Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

Как составить договор переуступки права аренды земельного участка между физлицами — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Земельный кодекс наделяет арендатора участка земли правом передачи приобретенных в результате заключенного договора аренды прав и обязанностей третьим лицам. Это право, оговариваемое 5-м пунктом 22-й статьи, не предполагает обязательного получения согласия собственника, однако требует письменного уведомления последнего.

Важное условие – отсутствие запрещающего условия в первоначальном договоре на такие действия и сам срок действия документа, который должен превышать пятилетний период. Если эти условия соблюдаются, арендатор вправе оформить договор переуступки аренды земельного участка в пределах срока действия первоначального договора.

Что требуется для переоформления права аренды участка

Для того чтобы переоформить право аренды участка, следует не только составить соглашение о переуступке, но и зарегистрировать его в Росреестре. Если договор аренды ранее с прежним арендатором заключался на срок, больший от 5 лет, достаточно будет письменно уведомить арендодателя о состоявшейся переуступке. Если меньше – потребуется согласие арендодателя.

Исключение – передача арендных прав в залог. При этом оформлять новый договор аренды нет необходимости.

С чего начать

Начать необходимо с изучения положений законодательства и арендного соглашения, где могут содержаться особенности, связанные с передачей прав третьим лицам.

В частности, если имеет место задолженность по расчетам, осуществление переуступки прав возможно только после ее погашения.

Обратите внимание

Проявить инициативу и узнать о наличии таковой рекомендуется и будущему арендатору, особенно, если в переуступке прав задействована государственная (муниципальная) земля.

Далее следует проработать предстоящее соглашение, образец которого находится на нашем ресурсе, и подать его среди прочих документов на регистрацию.

Как составить договор

Сам договор переуступки права аренды земельного участка, заключаемого между физическими лицами, требует указания основных положений.

Среди таких положений:

  • паспортных данных обеих сторон;
  • предмета соглашения – в данном случае речь идет о передаче прав и обязанностей на конкретный земельный участок с указанием характеристик такового (площади, месторасположения, целевого назначения, кадастровых сведений, прочее);
  • сведений об арендном договоре, по которому переуступаются права;
  • наличия обременений участка – если таковые имеют место;
  • величине арендной плате и таковой за переуступку, в том числе НДС;
  • содержания прав и обязанностей арендатора и арендодателя, прав третьих лиц;
  • ответственности сторон и порядке разрешения споров;
  • сроке действия договора.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физлицами.

Регистрация договора и необходимые документы

Для осуществления регистрационных действий с договором уступки права аренды земельного надела необходимо обратиться в МФЦ либо регистрирующий госорган (местное отделение Росреестра), где представить письменное ходатайство.

Кроме ходатайства, следует подать:

  • копию первоначального арендного договора;
  • кадастровые документы на земельный участок (оригиналы и вторые экземпляры);
  • непосредственно договор на переуступку права аренды в оригинале;
  • оплаченную квитанцию государственной пошлины (порядка 2 тысяч рублей);
  • документы, удостоверяющие личность обратившихся физических лиц.

Источник: http://nedvigist.ru/naim/pereustupka-prava-arendy-zemly.html

Договор переуступки права аренды земельного участка третьим лицам: оформление

Иногда у арендатора возникает необходимость переуступить свои права и обязанности по предмету договора аренды земельного участка.

Чаще всего, договор переуступки заключается, когда имеет место покупка расположенного на арендованной земле объекта недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Перенайм надела

Переуступка права аренды земли – это сделка, результатом которой является переуступка арендатором прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды.

При условии действия договора в течение срока, превышающего пятилетний период, арендатор вправе предоставить участок другому лицу во временное пользование.

Единственным обязательным условием реализации такого права является направление уведомления владельцу земли, получение его согласия не обязательно (если иное не оговорено в договоре).

Первоначальный арендатор выбывает из обязательства с момента вступления в законную силу договора о переуступке, условия пользования землей для нового арендатора соответствуют условиям, оговоренным в тексте основного договора.

