Что такое кадастровая стоимость для различных объектов недвижимости?

Что такое кадастровая стоимость квартиры или иного объекта недвижимости: кто ее устанавливает, на что она влияет и от чего звисит

Как правило, стоимость каждого недвижимого объекта определяется по итогам независимой оценки, учитывающей все оказывающие влияние факторы. Однако главным образом результаты оценки имеют значение для государства, в целях налогообложения. Так что государство само занимается оценкой зарегистрированных домов, квартир, земель…

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая цена недвижимости – это стоимостный показатель, который указывается в реестровых данных каждого элемента кадастровой карты. Данный реестр ведется гос. органом – кадастровой службой (палатой, еще ее называют гос. реестром), что является ответственной за своевременный учет данных об объектах недвижимости. Оценка ведется массово и регулярно.

Как правило, кадастровая цена обозначается в результате независимой оценки, заказываемой указанным государственным органом у частных оценочных предприятий.

Для чего она нужна

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость имущества?

Когда рассчитывается стоимость квартиры, в первую очередь результат передается гос. органам. Рассматриваемая оценка недвижимости используется в официальных целях. К примеру:

  • при налогообложении;
  • при определении размера государственной пошлины для различных нотариальных действий;
  • при спорах о легитимности договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.

Главным образом кадастровая оценка необходима государству, так как частные лица вправе самостоятельно определять ценность принадлежащего им имущества.

Стоимость участка земли, в том числе и кадастровая, определяется исходя из его площади. Так, при осуществлении кадастровой оценки земельных угодий, определяется цена множества участков за один раз, не по отдельности.

Цена отдельно взятого участка определяется путем умножения удельной ценности на площадь соответствующего участка.

Кадастровая стоимость недвижимости: квартиры, дома

Ценность зданий и помещений для кадастра определяется несколько иным образом. Так, оценщик определяет отдельные удельные значения для жилой и нежилой площади.

Кроме того, для оценки помещений значение имеет и оснащенность. К примеру, подключение к линиям энергоснабжения.

От чего зависит

От чего зависит стоимость недвижимости по кадастру? На кадастровую цену объекта, когда считается общая цена, оказывают влияние различные факторы. В основном это рыночные факторы, из чего складывается цена, и которые определяют спрос на обычные товары. К примеру, инфраструктура является определяющим фактором при установлении цены на недвижимость.

Квартиры, дома, другой недвижимости

Факторами, определяющими стоимость квартиры, жилого частного дома или иного вида недвижимых объектов в виде здания или сооружения являются:

  • место расположения;
  • площадь;
  • наличие и уровень развитости инфраструктуры.

Каждый оценщик производит определение цены исходя из собственной модели расчетов, из своего понятия рыночных факторов, что означает, что каждый оценщик может определить различную стоимость. Модель оценки должна быть зарегистрированной в СРО. Так что в учет могут идти и иные факторы.

Земли

Стоимость земельного участка в кадастре зависит от типа и категории земли. Так, для земель сельскохозяйственного предназначения влияющими на цену факторами являются:

  • площадь;
  • орошаемость;
  • бонитетная .

Ценность же земель, предназначенных для постройки жилья или иных сооружений определяется исходя из;

  • площади;
  • места расположения;
  • уровня развития инфраструктуры.

Как уже было отмечено, оценщики используют собственные методы оценки, так что в каждом регионе совокупность влияющих на стоимость факторов может различаться.

Порядок определения

Законодательством установлен особый порядок кадастровой оценки, при которой собственники не принимают никакого участия, а все заинтересованные и уполномоченные лица получают необходимые сведения о кадастровой оценке своевременно.

Кто устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости

Стоимость любой недвижимости в кадастре определяется частными оценочными предприятиями по соглашению с государственной кадастровой палатой:

  • раз в 2-5 лет государство привлекает частных оценщиков для осуществления оценки, переоценки имеющихся в реестре объектов недвижимости;
  • новая стоимость устанавливается исходя из заключения частных оценщиков.

По этой причине собственники не всегда в курсе цены своей недвижимости по кадастру.

Как рассчитывается

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается исходя из результата умножения цены на удельную единицу соответствующего объекта на общую его площадь. К примеру, цена удельной единицы земли, жилого или нежилого помещения умножается на его общую площадь.

