выплаты по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала выражается отношением денежных поступлений за год до уплаты налогов к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение этих двух коэффициентов.

Преимуществами метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Так как при его использовании анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а так же при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках. Метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/osnovy_ocenki_nedvizhimosti_metodom_kapitalizacii/0-558

3460 ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Страница 1 из 2

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов «Экономика предприятия», «Экономика машиностроения», «Финансы, денежное обращение и кредит», «Финансовый менеджмент», «Статистика» и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

Сущность метода

Рыночная стоимость объекта недвижимости, приносящей доход, может рассчитываться методами:

— капитализации доходов;

— дисконтирования денежных потоков.

При использовании доходного подхода стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым объектом.

Основной недостаток доходного метода состоит в том, что, в отличие от рыночного и затратного подходов, он базируется на прогнозных данных.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять рыночную стоимость объекта:

С = ЧД / К,

где С – стоимость объекта недвижимости, ЧД – чистый доход,                            К – коэффициент капитализации.

Данный метод используется, когда поток будущих доходов стабилен. Для его применения необходимо:

— определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;

— рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученного от использования оцениваемого объекта, после вычитания из действительной  выручки всех расходов на эксплуатацию объекта (кроме амортизации).

Потенциальная валовая выручка – это ожидаемая суммарная величина поступлений от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые ему сопутствуют. Все расчеты по ее определению в связи с эксплуатацией объекта недвижимости ведутся за первый после даты оценки год.

Далее необходимо определить поправку на возможное недоиспользование объекта на полную мощность. Действительная валовая выручка рассчитывается путем коррекции на эту величину потенциальной валовой выручки, ожидаемой от объекта.

Обратите внимание

Таким образом, в состав чистого дохода входят две  составляющие – прибыль от использования оцениваемого объекта и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитываются как чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Такой коэффициент капитализации называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существуют различные методы расчета коэффициента капитализации:

1) метод прямой капитализации (прямого сопоставления);

2) метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала);

3) метод связанных инвестиций (земля и здание);

4) кумулятивный метод;

5) метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации

В данном случае К = ЧД / С. Для определения К оцениваемый объект сравнивается с аналогичными объектами. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Причем чем качественнее объект, тем ниже ставка капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта прямой капитализации доходов основано на приведении ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта к текущей стоимости путем деления его на общий коэффициент капитализации.

При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример: определить стоимость магазина, годовой чистый доход от которого ожидается на уровне 65 000 у.е. Данные о сопоставимых объектах, проданных на рынке недвижимости, сведены в табл. 1.

Таблица 1.

Исходные данные для определения рыночной стоимости

оцениваемого магазина

Магазин

ЧД, у.е.

продажная цена С, у.е.

К = ЧД / С

Магазин 1

72 000

600 000

0,120

Магазин 2

82 500

750 000

0,110

Магазин 3

47 250

450 000

0,105

Для данного сектора рынка   среднее значение                                    К = (0,120+0,110+0,105)/3 = 0,112. Стоимость оцениваемого объекта определяем как ЧД / К = 65000/0,112 = 582 400 у.е.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовый рентный мультипликатор (ВРМ).

Валовый рентный мультипликатор – это отношение между продажной ценой и потенциальной (или действительной) валовой выручкой. <\p>

Для его применения:

1) определяют валовую выручку (годовую арендную ставку) для оцениваемого объекта;

2) рассчитывают оптимальный для данного сектора экономики валовый рентный мультипликатор на основе рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов;

Важно

3) определяют рыночную стоимость оцениваемого объекта как произведение валовой выручки от оцениваемого объекта на оптимальное значение валового рентного мультипликатора.

Пример: оценить офис, если его потенциальная валовая выручка составляет 100 000 у.е. Сведения о сопоставимых объектах даны в табл. 2.

Таблица 2.

Данные для оценки рыночной стоимости офиса

Офис

Продажная цена С, у.е.

Валовая выручка, у.е.

ВРМ

Офис 1

600 000

100 000

6,00

Офис 2

750 000

128 000

5,86

Офис 3

450 000

74 000

6,08

Стоимость      оцениваемого              объекта: 100000х(6,0+5,86+6,08)/3=              = 600 000 у.е.

Рассмотренные методы прямой капитализации и валового рентного мультипликатора недостаточно чувствительны к изменению будущих доходов, нормам возврата капитала к уровням риска.

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала)

Применяется в случае, если для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

В данном случае при определении ставки капитализации К необходимо:

— удовлетворить рыночным требованиям на доход от заемного капитала;

— предусмотреть не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных отчислений;

— удовлетворить рыночным требованиям на доход от собственного капитала;

— предусмотреть возврат инвестору собственного капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотечная постоянная включает ставку процента по кредиту и коэффициент фонда погашения.

Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Она включает норму прибыли и норму возврата собственных капиталов.

Общая ставка капитализации рассчитывается путем взвешивания ее составных частей (ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала) пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем объеме инвестиций.

Пример: доля кредитных ресурсов – 60 %, ипотечная     постоянная – 0,15, ставка капитализации на собственный              капитал – 12 %.

Тогда общая ставка   капитализации К = (0,15х0,6)+(1-0,6)х0,12 = = 0,13.

Метод связанных инвестиций (земля и здание)

Применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку.

Метод реализуется аналогично предыдущему, то есть определяются взвешенные ставки капитализации для земли и строения, стоящего на земле.

Взвешивание этих ставок осуществляется в соответствии с долями земли и здания в общей стоимости имущественного комплекса.

Последняя >>

Источник: http://www.metods-rgrtu.ru/index.php/mets3400-3499/231-3460

Ссылка на основную публикацию