В случае, когда срок действия договора составляет менее пяти лет, для переуступки прав арендатору придется обратиться к собственнику за его согласием.

Отличие переуступки от субаренды

Ст. 22 ЗК РФ определяет различия операций субаренды и уступки права аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка между физическими лицами на праве субаренды обладает ограниченной самостоятельностью, условия основного договора аренды и договора субаренды могут розниться, в частности – арендатор вправе установить любую цену за пользование участком, при этом сам он не выбывает из арендного обязательства.

Обращение к регистратору

Если сделка предполагает подписание договора, действие которого превышает один год, стороны должны обратиться в Росреестр с целью регистрации права, в противном случае, договор о переуступке не будет иметь юридической силы. Дата регистрации будет считаться датой начала действия договора.

Перед этим необходимо составить и подписать договор, оплатить пошлину и собрать комплект документов. Документы для госрегистрации:

    • заявление;
    • паспорт заявителя или его представителя;
    • при обращении представителя с целью регистрации права: нотариально заверенная доверенность или иные, приравненные к ним документы согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
    • документы, удостоверяющие право владения землей;
    • согласование с комитетом по управлению земельными ресурсами и муниципальным имуществом (если речь идет о передаче в аренду сельскохозяйственных земель под будущий урожай);
    • договор о переуступке прав, подписанный обеими сторонами, 2 экземпляра (оригиналы);
    • соглашение о передаче прав (при его наличии);
  • согласие супруга (если одна или обе стороны состоят в браке);
  • уведомление собственника (срок аренды составляет более 5 лет) или предварительное согласие (срок аренды менее 5 лет);
  • согласие залогодержателя (если участок был передан в залог).

Если хотя бы одним из арендаторов земельного участка является юридическое лицо:

  • документы, подтверждающие право действия от имени организации уполномоченного представителя;
  • копии учредительных и уставных документов организации, удостоверенные у нотариуса.

Если у сотрудников регистрирующего органа возникнут сомнения в достоверности указанных сведений или подлинности документов, они могут потребовать дополнительные документы для подтверждения предоставленной информации.

Способы подачи документов:

  • при личном обращении (в МФЦ, в офис Росреестра и Кадастровой палаты);
  • посредством Почты России (документы и подписи сторон должны быть заверены у нотариуса, отправление оформлено заказным письмом с описью и уведомлением о вручении);
  • на сайте Росреестра (потребуется электронная подпись), после проверки электронных копий документов следует предоставить Регистратору оригиналы.

В регистрации могут и отказать, наиболее распространенные причины:

  • отсутствие каких-либо документов из перечня;
  • заявление подано лицом, не обладающим таким правом;
  • наличие построек на участке, которые признаны самовольными;
  • в суде оспариваются права на участок;
  • наличие неисполненных по договору обязательств.

Содержание договора

При составлении документа о переуступке прав по договору аренды земли необходимо помнить, что его условия не должны отличаться от условий основного договора.

Совершение сделки уступки права пользования землей допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением. Договор должен иметь подписи всех сторон сделки, при участии в сделке юридических лиц – ставится печать.

Все приложения, дополнительные соглашения и протоколы оформляются, как самостоятельные документы (на каждом ставятся подписи участников сделки и печати) или прошиваются вместе с договором.

Сведения, обязательные для указания в договоре:

  • реквизиты всех сторон сделки;
  • дата;
  • данные, позволяющие идентифицировать данный земельный участок (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и т.д.);
  • срок аренды. Дата действия договора о переуступке не может наступить позднее даты прекращения действия основного договора аренды;
  • стоимость аренды. Аналогична стоимости по основному договору;
  • порядок расторжения договора (все тонкости этого вопроса смотрите тут).

В бланк договора нелишним будет включить описание расположенных на земле построек, а также их правовое положение. Согласно ст. 35 ЗК РФ нельзя передать в аренду земельный участок без находящихся на нем сооружений, если у них один собственник.

