Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: обзор основных методик

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Каждый человек в жизни в той или иной степени сталкивается с операциями купля-продажа или ипотека недвижимого имущества. И в такой момент важная сторона — правильно скоординированная оценочная деятельность. Часто возникает необходимость определения рыночной стоимости имущества.

Под рыночной стоимостью понимается такая цена, на которую продавец недвижимости рассчитывает с наибольшей вероятностью при продаже, а покупатель готов приобрести. Обязательное условие — полная осведомленность участников сделки, отсутствие недосказанности и «подводных камней», при этом чрезвычайные обстоятельства не должны влиять на величину цены.

Классификация методов оценки рыночной стоимости недвижимости

Основа адекватной оценки — выбор правильного подхода в зависимости от вида конкретного объекта недвижимости. Чисто теоретически расчет цены любым способом должен давать одинаковые или близкие значения. Однако рынок и информационная инфраструктура еще не настолько хорошо развиты, чтобы был такой результат.

Применяются различные методы оценки стоимости недвижимости. Среди них выделяют:

  • сравнительный способ;
  • доходный способ;
  • затратный способ.

Исходя из названия первого метода, он основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, по которым недавно проводились сделки купли-продажи.

При доходном подходе к оценке стоимости недвижимости за основу берут доходы, которые ожидаются от использования площадей в будущем, эти доходы преобразуют в стоимость.

Третий подход – затратный — сложен, потому что вычислить точно затраты на воспроизводство либо замещение с учетом накопленного износа недвижимого имущества не возможно. Собственно, на этом сам метод и базируется.

Сравнительный подход

К объектам-аналогам относятся сходные с объектом оценки по основным экономическим, технологическим и техническим критериям.

После сбора информации обобщают и корректируют с учетом инфляции и тенденций на рынке, так как идентичных объектов нет.

В случае большого количества объектов-аналогов и правильного расчета корректирующего коэффициента такой подход дает точную оценку рыночной стоимости.

Обратите внимание

В рамках данного подхода выделяют сравнительный анализ как способ определения цены недвижимости.

При таком анализе ведется поиск по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов, полученная информация тщательно проверяется и делается заключение о цене объекта оценки.

Такая методика оценки стоимости недвижимости редко применяется для коммерческих помещений, так как спрогнозировать доходы невозможно.

Если говорить о второй методике сравнительного подхода, то она как раз компенсирует этот недостаток и называется методом валовой ренты. В этом случае для определения цены недвижимого имущества также учитывается потенциальный доход, который получит покупатель от сдачи площадей в аренду. Расчет стоимости проводится с применением специального коэффициента (валового рентного мультипликатора).

Главный плюс этого подхода — сбор и использование данных на момент оценочной деятельности. И хотя с одной стороны это снижает погрешность из-за сведений о текущем состоянии рынка, нельзя забывать о его нестабильности. Не надо забывать, что часто на рынке встречается теневая политика сделок, из-за чего популярность этого подхода падает.

Доходный подход

К плюсам метода относят возможность спрогнозировать стоимость объекта на перспективу. Однако это считают и недостатком, так как прогнозируемый доход от сдачи в аренду площадей определяется анализом ряда факторов и есть риск возникновения погрешности.

Сегодня доходный метод популярен при определении рыночной стоимости недвижимости.

Этот подход также включает в себя несколько методик. Методика оценки стоимости недвижимости, при которой за основу берется отношение чистого операционного дохода (до налогообложения) к ставке капитализации, определяемой по базовой ставке с учетом рисков, называется методом прямой капитализации.

Когда же прогнозируется не стабильный доход, а периодически поступающие денежные потоки, или же используется различный коэффициент капитализации, то применяется метод дисконтируемых доходов по проекту. Для выбора методики определяют модель денежного потока с учетом прогнозов расходов и инвестиций.

Затратный подход

Для применения способа необходимо дать определение величины износа. Это понятие важно учитывать, так как различия между характеристиками нового здания и уже эксплуатируемого могут быть велики. Использование величины износа для корректировки стоимости — правильный выход.

Оценка затратным подходом состоит из нескольких этапов, включающих в себя определение цены земельного участка без постройки, полной стоимости воспроизводства и после учета износа.

В границах такого способа также выделяют методики.

Однако затратный подход применяется не всегда, так как при определении цены участка не учитывает стоимость комплексных построек, удобен он только для отдельно стоящих зданий.

