Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: что это такое, правила и порядок

Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Покупка собственного жилья волнует многих граждан, но не все располагают необходимой суммой. Участие в долевом строительстве позволяет обзавестись отдельной квартирой за гораздо меньшие денежные средства.

Что собой представляет подобный способ покупки? В чем выгода данного вида строительства? И кто сможет защитить граждан, если второй стороной договора является недобросовестный застройщик?

Определение понятий

Внесение доли в строительство многоквартирного дома – это один из способов решения жилищных проблем, посредством направления собственных средств на возведение недвижимости.

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома является очень привлекательным способом приобретения жилого недвижимого имущества, но в тоже время, таит в себе множество рисков.

Основная выгода состоит в том, что новостройка обходится гражданам в 3 раза дешевле, чем готовая жилплощадь.

Застройщика следует выбирать очень внимательно, ведь несмотря на существенную скидку, сумма остается достаточно внушительной. Кроме того многие вносят не собственные средства, а заемные, полученные в кредитном учреждении.

Обратите внимание

Ни в одном застройщике нельзя быть уверенным на 100%, но наличие положительной репутации все же нужно проверить. Например, можно ознакомиться с мнением настоящих покупателей и почитать информацию, представленную на официальном сайте строительной компании.

Каждый застройщик должен располагать разрешением на возведение многоквартирного дома на определенном земельном отрезке.

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование отношений сторон долевого строительства контролируется несколькими законодательными актами. Основными среди них считаются:

  • ФЗ № 214, принятый 30 декабря 2004 г., описывающий условия и последовательность приобретения собственного жилого пространства посредством долевого строительства;
  • ФЗ № 215, также утвержденный в конце 2004 г., гласит о жилищных кооперативах;
  • ФЗ № 122, подписание которого случилось 22 августа 2004 г., освещает порядок регистрации прав на приобретенную квартиру;
  • Градостроительный кодекс РФ.

Существующая нормативная база описывает порядок поведения каждой стороны. Так, застройщик не может начать возведение дома без получения соответствующего разрешения.

Закреплять взаимоотношения со строительной фирмой на бумаге следует только после того, как последний представит общественности официальный проект и вышеописанное разрешение. Регистрацию документа можно будет осуществить и после подписания акта приема-передачи.

Федеральный закон № 214 был принят еще в 2004 г. и до настоящего момента времени претерпел множество изменений. Так, в 2015 году коррективы затронули последовательность расчета, форму приобретаемого жилья, а также взаимоотношения застройщика и государственной власти.

В соответствии с принятыми изменениями, строительной компании разрешается подписывать с дольщиками следующие виды договоров:

  • жилищный сертификат;
  • соглашение о долевом участии;
  • договор, описывающий порядок вступления в жилищный кооператив.

Используемый земельный участок должен быть либо выкуплен застройщиком, либо арендован на длительный срок.

С 2015 года государство обязало строительные компании предоставлять отчет, отражающий цели, на реализацию которых тратятся средства, внесенные дольщиками. Подобная мера позволяет выявить признаки банкротства на ранней стадии. Кроме того, застройщик должен обязательно публиковать информацию о дебиторской и кредиторской задолженности.

Если организация, заключившая с гражданами договоры о долевом участии в строительстве, нарушит целевое использование полученных средств, то рискует быть оштрафованным: физическому лицу грозит до 50 тыс. руб., а юридическому – до 1 млн. рублей.

Порядок и правила участия

Долевым строительством является вид возведения недвижимости, при котором фирма-застройщик получает финансирование от покупателей на основании двухстороннего договора.

При этом строительная фирма обязуется сдать жилплощадь к определенному сроку, а гражданин – внести оговоренную денежную сумму и стать полноправным владельцем недвижимости.

По сути, дольщик инвестирует проект, а договор закрепляет достигнутые договоренности, только основным регулятором взаимоотношений выступает не Гражданский кодекс, а отдельный законодательный акт.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие основные моменты:

  • полная стоимость приобретаемой квартиры и срок внесения денежной суммы;
  • описание строительного объекта;
  • срок сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Договор составляет в письменном виде, подписывается сторонами и отправляется на регистрацию в государственную структуру.

Права и обязанности сторон

Гражданин, принявший решение о вступлении в долевое строительство, имеет право изучить всю необходимую информацию о застройщике.