Причины досрочного расторжения договора:

  • по инициативе одной из сторон или по их соглашению (согласно условиям, указанным в договоре);
  • в случае нарушения условий, указанных в тексте договора;
  • при установлении факта ненадлежащего использования земли арендатором, а также если имеют место действия арендатора, ведущие к ухудшению земли;
  • если земельный участок стал непригоден для использования (например, в результате весенних паводков).

Итоги

При наличии полного комплекта документов и отсутствии расхождений в содержащихся в них сведениях – совершение сделки займет менее месяца с учетом процедуры регистрации, которая занимает не более 18 дней при отсутствии причин для отказа или приостановки процедуры.

В случае нахождения на участке сооружений – необходимо о них сообщить Регистратору, если имеются незаконные постройки – их необходимо зарегистрировать до передачи прав на пользование участком.

Ключевые моменты переуступки права аренды земли:

  • в зависимости от срока аренды потребуется: наличие согласия владельца земли или уведомление его в письменной форме;
  • срок аренды по договору о переуступке не должен выходить за пределы срока аренды по основному документу о передаче прав, а также следует помнить, что предоставление земли в пользование арендатором третьему лицу осуществляется на тех же условиях, что и собственником — арендатору;
  • учитывая простоту сделки, обращение к юристам излишне, потому затраты будут состоять из расходов на услуги нотариуса, а также оплату государственной пошлины за регистрацию прав.

Источник: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/v-arendy/perenajm.html

Переуступка прав по договору аренды земельного участка: что необходимо знать при оформлении?

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.

Важно

Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка.

Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

Читайте также:  Страхование квартиры, взятой в ипотеку - как оно осуществляется и сколько стоит?

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.

Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.

Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Какие «подводные камни» могут встретиться?

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pereustupka-prav-arendy.html

Договор переуступки права аренды на земельный участок в 2019 году — образец, между физлицами

В жизни случаются разные ситуации, и предусмотреть всевозможные исходы каждой из них невозможно.

Это касается и арендования участка земли, поскольку срок аренды может превышать нужду в его использовании.

Что же делать в такой ситуации и как не попасть на крупную денежную сумму? Хорошим решением в таком случае является переуступка права аренды третьему лицу.

Что это такое

Переуступка прав может быть под индивидуально жилищное строительство или для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В зависимости от этого меняются некоторые условия при оформлении. Это понятие включает в себя передачу всех прав и обязанностей в вопросе аренды другому человеку.

Этот вариант хорош тем, что вам не придётся думать о расторжении соглашения с арендодателем и при этом получится сохранить значительную сумму денег, которую пришлось бы внести за предоставление участка в пользование.

Во-первых, это своевременное внесение средств за арендование, а во-вторых, соблюдать правила по эксплуатации земли.

Термин «аренда» в законодательстве рассматривается как вид юридических отношений, которые имеют свои особенности.

Это форма имущественного договора, в котором прописана информация о передаче собственности во временное пользование за установленную соглашением плату.

Одной из таких особенностей этого вида договоров является возможность переуступать землю третьим лицам. Как и в любой другой процедуре здесь есть ряд своих нюансов, которые рассмотрим в этом статье.

Соглашение может быть составлено как между физическими лицами, так и между юридическими, что даёт возможность использовать землю в коммерческих целях.

Основные моменты

Арендатор земли обладает правом переуступки земли третьим лицам, которые являются заинтересованными гражданами.

Важно помнить, что в том случае если участок арендовался на срок больше 5 лет, то извещать арендодателя о своём решении необязательно, однако его стоит уведомить перед подписанием договора.

В противном случае, если период аренды составляет меньше 5 лет, то оповестить его нужно в обязательном порядке и получить согласие на проведение данной процедуры.

Совет

Этот пункт нужно проверить при подписании договора, если в будущем вы рассчитываете на такую возможность.