Осуществляется эта процедура непосредственно служащими росреестра, так что оценщики в данную процедуру не вмешиваются. Задачей оценщика является определение цены одной единицы измерения объекта в пределах того или иного региона.

На что влияет

Кадастровая стоимость в первую очередь влияет на официальный статус объекта и служит информационным целям для государственных органов, когда необходима данная информация. К примеру, информация о цене земельного участка может понадобиться налоговым службам, когда необходимо рассчитать размер земельного налога на тот или иной участок.

Кроме того при наследовании необходимо заплатить государственную пошлину, расчет которой исчисляется исходя из суммы, на которую оценен недвижимый объект. Как правило, при этом производится независимая оценка, однако можно представить и справку из росрееста, где указана информация о кадастровой стоимости объекта.

Где и как можно узнать

Подобные сведения являются открытой информацией и при желании любой гражданин может получить справку либо просто информацию во всех официальных источниках. Сведения о кадастровой стоимости отражаются на сайте Росреестра, а также в публичной кадастровой карте.

Для того, чтобы получить сведения необходимо знать адрес соответствующего объекта либо его номер по кадастру. Как правило, кадастровый номер прикрепляется к каждому объекту при регистрации.

Земельного участка

Сведения о кадастровой цене земельного участка лучше всего узнавать через гос. реестр офлайн, либо на сайте единой кадастровой карты. Однако отметим, что на кадастровой карте информация не всегда обновляется своевременно, так что может быть предоставлена ошибочная либо устаревшая информация.

Квартиры, дома

Данные о официальной цене жилых объектов недвижимости лучше узнавать на сайте Росреестра, либо заказывать выписку из кадастра или справку из Регпалаты.

К сожалению, иного способа получить достоверную информацию, а также документ, который будет удостоверять цену вашего недвижимого имущества после выяснения цены и помещения ее в реестр, нет.

Завышенная кадастровая стоимость, что делать

К сожалению, спрос на оцениваемый объект не является фактором, влияющим на стоимость при оценке.

По этой причине и другим ошибкам возможны такие ситуации, когда цена вашей, например, квартиры, намного выше, чем реальная на рынке. Так что некоторые собственники страдают от такого положения дел, уплачивая, к примеру, больше налога.

Чтобы изменить данное обстоятельство необходимо:

  • подать заявление в комиссию государственного реестра;
  • произвести независимую оценку;
  • включить ее результаты в данные реестра по решению комиссии.

При этом обращаться в комиссию необходимо не позже полугода с момента, когда была осуществлена очередная переоценка. Комиссия в свою очередь утвердит измененную оценку, если она даст различие непосредственно на день ее осуществления.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost.html

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать в 2019 году

Время чтения: 6 минут

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358, стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Обратите внимание

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;
  • наличие «недостроя» или зданий и прочие.

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ);
  • налога с продажи и прочих платежей.

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

где:

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

  • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
  • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
  • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

  • частного дома,
  • квартиры,
  • гаража,
  • земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

  • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
  • привлечение оценочной компании;
  • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
  • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
  • внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Читайте также:  Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

  • адрес недвижимости;
  • ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН.

Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем.

Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
  • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

Выводы

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Рейтинг:Загрузка…

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti.html

Кадастровая стоимость имущества в 2019 — что это, как узнать

Получение информации о кадастровой стоимости имущества требуется в первую очередь для расчета налоговых платежей.

С такой ситуацией можно столкнуться при продаже объекта недвижимости, получении его в дар или наследовании.

Что представляется собой кадастровая стоимость, для каких целях она требуется, способы, как ее получить и основная разница с рыночной ценой, об этом пойдет речь в этом материале.

Что это такое

Под кадастровой стоимостью имущества понимается приближенная к рыночной оценка, которая принимается во внимание органами государственной и муниципальной власти при осуществлении операций с недвижимостью. Вопрос может касаться также объектов, которые ограничены или запрещены в гражданском обороте.

Сведения о недвижимости объединяются в Государственный кадастровый реестр. Ведут его территориальные подразделения на местах и центральное отделение Росреестра.