В федеральном законе описаны сведения, которые строительная фирма обязана предоставить дольщику до подписания договора: разрешение на использование земли, на ведение строительных работ, проект и пр.

Важно

необходимую документацию. ФЗ № 214, принятый в конце 2004 г., направлен на защиту прав и интересов дольщиков.

Так, каждому гражданину, внесшему денежные средства, разрешается расторгнуть договор в одностороннем порядке. Использовать данную возможность можно при наступлении определенных ситуаций:

  • застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • строительные работы были приостановлены;
  • изменению подверглась площадь жилья или другой значимый показатель;
  • результат не соответствует обещаниям.

Если застройщик не соблюдает срок сдачи квартиры, то дольщик имеет право потребовать неустойку.

Расторжение соглашения предполагает возврат внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов за ее использование.

Некоторые недостатки невозможно увидеть в процессе приема-передачи жилья. Именно для этих целей предусмотрен гарантийный срок, в течение которого можно предъявить претензии к застройщику. Требование может касаться: уменьшения стоимости жилья, безвозмездного устранения недочетов, возмещения средств, израсходованных на исправление.

Гражданин, приобретший квартиру посредством долевого участия в строительстве, обязательно должен направить договор на регистрацию в Росреестр.

Многие люди, участвующие в долевом строительстве, задаются вопросом: можно ли продать квартиру, приобретенную подобным образом? Если все обязательства, описанные в договоре, инвестор выполнил, то есть, внес необходимую сумму, то никто не станет препятствовать выставлению объекта недвижимости на продажу. В общем-то можно продать квартиру и в том случае, если внесены не все денежные средства, то есть дольщик может переуступить свой долг, но только при наличии письменного согласия фирмы-застройщика.

Кредитные учреждения очень долго отказывались удовлетворять заявки потенциальных клиентов на получение ипотечного кредита под залог строящегося жилья. Ничего удивительного в этом нет, ведь официальная статистика говорит о том, что достаточно большое количество строительных компаний не могут выполнить заявленные обязательства и «замораживают» стройки.

В настоящее время банки соглашаются на принятие в залог несуществующего объекта недвижимости, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Кредитное учреждение очень внимательно анализирует каждого застройщика, с которым предстоит сотрудничать. Малейшее сомнение в надежности может послужить причиной отказа в одобрении заявки.
  2. До того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию и произойдет официальная регистрация квартиры, банк рискует выдать деньги за «пустое место». Соответственно, величина процентной ставки по ипотечному кредиту до завершения строительства и после обычно существенно отличаются.
  3. Регистрация договора о долевом строительстве в Росреестре является обязательным условием.
  4. До того, как недвижимость будет достроена, в качестве залога банк принимает право требования к застройщику. В общем, если гражданин не будет соблюдать условия ипотечного договора, то может лишиться права на квартиру еще до того, как она будет построена.

Порядок приобретения квартир

ФЗ № 214 позволяет застройщику получить денежные средства от физических лиц только посредством составления и подписания договора о долевом строительстве.

Этот документ гарантирует, что по истечении определенного промежутка времени, гражданин получит в полноправное пользование заветные квадратные метры.

Совет

Если гражданин впервые осуществляет серьезную покупку, то в соответствии с договором о долевом участии он также имеет право на получение налогового вычета. Воспользоваться данной государственной привилегией можно сразу же после подписания акта приема-передачи новоявленного жилья.

Если говорить о стоимости, то еще не существующая квартира, конечно же, будет стоить в несколько раз дешевле, чем готовое жилое пространство. Кроме того существенное влияние на итоговую сумму оказывает объем отделочных работ.

Как избежать мошеннических схем

Несмотря на то, что в Федеральном законе № 214 закреплено только 3 способа заключения договоров о приобретении собственных квадратных метров в соответствии с долевым строительством, недобросовестные застройщики не перестают удивлять своей креативностью и регулярно придумывают незаконные способы продажи планируемых к возведению квартир.

Наиболее популярным способом обмана является составление предварительного договора купли-продажи квартиры.

Дольщик при этом очень рискует, так как жилье за ним не числится, да и государству ничего не известно о сделке, ведь подобный договор не нужно регистрировать в Росреестре.

Кроме того, гражданин, внесший немалые деньги, не имеет никаких гарантий: будущее жилье может быть существенно видоизменено, застройщик может значительно повысить цену или, того страшнее, продать квартиру несколько раз.