Если же в договоре прописан пункт о невозможности передавать землю в аренду третьим лица, то заключение последующих соглашений с ними будет признано незаконным.

Кем осуществляется

В процедуре оформление существуют некоторые нюансы. Для начала нужно определить, к какому виду переуступки относится данный случай:

Переуступка права аренды Соглашение проводится между нанимателем земельного участка и третьим лицом. Первый при этом теряет все свои права и перекладывает их на другого человека, который в будущем будет использовать эту территорию
Если вопрос касается пренайма или субаренды То в сделке участвуют владелец участки, арендатор и субарендатор
Читайте также:  Повышение тарифов жкх с 1 января 2019 года в самаре, новосибирске, ставропольском крае, спб, рязани и других регионах

Стоит отличать между собой понятия перенаём и субаренда. В первом случае передаются права и обязанности, а во втором — самое помещение/земельный участок.

Действующие нормативы

Данный вопрос регулирует Земельный кодекс Российской Федерации, а именно:

В статье 22 содержатся основоположные моменты Например, какие цели может реализовывать арендатор при желании передать свои права третьим лицам (обеспечение взноса в капитал сельскохозяйственных организаций, создание доли для вступления в строительный кооператив, оформление субаренды на часть участка)
Согласное статье 65 устанавливается порядок определения Изменения и погашения арендной платы

Условия вопроса аренды регулируются и Гражданским кодексом РФ, например, в статье 615 указана информация о том, что условия сотрудничества регулируются подписанным договором, а также действующим законодательством.

Также идёт речь о возможности расторжения договора и возмещение убытков при нецелом использовании.

Как выглядит образец договора переуступки права аренды земельного участка

Договор должен соответствовать всем правилам и включать в себя необходимые пункты, поскольку их отсутствие может существенно повлиять на исход сделки.

Также содержание документа должно соответствовать договору аренды и не противоречить ему.

Также соглашение можно заверить нотариально, но это не является обязательным условием. Для того, чтобы соглашение приобрело юридические права, его нужно зарегистрировать.

Существенные условия

В договоре должны присутствовать пункты, соблюдение которых:

  • предмет договора:
  • арендная плата;
  • срок действия договора;
  • целевое использование земельного участка;
  • права и обязанности участников соглашения;
  • ответственность сторон сделки;
  • наличие ограничений;
  • способ разрешения конфликтов;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Существенным условием из всех вышеперечисленных, согласно Гражданскому кодексу, является именно предмет соглашения.

Договор считается заключенным, когда обеими сторонами улажен вопрос об основных условиях сделки.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы сделка была заключена на законном основании необходимо приготовить такие бумаги:

  • заявление о переуступке;
  • копия договора аренды на землю;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • договор о переуступке права в 3-х экземплярах.

Можно посмотреть как выглядит договор переуступки права аренды земельного участка между физлицами.

Регистрация сделки

Чтобы договор приобрёл юридическую силу его нужно зарегистрировать в Росреестре. Это процедура не нужна в том случае, если соглашение заключено сроком меньше чем на год и его стороной является физическое лицо.

Граждане, которые хотят поставить документ на учёт должны предоставить такой пакет документов:

  • заявление;
  • паспортные данные заявителя;
  • в случае, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо, то нужна доверенность;
  • документы на участок;
  • договор о переуступке в двух экземплярах;
  • при необходимости предоставить согласие супругов на проведение сделки;
  • документ, который подтверждает факт уведомления владельца участка;
  • при необходимости предоставить разрешение залогодержателя.

Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительно нужно предоставить документы, в которых подтверждаются полномочия руководителя и заверенные копии учредительных документов.

После подачи всех необходимых бумаг остаётся подождать 30 дней и получить договор о переуступке с отметкой о регистрации.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения выступают два человека — нынешний арендатор и будущий. Любой из участников может быть как физическим так и юридическим лицом.