Для определения кадастровой стоимости используются два метода:

  • на индивидуальной основе путем сравнения цен на рынке;
  • массовой оценки.

Оба способа предусмотрены законодательством, а первый из них применяется при отсутствии установленного законом первого метода.

Для чего используется

Применяется расчет кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости:

  • квартир;
  • апартаментов и таун-хаусов, загородных домов и коттеджей;
  • земельных участков.

Необходимо применение такого показателя в налоговых отношениях для того, чтобы обеспечить оплату обязательных сборов и их поступление в бюджет со стоимости недвижимости, приближенной к рыночной, а не прописанной в договоре, заниженной с целью ухода или оптимизации налогов по согласованию сторон сделки.

Используется показатель кадастровой стоимости:

  • при совершении сделок купли-продажи;
  • при получении имущества в дар – оплчивает налоги одаряемый;
  • при передачи имущества в ипотеку;
  • при расчете налоговой льготы в размере 20 кв.м. на собственника жилой квартиры;
  • при передаче земельных участков из государственной или муниципальной собственности граждан и организациям в случае расчета арендных платежей;
  • при реализации имущества судебными приставами для расплаты за долги по исполнительным листам;
  • для выдела доли в общем совместном имуществе между супругами;
  • для проведения инвентаризации и стоимости основных и оборотных средств в организациях и индивидуальных предприятиях;
  • при продаже долей на имущество.

Требований по установлению кадастровой стоимости в определенные периоды не определено, однако нормативной базой предусмотрена необходимость обновления документации и цены на объекты в целях инвентаризации каждые 5 лет.

Переоценка осуществляется в связи с ростом цен на недвижимость, особенно в престижных районах, инфляцией, повышением спроса на определенные объекты в связи с наступлением непредвиденных обстоятельств – к примеру, улучшение инфраструктуры района.

В связи с этим Правительство России утвердило постепенный план перехода на оплату налогов по кадастровой стоимости. Реализовать ее планируется полностью к 2021 году. Смысл системы заключается в применении повышающихся ежегодно коэффициентов в течение 4 лет до полного перехода на кадастровую стоимость.

Процедура перехода права собственности на недвижимое имущество описывается на этой странице.

Существует несколько способов получения информации:

  • оформление кадастрового паспорта на недвижимость;
  • получение выписки ЕГРН в отделении Росреестра, через сайт госучреждения, на коммерческом портале Ктотам.ру;
  • через Многофункциональные центры (МФЦ).

Стоимость выписки составит 400 руб. за оформление документа через государственный орган и 500 руб. через Ктотам. Ру.

Для оформления выписки потребуются:

  • точный адрес недвижимости или кадастровый номер, если он присвоен ранее;
  • правоустанавливающие документы на собственность;
  • удостоверение личности заявителя;
  • анкета, заполненная по форме на сайте или в учреждении, с датой подачи и подписью заявителя;
  • через единый портал Госуслуги;
  • на единой кадастровой карте России – достаточно на интерактивном сервисе выделить нужную местность.

При подаче документов лично сотрудник выдаст расписку с указанием списка переданных бумаг в копиях и оригиналах. Забрать оригиналы можно после выдачи выписки.

Для оформления заявки на выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости) или ЕГРН – в связи с объединением двух баз в единую согласно изменений от января 2019 года.

При использовании необходимо руководствоваться следующей инструкцией:

  1. Перейти на официальную страницу Росреестр.
  2. Найти ссылку «Физическим лицам» в верхнем меню.
  3. Перейти на «Электронные сервисы» – «Получение сведений из ЕГРН» или «Получение сведений из КГН».
  4. Выбрать «Паспорт», «Справка» или «Выписка из ЕГРН», во всех формах документов будет указана кадастровая стоимость.
  5. Заполнение заявки на получение сведений из государственного кадастра – введение адреса или кадастрового номера, региона.
  6. Указание личной информации заявителя – ФИО, паспортные данные.
  7. Для контроля выполнения запроса можно перейти во вкладку «Сервисы» и выдать идентификационный номер, выданный при отправлении запроса, либо узнать информацию в личном кабинете.