Еще одна мошенническая схема – намеренное затягивание стройки с целью получения максимальной прибыли в банке со средств, внесенных покупателями квартир.

Следующая разновидность обмана – расширение договора о долевом строительстве посредством внедрения дополнительных услуг. А может случиться так, что от имени застройщика заключением договоров занимается посторонний контрагент, который не имеет ничего общего со строительством.

Чтобы не стать жертвой какой-либо мошеннической схемы, нужно соблюдать элементарные правила: внимательно читать каждый документ, отказываться от подписания бумаг, не предусмотренных ФЗ № 214, тщательно изучать репутацию застройщика и ни в коем случае не доверять слишком привлекательным предложениям.

О последних изменениях в правилах участия в долевом строительстве многоквартирных домов смотрите в следующем видеосюжете:

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/mnogokvartirnyx-domov.html

Долевое участие — что это такое, в строительстве, дома, квартир

Вопрос приобретения жилья для многих россиян актуален в настоящее время. Один из таких способов — это долевое участие в постройке.

Что такое долевое участие в строительстве дома? Насколько выгоден такой способ строительства? И как защищаются права граждан от недобросовестных застройщиков?

Что это такое?

Долевое участие в строительстве — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.

Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.

К выбору застройщика нужно подходить с умом, так как покупатель вкладывает свои собственные средства в строительство многоквартирного дома или жилого квартала таунхаусов.

Обратите внимание

Чтобы не попасть на недобросовестного застройщика, которые получив деньги покупателей, оставит дом «долгостроем», необходимо тщательно изучить репутацию застройщика.

Нужно посоветоваться с покупателями, которые уже купили жильё таким способом у этой строительной компании.

Способы покупки жилья

Чем раньше покупатель вложится в строительство, тем дешевле ему будет стоить жильё. Самое дешёвое жильё «на уровне котлована». Но такая покупка и самая рискованная!

Суть таких отношений в том, что застройщик привлекает граждан и их средства к строительству жилья.

Регламентирует отношения между дольщиками и строительными компаниями договор долевого участия.

Плюсы для дольщика в том, что он:

 Покупает жильё по цене ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке
 Оплачивает покупку поэтапно
  Покупает более комфортабельное жильё большей площади

Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.

Это:

 Риск заключить договор с недобросовестным застройщиком есть
 Заключая договор со строительной компанией клиент покупает на саму квартиру, а только право требовать её у застройщика
 Вероятность того что жильё будет готово в срок достаточно невысокая

И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

Правовые акты

Этот закон регулирует:

  Права и обязанности каждой стороны долевого участия в постройке жилья
 Ответственность этих сторон за невыполнение условий договора
 Порядок заключения и расторжения договора долевого участия а также способы внесения в него изменений
 Способы обеспечения обязательств по договору и другие меры дополнительной защиты прав и интересов обеих сторон долевого строительства
Читайте также:  Что делать, если у соседей постоянно лает собака: куда жаловаться, как урегулировать конфликт

Как уже упоминалось, отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.

Это:

 Точный срок когда застройщик передаст право собственности на построенный, с помощью инвестиций дольщика, объект недвижимости
 Договор нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре
 Только с этого момента все положения договора вступают в законную силу
 Он должен содержать в себе сведения о покупаемом объекте недвижимости, а именно:

  1. Описание объекта в соответствии с проектной документацией.
  2. Цену договора, а также порядок и сроки её уплаты.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
  4. Способы обеспечения строительной компанией обязательств по договору.

Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.

А также иным нормам и положениям действующего законодательства.

Долевое участие в России

Можно принимать участие не только в строительстве многоквартирного дома.

В упрощённом виде процесс долевого строительства любого объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  Строительная компания покупает или арендует участок земли на котором будет вестись строительство. Если заключается договор аренды, то он заключается на длительный срок (до 99 лет) с последующим правом оформления на него собственности
 Застройщик заключает с дольщиками договор долевого участия
 Дольщики в рассрочку выплачивают строительной компании всю сумму
 После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик передаёт право собственности на предмет договора дольщику

Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными, способами покупки жилья.