Стороны обсуждают все условия договора опираясь при этом на основное соглашение об аренде. Во всей этой процедуре собственник земли не принимает участие.

Видео: договор переуступки покупки недвижимости

Его нужно лишь оповестить о предстоящем подписании договора или получить от него соглашение на её проведение.

Однако, в нынешнем договоре может быть представлена информация о том, что арендатор не может проводить такие сделки без согласия собственника.

Между физлицами

Заключение сделки с физическими лицами включает в себя предоставление дополнительных документов.

Чтобы заключить договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами нужно предоставить согласие супруга /супруги на проведение сделки.

Стоит отметить, что срок проведения соглашения будет гораздо короче в отличие от физических лиц, поскольку не нужно заниматься проверкой дополнительных документов.

Между юрлицами

Юридические лица должны предоставить такие дополнительные бумаги:

Какие уплачиваются налоги

Размер государственной пошлины зависит от того, кем является участник сделки:

  • физическим лицам нужно будет заплатить 2 тысячи рублей;
  • юридические лица платят 22 тысячи гривен.

Если сделка проводится между гражданином и предприятием, то всю сумму оплачивает та сторона, которая будет регистрировать соглашение.

По поводу предварительного соглашения

Необходимость в предварительном договоре, как правило, возникает при необходимости согласования сделки собственником земельного участка.

В предварительном документе указывается предмет договора и информация о том, что необходимо получить согласие собственника.

Обратите внимание

Если никаких претензий не возникает, то собственник в письменной форме даёт согласие на проведение сделки и можно заключать соглашение о переуступке аренды.

Заключение соглашения о переуступке прав на аренду участка может быть очень выгодной для участников сделки.

Также необходимо отметить, что сделка не может быть проведена, если в начальном договоре аренды есть пункт о запрете на такие договора.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-pereustupki-prava-arendy-na-zemelnyj-uchastok/

Переуступка прав аренды земельного участка в 2019 году, передача прав и обязанностей по договору, соглашение владельца, субаренда, регистрация договора | Земельный эксперт

4572

Содержание статьи:

Основные положения

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

Договор аренды – это письменное подтверждение передачи имущества. Сторонами сделки выступают арендатор и арендодатель. В документе обязательно прописываются полномочия и обязательства каждого из участников, а также условия передачи имущества.

Характерными чертами соглашения являются:

  • право на имущество к арендатору не переходит;
  • все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
  • соглашение не является безвозмездным;
  • сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.

Можно выделить следующие виды предмета действия:

  • действия собственника имущества по передаче последнего во временное использование, а также по обеспечению его соответствующей эксплуатации в виде выполнения ремонта, а также воздержания от действий, которые создают препятствия для пользования собственностью;
  • действия временного распорядителя по содержанию имущества, его использования строго по назначению, указанному в договоре, по внесению арендной платы и возвращению собственности по завершении срока аренды.

Имущественные права – это субъективные права каждого участника соглашения, которые возникли в связи с распоряжением и пользованием собственностью, а также с теми требованиями материального характера, которые возникают при распределении этой собственности. Данные права описаны в разделе 2 ГК РФ.

Уступка права аренды или субаренда?

Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:

  1. Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
  2. В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования.

В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой.

Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:

  • предмет сделки;
  • размер оплаты за аренду;
  • переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
  • права и обязанности, которыми располагает арендатор;
  • ответственность каждого участника;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия договора;
  • способ разрешения конфликта;

Регистрация переуступки права аренды

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
  • два экземпляра договора о переуступке;
  • согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
  • документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
  • разрешение залогодержателя в случае необходимости.

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

  • подтверждающие полномочия руководителя;
  • заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:

  • при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
  • если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
  • если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).

Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.

Передача прав арендатора

После того как сделка по переуступке прав проведена, права и обязанности прежнего арендатора автоматически передаются новому. Данный участник обязан поставить в известность о проведенной сделке непосредственного собственника надела. В то же время, письменного согласия на осуществление договоренности не требуется.