Выбор метода оценки

Применение того или иного способа в чистом виде невозможно. Методики так или иначе связаны между собой.

При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества учитывается большое количество данных. Составим список параметров оценки:

  • цены и количество объектов-аналогов, чтобы выявить удовлетворение потребностей в случае их использования;
  • цены других объектов, спрос и предложение на рынке недвижимости, конкуренцию между продавцами и покупателями;
  • затраты на приобретение либо постройку объекта не должны превышать итоговой цены;
  • в расчете учитывались показатели, характеризующие объект оценки;
  • варьирование цен на недвижимость в зависимости от времени продажи;
  • обязателен учет внешних факторов, например, условий эксплуатации или политики государства в этой сфере.

Однако нельзя забывать такое обстоятельство, что при анализе используются данные только схожих объектов оценки. За основу берут вид недвижимости, цель и характер ее эксплуатации, доходность и перспективы использования, риски и факторы, которые влияют на будущую деятельность.

В каких же случаях ждать точной оценки? Наиболее обоснованной будет та цена, которая рассчитана с использованием трех подходов, так как уровень правдивости будет выше. В других случаях констатируется недостаточность информации, из-за чего будет возникать погрешность вычислений. Только после тщательного анализа и учета специфики недвижимости делается логичное заключение о ее стоимости.

Источник: http://xn--80aaeej2cdcww.xn--p1ai/znaniya/metody-otsenki-rynochnoy-stoimosti-nedvizhimosti

Рыночная оценка недвижимости: основные методы

Понятие «недвижимое имущество» («недвижимость») характеризует объект собственности не с точки зрения его физической неподвижности, а в ракурсе особой специфики правоотношений, возникающих вокруг объектов недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

С 1994 года российское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все что с ними неразрывно связано: построенные или строящиеся на земле сооружения, здания, которые трудно переместить с места на место без причинения им несоизмеримого вреда, участки недр. Эта категория недвижимого имущества действительно неподвижна.

Важно

Другую категорию объектов недвижимости составляют подвижные транспортные средства, перевозящие людей и грузы по воде, в воздухе и космосе: морские и речные суда, летательные аппараты, искусственные спутники Земли.

В особую категорию входят имущественные комплексы, связанные единым технологическим циклом – предприятия. От действующих на их базе организаций (нередко одноименных) и предпринимателей они отличаются тем, что являются объектом, а не субъектом права.

Каждая из перечисленных категорий имеет отдельную правовую базу. Общие у перечисленных групп объектов их сходные качества как объектов права: все они должны регистрироваться в соответствующих государственных органах и юридически привязаны к месту их регистрации, предназначены для многолетнего использования.

В бухгалтерском смысле они относятся к основным фондам, включаются в себестоимость продукции не целиком, как оборотные фонды, а путем начисления амортизации. Предметы недвижимости оцениваются как единые объекты, имеющие стоимость, которая не эквивалентна сумме стоимости вещей, из которых они состоят.

При оценке таких объектов могут быть рассчитаны виды стоимости:

  • ликвидационная – сумма, за которую объект может быть продан в ограниченные сроки (например, с аукциона);
  • инвестиционная — включает сумму реальных затрат на создание объекта;
  • кадастровая – стоимость объекта, которая указана в государственных регистрационных документах на него (кадастре);
  • рыночная – предполагаемая цена при максимальном соблюдении рыночных принципов.

Наибольшим интересом у населения пользуются вопросы рыночной оценки недвижимости в жилой сфере. Это жилые дома, их части и вся недвижимость, неразрывно связанная с жильем: инфраструктура, приусадебные участки, зеленые насаждения.

При оценке их рыночной стоимости наиболее полно могут быть соблюдены условия свободного рынка, практически неограниченная конкуренция предложения и спроса.

Привлечение оценщика для рыночной оценки недвижимости обычно необходимо в таких случаях:

  1. Если недвижимость изымается в госсобственность (расприватизация).
  2. При определении банком или иным кредитором стоимости залога, например, с целью заключения ипотечного договора.
  3. Для вычисления собственности недвижимости, полученной владельцем безвозмездно.
  4. Для подсчета стоимости имущества банкрота.
  5. При внесении объекта в уставный капитал компании в виде неденежного вклада.