Это такие как:

  Жилищно-строительный кооператив главное отличие такого способа в том, что это объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта недвижимости. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы
 Получить жильё от государства на основании договора соцнайма этот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет нуждающимся жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём приватизации
 Участие в постройке малоэтажного дома или таунхауса плюс в том, что процесс строительства, в данном случае, довольно быстр. И если застройщик недобросовестный, то он не успеет «провернуть схемы мошенничества»

В строительстве дома

Участие граждан в строительстве многоквартирных домов может осуществляться по следующим принципам:

  100% предоплата в данном случае, цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Чаще всего, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку ипотечный кредит. За покупателем закреплена конкретная квартира конкретной площади. Например, 2-ухкомнатная квартира № 45 на 2-ом этаже 2 подъезда площадью 58 кв. м
 Поэтапная выплата в данном случае, кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать ипотеку в банке. Но, застройщик может изменить стоимость жилья в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира определённой площади. Например, 2-ухкомнатная площадью 58 кв. м
 Зачетом имеющейся у дольщика собственности в договоре указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется оценщиком). Также в договоре будет указана часть стоимости купленного жилья, которая не оплачивается денежными средствами, а оплачивается имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть оплачивается дольщиком либо полностью, либо по частям

Возможные нюансы

Это:

 Объект недвижимости который следует передать клиенту должен быть конкретно и предельно точно описан
 Цена указывается в национальной валюте редко когда покупка с помощью ДДУ происходит в валюте другой страны. Но, если это так, то нужно указать курс валюты
 Если оплата производится в рассрочку то нужно указать точные сроки внесения платы, а также порядок. Приложением к договору должен быть график платежей
 Срок когда построенный объект недвижимости будет передан дольщику
 Гарантийный срок на возводящийся дом срок устанавливает застройщик с учётом установленных норм
 Информация о том как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору

Кроме этих обязательных условий, желательно чтобы в нём были следующие положения:

  Порядок корректировки цены договора на тот случай если измениться площадь купленного объекта. Лучше, чтобы цена не менялась
 Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии
 Сроки в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире
 Сведения о форме управления будущим домом
 Порядок оформления данного объекта в собственность а также сроки и стоимость процесса

Заключение договора

А так как предметом договора является объект недвижимости, то государственная регистрация — это обязательное условие.

В договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  Предельно точное и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать
 Цена договора она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться
 Сроки и порядок уплаты если происходит выплата в рассрочку, то приложением к договору должен идти график платежей
 Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно
 Сведения о гарантийном сроке на данный возводящийся объект недвижимости
 Информация о том как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору
 Права и обязанности каждой стороны договора
 Ответственность каждой стороны за неисполнение условий договора

Государственная регистрация

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Регистрировать договор ДУ нужно в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости, который является предметом договора.

От дольщика требуются следующие:

  1. Заявление на госрегистрацию договора.
  2. Сам договор.
  3. Паспорт заявителя и копии нескольких страниц.
  4. Договор залога права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
  5. Согласие супруга заявителя на совершение сделки.
  6. Брачный договор. Он может потребоваться в некоторых случаях.
  7. Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

Застройщик представляет следующие документы:

  • такое же заявление;
  • свидетельство о регистрации застройщика в качестве юрлица;
  • учредительные документы;
  • действующее разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.

Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ:

 При регистрации договора с самым первым дольщиком не более 18 календарных дней
 С последующими не более 5 календарных дней

Страхование ответственности

Сделать это можно следующими способами:

 Посредством участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков такое общество создано исключительно для осуществления данного вида страхования. Общество должно иметь соответствующую лицензию
 Заключение договора страхования со страховой компанией эта компания должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Иметь соответствующую лицензию.
  2. Успешно вести деятельность на рынке не менее 5 лет.
  3. Иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд. рублей, включающие уставный капитал в размере не менее 120 млн. рублей.
  4. Не должно иметь предписаний от ЦБ РФ.
  5. К ней не применялись меры банкротства.
  6. Не должно быть решения ЦБ РФ о назначении временной администрации.

Если договор страхования заключён, то он должен быть представлен дольщику для ознакомления.

Цена документа

Можно нанять юриста, чтобы он прочитал и проверил ДДУ на соблюдение норм действующего законодательства. Тогда придётся оплачивать и услуги юриста.

Возникающие сложности

Как правило, застройщик нарушает сроки сдачи построенного объекта недвижимости.