Уведомление о проведении передачи направляется владельцу в письменном виде в разумный срок, согласно ст. 22 ЗК РФ. Кроме указанного документа, арендатор обязан передать новому участнику правоотношений все документы, касающиеся объекта сделки.

Пример по переуступке права аренды земли

Заключение

В завершение написанного можно сделать несколько выводов:

  1. Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
  2. При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
  3. Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
  4. Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
  5. После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переуступке права аренды земли

Список законов

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/ispolzovanie-chuzhix-zemelnyx-uchastkov/pereustupka-prava-arendy-zemli/

Договор переуступки прав аренды земельного участка

В жизненной практике бывают случаи, когда арендатор по каким-то причинам не может или не хочет пользоваться вверенной ему землей.

Выход в такой ситуации имеет два варианта развития событий: либо арендатор должен расторгнуть договор с владельцем участка, либо заключить контракт на переуступку прав аренды с новым пользователем. Мы предлагаем рассмотреть второй вариант переуступки прав аренды новому съемщику надела.

Понятие земельного участка и их категории согласно законодательства

Понятие земельного участка подразумевает часть ограниченного надела верхнего слоя почвы на территории РФ.

Читайте также:  Гражданско-правовые способы защиты права собственности: как признать право собственности на квартиру или дом

По законодательству РФ земельные площади, очерченные межевыми границами, делятся на несколько видов в зависимости от качества почвенного состава, плодородия и цели использования. Разделение территории РФ на отдельные группы оговорено в Земельном кодексе.

Так в редакции ст. 7 ЗК РФ их по целевому назначению подразделяют на следующие категории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. заселенные;
  3. промышленные;
  4. специального назначения (оборонные, для космической деятельности и т.д.).
  5. используемые под леса;
  6. водного хозяйства;
  7. запасные.

Государством проводится контроль над использованием земель, выделенных во владение и передаваемых в аренду, в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Понятие переуступки прав аренды земельного участка

В отношении переуступки прав новому съемщику земельного надела принцип действий понятный и простой.

Сначала арендатор и новый пользователь земельного ресурса обговаривают условия соглашения сделки, а затем излагают их на бумаге.

Если стороны договорились о сотрудничестве на срок более 12 месяцев, то их договор необходимо обязательно включить в учетные записи Росреестра.

На основании нового контракта права и обязанности переходят к следующему пользователю земельного участка. В тексте договора по согласованию сторон может быть указана определенная сумма денежных средств, которую следующий наниматель земли должен оплатить предыдущему, или же какая-либо другая его выгода от переуступки аренды.

Обратите внимание! Передача прав и обязанностей на землю очередному арендатору не может проводиться без предварительного согласия с ее владельцем, которое должно быть подтверждено в письменном виде.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

При оформлении договора на переуступку прав на земельный надел необходимо обратить внимание на отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки.

Факторы, влияющие на невозможность передать права на землю от одного арендатора другому следующие:

  • отсутствие согласованной договоренности по всем пунктам соглашения между сторонами и владельцем участка;
  • если в первичном договоре аренды есть запрет на передачу прав и обязанностей другому съемщику;
  • на участке имеются строения, сооруженные без получения на то законного разрешения;
  • цель использования не совпадает с категорией назначения земли и оговоренному в первичном договоре аренды;
  • надел является рассматриваемой спорной собственностью, заявленной для раздела в суде;
  • прежний арендатор оставил непогашенной выкупную стоимость;
  • если участок земли является предметом залога.

Все эти обстоятельства являются существенным препятствием для заключения сделки.

Порядок оформления сделки

Порядок заключения сделки и оформления соответствующей документации не отличается от первичного получения земли в пользование арендатором.