Расчет кадастровой оценки производится согласно рекомендаций, установленных Министерством экономического развития РФ. Ими руководствуются оценочные организации с соответствующей аккредитацией. Определяется стоимость специалистами Федеральной службы государственной регистрации, оценки и картографии.

Оформление кадастровой оценки осуществляется на основании договора между службой и заказчиком. В соглашении прописывается перечень с характеристиками подлежащих определению объектов недвижимости. Также требуется предоставление правоустанавливающей документации на имущество с целью правильного определения его статуса и составления качественного описания.

Обжалование кадастровой стоимости недвижимости в случае с несогласием с ней собственника имущества или одной из сторон сделки может производится исключительно в судебном порядке.

Отличия от рыночной

Отмечается ряд особенностей кадастровой стоимости относительно цены на свободном рынке:

  • кадастровая оценка всегда немного ниже, чем принятая среди участников гражданского оборота в определенном регионе нахождения объекта;
  • сведения в Росреестре отражают только кадастровый показатель в виде конкретной цифры без указания на применяемую методику расчета и сравнение с рыночными показателями;
  • при расчете кадастровой цены принимаются во внимание такие показатели как расположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, планировка; не учитываются – наличие ремонта и вида из окна, установка сантехники;
  • индивидуальные характеристики недвижимости при формировании кадастровой стоимости не учитываются, поэтому эта цена всегда ниже рыночной;
  • расчет ведется с определением стоимости квадратного метра, так что чем больше полезная площадь, тем объект дороже;
  • налог на недвижимость рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а не цены, прописанной в договоре по соглашению сторон сделки;
  • принимается во внимание для оценки также целевое назначение имущества, для коммерческих объектов стоимость будет намного выше, имеет значение и материал изготовления конструкций здания;
  • при расчете цены объекта, рядом с которым находится идентичная постройка, например, соседские дома одной серии;
  • кадастровая оценка принимается во внимание при реализации объектов в ходе судебно-исполнительного производства при наличии решения о продаже имущества с торгов для закрытия долгов.

Росреестр выдает справки о кадастровой стоимости в случае получения имущества по наследству или  в дар. Для этого следует обратиться в госучреждение для заказа выписки или сразу в Государственный кадастр.

Определение размера налогов по налогу на имущество осуществляется на основании кадастровой оценки. Проводят ее налоговые службы по месту учета собственника недвижимости самостоятельно. Для физических лиц в период до 1 ноября отчетного года рассылаются уведомления с указанием вида имущества, за которое подлежит оплате обязательный сбор, и периодом оплаты.

Необходимость оплаты имущественного налога для юридических лиц зависит от применяемого режима налогообложения. Вносятся взносы только при общей системе без перехода на УСН, ЕНВД и другие режимы.

Кадастровый реестр постоянно используется налоговыми инспекциями для установления подлежащей оплате суммы обязательных взносов. Если плательщик не согласен с расчетом или в нем обнаружена ошибка, он вправе обратиться в инспекцию для уточнения суммы и методики ее получения.

Важно

Региональные власти и местные органы наделены правами по установлению собственного режима налогообложения как с повышающими, так и понижающими коэффициентами вплоть до 0%.

Особенности дарения недвижимого имущества рассматриваются тут.

Про реализацию имущества банкротов читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kadastrovaja-stoimost-imushhestva/

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Необходимость в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть в различных жизненных обстоятельствах.

Под этой сложной формулировкой скрывается простое понятие, которое позволяет определить цену квартиры, частного дома, земельного участка или любой иной постройки.

Эта информация необходима при получении кредита или ипотеки, при попытке заложить объект недвижимости.

Основные понятия

Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра.

Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к.

не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.

Стоимость недвижимости

На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе.

Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него.

В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.

При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.

Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости.

Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами.

Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:

  1. Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.
  2. Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.

Определение величины

Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром.

Читайте также:  Постановление о списании основного долга по ипотеке: помощь и реструктуризация

Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость.

Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:

  1. Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
  2. Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
  3. Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
  4. Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
  5. Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.

После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа.

Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту.

Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.

Порядок расчета

Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов.

Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться.

Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.

Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:

  1. В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.
  2. Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
  3. Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
  4. Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
  5. Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.

Оспаривание результатов оценки

Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки.

Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд.

Оснований для пересмотра существует не так много:

  1. Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
  2. Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.

Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.

Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:

  • выписка из ЕГРН, в которой должны содержаться сведения об оспариваемой стоимости после проведения оценки;
  • копия документа, которая подтверждает право на владение объектом недвижимости, например, копия свидетельства;
  • отчет о данных, используемых в ходе оценки недвижимости в электронном и бумажном виде;
  • доказательная база, которая должна быть представлена в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения во время проведения процедуры оценки.

Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.

После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к.

он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе.

Совет

При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/poryadok-opredeleniya.html

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос.

Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными.

Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством. 

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости.

Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество.

Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях: 

  • уплата налога на имущество
  • заключение сделок купли-продажи
  • раздел имущества
  • расчет платежей при наследовании
  • оформление ипотеки

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

  • площадь объекта
  • расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
  • год постройки, степень износа
  • районная инфраструктура
  • экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость  это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка.

Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают.

А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

Команда «Kadastr RU»

Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/what-kadastr-cost/

Кадастровая стоимость

Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости регламентированы Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при определении выкупной стоимости данного участка.

Как определяется кадастровая стоимость

Порядок определения кадастровой стоимости установлен главой 3.1 Закона об оценочной деятельности

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Обратите внимание

Кадастровая стоимость также может быть определена в упрощенном порядке при постановке на учет в Росреестре объектов недвижимости, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Как правило, кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

На какие объекты недвижимость определяется кадастровая стоимость

В соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, любой объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимость, подлежит кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке,  формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Как узнать кадастровую стоимость

Сведения об актуальной кадастровой стоимости имущества для целей налогообложения можно найти:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Соответствующий запрос можно составить в электронной форме путем его заполнения на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.

Как оспорить кадастровую стоимость

В настоящее время налогообложение имущества прямо пропорционально его кадастровой стоимости.

Поэтому при существенной стоимости квартиры, жилого дома, здания или земельного участка возникает вопрос о снижении кадастровой стоимости. Законом предусмотрен порядок оспаривания стоимости (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

По общему правилу результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в комиссию необходимо подать заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Подготовлено «Персональные права.ру»

Источник: http://personright.ru/zhilishchno-kommunalnoye-khozyaystvo/kadastrovaya-stoimost.html

Кадастровая стоимость — это что такое, как ее узнать и оспорить?

Приветствую! Кадастровую стоимость сегодня ругают все, кому не лень. Замечу: ругают вполне заслуженно. Суды завалены исками от россиян, которые с недавних пор вынуждены платить непомерные налоги на имущество. Ведь новая база начисления (кадастровая стоимость) — сплошь и рядом завышена в разы.

На мой взгляд, кадастровая стоимость – это очередной «честный отъем денег у населения» со стороны государства. Но пока с ним можно и нужно бороться законными методами.

Что такое кадастровая стоимость и кому нужна кадастровая оценка недвижимости?

Любой объект недвижимости (в том числе, и жилую квартиру) можно оценить в денежном эквиваленте. Способов оценки в России придумали уйму: выкупная, инвентаризационная, рыночная, балансовая, ликвидационная.

Читайте также:  Доверительное управление квартирой: что это, как составить договор

У каждой оценки – свое предназначение и свой «заказчик».

«Конечный потребитель» КС – государство. Проще говоря, если лицензированный кадастровый инженер оценил Вашу квартиру в 10 млн. рублей – значит, именно столько она и стоит для всех государственных органов. В частности, для налоговиков при расчете налога на имущество.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

По специальным методикам государственной кадастровой оценки. Что лежит в основе расчета? В формуле учитываются десятки параметров: от средней цены квадратного метра в регионе до этажности квартиры. Однако на практике КС нередко превышает рыночную – самую честную и объективную из существующих оценок.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость?

Только лицензированный оценщик, член саморегулируемой организации оценщиков. И требования к таким экспертам сейчас предъявляются достаточно жесткие.

Как получить страховку от завышенной оценки своей квартиры или дачного домика? К сожалению, никак… Пока ее можно лишь оспорить «задним числом».

На что влияет кадастровая стоимость?