Есть и другие «подводные камни»:

 Возникновение форс-мажорных обстоятельств за которые застройщик ответственности не несёт
 Банкротство строительной компании это может привести к потере вложенных дольщиком средств

Налоговый вычет

Гражданин, который участвует в долевом строительстве, имеет право на получение налогового вычета с суммы потраченных средств, а также с процентов по ипотечному кредиту.

Если жильё приобретается с помощью заёмных средств, то можно получить также вычет и с начисленных банком процентов, но не более чем с 3 млн. рублей.

Недобросовестный застройщик

К сожалению, попадаются недобросовестные застройщики.

В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет своих обязательства, то дольщик может:

 Требовать устранения выявленных в ходе приёмки объекта недвижимости недостатков в разумные сроки. Дольщик имеет право пригласить независимого приёмщика, и ориентироваться на его предписания
 Требования уменьшения стоимости объекта долевого участия если его площадь не соответствует заявленной в договоре
 Требовать уменьшения стоимости купленного объекта ДУ если качество работ не соответствует действующим нормам и стандартам
 Возмещения убытков в досудебном и судебном порядке

Начисление неустойки

Один из способов выплаты компенсации дольщикам, является выплата им неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств застройщика.

Неустойка может быть стребована с застройщика:

 В досудебном порядке путём ведения переговоров для этого необходимо направить строительной компании уведомление с требованиями о выплате
 В судебном порядке к такому способу нужно прибегать, если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке. Взыскание производится путём подачи искового заявления

Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.

Подача искового заявления

Чтобы требовать взыскания неустойки в судебном порядке, необходимо подать исковое заявление, а к нему приложить соответствующие документы.

Истец должен отразить:

 Реквизиты ДДУ и реквизиты акта приёмки
 Срок просрочки даты должны соответствовать, указанным в договоре и акте
 Сумма неустойки, которую требует дольщик необходимо произвести точный расчёт и приложить его к иску
  Обнаруженные недостатки в квартире орган, который осуществляет управление данным домом
 Меры которые были приняты истцом для досудебного урегулирования конфликта
  Устранял ли истец самостоятельно недостатки и в какую сумму ему это обошлось. Если да, то он имеет право требовать возмещения этих сумму, но с учётом того, что все чеки и квитанции на оплату будут приложены к иску
 Суммы других убытков, которые были понесены по вине застройщика например, так как застройщик не сдал объект недвижимости в указанные в договоре сроки, а дольщик вынужден был проживать в арендованной квартире, то дольщик может требовать с застройщика возмещения ему и этих убытков. Но договор аренды должен быть приложен к иску
 Просьбу к суду о взыскании с застройщика неустойки и других расходов

Сегодня законодательство о долевом участии построено таким образом, чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Нормы Закона № 214-ФЗ не дают мошенникам возможности для использования «серых» схем в строительстве.

Источник: http://domdomoff.ru/dolevoe-uchastie

Долевое строительство 2019: условия, плюсы и минусы, защита прав

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше.

Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек».

В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Читайте также:  Налог на наследство квартиры: нужно ли его платить, и если да, то в каких случаях?

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики.

Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир.

Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан.

Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы.

Важно

Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения.

Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными.

Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
  3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.

309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения.

Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке.

Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением.

Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру.

Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет.

В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам.

Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика.

Совет

Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится.

Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны.

Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить.

Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров.

Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов.

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка.

Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу.

Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.
Читайте также:  Затопили соседей снизу: что делать, если вы виновник затопления

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле.

Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка.

Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Обратите внимание

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Выяснение информации о застройщике

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.

Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.

Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:

  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.

Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.

Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.

Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:

  • учредительных документов;
  • бухгалтерского баланса;
  • аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

  • его наименование и адрес;
  • сведения о регистрации и учредителях;
  • сведения о финансовой стабильности компании;
  • разрешения на строительство;
  • срок получения разрешения на ввод;
  • проект жилого дома, его местоположение, состав;
  • сроки строительства;
  • общее имущество;
  • стоимость;
  • подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.

С образцом проектной декларации на строительство жилого дома можно ознакомиться тут.

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:

  • адрес, номер на плане дома;
  • площадь квартиры, лоджий, балконов;
  • наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • способы изменения условий договора;
  • основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

  • участок, принадлежащий застройщику;
  • строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

Важно

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

Видео: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-dolevogo-stroitelstva.html

Ссылка на основную публикацию