Рыночная оценка отличается датами, по состоянию на которую она проводится:

  • текущая – на дату, близкую к времени выполнения оценочных работ; наиболее часто встречается;
  • ретроспективная – на определенную дату в прошлом. Обычно заказывается с целью начисления налогов на полученное наследство, подоходных налогов, вычисления размеров страховых выплат, предъявления иска о возмещении ущерба;
  • будущая – необходима инвесторам.

Рыночная стоимость с точки зрения оценщика – предполагаемая цена сделки, когда:

  1. Стороны обладают исчерпывающими сведениями о состоянии объекта, рыночной ситуации и разумно учитывают эту информацию.
  2. Одна сторона не обязана продавать объект, а другая покупать.
  3. Объект выставляется на свободную продажу путем публичной оферты.
  4. Стороны соглашаются на установление цены без принуждения.
  5. Плата за объект устанавливается в денежной форме.

В чем заключается метод?

Стоимость объекта оценщик определяет с применением трех различных подходов.

Затратный

Предполагает, что покупатель разумный и не купит объект за сумму большую, чем ему потребуется, чтобы создать аналогичный объект самостоятельно за приемлемый для него срок.

Наиболее весомые коэффициенты достоверности он будет иметь для нового строительства; реконструкции; специальных объектов, имеющих ограниченный рынок; целей страхования.

Коэффициент понижается при оценке физически или морально изношенных объектов. Оценка земли этим методом ведется отдельно от оценки строений на ней.

Сравнительный

Подход заключается в исследовании результатов недавних сделок с похожими объектами.

Оценщик исходит из утверждения, что покупатель разумный и не заплатит больше, чем за аналогичный объект, также представленный на рынке.

При этом подсчет стоимости ведется путем разделения объекта на элементы, которые в наибольшей степени учитываются при назначении цены. Например, в цене квартиры главную роль играют размер жилой площади, ее расположение, этаж, материал, из которого построен дом. По их наиболее близкой к изучаемому объекту комбинации определяются аналогичные ему.

Достоверность данного метода на российском рынке снижается повсеместной непрозрачностью реальных сделок. Также метод явно не подходит для оценки специальных объектов, не представленных или ограниченно представленных на рынке.

Читайте также:  Договор купли-продажи доли в квартире: как оформить, образец, актуальный на 2019 год

Базируется на тезисе, что приобретаемый объект должен окупить себя полученными от его использования доходами в приемлемый срок. Например, если приобретаемое жилье (квартира) предназначается для сдачи в аренду, необходимо рассчитать, какую от этого можно получить выгоду.

Если для проживания – не выгоднее ли снять квартиру для этой цели. Объективность такой оценки снова упирается в непрозрачность российского рынка. Реальные цены аренды недвижимости узнать непросто. Тем более, если предполагать получение дохода в будущем.

При таком подходе необходим также прогноз, по какой цене можно будет продать данный объект в будущем, растет или уменьшается цена недвижимости в данном районе, как на нее будет влиять предстоящий износ объекта.

Обоснованной рыночная стоимость считается тогда, когда:

  • применены все три подхода;
  • значение достоверности каждого подхода объективно отражено коэффициентом, который ему присвоен;
  • результат оценки представляет из себя сумму результатов трех различных подходов, помноженных на соответствующие коэффициенты достоверности каждого из них.

После исследования с применением всех трех подходов оценщик обосновывает установление коэффициентов их значимости экспертным путем или математически и представляет итоговый результат в виде единой цифры или в виде набора чисел, отражающих максимальные и минимальные значения рыночной стоимости в зависимости от предполагаемого действия тех или иных факторов.

Заказчик исследования может выбрать из предлагаемых результатов тот, который наиболее отвечает реальной ситуации, а главное, его действительным намерениям, которые могут отличаться от официально изложенных в техническом задании.

Она включает этапы:

  1. Определение цели, даты, предмета оценки, вида стоимости.
  2. Составление договора оценщика с заказчиком, включая утверждение графика и плана работ, затрат на их проведение и величину вознаграждения.
  3. Сбор информации об объекте и состоянии рынка.
  4. Анализ возможностей оптимального использования объекта.
  5. Определение стоимости тремя подходами раздельно.
  6. Согласование результатов разных подходов. Установление коэффициентов достоверности каждого из них, Вычисление итоговой величины.
  7. Составление и утверждение сторонами отчета.

Как проходит оценка рыночной цены жилой недвижимости?

Действуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка, где находится объект, как незастроенного.

Затем вычисляет стоимость материалов и работ, необходимых на дату оценки для создания такого объекта.

Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.

Совет

Действуя методом сравнения, оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат.

Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода, оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет.

Составленный к указанному в договоре сроку и принятый заказчиком отчет является свидетельством добросовестно выполненной работы. Оценщик лично подписывает отчет и заверяет своей печатью.

Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/metody/rynochniy.html

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости интересуют многих людей.

Если вы хотите узнать больше о данной процедуре, нюансах выполнения, тонкостях процесса, то стоит прочитать нашу статью.

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценка – услуга, которая предоставляется квалифицированными специалистами. В рамках данной процедуры устанавливается стоимость конкретного объекта недвижимости. Составляется заключение, которое подтверждает указанные параметры.

Дополнительно существует Закон об оценочной деятельности. Он регулирует взаимоотношения между компаниями и клиентами, создает основания для дальнейшего применения данных.

В рамках исследования устанавливается юридический факт – стоимость объекта. После оценки недвижимости и земли можно свободно пользоваться этими данными для различных целей. Отчеты применяются не только в частном порядке, но и в государственных инстанциях.

Зачем необходима процедура?

С какими целями проводится оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости? Существует множество оснований для ее назначения. Необходимо перечислить причины выполнения:

  1. Наследование имущества и последующая уплата налогов.
  2. Определение текущей стоимости объекта.
  3. Последующая продажа и установление оптимальной цены.
  4. Передача в аренду.
  5. Имущество выступит в качестве залога по займу.
  6. Недвижимость переходит в уставной капитал.
  7. Вы хотите выполнить различные операции с ней.
  8. Желаете застраховать объект.
  9. Происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Учитывая огромное количество направлений, данная процедура всегда пользуется повышенным спросом. Но важно правильно провести исследование, чтобы предотвратить возникновение недочетов.

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости

Существуют различные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости. Данная сфера широка, применяется множество способов для проведения процедуры и получения наиболее точной информации.

Все методы можно поделить на три типа. Именно эти способы чаще всего используются во время оценки:

  1. Затратный.
  2. Доходный.
  3. Сравнительный.

Это ключевые подходы и основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Важно рассказать о каждом варианте, чтобы вы получили общее представление об особенностях направлений.

Нередко применяется затратный метод. При его использовании учитываются расходы на содержание и восстановление объекта. Определяется обоснованность покупки, сколько средств нужно дополнительно вкладывать в поддержание.

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости часто осуществляется доходным методом. Определяется прибыль, которую можно получить от владения за конкретный промежуток времени.

Для коммерческой недвижимости нужно учесть ряд важных параметров, в том числе:

  1. Наличие необходимой базы для успешной работы в помещении.
  2. Расположение. Если компания принимает клиентов, то это крайне важный показатель.
  3. Площадь.
  4. Соответствие конкретному типу объектов и возможность применения в коммерческих целях.
  5. Устанавливается вероятный доход от использования.

В большинстве случаев применяется рыночный подход в оценке стоимости недвижимости. Причин этому несколько:

  1. Он отлично подходит для жилого фонда и ряда коммерческих объектов.
  2. Удается установить реальную стоимость в случае продажи.
  3. Полученные параметры наиболее приближены к рыночной ситуации.

Сравнительная методика проста. Специалисты изучают основные параметры объекта. Они находят на рынке схожие варианты. Происходит сравнение и устанавливается оптимальная стоимость имущества.

Какой вариант обладает наибольшей точностью? Методика подбирается индивидуально для каждого конкретного случая. Нужно учесть особенности объекта и сопутствующие факторы.

Оценочные компании по недвижимости в Москве

Вам нужно установить стоимость объекта недвижимости? Тогда необходимо обратиться к нам! Наша компания обладает значительным опытом в данной сфере. Вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь и получить подробный отчет от специалистов.

Источник: https://www.AdvokatServis.ru/articles/727-metody-otsenki-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.
Читайте также:  Доверенность на продажу квартиры - что это за документ, как его составить, можно ли оформить генеральную доверенность

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Обратите внимание

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Основные подходы и методы оценки недвижимости

Для оценки помещений, зданий и сооружений применяются определенные стандарты и способы.

Всего существует 3 самых распространенных подхода: сравнительный, доходный и затратный способы.