  • Сумму налога на имущество.
  • Сумму налога с продажи недвижимости.
  • Размер арендного платежа (например, если недвижимость находится в собственности муниципалитета).
  • Размер некоторых штрафов.

Что значит кадастровая стоимость объектов недвижимости для обычных россиян?

Всего каких-то пару лет назад – по сути, ничего. Но с 1 января 2015-го именно КС была принята за базу начисления налога на имущество физических лиц. И многие владельцы квартир, домов и земельных участков неприятно удивились, узнав, как дорого государство оценило их недвижимость.

Напомню актуальные ставки налога на имущество:

  • 0,1% — для квартир, домов, комнат, машино-мест, гаражей, хозпостроек и недостроенных (!) жилых домов.
  • 2% — для офисных и торговых центров и элитной недвижимости (от 300 млн. рублей).
  • 0,5% — для «мелочи» типа беседок или бань.

К слову, узнать точный размер налога на имущество можно с помощью калькулятора ФНС (https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/).

Отличия от выкупной, рыночной и инвентаризационной стоимости

В отличие от рыночной цены, при расчете кадастровой не учитываются важные индивидуальные характеристики объекта (вид из окна, состояние сантехники, качество и свежесть ремонта).

В идеале оценка по кадастру должна быть ниже рыночной (и это условие четко прописано в законе №358). Но на практике это требование нарушается сплошь и рядом.

Откуда берется инвентаризационная стоимость? Ее рассчитывает БТИ. В расчетах учитывают износ здания и себестоимость строительных материалов. Поэтому на практике КС всегда выше, чем по расчетам БТИ. И чем старше дом – тем ощутимее разница.

Выкупная стоимость недвижимости на практике используется редко. Например, в случае, если Ваша квартира расположена в аварийном доме. Муниципалитет решил его снести, а жильцов расселить. Тогда владельцам предлагают выкупить их квартиры по выкупной цене.

Как она определяется? В теории, к рыночной цене добавляют расходы на поиск нового жилья, переезд, оформление документов. На практике выкупную стоимость всегда сильно занижают…

Где и как узнать кадастровую стоимость квартиры, земли, дома?

Для проверки кадастровой стоимости есть три способа:

  • С помощью Росреестра.
  • С помощью кадастрового паспорта.
  • С помощью кадастровой службы.

Необходимые для получения справки документы: паспорт, правоустанавливающий документ на объект и квитанция об оплате госпошлины (для официальной кадастровой выписки).

Через Росреестр

С сайта Росреестра получить сведения о КС можно двумя способами. Причем, оба из них электронные. Напомню, что Росреестр и Федеральная служба кадастра и картографии – это одно и то же.

Способ №1. Через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

  • Заходим на сайт Россреестра (rosreestr.ru).
  • Н- на главной странице ищем раздел «Электронные услуги и сервисы» и щелкаем по ссылке «Перейти в раздел».
  • Выбираем нужный сервис (он называется «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online).
  • В открывшейся форме ищем нужный нам объект по одному из пяти параметров на выбор:
  1. Кадастровый номер.
  2. Условный номер.
  3. Ранее присвоенный номер.
  4. Точный адрес.
  5. Права или ограничения.
  • Жмем на кнопку «сформировать запрос».
  • Проверяем статус отправленной заявки.
  • Получаем нужную нам цифру.

Способ №2. Через сервис «Публичная кадастровая карта»

  • На том же сайте Росреестра переходим в уже знакомый раздел «Электронные услуги и сервисы».
  • Выбираем категорию «Публичная кадастровая карта». На этом шаге должна открыться интерактивная карта России.
  • Вводим номер объекта по кадастру (основной параметр поиска).
  • На экране появится вкладка с детальной информацией о квартире. При желании выписку можно распечатать.

Через кадастровый паспорт

В этом документе обязательно есть строка со стоимостью объекта недвижимости. Если «свежесть» цифры Вас не устраивает, придется запрашивать актуальную выписку из ЕГРН.

Через кадастровую службу

Бумажный вариант выписки из ЕГРН проще всего получать через МФЦ. По времени процедура занимает около пяти дней, по стоимости обойдется в 400 рублей.

Выписка из ЕГРН информативнее, чем кадастровый паспорт. Она содержит не только технические сведения об объекте недвижимости (площадь, цена), но и данные о праве собственности (текущие владельцы, документы о праве собственности, наличие/отсутствие обременения).