Проводиться он также поэтапно:

  1. Наниматель, который хочет в будущем пользоваться правами действующего арендатора выходит на личный контакт с ним либо его законным представителем. Они обговаривают условия и оценивают земельный участок. Владелец надела также присутствует при осмотре своего недвижимого имущества и участвует в обсуждении условий использования с очередным нанимателем. Он должен подтвердить согласие на переуступку договора аренды письменно.
  2. После согласования сторонами условий соглашения о передаче прав от одного арендатора к следующему приступают к оформлению соглашения. Оно регистрируется в местном филиале, принимающего на учет договора аренды земли в округе данного населенного пункта.

Необходимые документы

Для постановки на учет в Росеестр понадобиться следующее:

  • письменное заявление от прежнего арендатора о намерении передать договорные обязательства другому гражданину;
  • копия договора аренды земли заверенная нотариусом;
  • паспорт земельного участка, полученный в кадастровой службе;
  • квитанция об уплате обязательного сбора за постановку на учет в Росреестр;
  • справки об отсутствии споров и задолженностей;
  • договор о передаче прав от одного съемщика земли другому.

Этапы регистрации

Очередность выполнения этапов при составлении соглашения во многом зависит от того является арендодателем: муниципальный орган или физическое лицо. При этом для публичного типа собственности потребуется выполнить особую процедуру торгов до момента подписания договора.

Особенностями при заключении договора переуступки являются такие факторы:

  1. В виду того, что земля представляет одну из разновидностей недвижимого имущества, то при заключении сделки об аренде на срок более 1 года  ее необходимо обязательно зарегистрировать в государственных органах.
  2. Обязательным фактом должна быть регистрация данных о договоре аренды участков, относящихся к лесному фонду.
  3. Во время подписания контракта стороны окончательно согласовывают между собой предмет аренды (земельный участок). При этом уточняется его площадь, границы, точные размеры и прочие данные, занесенные в кадастровом паспорте. Указывается срок пользования участком и стоимость.
  4. Необходимо подготовить документы, которые подтверждают право на землю: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и акт о разрешении распоряжаться участком, полученный в органах государственной власти РФ или же местного самоуправления. Этот перечень бумаг приблизительный и он может корректироваться в зависимости от округа или других обстоятельств.
  5. Помимо основного пакета документации, инспектор имеет право потребовать предоставить дополнительные оригиналы для подтверждения данных или достоверности информации в поданных на регистрацию документах.
  6. Оформление сделки с участком земли, который отсутствует в учете кадастровой системы, не является возможным.

Стоимость процедуры

Следует отметить, что переуступка прав на аренду земельного участка не произойдет, если отсутствует предварительная уплата госпошлины. В текущем году, размер уплаты пошлины за регистрацию переходного договора по арендному праву для физлиц составляет 2 тысяч рублей, а для организаций эта сумма определена в 22 тысячи рублей.

Налогообложение и бухгалтерский учет

Преемнику прав предыдущего арендатора земли стоит учесть следующие моменты:

  • При погашении им задолженности, принятой от старого нанимателя, без включения этой суммы в договор понесённые им затраты не могут декларироваться, а также не учитываются при подсчёте суммы налога.
  • Если в тексте договора отражена сумма задолженности предыдущего пользователя надела, то в оплаченную стоимость аренды включают и сумму погашенной задолженности за старого арендатора. При этом все расходы нового арендатора признаются полностью при определении размера налога.

Различные нюансы

Перерегистрация прав аренды на земельный участок не может быть проведена без согласия его собственника, на что указывает п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Передача прав аренды на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, его арендатором возможна только в пределах периода действия договора с подтверждением согласия владельца данной площади надела. Залог права аренды части территории в государственном или муниципальном владении на время более 5 лет возможен без получения согласия собственника земельного участка при обязательной постановке его в известность.