В процессе выявления рыночной цены, специалист оценочной компании может использовать любой из этих способов в отдельности или все одновременно. Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет какой метод подойдет лучше. Но при этом в итоговом отчете о своей работе он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к определению стоимости.

Сравнительный метод оценки недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный метод оценки недвижимости.

С помощью него определяется стоимость в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

Эта методика основывается на том предположении, что рациональный, адекватный покупатель не заплатит больше, чем стоят на рынке аналогичные объекты.

В процессе определения цены помещения для ипотеки (для банка), оценщики почти всегда используют именно этот способ.

Этапы оценки, производящейся сравнительным методом:

  1. Установление технических и пространственных характеристик объекта (по документам и в процессе осмотра);
  2. Анализ рынка города в котором расположен объект и в частности того его сегмента к которому он относится;
  3. Отбор и анализ нескольких аналогичных объектов для последующего сравнения;
  4. Расчет стоимости с применением ряда коэффициентов и поправок.

Затратный метод оценки недвижимости

Если выражаться простым языком и не лезть в дебри сложных определений, то суть затратного метода оценки недвижимости в том, что объект не может стоить больше чем нужно потратить на то, чтобы заново построить такой же.

Иными словами, в соответствии с данной методикой, квартира, дом или другое строение стоит столько, сколько нужно потратить на то, чтобы построить или восстановить такое же строение за вычетом износа.

Этот вид способ чаще всего применяется при для нежилых зданий, производственных площадей, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Процесс выяснения цены затратным подходом состоит из следующих этапов:

  1. Расчет стоимости строительства с нуля;
  2. Определение величины износа оцениваемого здания на данный момент;
  3. Уменьшение цены нового строения (пункт 2) на величину износа на данный момент (пункт 2);
  4. Добавление к получившейся величине стоимости земельного участка (если он есть).

Доходный метод оценки недвижимости

Доходный подход (также его еще часто называют “маржинальный”) основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из того, какие доходы объект потенциально может принести в будущем. Например доход от использования или перепродажи недвижимости.

При этом данный подход выявляет уровень потенциальных инвестиционных рисков.

Этапы определения стоимости доходным методом:

  1. Оценка предполагаемого дохода от использования недвижимости в будущем. Данная процедура производится на основании информации о действующих в настоящее время ценах на аренду, и другие услуги, связанные с использованием аналогичных строений (или помещений).
  2. Выяснение потенциальных рисков и потерь.

  3. Расчет стоимости эксплуатации (использования).
  4. Сведение воедино всех перечисленных расчетов и окончательное определение стоимости.

Как уже было указано ранее в этой статье, для каждого конкретного случая, оценщик самостоятельно подбирает оптимальные по его мнению методики оценки недвижимости – какой-то один или одновременно несколько.

Для того, чтобы получить консультацию или заказать оценку в Краснодаре, звоните нам по телефону

8(861)246-52-36

8(918)081-08-47

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/metody-otsenki-nedvizhimosti/

Методы оценки недвижимости — стоимость и сравнение доходного и затратного подходов

Дело оценки какой-либо недвижимости является цепочкой следующих друг за другом операций оценщика, начиная постановкой задания и заканчивая передачей готового отчёта заказчику.

Этот процесс подразделяется на такие этапы:

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и !

  1. Формирование задачи на оценку:
    • выявление конкретной цели оценки;
    • выбор типа стоимости, по которой будет происходить оценивание;
    • определение имущественных прав;
    • реквизиты ведения оценки.
  2. Создание плановой документации и договора ведения оценки:
    • изучение источников информации;
    • график ведения работ;
    • выделение определённых методов оценки;
    • измерение расходов на оценивание;
    • оплата услуг;
    • оформление сделки.
  3. Собирание и анализ сведений:
    • просмотр местности и объектов;
    • законно оформленное представление;
    • технические подробности, расположение;
    • экономические особенности;
    • проверка полученных справок;
    • исследование.
  4. Анализ в условиях самого эффективного использования.
  5. Подсчёт стоимости основан на базе трёх основных подходов:
    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.
  6. Анализ выявленных результатов и расчёт конечной стоимости предмета:
    • проверка информации;
    • разбор ограничений и допущений, связанных с достоверностью полученной информации;
    • вывод конечной стоимости.
  7. Формировка отчёта об оценке.