Выписка из ЕГРН обязяательно понадобится для юридических сделок с недвижимостью! Если же Ваша цель — узнать актуальную КС квартиры, дома или земельного участка для себя, то проще сделать это в онлайн режиме на сайте Росреестра.

Любую выписку можно оформить и через Кадастровую палату Вашего района. Но через МФЦ получится быстрее и проще.

Что влияет на кадастровую стоимость дома?

КС дома мало чем отличается от КС квартиры. На оценку дома влияют десятки факторов.

  • Степень износа здания и год его постройки

В домах старой постройки конструкции и коммуникации изношены сильнее (если, конечно, в здании не делался капитальный ремонт). Поэтому ветхое здание будет оценено дешевле.

Срок эксплуатации кирпичных стен составляет более ста лет, деревянных – до 60 лет. Соответственно, деревянное здание будет стоить дешевле, чем кирпичное.

  • Площадь земельного участка и дома. Больше площадь – выше стоимость.
  • Развитость инфраструктуры. К инфраструктуре относят наличие водо- , электро- и газоснабжения, качество подъездных путей, близость магазинов, школ и больниц. Чем больше таких «плюсов» набирает оцениваемый дом, тем дороже его оценят.
  • Средняя цена квадратного метра жилья в регионе. Этот параметр обязательно закладывается в формулу расчета.

Что влияет на кадастровую стоимость земли?

  1. Категория участка. Земля «для застройки» или «для индивидуального жилищного строительства» стоит дороже, чем земля сельскохозяйственного назначения.
  2. Общая площадь участка. Чем больше площадь – тем выше стоимость участка.

  3. Местоположение земли. Понятно, что участок в черте крупного города или в 50 км от «цивилизации» будут оценены по-разному.
  4. Наличие инженерных коммуникаций.

    Участки без подведенного водоснабжения, электричества и газа стоят в разы дешевле, чем с коммуникациями.

Что влияет на кадастровую стоимость квартиры?

  1. Физический износ здания и год его постройки. Чем «старше» дом – тем дешевле квартира.
  2. Пространственное расположение.

    Здесь имеет значение и этажность (первые и верхние этажи стоят дешевле), и близость дома к центру города.

  3. Общая площадь квартиры.

    Та же прямая зависимость, что и с кадастровой ценой дома или земельного участка.

  4. Средняя цена квадратного метра в регионе.

Как и когда изменяется кадастровая стоимость?

Как часто меняется цена недвижимости в кадастре? По закону государственную оценку земли нужно проводить не чаще одного раза в три года и не реже, чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга – не реже одного раза в три года. Обязательная переоценка обусловлена тем, что ситуация на рынке недвижимости часто меняется (как и общая экономическая обстановка в России).

Решение об оценке принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. Тот же орган готовит и список участников. После этого территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне напрямую влияет на стоимость объекта.

В каких случаях можно изменить кадастровую стоимость самостоятельно?

Что делать и куда обращаться, если Вам явно завысили кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка?

По закону есть только два основания для пересмотра:

  • Сведения о квартире, доме или земельном участке, на основании которых делалась оценка, не соответствовали действительности. В этом случае КС признается завышенной.
  • Владелец недвижимости хочет, чтобы кадастровую стоимость признали равной рыночной. Используется в ситуациях, когда КС гораздо выше рыночной на дату оценки.

Основание №1

В первом случае можно ссылаться на ошибки, нарушения и недостоверную информацию при проведении оценки. Другими словами, на все, что могло привести к ее завышению.

Примеры ложных, искаженных, ошибочных или неучтенных параметров:

  • Целевое назначение объекта.
  • Аварийное состояние.
  • Местоположение.
  • Ошибки в первоначальных и промежуточных данных.

Все цифры и данные по расчету можно запросить у оценщика или заказчика КС. Сведения о них выдает территориальное подразделение Росреестра по запросу в течение семи дней.

Основание №2

Если Вы используете второе основание, нужно узнать рыночную стоимость объекта на дату установления КС.

И еще один важный момент. Основание №2 не применяется в регионах, где для расчета налогов используют инвентаризационную стоимость!