Порядок составления и форма договора

Во время оформления договора необходимо обязательно вписать:

  • все данные для идентификации участка: кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.д.
  • подробные условия осуществления перехода прав от одного арендатора к другому: срок, стоимость, порядок расторжения и т.д.
  • реквизиты участников сделки;
  • дату подписания договора;

Документ после заполнения всех пунктов и полей должен быть подписан и заверен печатями (если они имеются в наличии). Если к договору прилагают копии официальных бумаг, дополнительные соглашения, протоколы, то их необходимо подшить к контракту или оформить как отдельную документацию с подписями (печатями).

Предмет договора

При заключении договора переуступки на участок предметом сделки является только оборотоспособная земельная доля или участок. На практике львиная доля соглашений подписывается по результатам проведения торгов.

Однозначное условие оформления сделки в том, что целевое использование не должно наносить ущерб окружающей среде или ущемлять интересы и законные права третьих лиц.

Арендатор имеет возможность распоряжаться наделом в согласии с нормами, прописанными в градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических правилах.

Важно

Оформляются все сделки по передаче в пользование земельных площадей исключительно в письменном варианте.

В ходе переговоров и подписания соглашения о переуступке прав аренды стороны не могут изменить категорию участка и целевое назначение.

Существенные условия

На сделку по договору переуступки прав аренды земли могут повлиять некоторые нюансы. К ним относятся такие факторы:

  1. Если на участке имеются какие-то строения, сооруженные предыдущим пользователем надела, то они также переходят вместе с землей новому арендатору. Об этом необходимо также поставить в известность кадастровый орган.
  2. Бывают случаи, что один участок поделен между владельцами в процентном соотношении. В таком случае нужно получить письменные разрешения от всех собственников и заверить их нотариально.
  3. Если тот, кто передает права на землю новому арендатору, состоит в браке, то от супруга нужно получить письменное согласие на заключение договора переуступки.
  4. Если выявлено несоответствие большей площади надела указанной в договоре со значением кадастрового плана, то арендодателя привлекают к административной ответственности, поскольку он произвел самозахват не принадлежащей ему земли с целью получения прибыли незаконным путем.
  5. Соглашение должно иметь четкое описание цели использования арендуемого участка.
  6. В подписанный сторонами договор нельзя вносить изменения.
  7. Разорвать контракт имеет право одна из сторон, которая имеет претензии к грубому нарушению условий конктракта вторым участником сделки. Об этом следует уведомить его в течение 30 календарных дней.

Сроки

Договор переуступки прав аренды начинает свое действие с момента его подписания, а прекращает — не позднее даты окончания первичного контракта основной аренды.

Оплата

Обычно новый арендатор изначально договаривается с предыдущим о стоимости и периодичности внесения платежей. На тот случай если по каким-то причинам своевременно не будет выполнена уплата регулярного взноса, то арендодатель указывает в договоре размер пени.

Преемник прав аренды имеет право вносить оплату различными удобными способами:

  • перечислением на банковский счет;
  • почтовым переводом;
  • вручать наличными деньгами;
  • иным способом, предусмотренным в законодательстве РФ и одобренным другим участникам сделки.

Размер оплаты за участки, собственником которых является государство, устанавливает правительство или местные государственные органы, о чем они указывают в своем решении по данному вопросу.

Основные реквизиты

Реквизиты для внесения взносов по оплате арендованных участков необходимо уточнять в местных советах. Обычно вносить средства необходимо на счет Департамента имущественных и земельных отношений того округа или региона, в котором находится арендуемый земельный участок.

Важные аспекты при регистрации сделки и заключении договора для предотвращения спорных моментов

При переходе прав от предыдущего арендатора следующему пользователю земли нужно обезопасить себя от обстоятельств оспаривания договора.

Для этого необходимо обеспечить наличие таких документов в приложении к договору:

  • нотариально заверенного согласия второго супруга для физлиц;
  • письменного решения о совершении переуступки для юридических лиц;
  • подтверждающих справок об отсутствии финансовых претензий.

Эти документы понадобятся новому арендатору против оспаривания в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

Как правильно взять земельный участок в аренду, рассказано в следующем видеоматериале:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=8662

Ссылка на основную публикацию