Подвиды стоимости, по которым происходит оценивание недвижимости:

  1. Рыночная.
  2. Инвестиционная.
  3. Ликвидационная.
  4. Кадастровая.

Рыночная цена отражает сумму денежных средств, которую возможно получить при продаже предмета на открытом рынке в среде полной конкуренции на дату операции. Также, разумеется, что лица сделки владеют данными о подробном состоянии объекта и ценах на похожие объекты и действуют, зная это.

Инвестиционная цена – это стоимость для лица или нескольких лиц, планирующих эксплуатировать объект оценки в инвестиционных целях – извлечение прибыли от арендной платы и прирост дохода.

Под ликвидационной стоимостью подразумевается сумма денежных средств, которая будет получена при ликвидации предмета. Действие нестандартных причин, заставляющих лицо продавать предмет не по рыночным условиям и есть главной различностью ликвидационной стоимости от рыночной.

Кадастровая цена рассчитывается специалистом, опираясь на законодательство, которое регламентирует схему кадастровой оценки. Эта стоимость считается для подсчёта налогов.

Затратный подход

Затратный подход – это группа методов оценки, которые базируются на выяснении затрат, нужных для восстановления или же замещения предмета оценки с учётом накопленной амортизации.

Стадии затратного метода:

  1. Расчёт стоимости предмета оценки в условиях самого эффективного применения.
  2. Расчёт заместительной или восстановительной цены.
  3. Расчёт всех разновидностей амортизации (накопленный износ).

Физический – износ по истечении срока эксплуатации, потеря рабочих способностей и физическое устаревание.

Моральный износ – износ предмета при возникновении более новых усовершенствованных его подвидов, развитии прогресса и несоответствии характеристик предмета появившимся условиям.

Внешний износ – износ, вызванный переменой внешнеэкономической ситуации.

Информация, которая нужна при применении затратной методики:

  • накладные расходы;
  • затраты на оборудование;
  • затраты на выплату заработной платы;
  • порог рыночной цены на материалы;
  • норма дохода строителей в пределах изучаемой территории.

Как и любой иной подход оценивания недвижимости, этот также имеет свои недостатки и преимущества.

Положительные стороны:

  • считается наилучшим при работе с новыми предметами;
  • в некоторых случаях этот подход становится единственно верным;
  • решение проблем с налогообложением;
  • соотнесение стоимости предмета полученной тремя методами;
  • оценивание предметов в неактивных сегментах рынка;
  • анализ на эффективность использования;
  • анализ технических и экономических показателей;
  • постоянное обновление предмета;
  • оценивание предметов особого назначения;
  • решение проблем страхования.

Негативные стороны:

  • разделение работы с земельным участком и постройками;
  • большая трудоёмкость при расчёте износа не новых зданий и сооружений;
  • сложность работы оценщика именно в РФ;
  • трудоёмкость расчёта стоимости, воспроизведения старых зданий и сооружений;
  • стремительное увеличение затрат труда при желании получения более достоверных результатов оценки;
  • затраты зачастую нельзя соотносить с рыночной ценой;
  • несоизмеримость затрат на покупку предмета с расходами на новое строительство такого же объекта (из-за того, что во время оценки вычитается износ).

Методы затратного подхода

  1. Метод сравнительной единицы.
  2. Метод разбивки по компонентам.
  3. Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы. Строится на расчёте стоимости строительных работ сравнительной единицы абсолютно схожего сооружения. Затем эту цену потребуется подкорректировать в согласии с данными различиями аналогичных объектов.

Выбирая похожий предмет нужно обязательно учитывать:

  • одинаковые функции и назначение;
  • похожесть физических данных;
  • соизмеримый возраст сооружений;
  • прочие схоже характеристики.

Цена, полученная при расчёте по этому методу, считается ценой замещения.

Метод разбивки на компоненты. Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша). Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.

Известно определённое количество вариаций применения описываемого подхода:

  1. Субподряд. Базируется на том, что главный подрядчик набирает команду субподрядчиков для работы на конкретных операциях. После, считаются общие расходы по отдельному человеку.
  2. Сортировка по профильному труду. Схож с первым способом, но общие расходы считаются по отдельному специалисту, нанятому на свою разновидность работы.
  3. Отделение расходов. Суть кроется в применении различных единиц сравнения для оценки частей сооружения. Потом, выведенные оценки складываются.