Завышенная кадастровая стоимость. Что делать?

По официальным данным Росреестра в 2017-м году было рассмотрено 54,7 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой стоимости 103,4 объектов. Причем, это всего 0,06% от общего количества объектов, внесенных в ЕГРН на начало 2018 года. Число собственников жилья, не согласных с кадастровой оценкой, растет с каждым месяцем…

Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Способов пока предлают два:

  • Подать заявление в комиссию при Росреестре.
  • Подать иск в суд.

С 2018 года и физические, и юридические лица могут сами выбирать, в какую из двух инстанций обратиться.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре (досудебный пересмотр)

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии – процедура досудебного пересмотра оценки (статья 24.18 «Закона об оценочной деятельности»). Комиссии созданы в субъектах РФ при региональных подразделениях Росреестра.

Обращение в комиссию рассматривается один месяц. Комиссия имеет право пересмотреть кадастровую стоимость (основание №1) или принять в качестве кадастровой рыночную стоимость (основания №2).

Отказ комиссии можно обжаловать в суде, подав административный иск.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде (судебный пересмотр)

В суд можно подавать иск и после обращения в Комиссию (в случае отрицательного решения), и вместо него.

В качестве ответчика указывают:

  • Инстанцию, которая утвердила завышенную кадастровую стоимость.
  • Росреестр.

Иск направляется в суд «родного» субъекта федерации, а не в районный суд. Оспорить КС можно в течение пяти лет после ее внесения в кадастр. Причем, пересматривать разрешено только последнюю запись в реестре.

На практике подобные дела суд рассматривает 2-3 месяца. Все факты, изложенные в иске, обосновывает и доказывает истец. Как ни странно, суды пока лояльно относятся к «кадастровым» заявителям. Процент выигранных дел в России достаточно высок.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости

Перечень документов для комиссии и суда практически идентичен.

  • Заявление. Пишется заранее на имя председателя комиссии.
  • Справка об оспариваемой КС (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
  • Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (заверенные у нотариуса).
  • Документы, которые подтверждают некорректность сведений для оценки. Или документы, доказывающие наличие технических или кадастровых ошибок.
  • Отчет оценщика о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки (для основания №2) и экспертное заключение по отчету от эксперта СРО. И заключение, и отчет заказывает заявитель (на свой счет, разумеется).

При обращении в суд к пакету документов приобщаются:

  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Документы, подтверждающие вручение копий иска и приложений к нему другим участникам процесса.
  • Доверенность (если в процессе участвует представитель заявителя, а не он сам).

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Проблема №1. Сложно доказать, что при оценке были допущены ошибки и нарушения

Придется разбираться, как именно проводилась оценка, какие нормы и регламенты действовали на тот момент, какие нарушения и ошибки были допущены. Без помощи специалистов сделать такой анализ практически невозможно. А услуги привлеченных специалистов бесплатными не бывают.

Проблема №2. Чтобы узнать рыночную стоимость объекта на момент кадастровой оценки, придется заказывать оценку.

Важно

Не получится самостоятельно собрать данные и сослаться на цифры «с потолка» Нужно получить документальное подтверждение рыночной цены квартиры или участка на тот момент. А его может выдать только независимый оценщик в составе СРО.

Цена услуг эксперта зависит от объекта недвижимости, региона и даже от статуса собственника. Итоговая цифра может исчисляться десятками тысяч рублей.

Стоит ли овчинка выделки?

Стоит ли затевать процедуру оспаривания кадастровой стоимости? Ведь для «правдолюбца» это всегда выливается в серьезные потери денег, времени и нервов.

Ответ на вопрос зависит от размера потенциального «приза». Выигрыш в пару сотен рублей на налоге на имущество – выигрыш сомнительный. Нецелесообразно пересматривать кадастровую оценку, если Вы освобождены от уплаты имущественного налога или пользуетесь льготами. Нет смысла оспаривать КС в регионах, где налог пока рассчитывают по инвентаризационной стоимости.

Во всех остальных случаях – попытаться стоит. Процент выигранных заявителями дел достаточно высок. Во всяком случае, пока.

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost.html

Ссылка на основную публикацию