Метод количественного обследования. Обычно это монтажные расходы некоторых частей, оснащение и само строительство. Но помимо прямых расходов, следует также рассчитывать накладные и другие расходы. Затем составляется смета по объекту.

Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.

Локальные сметы – первоначальная документация, которая создаётся по каждым разновидностям работ и затрат по зданию.

Объектные сметы накапливают информацию локальных смет и прочих документов и служат информационной основой сводных смет.

Сводные сметы создаются исходя из двух вышеописанных смет, и дают полную картину расходов.

При работе с этим методом обычно используют несколько подходов к расчёту расходов. А именно:

  1. Ресурсный.
  2. Ресурсно – индексный.
  3. Базисно – индексный.
  4. Базисно – компенсационный.
  5. На базе информации о стоимости уже построенных аналогичных объектов.

Этот считается наиболее точным и детальным, но и очень трудоёмким. Следовательно, профессионал обязан хорошо знать теорию, и умело её применять в практических делах.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

  • ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
  • замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

  1. Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
  2. Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
  3. Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

  1. Трудности прогнозирования.
  2. Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

  1. Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода – он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
    • расчёт чистого операционного дохода за год;
    • расчёт коэффициента капитализации;
    • расчёт рыночной стоимости объекта.
  2. Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
    • денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
    • есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
    • сезонность;
    • объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
    • объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

  • продолжительность периода, который прогнозируем;
  • прогнозируемый размер денежных потоков;
  • ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

  1. Выбор модели.
  2. Выбор периода.
  3. Ретроспективный анализ.
  4. Прогнозирование валовой выручки.
  5. Анализ затрат.
  6. Анализ инвестиционных поступлений.
  7. Выяснение суммы денежного потока.
  8. Учёт ставки дисконта.
  9. Расчёт стоимости после прогнозного периода.
  10. Расчёт действительных стоимостей.
  11. Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

  • нестабильный характер денежных влияний;
  • недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

  • метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
  • сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

Сравнительный (рыночный) подход

В началах метода – сличительное оценивание объекта со схожими объектами недвижимости, на которые уже есть информационная база о ценах договоров.

Метод работает на базе следующих тезисов:

  • принцип спроса и предложения (ограниченность предложения недвижимости и её надобность);
  • принцип замещения (клиент не будет переплачивать, если есть возможность приобретения аналогичного объекта за меньшую цену на другом рынке).

Стадии сравнительного подхода:

  1. Сбор данных об аналогичном предмете.
  2. Проверка полноты и достоверности полученных данных.
  3. Корректировка данных с ориентировкой на современные условия.
  4. Сглаживание разнообразных специфичных характеристик объекта оценки и аналогичного предмета.
  5. подсчёт конечной стоимости предмета.

Правила, при которых метод будет актуален:

  1. Не уникальность объекта.
  2. Наличие точной достоверной информации.
  3. Сопоставимость причин, которые воздействуют на объекты.

Достоинства этого подхода:

  • итоговая цена основывается на мнении типичных субъектов рынка;
  • есть возможность отражения инфляционных сдвигов и изменчивости финансовой среды;
  • возможность внесения изменений в объекты сравнения;
  • простота использования;

Недостатки:

  • различность продаж;
  • трудоёмкость сбора всей информации;
  • необходимость в постояннодействующем рынке;
  • трудности из-за стабильности рынков;
  • трудоёмкость при сравнении сведений о различных сбытовых операциях.

Методы сравнительного подхода:

Метод парных продаж

Основывается на сравнении каких-то пар схожих продаж. Под парными продажами подразумевается реализация двух объектов, различные особенности коих практически идентичны, кроме какой-то определённой, что специалист и будет оценивать, и применять как поправку при составлении конечной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это соотношение текущей цены к потенциальному валовому или настоящему доходу. Для того чтобы применять данный метод нужно:

  1. Оценивать валовый доход от объекта оценки.
  2. Определять ВРМ.
  3. Перемножить валовый доход и среднее значение ВРМ.

Достоинства: простота использования.

Недостатки:

  • приемлем исключительно при расширенном и отлаженном рынке недвижимости;
  • не отображает в развёрнутом виде возможные отличия между объектом исследования и объектом – аналогом;
  • не берёт во внимание разность чистого операционного дохода от обоих объектов.

Источник: https://homewin.ru/narod/podxody-i-metody-ocenki-stoimosti-nedvizhimosti.html

Ссылка на основную публикацию